🗓 Обзор объёма транзакций за завершившуюся неделю – 4–10 мая
За отчётный период в Дубае было зарегистрировано 1,950 сделок купли-продажи, из которых 76% пришлось на off-plan. Совокупный объём сделок составил около USD 750 млн
В сегменте готового жилья было зафиксировано 460 сделок на сумму порядка USD 220 млн
📈 Динамика к предыдущей неделе
• Общее количество сделок сократилось на 110, а совокупный объём сделок снизился на USD 310 млн
• Off-plan остался ключевым драйвером активности: количество сделок снизилось на 60, а объём сделок упал на USD 250 млн
• Сегмент готового жилья также показал снижение: объём сделок сократился на USD 60 млн, количество сделок – на 50
📊 Структура покупок в топ-10 районах за неделю
Off-plan:
• Наибольшее количество сделок было зафиксировано в Dubai Land Residential Complex, где основным драйвером спроса стали студии – 82 сделки
• По объёму сделок лидером остался Palm Deira / Dubai Islands — около USD 90 млн
Готовое жильё:
• Основной спрос пришёлся на 1-комнатные квартиры в Jumeirah Village Circle (JVC) – около USD 15 млн
• По объёму сделок лидером стал Palm Jumeirah – около USD 40 млн
📉 Динамика цен
Off-plan:
Снижение цен было зафиксировано в 4 районах, тогда как наиболее заметный рост отмечен в Jabal Ali First (+106%). Данная динамика объясняется изменением структуры сделок внутри района: доля продаж в премиальном проекте Sobha Central выросла с 38% неделей ранее до 55%, что подтянуло медианный показатель цены вверх
Готовые квартиры:
Рост был зафиксирован только в 4 районах, тогда как остальные 6 районов показали снижение
⚠️ Вывод
Общий спрос по количеству сделок продолжает снижаться с начала апреля. При этом инициативы – включая запуск золотой ветки метро и снижение минимальной оценочной стоимости жилья для получения 2-летней визы – не оказали заметного стимулирующего эффекта в краткосрочной перспективе.
Такая динамика требует повышенного внимания: несмотря на дополнительные стимулы, рынок не демонстрирует пропорционального восстановления активности, что указывает на более осторожный подход покупателей.
Команда OnCoarse рекомендует подходить к покупке недвижимости сейчас с повышенной внимательностью – опираясь на фундаментальные драйверы, а не на рыночные заголовки.
🔎 Примечания
* В анализ включены только завершённые сделки купли-продажи. Иные типы транзакций, включая дарение, регистрацию ипотеки и другие, исключены
** Объём инвестиций по off-plan отражает полную стоимость объектов по SPA, зафиксированную при регистрации Oqood, а не фактические платежи, проведённые за отчётную неделю
*** На графике 2 сегменты с количеством продаж менее 5 для готовых квартир и менее 10 для off-plan не отображены, однако учтены в расчётах
**** На графиках 3 и 4 использованы медианные значения цены за кв. м по всем завершённым сделкам в разрезе топ-10 районов сегментов off-plan и готового жилья для оценки недельной динамики
За отчётный период в Дубае было зарегистрировано 1,950 сделок купли-продажи, из которых 76% пришлось на off-plan. Совокупный объём сделок составил около USD 750 млн
В сегменте готового жилья было зафиксировано 460 сделок на сумму порядка USD 220 млн
📈 Динамика к предыдущей неделе
• Общее количество сделок сократилось на 110, а совокупный объём сделок снизился на USD 310 млн
• Off-plan остался ключевым драйвером активности: количество сделок снизилось на 60, а объём сделок упал на USD 250 млн
• Сегмент готового жилья также показал снижение: объём сделок сократился на USD 60 млн, количество сделок – на 50
📊 Структура покупок в топ-10 районах за неделю
Off-plan:
• Наибольшее количество сделок было зафиксировано в Dubai Land Residential Complex, где основным драйвером спроса стали студии – 82 сделки
• По объёму сделок лидером остался Palm Deira / Dubai Islands — около USD 90 млн
Готовое жильё:
• Основной спрос пришёлся на 1-комнатные квартиры в Jumeirah Village Circle (JVC) – около USD 15 млн
• По объёму сделок лидером стал Palm Jumeirah – около USD 40 млн
📉 Динамика цен
Off-plan:
Снижение цен было зафиксировано в 4 районах, тогда как наиболее заметный рост отмечен в Jabal Ali First (+106%). Данная динамика объясняется изменением структуры сделок внутри района: доля продаж в премиальном проекте Sobha Central выросла с 38% неделей ранее до 55%, что подтянуло медианный показатель цены вверх
Готовые квартиры:
Рост был зафиксирован только в 4 районах, тогда как остальные 6 районов показали снижение
⚠️ Вывод
Общий спрос по количеству сделок продолжает снижаться с начала апреля. При этом инициативы – включая запуск золотой ветки метро и снижение минимальной оценочной стоимости жилья для получения 2-летней визы – не оказали заметного стимулирующего эффекта в краткосрочной перспективе.
Такая динамика требует повышенного внимания: несмотря на дополнительные стимулы, рынок не демонстрирует пропорционального восстановления активности, что указывает на более осторожный подход покупателей.
Команда OnCoarse рекомендует подходить к покупке недвижимости сейчас с повышенной внимательностью – опираясь на фундаментальные драйверы, а не на рыночные заголовки.
🔎 Примечания
* В анализ включены только завершённые сделки купли-продажи. Иные типы транзакций, включая дарение, регистрацию ипотеки и другие, исключены
** Объём инвестиций по off-plan отражает полную стоимость объектов по SPA, зафиксированную при регистрации Oqood, а не фактические платежи, проведённые за отчётную неделю
*** На графике 2 сегменты с количеством продаж менее 5 для готовых квартир и менее 10 для off-plan не отображены, однако учтены в расчётах
**** На графиках 3 и 4 использованы медианные значения цены за кв. м по всем завершённым сделкам в разрезе топ-10 районов сегментов off-plan и готового жилья для оценки недельной динамики
6❤11👍5
📊 Рыночная коррекция
Заголовки о покупке недвижимости в Дубае часто фокусируются на историческом росте, зафиксированном с 2020 года. На первый взгляд, такая динамика действительно может убедить неопытного инвестора в привлекательности рынка.
Однако для объективной оценки любого рынка – будь то государственные облигации, ETFs, или недвижимость Дубая – важно понимать: снижение цен является естественной частью рыночного цикла. Именно коррекции создают основу для последующего долгосрочного роста.
Для иллюстрации этого эффекта мы рассмотрели готовые 1-комнатные квартиры (2010-2025) – наиболее ликвидный сегмент рынка недвижимости Дубая.
Так, в 2014 году спрос на покупку готовых 1-комнатных квартир начал снижаться и достиг своего минимального уровня только в 2020 году. Вслед за снижением спроса скорректировались и цены: стоимость квадратного метра в этом сегменте упала до USD 2,010/м² в 2020 году, что соответствует снижению примерно на 35% относительно уровня 2014 года.
Важно понимать: рынок недвижимости не имеет иммунитета к падению. Общерыночное снижение цен — не исключение, а естественный сценарий в рамках цикла. Мы не берёмся прогнозировать точную дату или глубину потенциальной коррекции, однако снижение покупательской активности, которое уже прослеживается в еженедельных рыночных отчётах, при продолжении этой динамики может привести к давлению на цены.
Безусловно, это не означает, что каждый покупатель, приобретающий недвижимость сегодня, обязательно потеряет капитал. Итоговая доходность всегда зависит от конкретного объекта.
Однако на уровне рынка мы видим усиливающиеся риски и признаки приближения к поздней стадии цикла. Поэтому команда OnCoarse призывает инвесторов подходить к покупке недвижимости с повышенным вниманием: не полагаться на громкие заголовки и эмоциональные продажи (e.g., Distress), а детально анализировать, действительно ли выбранный актив соответствует вашим целям с учётом текущих рыночных рисков.
Заголовки о покупке недвижимости в Дубае часто фокусируются на историческом росте, зафиксированном с 2020 года. На первый взгляд, такая динамика действительно может убедить неопытного инвестора в привлекательности рынка.
Однако для объективной оценки любого рынка – будь то государственные облигации, ETFs, или недвижимость Дубая – важно понимать: снижение цен является естественной частью рыночного цикла. Именно коррекции создают основу для последующего долгосрочного роста.
Для иллюстрации этого эффекта мы рассмотрели готовые 1-комнатные квартиры (2010-2025) – наиболее ликвидный сегмент рынка недвижимости Дубая.
Так, в 2014 году спрос на покупку готовых 1-комнатных квартир начал снижаться и достиг своего минимального уровня только в 2020 году. Вслед за снижением спроса скорректировались и цены: стоимость квадратного метра в этом сегменте упала до USD 2,010/м² в 2020 году, что соответствует снижению примерно на 35% относительно уровня 2014 года.
Важно понимать: рынок недвижимости не имеет иммунитета к падению. Общерыночное снижение цен — не исключение, а естественный сценарий в рамках цикла. Мы не берёмся прогнозировать точную дату или глубину потенциальной коррекции, однако снижение покупательской активности, которое уже прослеживается в еженедельных рыночных отчётах, при продолжении этой динамики может привести к давлению на цены.
Безусловно, это не означает, что каждый покупатель, приобретающий недвижимость сегодня, обязательно потеряет капитал. Итоговая доходность всегда зависит от конкретного объекта.
Однако на уровне рынка мы видим усиливающиеся риски и признаки приближения к поздней стадии цикла. Поэтому команда OnCoarse призывает инвесторов подходить к покупке недвижимости с повышенным вниманием: не полагаться на громкие заголовки и эмоциональные продажи (e.g., Distress), а детально анализировать, действительно ли выбранный актив соответствует вашим целям с учётом текущих рыночных рисков.
7👍10❤7
📊 Off-plan вырастет к сдаче?
Пожалуй, один из самых распространённых способов убедить инвестора купить недвижимость в Дубае – это тезис о том, что off-plan обязательно вырастет к моменту сдачи.
На первый взгляд, логика понятна: объект на стадии строительства несёт более высокий риск, а значит должен продаваться с дисконтом к готовому жилью – как компенсация за этот риск.
Однако такой тезис часто упускает важную часть картины: готовое жильё также может расти в цене. Более того, в отличие от off-plan, оно может приносить арендный доход, что дополнительно влияет на итоговую доходность.
Важно также учитывать мотивацию продающей стороны. В среднем за продажу off-plan рынок получает более высокую комиссию от девелопера по сравнению с готовым жильём. Поэтому предпочтение продающей стороны в сторону off-plan, на мой взгляд, является вполне очевидным.
Для сравнения ценовой динамики были рассмотрены студии в проектах, строительство которых началось с 2022 года и которые были сданы до конца 2025 года. Для этих объектов анализировались цены за первые 3 месяца с начала продаж на стадии off-plan и первые 3 месяца после перехода в готовый сегмент.
Параллельно были рассмотрены студии в объектах, которые уже находились в готовом сегменте в 2022 году, в тех же 15 районах, что и объекты off-plan. Это позволило оценить динамику их стоимости к 2025 году.
По обоим сегментам был рассчитан среднегодовой темп роста стоимости за квадратный метр. Результат показал, что в 10 из 15 рассмотренных районов готовое жильё продемонстрировало более сильный рост, чем off-plan к моменту сдачи.
При этом арендный доход в расчёт намеренно не включался – чтобы сравнить исключительно ценовую динамику.
🤔 Вывод
Рост off-plan к моменту сдачи действительно был зафиксирован для студий, запущенных в 2022 году и сданных к 2025 году.
Однако: эта разница рассчитана от первых месяцев продаж. Поэтому гарантии заработка при более позднем входе в проект становятся менее очевидными.
Напротив, большинство рассмотренных районов – 10 из 15 – показали более сильный рост именно в сегменте готового жилья.
Поэтому сравнение потенциала роста off-plan с динамикой готового сегмента - необходимая часть анализа при выборе типа объекта.
🔎 Примечание
Для обоих сегментов были рассмотрены сделки внутри объектов – более 800 в совокупности. На их основе были определены медианные цены сделок за квадратный метр в указанные периоды.
Пожалуй, один из самых распространённых способов убедить инвестора купить недвижимость в Дубае – это тезис о том, что off-plan обязательно вырастет к моменту сдачи.
На первый взгляд, логика понятна: объект на стадии строительства несёт более высокий риск, а значит должен продаваться с дисконтом к готовому жилью – как компенсация за этот риск.
Однако такой тезис часто упускает важную часть картины: готовое жильё также может расти в цене. Более того, в отличие от off-plan, оно может приносить арендный доход, что дополнительно влияет на итоговую доходность.
Важно также учитывать мотивацию продающей стороны. В среднем за продажу off-plan рынок получает более высокую комиссию от девелопера по сравнению с готовым жильём. Поэтому предпочтение продающей стороны в сторону off-plan, на мой взгляд, является вполне очевидным.
Для сравнения ценовой динамики были рассмотрены студии в проектах, строительство которых началось с 2022 года и которые были сданы до конца 2025 года. Для этих объектов анализировались цены за первые 3 месяца с начала продаж на стадии off-plan и первые 3 месяца после перехода в готовый сегмент.
Параллельно были рассмотрены студии в объектах, которые уже находились в готовом сегменте в 2022 году, в тех же 15 районах, что и объекты off-plan. Это позволило оценить динамику их стоимости к 2025 году.
По обоим сегментам был рассчитан среднегодовой темп роста стоимости за квадратный метр. Результат показал, что в 10 из 15 рассмотренных районов готовое жильё продемонстрировало более сильный рост, чем off-plan к моменту сдачи.
При этом арендный доход в расчёт намеренно не включался – чтобы сравнить исключительно ценовую динамику.
🤔 Вывод
Рост off-plan к моменту сдачи действительно был зафиксирован для студий, запущенных в 2022 году и сданных к 2025 году.
Однако: эта разница рассчитана от первых месяцев продаж. Поэтому гарантии заработка при более позднем входе в проект становятся менее очевидными.
Напротив, большинство рассмотренных районов – 10 из 15 – показали более сильный рост именно в сегменте готового жилья.
Поэтому сравнение потенциала роста off-plan с динамикой готового сегмента - необходимая часть анализа при выборе типа объекта.
🔎 Примечание
Для обоих сегментов были рассмотрены сделки внутри объектов – более 800 в совокупности. На их основе были определены медианные цены сделок за квадратный метр в указанные периоды.
21👍11❤6
🗓 Обзор объёма транзакций за завершившуюся неделю – 18–24 мая
За отчётный период в Дубае было зарегистрировано 2,610 сделок купли-продажи, из которых 75% пришлось на off-plan на сумму порядка USD 910 млн.
В сегменте готового жилья было зафиксировано 640 сделок на сумму порядка USD 270 млн.
📈 Динамика к предыдущей неделе
• Общее количество сделок сократилось на 140, а совокупный объём сделок снизился на USD 10 млн
• Off-plan остался ключевым драйвером активности: количество сделок снизилось на 340, а объём сделок сократился на USD 70 млн
• Сегмент готового жилья, напротив, показал рост: объём сделок увеличился на USD 60 млн, а количество сделок - на 200
📊 Структура покупок в топ-10 районах за неделю
Off-plan
• Наибольшее количество сделок было зафиксировано в Madinat Al Mataar, где основным драйвером спроса стали студии - 343 сделки. Район также стал лидером по объёму инвестиций в сегменте.
Готовое жильё
• Основной спрос пришёлся на студии и 1-комнатные квартиры в Jumeirah Village Circle (JVC) – около USD 20 млн.
• По объёму сделок лидером стал Downtown Dubai – около USD 25 млн.
📉 Динамика цен
Off-plan
Снижение цен было зафиксировано в 4 районах, при этом наиболее заметное падение наблюдалось в Jabal Ali First (-49.1%). Данная динамика объясняется изменением структуры сделок внутри района: доля продаж в премиальном проекте Sobha Central сократилась с 62% неделей ранее до 20%, что снизило медианный показатель цены.
Готовые квартиры
Рост цен был зафиксирован в 5 районах, тогда как остальные районы показали снижение.
🔕 Вывод
Представленная динамика отражает общие изменения по рынку Дубая и не является оценкой инвестиционной привлекательности конкретных объектов. Для принятия решения необходимо анализировать конкретный проект.
Также важно учитывать, что объём сделок по off-plan не отражает фактическое количество сделок, заключённых именно за отчётную неделю – он показывает наиболее свежие регистрации, внесённые в реестр DLD.
Например, зарегистрированные 343 сделки по студиям в Madinat Al Mataar отражают регистрацию Oqood за прошедшую неделю, тогда как подписание SPA могло произойти ранее – в период, который не раскрывается в публичных данных.
🔎 Примечания
* В анализ включены только завершённые сделки купли-продажи. Иные типы транзакций, включая дарение, регистрацию ипотеки и другие, исключены
** Объём инвестиций по off-plan отражает полную стоимость объектов по SPA, зафиксированную при регистрации Oqood, а не фактические платежи, проведённые за отчётную неделю
*** На графике 2 сегменты с количеством продаж менее 5 для готовых квартир и менее 10 для off-plan не отображены, однако учтены в расчётах
**** На графиках 3 и 4 использованы медианные значения цены за кв. м по всем завершённым сделкам в разрезе топ-10 районов сегментов off-plan и готового жилья для оценки недельной динамики
За отчётный период в Дубае было зарегистрировано 2,610 сделок купли-продажи, из которых 75% пришлось на off-plan на сумму порядка USD 910 млн.
В сегменте готового жилья было зафиксировано 640 сделок на сумму порядка USD 270 млн.
📈 Динамика к предыдущей неделе
• Общее количество сделок сократилось на 140, а совокупный объём сделок снизился на USD 10 млн
• Off-plan остался ключевым драйвером активности: количество сделок снизилось на 340, а объём сделок сократился на USD 70 млн
• Сегмент готового жилья, напротив, показал рост: объём сделок увеличился на USD 60 млн, а количество сделок - на 200
📊 Структура покупок в топ-10 районах за неделю
Off-plan
• Наибольшее количество сделок было зафиксировано в Madinat Al Mataar, где основным драйвером спроса стали студии - 343 сделки. Район также стал лидером по объёму инвестиций в сегменте.
Готовое жильё
• Основной спрос пришёлся на студии и 1-комнатные квартиры в Jumeirah Village Circle (JVC) – около USD 20 млн.
• По объёму сделок лидером стал Downtown Dubai – около USD 25 млн.
📉 Динамика цен
Off-plan
Снижение цен было зафиксировано в 4 районах, при этом наиболее заметное падение наблюдалось в Jabal Ali First (-49.1%). Данная динамика объясняется изменением структуры сделок внутри района: доля продаж в премиальном проекте Sobha Central сократилась с 62% неделей ранее до 20%, что снизило медианный показатель цены.
Готовые квартиры
Рост цен был зафиксирован в 5 районах, тогда как остальные районы показали снижение.
🔕 Вывод
Представленная динамика отражает общие изменения по рынку Дубая и не является оценкой инвестиционной привлекательности конкретных объектов. Для принятия решения необходимо анализировать конкретный проект.
Также важно учитывать, что объём сделок по off-plan не отражает фактическое количество сделок, заключённых именно за отчётную неделю – он показывает наиболее свежие регистрации, внесённые в реестр DLD.
Например, зарегистрированные 343 сделки по студиям в Madinat Al Mataar отражают регистрацию Oqood за прошедшую неделю, тогда как подписание SPA могло произойти ранее – в период, который не раскрывается в публичных данных.
🔎 Примечания
* В анализ включены только завершённые сделки купли-продажи. Иные типы транзакций, включая дарение, регистрацию ипотеки и другие, исключены
** Объём инвестиций по off-plan отражает полную стоимость объектов по SPA, зафиксированную при регистрации Oqood, а не фактические платежи, проведённые за отчётную неделю
*** На графике 2 сегменты с количеством продаж менее 5 для готовых квартир и менее 10 для off-plan не отображены, однако учтены в расчётах
**** На графиках 3 и 4 использованы медианные значения цены за кв. м по всем завершённым сделкам в разрезе топ-10 районов сегментов off-plan и готового жилья для оценки недельной динамики
❤9👍4💯1
🗓 Обзор объёма транзакций за завершившуюся неделю – 8–14 июня
За отчётный период в Дубае было зарегистрировано 2,640 сделок купли-продажи, из которых 83% пришлось на off-plan на сумму порядка USD 870 млн.
В сегменте готового жилья было зафиксировано 440 сделок на сумму порядка USD 190 млн.
📈 Динамика к предыдущей неделе
• Общее количество сделок увеличилось на 20, при этом совокупный объём сделок снизился на USD 90 млн.
• Off-plan остался ключевым драйвером активности: количество сделок снизилось на 20, а объём сделок сократился на USD 90 млн.
• Сегмент готового жилья, напротив, показал рост по количеству сделок – на 40, в то время как объём инвестиций остался без изменений.
📊 Структура покупок в топ-10 районах за неделю
Off-plan:
• Наибольшее количество сделок было зафиксировано в Madinat Al Mataar, где основным драйвером спроса стали студии – 436 сделок. Район опередил JVC примерно в 6 раз по количеству сделок.
• В Madinat Al Mataar подавляющая доля сделок пришлась на мастер-план Azizi Venice, который стал ключевым источником повышенного спроса за неделю.
• Важно отметить, что данное количество сделок было внесено в реестр DLD на момент регистрации Oqood, на основе которого и формируются еженедельные отчёты.
Готовое жильё:
• Основной спрос пришёлся на студии и 1-комнатные квартиры в Jumeirah Village Circle (JVC) – около USD 15 млн.
• По объёму сделок лидером стал Dubai Marina – около USD 25 млн.
📉 Динамика цен
Off-plan:
Снижение цен было зафиксировано лишь в 3 районах.
Готовые квартиры:
Рост цен был зафиксирован только в 2 районах, тогда как остальные районы показали снижение. Это усиливает сигнал о потенциальной коррекции цен на вторичном рынке.
⚠️ Вывод
Основной объём сделок продолжает приходиться на off-plan, где Azizi Venice выступает ключевым источником спроса. Если исключить сделки по этому проекту, объём off-plan за завершившуюся неделю составит около 1,600 сделок, что лучше отражает общий уровень активности по городу.
Именно цены соседних готовых объектов, по которым проходят сделки на вторичном рынке, становятся ключевым benchmark при оценке стоимости квартиры на перепродаже.
Поэтому команда OnCoarse настоятельно рекомендует инвесторам анализировать динамику цен за квадратный метр в готовых квартирах того района, где планируется покупка off-plan объекта.
🔎 Примечания
* В анализ включены только завершённые сделки купли-продажи. Иные типы транзакций, включая дарение, регистрацию ипотеки и другие, исключены
** Объём инвестиций по off-plan отражает полную стоимость объектов по SPA, зафиксированную при регистрации Oqood, а не фактические платежи, проведённые за отчётную неделю
*** На графике 2 сегменты с количеством продаж менее 5 для готовых квартир и менее 10 для off-plan не отображены, однако учтены в расчётах
**** На графиках 3 и 4 использованы медианные значения цены за кв. м по всем завершённым сделкам в разрезе топ-10 районов сегментов off-plan и готового жилья для оценки недельной динамики
За отчётный период в Дубае было зарегистрировано 2,640 сделок купли-продажи, из которых 83% пришлось на off-plan на сумму порядка USD 870 млн.
В сегменте готового жилья было зафиксировано 440 сделок на сумму порядка USD 190 млн.
📈 Динамика к предыдущей неделе
• Общее количество сделок увеличилось на 20, при этом совокупный объём сделок снизился на USD 90 млн.
• Off-plan остался ключевым драйвером активности: количество сделок снизилось на 20, а объём сделок сократился на USD 90 млн.
• Сегмент готового жилья, напротив, показал рост по количеству сделок – на 40, в то время как объём инвестиций остался без изменений.
📊 Структура покупок в топ-10 районах за неделю
Off-plan:
• Наибольшее количество сделок было зафиксировано в Madinat Al Mataar, где основным драйвером спроса стали студии – 436 сделок. Район опередил JVC примерно в 6 раз по количеству сделок.
• В Madinat Al Mataar подавляющая доля сделок пришлась на мастер-план Azizi Venice, который стал ключевым источником повышенного спроса за неделю.
• Важно отметить, что данное количество сделок было внесено в реестр DLD на момент регистрации Oqood, на основе которого и формируются еженедельные отчёты.
Готовое жильё:
• Основной спрос пришёлся на студии и 1-комнатные квартиры в Jumeirah Village Circle (JVC) – около USD 15 млн.
• По объёму сделок лидером стал Dubai Marina – около USD 25 млн.
📉 Динамика цен
Off-plan:
Снижение цен было зафиксировано лишь в 3 районах.
Готовые квартиры:
Рост цен был зафиксирован только в 2 районах, тогда как остальные районы показали снижение. Это усиливает сигнал о потенциальной коррекции цен на вторичном рынке.
⚠️ Вывод
Основной объём сделок продолжает приходиться на off-plan, где Azizi Venice выступает ключевым источником спроса. Если исключить сделки по этому проекту, объём off-plan за завершившуюся неделю составит около 1,600 сделок, что лучше отражает общий уровень активности по городу.
Особенно важно отметить, что снижение цен на вторичном рынке в первую очередь повышает риски для инвесторов в off-plan. Большинство покупателей приобретают недвижимость на котловане с ожиданием роста стоимости к моменту сдачи объекта. Однако снижение цен на готовое жильё может напрямую повлиять на итоговую стоимость квартир, которые будут достроены в будущем.
Именно цены соседних готовых объектов, по которым проходят сделки на вторичном рынке, становятся ключевым benchmark при оценке стоимости квартиры на перепродаже.
Поэтому команда OnCoarse настоятельно рекомендует инвесторам анализировать динамику цен за квадратный метр в готовых квартирах того района, где планируется покупка off-plan объекта.
🔎 Примечания
* В анализ включены только завершённые сделки купли-продажи. Иные типы транзакций, включая дарение, регистрацию ипотеки и другие, исключены
** Объём инвестиций по off-plan отражает полную стоимость объектов по SPA, зафиксированную при регистрации Oqood, а не фактические платежи, проведённые за отчётную неделю
*** На графике 2 сегменты с количеством продаж менее 5 для готовых квартир и менее 10 для off-plan не отображены, однако учтены в расчётах
**** На графиках 3 и 4 использованы медианные значения цены за кв. м по всем завершённым сделкам в разрезе топ-10 районов сегментов off-plan и готового жилья для оценки недельной динамики
❤6👍3🕊1
🗓 Обзор объёма транзакций за завершившуюся неделю – 15–21 июня
За отчётный период в Дубае было зарегистрировано 2,370 сделок купли-продажи, из которых 82% пришлось на off-plan на сумму порядка USD 910 млн.
В сегменте готового жилья было зафиксировано 420 сделок на сумму порядка USD 200 млн.
📈 Динамика к предыдущей неделе
• Общее количество сделок сократилось на 270, при этом совокупный объём сделок увеличился на USD 50 млн.
• Off-plan остался ключевым драйвером активности: количество сделок снизилось на 250, тогда как объём сделок вырос на USD 40 млн.
• Сегмент готового жилья также показал снижение по количеству сделок – на 40, при этом объём инвестиций увеличился на USD 10 млн.
📊 Структура покупок в топ-10 районах за неделю
Off-plan:
• Наибольшее количество сделок было зафиксировано в Madinat Al Mataar, где основным драйвером спроса стали студии - 252 сделки. Район опередил City of Arabia примерно в 3.5 раза по количеству сделок.
• При этом лидером по объёму инвестиций стал Nad Al Sheba благодаря сделкам в премиальном проекте Maybach Six, где стоимость за квадратный метр находится в одном из самых высоких ценовых диапазонов по городу.
Готовое жильё:
• Основной спрос пришёлся на студии и 1-комнатные квартиры в Jumeirah Village Circle (JVC) – около USD 20 млн.
• По объёму сделок лидером стал Business Bay – около USD 25 млн.
📉 Динамика цен
Off-plan:
Снижение цен было зафиксировано лишь в 4 районах
Готовые квартиры:
Рост цен был зафиксирован в 6 районах, что отражает положительную динамику относительно предыдущей недели.
🔕 Вывод
Завершившаяся неделя наглядно показывает, что новостные заголовки, которые часто используются в продажах как краткосрочный стимул для рынка, не оказывают заметное влияние на фактическую активность.
В начале отчётной недели активно обсуждались новости о формальном перемирии между странами – участниками регионального конфликта. Однако рынок не продемонстрировал резкого роста активности. Напротив, общее количество сделок снизилось по сравнению с предыдущей неделей.
По традиции призываем читателей канала ориентироваться не на новостной фон, а на фундаментальные драйверы рынка. Именно анализ данных по конкретному объекту, а не общий информационный шум, должен быть ключевым фактором при принятии инвестиционного решения.
🔎 Примечания
* В анализ включены только завершённые сделки купли-продажи. Иные типы транзакций, включая дарение, регистрацию ипотеки и другие, исключены
** Объём инвестиций по off-plan отражает полную стоимость объектов по SPA, зафиксированную при регистрации Oqood, а не фактические платежи, проведённые за отчётную неделю
*** На графике 2 сегменты с количеством продаж менее 5 для готовых квартир и менее 10 для off-plan не отображены, однако учтены в расчётах
**** На графиках 3 и 4 использованы медианные значения цены за кв. м по всем завершённым сделкам в разрезе топ-10 районов сегментов off-plan и готового жилья для оценки недельной динамики
За отчётный период в Дубае было зарегистрировано 2,370 сделок купли-продажи, из которых 82% пришлось на off-plan на сумму порядка USD 910 млн.
В сегменте готового жилья было зафиксировано 420 сделок на сумму порядка USD 200 млн.
📈 Динамика к предыдущей неделе
• Общее количество сделок сократилось на 270, при этом совокупный объём сделок увеличился на USD 50 млн.
• Off-plan остался ключевым драйвером активности: количество сделок снизилось на 250, тогда как объём сделок вырос на USD 40 млн.
• Сегмент готового жилья также показал снижение по количеству сделок – на 40, при этом объём инвестиций увеличился на USD 10 млн.
📊 Структура покупок в топ-10 районах за неделю
Off-plan:
• Наибольшее количество сделок было зафиксировано в Madinat Al Mataar, где основным драйвером спроса стали студии - 252 сделки. Район опередил City of Arabia примерно в 3.5 раза по количеству сделок.
• При этом лидером по объёму инвестиций стал Nad Al Sheba благодаря сделкам в премиальном проекте Maybach Six, где стоимость за квадратный метр находится в одном из самых высоких ценовых диапазонов по городу.
Готовое жильё:
• Основной спрос пришёлся на студии и 1-комнатные квартиры в Jumeirah Village Circle (JVC) – около USD 20 млн.
• По объёму сделок лидером стал Business Bay – около USD 25 млн.
📉 Динамика цен
Off-plan:
Снижение цен было зафиксировано лишь в 4 районах
Готовые квартиры:
Рост цен был зафиксирован в 6 районах, что отражает положительную динамику относительно предыдущей недели.
🔕 Вывод
Завершившаяся неделя наглядно показывает, что новостные заголовки, которые часто используются в продажах как краткосрочный стимул для рынка, не оказывают заметное влияние на фактическую активность.
В начале отчётной недели активно обсуждались новости о формальном перемирии между странами – участниками регионального конфликта. Однако рынок не продемонстрировал резкого роста активности. Напротив, общее количество сделок снизилось по сравнению с предыдущей неделей.
По традиции призываем читателей канала ориентироваться не на новостной фон, а на фундаментальные драйверы рынка. Именно анализ данных по конкретному объекту, а не общий информационный шум, должен быть ключевым фактором при принятии инвестиционного решения.
🔎 Примечания
* В анализ включены только завершённые сделки купли-продажи. Иные типы транзакций, включая дарение, регистрацию ипотеки и другие, исключены
** Объём инвестиций по off-plan отражает полную стоимость объектов по SPA, зафиксированную при регистрации Oqood, а не фактические платежи, проведённые за отчётную неделю
*** На графике 2 сегменты с количеством продаж менее 5 для готовых квартир и менее 10 для off-plan не отображены, однако учтены в расчётах
**** На графиках 3 и 4 использованы медианные значения цены за кв. м по всем завершённым сделкам в разрезе топ-10 районов сегментов off-plan и готового жилья для оценки недельной динамики
4❤7👍3💯1
OnCoarse подготовил детальный отчёт по рынку недвижимости Дубая за первые 6 месяцев 2026 года.
Рынок жилой недвижимости Дубая остаётся одним из самых активных в мире – за счёт высоких объёмов сделок и устойчивого интереса со стороны международных инвесторов.
Однако в первые 6 месяцев 2026 года рынок начал показывать признаки повышенной волатильности. На динамику сделок и цен повлияли региональная нестабильность, изменение настроений инвесторов и более осторожный подход к покупке недвижимости.
Этот отчёт не является инвестиционной рекомендацией и не призывает покупать, продавать или удерживать недвижимость. Его цель – показать, что фактически происходило на рынке жилых апартаментов Дубая в первом полугодии 2026 года, на основе открытых данных Dubai Land Department по сделкам и аренде.
Анализ охватывает только апартаменты: студии, 1-bedroom, 2-bedroom и другие типы квартир. В фокусе – динамика off-plan и ready-built сделок, цена за квадратный метр, арендный спрос и валовая арендная доходность.
Отчёт подготовлен на английском языке. 🇬🇧
Ключевые выводы:
Off-plan остался доминирующим сегментом по количеству сделок. Активность в этом сегменте сохранялась относительно устойчивой, при этом признаков широкой ценовой коррекции пока не наблюдается. В мае и июне заметно вырос интерес к покупке студий.
Ready-built сегмент заметно ослаб. Количество сделок с готовыми апартаментами снизилось на 47% в период с февраля по июнь, что указывает на более высокую чувствительность этого сегмента.
Цены в ready-built также начали снижаться. Медианная цена за квадратный метр упала на 8% относительно февральского уровня. Среди топ-10 районов по количеству сделок в июне большинство показали снижение медианной цены за кв. м по сравнению с февралем.
Арендный спрос также ослаб. Количество зарегистрированных арендных контрактов снижалось в течение периода, одновременно с сокращением средней годовой стоимости аренды.
Валовая арендная доходность снизилась по студиям, 1-bedroom и 2-bedroom апартаментам. Основная причина – арендные ставки снижались быстрее, чем цены.
Рынок жилой недвижимости Дубая остаётся одним из самых активных в мире – за счёт высоких объёмов сделок и устойчивого интереса со стороны международных инвесторов.
Однако в первые 6 месяцев 2026 года рынок начал показывать признаки повышенной волатильности. На динамику сделок и цен повлияли региональная нестабильность, изменение настроений инвесторов и более осторожный подход к покупке недвижимости.
Этот отчёт не является инвестиционной рекомендацией и не призывает покупать, продавать или удерживать недвижимость. Его цель – показать, что фактически происходило на рынке жилых апартаментов Дубая в первом полугодии 2026 года, на основе открытых данных Dubai Land Department по сделкам и аренде.
Анализ охватывает только апартаменты: студии, 1-bedroom, 2-bedroom и другие типы квартир. В фокусе – динамика off-plan и ready-built сделок, цена за квадратный метр, арендный спрос и валовая арендная доходность.
Отчёт подготовлен на английском языке. 🇬🇧
Ключевые выводы:
Off-plan остался доминирующим сегментом по количеству сделок. Активность в этом сегменте сохранялась относительно устойчивой, при этом признаков широкой ценовой коррекции пока не наблюдается. В мае и июне заметно вырос интерес к покупке студий.
Ready-built сегмент заметно ослаб. Количество сделок с готовыми апартаментами снизилось на 47% в период с февраля по июнь, что указывает на более высокую чувствительность этого сегмента.
Цены в ready-built также начали снижаться. Медианная цена за квадратный метр упала на 8% относительно февральского уровня. Среди топ-10 районов по количеству сделок в июне большинство показали снижение медианной цены за кв. м по сравнению с февралем.
Арендный спрос также ослаб. Количество зарегистрированных арендных контрактов снижалось в течение периода, одновременно с сокращением средней годовой стоимости аренды.
Валовая арендная доходность снизилась по студиям, 1-bedroom и 2-bedroom апартаментам. Основная причина – арендные ставки снижались быстрее, чем цены.
1❤7👍3⚡2
Рынок жилой недвижимости Дубая остаётся одним из самых активных в мире. Однако, поскольку большинство сделок сопровождается посредниками, работающими за комиссию, покупателю бывает сложно отделить продающий нарратив от объективной оценки рисков и потенциальной доходности конкретного объекта.
В этом отчёте рассматриваются 10 распространённых ошибок, о которых важно знать до выхода на рынок жилой недвижимости Дубая. Его цель – критически оценить популярные рыночные тезисы, обратить внимание на факторы, которые могут оставаться за рамками процесса продажи, и предложить покупателям более системный подход к самостоятельному принятию решений.
Выводы отчёта отражают оценку OnCoarse повторяющихся проблем, наблюдаемых на рынке жилых апартаментов Дубая. Они основаны на обсуждениях с участниками рынка и интервью с покупателями недвижимости, включая тех, кто отметил, что отдельные риски, расходы и ограничения не были в полной мере разъяснены им до совершения сделки. Кроме того, для проверки и иллюстрации рассматриваемых тезисов использовались данные Dubai Land Department по сделкам купли-продажи и аренде.
Отчёт подготовлен исключительно в информационных и образовательных целях. Он не является инвестиционной, финансовой, юридической или брокерской рекомендацией и не содержит призыва покупать, продавать, сдавать в аренду, удерживать или иным образом совершать сделки с недвижимостью.
Отчёт подготовлен на английском языке 🇬🇧
В этом отчёте рассматриваются 10 распространённых ошибок, о которых важно знать до выхода на рынок жилой недвижимости Дубая. Его цель – критически оценить популярные рыночные тезисы, обратить внимание на факторы, которые могут оставаться за рамками процесса продажи, и предложить покупателям более системный подход к самостоятельному принятию решений.
Выводы отчёта отражают оценку OnCoarse повторяющихся проблем, наблюдаемых на рынке жилых апартаментов Дубая. Они основаны на обсуждениях с участниками рынка и интервью с покупателями недвижимости, включая тех, кто отметил, что отдельные риски, расходы и ограничения не были в полной мере разъяснены им до совершения сделки. Кроме того, для проверки и иллюстрации рассматриваемых тезисов использовались данные Dubai Land Department по сделкам купли-продажи и аренде.
Отчёт подготовлен исключительно в информационных и образовательных целях. Он не является инвестиционной, финансовой, юридической или брокерской рекомендацией и не содержит призыва покупать, продавать, сдавать в аренду, удерживать или иным образом совершать сделки с недвижимостью.
Отчёт подготовлен на английском языке 🇬🇧
5❤6