[부동산 조합원 재건축 다들 꿀이라고 하는데 얼마나 꿀인걸까?]

제가 대충 떠벌려서 아실분들은 이미 아시곘지만 제가 진짜진짜 운좋게 주택을 매수한게, 거의 바로 재건축 확정뜨고 분양완료까지 된 케이스입니다.

다만, 아주 작은 세대라서 혜택등에 있어서 많은 차이가 있음을 미리 알려드리는 바이며 조합마다 차이가 꽤 클 수 있습니다.

정말 개꿀일까요? 한번 계산해봤습니다.

🟢진짜 그냥 단순하게만 보면?
2020년 7월 29일에 주택 매수하였고, 2030년 2월에 아파트는 완공됩니다.

주택매수가격과 일반분양가 기준으로 차액과 기간을 단순히 계산하면 APR은 약 11% 정도로 나옵니다.

생각보다는 엄청 낮죠? (물론 원화 굴리는 수치 기준으로는 나쁜 수치는 아닙니다)

🟢잉? 그러면 저 시기에는 그냥 코인에 돈 굴리는게 더 이득아니였나요? 이렇게 볼 수도 있지만 그렇진 않습니다.
왜냐하면 매수 당시 제 돈은 몇백만원 안들어갔고, 거의 다 전세금으로 유지했거든요.

거기에 집 부셔야대서 세입자 나갈때, 조합에서 무이자로 대출도 해줍니다. (전부는 아니고)

'내 돈 없이 존버가능' —> 이게 씹사기인겁니다.

위 혜택만 가정해도 APR이 약 25%로 상승합니다.

🟢근데 여기서 '전세 (남의돈)으로 메꾼 그 돈을 실제 내가 보유중이라 APR 5% 수준으로만 굴렸다고 가정하면?

APR이 약 28%정도로 상승하게 되겠죠. (물론 APR은 더 높게 운영되었을 겁니다)
해당 시기 런치풀 등 코인고이율을 고려하면 사실 거의 무조건 15% 이상으로 운영되었을 겁니다 실제로 그랬고..

🟢조합원 분양가 혜택과 옵션 혜택등까지 고려하면?
조합원에게는 많은 혜택이 주어집니다. 할인된 분양가. 그리고 무상 옵션등이 있는데요 전부 고려하면 약 APR 30%정도로 볼 수 있겠네요

무려 약 10년정도의 기준으로 나온 최종 수치가 됩니다. 아, 이 수치는 제가 최초에 내 돈으로 안해서 발생한 수치이며, 만약 전부 내 돈이였다면 약 12.6%정도로 계산된다고 합니다.

즉, 부동산 자산의 핵심은 '남의 돈으로 얼마나 혜택을 볼 수 있느냐' 라는 것으로 보입니다.

내 돈 100%로 때려박고 (혹은 고이율 대출로 버티거나), 성사가 되었을때 실제로 수익을 보면 연이율 10%정도밖에 되지 않는다는거죠. (이것도 성공했을때나 이야기지, 재건축 등이 실패하면..)
—> 물론 집값 상승률은 고려하지 않아서 하는 말이긴합니다. 역사상 서울집사서 아마 크게 손해보고 판 사람은 없을것..

물론 10%도 나쁜 수치는 아니지만, 혹은 내가 실거주를 어차피 했다면 뭐 돈으로 환산하기가 애매하지만.. 일단 돈 기준으로 봤을때는 그런 것 같습니다.

몇억짜리 규모로 연이율 30%로 약 10년간버는 상품이 있다? -> 이게 부동산수익률이라는거고, 이래서 다들 부동산부동산하나보다 싶은거죠.

물론 이제 정책이 많이 바뀌었습니다. 남의 돈으로 버티면서 돈 벌기가 사실상 많이 힘들어졌는데, 문제는 이미 이런 방식으로 돈 번사람은 돈이 많아서 별 의미가 없다는거고.. 이제 새롭게 자리를 잡아야할 신혼부부, 청년들은 사다리가 그냥 사라진셈인거죠

돈 많은 사람들은 그냥 돈 다 내고, 현재로서도 연이율 10% 이상의 상품을 계속 굴릴 수 있게 된 셈이고..

이래저래 할 말은 많지만, 뭐 예상은 다 의미가 없는거같고 한줄 요약을하자면

➡️코인쪽으로 원래 돈 벌던 사람들 입장에선 생각보다 개 미친듯한 수익은 아니긴하다. 제 케이스가 기간이 짧음 + 비용낮음에도 불구하고.. 다만, 코인을 빼고 원화굴리는걸 기준으로 보면 엄청난 고이율 혜택을 본것이 맞다.

#부동산 #재건축