Большие деньги редко ошибаются.
Поэтому, если вы хотите понять, насколько перспективен рынок недвижимости, смотрите не на громкие рекламные обещания, а на то, сколько в него заходит иностранного капитала.
Давайте разберём это на примере Грузии👇🏼
➡️ Во-первых, рынок продолжает активно развиваться. Появляются новые районы, современные жилые кварталы, бизнес-центры, парки и дороги. Всё это постепенно меняет город и напрямую влияет на стоимость недвижимости.
➡️ Во-вторых, в Грузию всё активнее заходят международные девелоперы. Только за последние годы на рынке появились такие игроки, как Emaar, Eagle Hills, а вместе с ними всё больше проектов под управлением мировых гостиничных брендов — Wyndham, Accor, Radisson и других.
И вот это, на мой взгляд, один из самых сильных сигналов для инвестора.
Потому что это не мамины темщики, которые сегодня увидели красивый участок, а завтра решили построить жилой комплекс.
Это международные компании, которые перед тем, как зайти в новую страну, годами изучают рынок. Они анализируют экономику, законодательство, темпы развития, туристический поток, покупательский спрос, просчитывают десятки сценариев и только после этого принимают решение инвестировать сотни миллионов долларов.
И если после всей этой аналитики они выбирают именно Грузию, для меня это говорит о перспективах рынка гораздо больше, чем любые красивые презентации.
➡️ В-третьих, Грузия остаётся одним из самых открытых рынков для иностранных инвесторов. Здесь можно оформить недвижимость в полную собственность, воспользоваться рассрочкой от застройщика и зайти в проект ещё на старте продаж, когда потенциал роста стоимости обычно самый высокий.
И если крупнейшие мировые компании уже увидели её в Грузии, мне кажется, к этому точно стоит присмотреться 🔥
Поэтому, если вы хотите понять, насколько перспективен рынок недвижимости, смотрите не на громкие рекламные обещания, а на то, сколько в него заходит иностранного капитала.
Давайте разберём это на примере Грузии👇🏼
И вот это, на мой взгляд, один из самых сильных сигналов для инвестора.
Потому что это не мамины темщики, которые сегодня увидели красивый участок, а завтра решили построить жилой комплекс.
Это международные компании, которые перед тем, как зайти в новую страну, годами изучают рынок. Они анализируют экономику, законодательство, темпы развития, туристический поток, покупательский спрос, просчитывают десятки сценариев и только после этого принимают решение инвестировать сотни миллионов долларов.
И если после всей этой аналитики они выбирают именно Грузию, для меня это говорит о перспективах рынка гораздо больше, чем любые красивые презентации.
В инвестициях есть простое правило: деньги любят перспективу.
И если крупнейшие мировые компании уже увидели её в Грузии, мне кажется, к этому точно стоит присмотреться 🔥
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥7❤4
Большинство собственников в Грузии уверены, что платят 5% с аренды, хотя им положено все 20%.
Разница в четыре раза, и она не в законе, а в формальностях, о которых никто не рассказывает на сделке.
За четыре года мы провели больше тысячи сделок, и самый частый вопрос от инвестора звучит уже после покупки: «а налоги тут вообще есть?»
Есть. Их немного, и они действительно низкие. Но только если вы знаете, как они устроены.
АРЕНДА. Ставка 5% включается не сама
Нужны четыре условия сразу:
• помещение жилое
• сдаётся именно для проживания
• вы зарегистрированы в реестре арендодателей через кабинет на rs.ge
• вы не вычитаете расходы, налог берут с валовой суммы
Арендатором при этом может быть и компания, если она селит там сотрудника.
Когда ставка становится 20%
• вы не зарегистрированы в реестре
• объект передан в управление компании или сдан юрлицу под пересдачу
• помещение коммерческое или сдано под офис
• вы сами выбрали вычет расходов, тогда 20% берут с разницы
Второй пункт в Батуми самый массовый. Люди отдают квартиру управляющей компании, считают доходность по ставке 5%, а по факту у них другая математика.
С апартаментами то же самое: смотреть надо не на слово в рекламе, а на статус объекта в выписке. Жилой и для проживания: 5%. Нежилой или в управлении отельного оператора: 20%.
НЕ ЗАБЫВАЕМ ПРО НДС
Если оборот перевалил 100 000 лари за любые 12 месяцев подряд, вы обязаны встать на учёт, добавить 18% и отчитываться каждый месяц.
Порог касается любой сдачи, а не какого-то одного формата. У НДС есть исключения и особые случаи, их лучше сверить на сайте налоговой службы rs.ge или с бухгалтером.
И да, статус малого бизнеса с его 1% на аренду недвижимости не распространяется. Это первое, о чём меня спрашивают, и первое, где я отвечаю «нет».
ВЛАДЕНИЕ. Налог считают не с квартиры, а с дохода семьи
• до 40 000 лари в год: не платите вообще
• от 40 000 до 100 000: от 0,05 до 0,2% рыночной стоимости
• свыше 100 000: от 0,8 до 1%
Два уточнения, которые пропускают чаще всего.
Первое: доход считается на семью, а не на вас одного. Супруг, несовершеннолетние дети, а также родители, братья, сёстры, бабушки, дедушки и внуки, если живут с вами и ведут общее хозяйство.
Второе: если вы налоговый резидент Грузии, в расчёт идёт доход семьи по всему миру. Если нерезидент, только доход из грузинских источников.
Поэтому две одинаковые квартиры в одном подъезде спокойно дают разный налог.
ПРОДАЖА. Всё решает срок владения
• в собственности меньше двух лет: 5%
• больше двух лет: 0%
• коммерция и системная перепродажа: 20%
Причём 5% берут только с разницы между ценой покупки и ценой продажи, а не со всей суммы сделки. Поэтому договор покупки хранят годами.
Два года считаются от даты регистрации права. Я видела, как продают на двадцать третьем месяце, потому что «ну почти же два года». Почти не считается.
ТРИ ДАТЫ НА ПАМЯТЬ
• 1 апреля: декларация по доходу и реестр арендодателей
• 1 ноября: декларация по налогу на имущество
• 15 ноября: оплата налога на имущество
Я не бухгалтер и деклараций за вас не заполняю. Я про другое: доходность, которую вам рисуют в презентации, всегда до налогов. А живёте вы на то, что осталось после.
Разобрались в своих? Напишите в комментариях, интересно посмотреть на расклад.
Ставки актуальны на август 2026.
Разница в четыре раза, и она не в законе, а в формальностях, о которых никто не рассказывает на сделке.
За четыре года мы провели больше тысячи сделок, и самый частый вопрос от инвестора звучит уже после покупки: «а налоги тут вообще есть?»
Есть. Их немного, и они действительно низкие. Но только если вы знаете, как они устроены.
АРЕНДА. Ставка 5% включается не сама
Нужны четыре условия сразу:
• помещение жилое
• сдаётся именно для проживания
• вы зарегистрированы в реестре арендодателей через кабинет на rs.ge
• вы не вычитаете расходы, налог берут с валовой суммы
Арендатором при этом может быть и компания, если она селит там сотрудника.
Когда ставка становится 20%
• вы не зарегистрированы в реестре
• объект передан в управление компании или сдан юрлицу под пересдачу
• помещение коммерческое или сдано под офис
• вы сами выбрали вычет расходов, тогда 20% берут с разницы
Второй пункт в Батуми самый массовый. Люди отдают квартиру управляющей компании, считают доходность по ставке 5%, а по факту у них другая математика.
С апартаментами то же самое: смотреть надо не на слово в рекламе, а на статус объекта в выписке. Жилой и для проживания: 5%. Нежилой или в управлении отельного оператора: 20%.
НЕ ЗАБЫВАЕМ ПРО НДС
Если оборот перевалил 100 000 лари за любые 12 месяцев подряд, вы обязаны встать на учёт, добавить 18% и отчитываться каждый месяц.
Порог касается любой сдачи, а не какого-то одного формата. У НДС есть исключения и особые случаи, их лучше сверить на сайте налоговой службы rs.ge или с бухгалтером.
И да, статус малого бизнеса с его 1% на аренду недвижимости не распространяется. Это первое, о чём меня спрашивают, и первое, где я отвечаю «нет».
ВЛАДЕНИЕ. Налог считают не с квартиры, а с дохода семьи
• до 40 000 лари в год: не платите вообще
• от 40 000 до 100 000: от 0,05 до 0,2% рыночной стоимости
• свыше 100 000: от 0,8 до 1%
Два уточнения, которые пропускают чаще всего.
Первое: доход считается на семью, а не на вас одного. Супруг, несовершеннолетние дети, а также родители, братья, сёстры, бабушки, дедушки и внуки, если живут с вами и ведут общее хозяйство.
Второе: если вы налоговый резидент Грузии, в расчёт идёт доход семьи по всему миру. Если нерезидент, только доход из грузинских источников.
Поэтому две одинаковые квартиры в одном подъезде спокойно дают разный налог.
ПРОДАЖА. Всё решает срок владения
• в собственности меньше двух лет: 5%
• больше двух лет: 0%
• коммерция и системная перепродажа: 20%
Причём 5% берут только с разницы между ценой покупки и ценой продажи, а не со всей суммы сделки. Поэтому договор покупки хранят годами.
Два года считаются от даты регистрации права. Я видела, как продают на двадцать третьем месяце, потому что «ну почти же два года». Почти не считается.
ТРИ ДАТЫ НА ПАМЯТЬ
• 1 апреля: декларация по доходу и реестр арендодателей
• 1 ноября: декларация по налогу на имущество
• 15 ноября: оплата налога на имущество
Я не бухгалтер и деклараций за вас не заполняю. Я про другое: доходность, которую вам рисуют в презентации, всегда до налогов. А живёте вы на то, что осталось после.
Разобрались в своих? Напишите в комментариях, интересно посмотреть на расклад.
Ставки актуальны на август 2026.
❤3
slide_01_квадрат.png
963.2 KB
1 сентября BD Realty четыре года.
Вместо поздравлений выкладываю цифры.
300+ сделок в год. Больше 100+ млн долларов проданных объектов за 4 года. 50 человек в команде, 30 из них риелторы. Два офиса: Батуми и Тбилиси. Форумы, которые суммарно посетило больше 1500 гостей, партнёры и девелоперы больше чем из 25 стран.
Четыре года назад нас было не больше десяти. Мы не знали, что такое P&L и не представляли, что однажды нам будет спокойно проводить сделки с оплатой комиссии через год.
За эти четыре года я очаровывалась и разочаровывалась. Мечтала и создавала. Попадала в кассовые разрывы и полгода работала в минус. Училась и учила. Ставила новые рекорды.
Что не изменилось: мы отказываемся от работы со спорными объектами независимо от процента комиссии. Репутация дороже.
Большинство компаний на рынке цифр не публикует вообще. Ни сделок, ни оборота, ни размера команды. Проверить некого, сравнить не с чем. Я называю. В этом и разница.
Выбираете объект в Грузии? Напишите слово ПОДБОР мне в личные сообщения: пришлю подборку под бюджет и цель, с расчётом доходности.
Вместо поздравлений выкладываю цифры.
300+ сделок в год. Больше 100+ млн долларов проданных объектов за 4 года. 50 человек в команде, 30 из них риелторы. Два офиса: Батуми и Тбилиси. Форумы, которые суммарно посетило больше 1500 гостей, партнёры и девелоперы больше чем из 25 стран.
Четыре года назад нас было не больше десяти. Мы не знали, что такое P&L и не представляли, что однажды нам будет спокойно проводить сделки с оплатой комиссии через год.
За эти четыре года я очаровывалась и разочаровывалась. Мечтала и создавала. Попадала в кассовые разрывы и полгода работала в минус. Училась и учила. Ставила новые рекорды.
Что не изменилось: мы отказываемся от работы со спорными объектами независимо от процента комиссии. Репутация дороже.
Большинство компаний на рынке цифр не публикует вообще. Ни сделок, ни оборота, ни размера команды. Проверить некого, сравнить не с чем. Я называю. В этом и разница.
Выбираете объект в Грузии? Напишите слово ПОДБОР мне в личные сообщения: пришлю подборку под бюджет и цель, с расчётом доходности.
❤7🔥4👏2
Мы позаботились о вас и создали инвесткалькулятор
Это та самая таблица, которой брокеры BD Realty давно пользуются в работе с клиентами. Я называю её «Таблица правды»: в ней учтены все нюансы, а не только красивая цифра доходности из презентации.
Что внутри
🔹 Все затраты, а не цена из прайса. Цена объекта, ремонт и мебель, оформление, банк, переплата по рассрочке. Квартира за $100 000 в примере превращается в $116 000 вложенных — и дальше всё считается от этой суммы.
🔹 Разные виды инвестирования. Сдаёте — ставка, загрузка, управление, налог. Продаёте — рост цены минус расходы на выход. Не ваш сценарий — ставите ноль, строка выключается.
🔹 Три объекта рядом. Сравниваете сценарии, проекты и локации в одном экране. Как пример: самый дешёвый объект дал 17,4%, а самый дорогой — 23,1%, хотя по нему ещё и рассрочка с переплатой. Пока не посчитаешь — этого не видно.
🔹 Инструкции прямо в файле. Есть вкладка «Как пользоваться», разбираться отдельно не нужно.
Зачем нам это
Мы показываем реальные цифры своим инвесторам и хотим, чтобы вы умели считать сами. Когда человек выбирает объект не на эмоциях, а на языке цифр — это совсем другой разговор.
👉 Переходт по ссылке, пиши слово ПОДБОР — пришлю файл.
Цифры в примерах условные, они показывают логику расчёта.
Это та самая таблица, которой брокеры BD Realty давно пользуются в работе с клиентами. Я называю её «Таблица правды»: в ней учтены все нюансы, а не только красивая цифра доходности из презентации.
Что внутри
🔹 Все затраты, а не цена из прайса. Цена объекта, ремонт и мебель, оформление, банк, переплата по рассрочке. Квартира за $100 000 в примере превращается в $116 000 вложенных — и дальше всё считается от этой суммы.
🔹 Разные виды инвестирования. Сдаёте — ставка, загрузка, управление, налог. Продаёте — рост цены минус расходы на выход. Не ваш сценарий — ставите ноль, строка выключается.
🔹 Три объекта рядом. Сравниваете сценарии, проекты и локации в одном экране. Как пример: самый дешёвый объект дал 17,4%, а самый дорогой — 23,1%, хотя по нему ещё и рассрочка с переплатой. Пока не посчитаешь — этого не видно.
🔹 Инструкции прямо в файле. Есть вкладка «Как пользоваться», разбираться отдельно не нужно.
Зачем нам это
Мы показываем реальные цифры своим инвесторам и хотим, чтобы вы умели считать сами. Когда человек выбирает объект не на эмоциях, а на языке цифр — это совсем другой разговор.
👉 Переходт по ссылке, пиши слово ПОДБОР — пришлю файл.
Цифры в примерах условные, они показывают логику расчёта.
👍2