(на 4 минуты чтения)
История будет полезена всем собственникам помещений.
Многие покупают коммерческую недвижимость с использованием кредита. И это нормально - даже если Вы миллиардер.
Большинство федеральных сетей, арендуя помещение, которые находятся в залоге у банка, и запрашивают разрешение залогодержателя на долгосрочную аренду.
На моей практике такие согласования всегда проходили спокойно и буднично.
Единственный раз Дом. РФ пытался редактировать уже согласованный договор аренды - но мы быстро убедили их этого не делать.
И вот февраль. Метель за окном. Стандартная сделка с сетевым арендатором.
Аптека запрашивает разрешение банка на 7-летний договор. Помещение в залоге у Сбера. Собственница отправляет запрос через Домклик.
Через час приходит ответ:
«Разрешаем сдачу в аренду сроком не более одного года».
Сетевые арендаторы не заходят на год - им нужно отбить инвестиции на запуск.
Аптекам, лицензию с краткосрочным договором вообще не дают.
Мы уточняем у менеджера Домклик. Ответ - больше года согласовать не можем.
Если рассуждать логично: около 80% помещений покупаются с привлечением кредитных средств - от нескольких миллионов до десятков миллиардов рублей.
Если бы банки не давали разрешение на долгосрочную аренду, рынок просто встал.
Бились около недели. В какой-то момент Сбер перестал отвечать на сообщения и брать трубку.
Сделка уже висела на волоске - вокруг куча альтернативных помещений, арендаторы могли спокойно уйти.
В итоге договорились.
Сделку закрыли. Договора подписали. Все счастливы.
Вывод
Перед подписанием кредитного договора берите у банка безотзывное разрешение на долгосрочную аренду.
Подписывайтесь:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
За последние 3 дня ко мне пришли несколько десятков новых владельцев коммерческих помещений.
У большинства из них одна и та же установка в голове: арендная ставка зависит от того, за какую стоимость они купили это помещение.
Практически все они покупали свои помещения напрямую у застройщика. А застройщики не дураки - они продаёт объекты по максимально возможной цене, которая почти всегда соответствует 12-15 годам окупаемости.
Покупать у застройщика помещение с пятнадцатилетней окупаемостью, а сдавать его из расчёта семи лет окупаемости - немножко нелогично.
Так что, армия обиженных на меня людей немного пополнилась🤷♂️😂
Никого не осуждаю. Просто у людей откуда-то появляются нереальные ожидания, в которые они поверили. С каждым бывает. Главное - найти в себе силы признать, что ты не прав.
Подписывайтесь:📲 MAX 🔵 Telegram
У большинства из них одна и та же установка в голове: арендная ставка зависит от того, за какую стоимость они купили это помещение.
Практически все они покупали свои помещения напрямую у застройщика. А застройщики не дураки - они продаёт объекты по максимально возможной цене, которая почти всегда соответствует 12-15 годам окупаемости.
Покупать у застройщика помещение с пятнадцатилетней окупаемостью, а сдавать его из расчёта семи лет окупаемости - немножко нелогично.
Так что, армия обиженных на меня людей немного пополнилась🤷♂️😂
Никого не осуждаю. Просто у людей откуда-то появляются нереальные ожидания, в которые они поверили. С каждым бывает. Главное - найти в себе силы признать, что ты не прав.
Подписывайтесь:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Барбершопы пачками закрываются, а эти решили сеть запустить. Видимо, расчехляют инвестора по полной.
Если честно, я вообще не понимаю всей этой истории, когда мужик мужику голову моет, массаж лица делает 😬
Подписывайтесь:📲 MAX 🔵 Telegram
https://t.me/magmag_news/7059
Если честно, я вообще не понимаю всей этой истории, когда мужик мужику голову моет, массаж лица делает 😬
Подписывайтесь:
https://t.me/magmag_news/7059
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Магазин Магазинов
🍎 Стильхаб — «Золотое яблоко» для мужиков!
Вчера профильные каналы обсуждали запуск сети «Стильхаб» от создателей Borodach. Мы тактично промолчали, так как с ребятами давно на связи, но сегодня решили дополнить коллег.
Ребята перед запуском тоже зацепили…
Вчера профильные каналы обсуждали запуск сети «Стильхаб» от создателей Borodach. Мы тактично промолчали, так как с ребятами давно на связи, но сегодня решили дополнить коллег.
Ребята перед запуском тоже зацепили…
Видимо у Gremm районные термы не стрельнули в Чертаново.
https://t.me/stroi_news/9878
Подписывайтесь:📲 MAX 🔵 Telegram
https://t.me/stroi_news/9878
Подписывайтесь:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Стройки — и точка
ПИК купил участок на Каширском шоссе
Компания «УК «ПИК Девелопмент МСК-3», входящая в группу ПИК, стала управляющей компанией «Московского ремонтно-механического завода», которому принадлежит участок площадью 2 га на Каширском шоссе, вл. 3.
Продавцом выступила…
Компания «УК «ПИК Девелопмент МСК-3», входящая в группу ПИК, стала управляющей компанией «Московского ремонтно-механического завода», которому принадлежит участок площадью 2 га на Каширском шоссе, вл. 3.
Продавцом выступила…
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Рофлы с Волк Стрит
Дорогие бизнесмены, хорошие новости для вас от Минфина.
Минфин РФ хочет освободить общепит от НДС с 1 апреля по 31 декабря 2026 года — пресс-служба ведомства.
Основные коды ОКВЭД:
56.10
56.10.1
56.10.2
56.30
56.21
56.29
47.11 / 47.99
Рофлы с Волк…
Минфин РФ хочет освободить общепит от НДС с 1 апреля по 31 декабря 2026 года — пресс-служба ведомства.
Основные коды ОКВЭД:
56.10
56.10.1
56.10.2
56.30
56.21
56.29
47.11 / 47.99
Рофлы с Волк…
Крутой ТЦ, был в нём ещё до открытия. Локация бомбическая, вечером не протолкнуться. Страшно представить, что там будет, когда запустится весь Матвеевский кластер.
https://realty.ria.ru/20260303/oma-2078104071.html?ysclid=mmanbx1rb6464881228
https://realty.ria.ru/20260303/oma-2078104071.html?ysclid=mmanbx1rb6464881228
Недвижимость РИА Новости
"Ведомости": ПИК продал торговый центр "Ома" на западе Москвы
ПИК продал торговый центр "Ома" на западе Москвы, сообщила газета "Ведомости". Недвижимость РИА Новости, 03.03.2026
taronmakaron873262346.jpg
245.8 KB
Чем я ещё могу заниматься в выходной день?
Конечно - юзать бетку Сбераналитики😄
Так можно анализировать практически любую локацию.
И примерно понимать:
- по чём можно сдать своё помещение
- по чём реально сдастся объект, который вы только планируете купить
Задал ему рандомный адрес близ метро Площадь Гагарина на Ленинском проспекте - в доме, где уже тысячу лет сидит «Азбука вкуса».
Дальше сделал небольшой эксперимент.
Взял отчёт Сбераналитики и загрузил всю эту аналитику в ChatGPT, добавив несколько параметров:
- площадь помещения 500 m²
- есть возможность получить алкогольную лицензию
- режим работы 8:00–23:00
И попросил его посчитать потенциальный товарооборот супермаркета.
Отчёт Сбера и промт, который я использовал — прикрепил PDF и docx.
Бета версии Сбер пока даёт аналитику только по Юго-Западу Москвы.
Но для меня это даже плюс - это район, где я хорошо знаю реальные ставки аренды и ритейлеров.
Теперь к цифрам.
Что показывает аналитика по локации:
— аудитория в 15-минутной зоне ≈87 000 человек
— пешеходный поток рядом с точкой ≈19 000 человек
— средний чек по индустрии 2 773 ₽
— конкурентов в радиусе 53 супермаркета
Расчёт оборота для супермаркета 500 m² получился такой:
пессимистичный сценарий
6–8 млн ₽ / месяц
реалистичный
14–18 млн ₽ / месяц
сильный оператор
25–30+ млн ₽ / месяц
Соответственно комфортная аренда для такого магазина:
≈750 000₽ – 1 000 000₽ в месяц
Да, каждая сеть считает допустимую аренду по своей формуле.
Но почти все они отталкиваются от возможного товарооборота.
А какая у кого формула -
это уже можно узнать у меня индивидуально 🙂
Сбераналитику сами найдёте — ссылку давать не буду.
Подписывайтесь:📲 MAX 🔵 Telegram
Конечно - юзать бетку Сбераналитики
Так можно анализировать практически любую локацию.
И примерно понимать:
- по чём можно сдать своё помещение
- по чём реально сдастся объект, который вы только планируете купить
Задал ему рандомный адрес близ метро Площадь Гагарина на Ленинском проспекте - в доме, где уже тысячу лет сидит «Азбука вкуса».
Дальше сделал небольшой эксперимент.
Взял отчёт Сбераналитики и загрузил всю эту аналитику в ChatGPT, добавив несколько параметров:
- площадь помещения 500 m²
- есть возможность получить алкогольную лицензию
- режим работы 8:00–23:00
И попросил его посчитать потенциальный товарооборот супермаркета.
Отчёт Сбера и промт, который я использовал — прикрепил PDF и docx.
Бета версии Сбер пока даёт аналитику только по Юго-Западу Москвы.
Но для меня это даже плюс - это район, где я хорошо знаю реальные ставки аренды и ритейлеров.
Теперь к цифрам.
Что показывает аналитика по локации:
— аудитория в 15-минутной зоне ≈87 000 человек
— пешеходный поток рядом с точкой ≈19 000 человек
— средний чек по индустрии 2 773 ₽
— конкурентов в радиусе 53 супермаркета
Расчёт оборота для супермаркета 500 m² получился такой:
пессимистичный сценарий
6–8 млн ₽ / месяц
реалистичный
14–18 млн ₽ / месяц
сильный оператор
25–30+ млн ₽ / месяц
Соответственно комфортная аренда для такого магазина:
≈750 000₽ – 1 000 000₽ в месяц
Да, каждая сеть считает допустимую аренду по своей формуле.
Но почти все они отталкиваются от возможного товарооборота.
А какая у кого формула -
это уже можно узнать у меня индивидуально 🙂
Сбераналитику сами найдёте — ссылку давать не буду.
Подписывайтесь:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
КБ всех развивольщиков еще год назад уволила, Бристоль вообще какие то не из этого мира. ВкусВилл просел из-за высоких цен. А Ярче ушел открываться в соседние от Москвы регионы, так как аренды примерно как в Москве, а рабочая сила в три раза дешевле.
Подписывайтесь:📲 MAX 🔵 Telegram
https://t.me/NewRetail/17000
Подписывайтесь:
https://t.me/NewRetail/17000
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Нью Ритейл | New Retail
ℹ️Крупнейшие российские FMCG-ритейлеры по итогам 2025 года открыли 952 новых магазина шаговой доступности.
Это почти в шесть раз меньше, чем годом ранее, когда появилось 5,66 тыс. таких точек.
Наибольшее снижение числа открытий продемонстрировали сети…
Это почти в шесть раз меньше, чем годом ранее, когда появилось 5,66 тыс. таких точек.
Наибольшее снижение числа открытий продемонстрировали сети…
Из-за того, что ищу арендатора для ресторана на Мясницкой, последние несколько дней много общаюсь с рестораторами.
Все говорят примерно одно и то же: образовалась огромная пропасть между премиальным сегментом и всеми остальными. Премиум растёт, а остальные летят по ухабам под откос.
Декабрь - февраль были убыточными, хотя это одни из самых жирных месяцев для индустрии.
Старожилы говорят, что такая ситуация была только в худшие годы 90-х, когда лишние деньги были лишь у мизерной прослойки населения.
Будем надеяться, что скоро мы окажемся в нулевых.
Подписывайтесь:📲 MAX 🔵 Telegram
Все говорят примерно одно и то же: образовалась огромная пропасть между премиальным сегментом и всеми остальными. Премиум растёт, а остальные летят по ухабам под откос.
Декабрь - февраль были убыточными, хотя это одни из самых жирных месяцев для индустрии.
Старожилы говорят, что такая ситуация была только в худшие годы 90-х, когда лишние деньги были лишь у мизерной прослойки населения.
Будем надеяться, что скоро мы окажемся в нулевых.
Подписывайтесь:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Москвич Mag
Управделами президента выставило на торги здание «Известий» на Пушкинской площади
Редкий лот — здание «Известий» на Пушкинской площади, построенное в 1925–1927 годах по проекту архитектора Григория Бархина. Управделами президента выставило на торги права…
Редкий лот — здание «Известий» на Пушкинской площади, построенное в 1925–1927 годах по проекту архитектора Григория Бархина. Управделами президента выставило на торги права…
Сколько же они зарабатывали, что им доначисдили 6 млрд, причём нужно учитывать, что какие-то налоги-то они платили🤔
https://t.me/okoloretail/9348
Подписывайтесь:📲 MAX 🔵 Telegram
https://t.me/okoloretail/9348
Подписывайтесь:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Околоритейл
Владелец обувной сети Zenden объявил о закрытии всех магазинов.
Все из-за проверок налоговой, доначислений штрафов и пенни.
Все из-за проверок налоговой, доначислений штрафов и пенни.
Сегодня разбирал накопившиеся заявки от собственников помещений.
Были две заявки, от которых я обалдел (в плохом смысле этого слова).
1. Женщина 70+ лет купила помещение у очень известного (особенно среди собственников помещений в ЖК) агентства недвижимости.
Бетон. Предвар(предварительный договор аренды) с «ВкусВилл». После перехода права собственности «ВкусВилл» предвар разрывает.
Помещение - лютейший неликвид по планировке.
Женщина понимает, что АН её кинуло, и предполагает, что, скорее всего, это был сговор.
Санкций за односторонний выход из предварительного договора не было.
Ладно, можно предположить, что «ВкусВилл» просто слился и сговора не было.
Но дальше интереснее.
Эти гении из АН предложили ей за 2 млн рублей прорубить и узаконить ещё один вход в помещение.
В доме 960 квартир. Если кто-то возьмётся собирать подписи у жильцов, это будет стоить минимум 20 млн рублей.
Есть ощущение, что, обманув её один раз, они решили сделать это ещё раз.
Благо женщина не глупая и отказалась от этой затеи.
На днях ко мне уже обращались с похожей историей:
женщина купила 300 м² у известной компании, которая создаёт ГАБы. Был предвар с «Дикси», но после перехода права собственности «Дикси» отказался от помещения. Штрафов - опять нет.
2. Вторая история.
Тут уже про глупость.
Есть помещение. Собственники обратились к девушке-агенту.
Начинаются переговоры с «Магнитом».
Агент решила подзаработать и взять комиссию ещё и с «Магнита» 🤣🤦♂️🤷♂️
Пока она пыталась сделать невозможное, время шло.
В итоге «Магнит» сел в соседнее помещение. 🤦♂️🤦♂️🤦♂️
Подписывайтесь:📲 MAX 🔵 Telegram
Были две заявки, от которых я обалдел (в плохом смысле этого слова).
1. Женщина 70+ лет купила помещение у очень известного (особенно среди собственников помещений в ЖК) агентства недвижимости.
Бетон. Предвар(предварительный договор аренды) с «ВкусВилл». После перехода права собственности «ВкусВилл» предвар разрывает.
Помещение - лютейший неликвид по планировке.
Женщина понимает, что АН её кинуло, и предполагает, что, скорее всего, это был сговор.
Санкций за односторонний выход из предварительного договора не было.
Ладно, можно предположить, что «ВкусВилл» просто слился и сговора не было.
Но дальше интереснее.
Эти гении из АН предложили ей за 2 млн рублей прорубить и узаконить ещё один вход в помещение.
В доме 960 квартир. Если кто-то возьмётся собирать подписи у жильцов, это будет стоить минимум 20 млн рублей.
Есть ощущение, что, обманув её один раз, они решили сделать это ещё раз.
Благо женщина не глупая и отказалась от этой затеи.
На днях ко мне уже обращались с похожей историей:
женщина купила 300 м² у известной компании, которая создаёт ГАБы. Был предвар с «Дикси», но после перехода права собственности «Дикси» отказался от помещения. Штрафов - опять нет.
2. Вторая история.
Тут уже про глупость.
Есть помещение. Собственники обратились к девушке-агенту.
Начинаются переговоры с «Магнитом».
Агент решила подзаработать и взять комиссию ещё и с «Магнита» 🤣🤦♂️🤷♂️
Пока она пыталась сделать невозможное, время шло.
В итоге «Магнит» сел в соседнее помещение. 🤦♂️🤦♂️🤦♂️
Подписывайтесь:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Принимал помещение - обыскался счётчик на горячую воду. Так его и не нашёл, зато обнаружил электрообогреватели под окнами 🫣
Вопрос знатокам: насколько сильно арендатор взвоет зимой? И какова вероятность, что он попросит серьёзную скидку на аренду в отопительный период?
В своё время у меня на производстве был офис площадью 50 m2 с электрическим котлом на 6 кВт. Отопление обходилось в 40–50 тыс. в месяц, при том что я не включали его на полную мощность и чаще всего находился там в куртке.
Подписывайтесь:📲 MAX 🔵 Telegram
Вопрос знатокам: насколько сильно арендатор взвоет зимой? И какова вероятность, что он попросит серьёзную скидку на аренду в отопительный период?
В своё время у меня на производстве был офис площадью 50 m2 с электрическим котлом на 6 кВт. Отопление обходилось в 40–50 тыс. в месяц, при том что я не включали его на полную мощность и чаще всего находился там в куртке.
Подписывайтесь:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
А зарабатывает из них только процентов 20%
Подписывайтесь:📲 MAX 🔵 Telegram
https://t.me/moskvichmag/27608
Подписывайтесь:
https://t.me/moskvichmag/27608
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Москвич Mag
Пунктов выдачи заказов в Москве теперь больше, чем продуктовых, банков и аптек вместе взятых
Число пунктов выдачи заказов маркетплейсов в Москве с 2022-го выросло почти вдвое. Это подсчеты на основе данных компании MalinaProperty.
Таким образом, теперь…
Число пунктов выдачи заказов маркетплейсов в Москве с 2022-го выросло почти вдвое. Это подсчеты на основе данных компании MalinaProperty.
Таким образом, теперь…
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM