СКВОТТИНГ В ИСПАНИИ: НОВОСТИ И ДАННЫЕ

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой может столкнуться домовладелец в Испании — сквоттинг или самозахват жилья. В большинстве случаев речь идет о поведении уязвимых социальных групп, лишенных какой-либо «крыши над головой», которое выражается в поиске пустующего дома и, в случае продолжительного отсутствия владельцев, самовольного их захвата с целью дальнейшего проживания. Как следствие, в большинстве случаев страдают вторые дома тех или иных владельцев.

С годами количество случаев сквоттинга в Испании лишь росло ввиду увеличения количества уязвимых групп и постоянного ухудшениях их экономического положения. В тоже время государство не предоставляло социальных программ для помощи этим группам и одновременно не выстраивало надежной системы защиты прав домовладельцев, чьи дома оказывали заняты.

В последние пару лет ситуация лишь осложняется и информация ниже предлагает небольшое ознакомление с самыми свежими новостями и аналитикой по данной проблеме испанского сектора недвижимости.

Прежде всего в последние месяцы увеличилась нагрузка на судебную систему Испании. Открывается все больше и больше дел на незаконный захват жилища, особенно в таких автономном ных сообществах, как Каталония, Балеарские и Канарские острова, Мурсия, Валенсия и Мадрид. Вместе с тем растет недовольство работой этой системы, устаревшим законодательством в данной сфере и долгими проволочками в принятии решений.

Ассоциация агентов предупреждает: «Увеличение числа случаев сквоттинга в Испании связано с расхлябанностью и неясностью законов, призванных с ним бороться. Этот закон дает сквоттерам множество альтернатив для вторжения в чужую собственность с практически полной безнаказанностью».

СРЕДИ СТРАН ЕС ИСПАНИЯ ХУЖЕ ПРОЧИХ ЗАЩИЩАЕТ КАК ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ, ТАК И УЯЗВИМЫЕ СОЦИАЛЬНЫЕ ГРУППЫ, НУЖДАЮЩИЕСЯ В ЖИЛЬЕ

Аранча Гоенага, партнер и сотрудник юридической фирмы Círculo Legal Barcelona, указывается: «Механизмы, которые предусмотрены в законах для того, чтобы владелец мог вернуть свою собственность, недостаточны. Необходимо, чтобы они были более ограничительными и, прежде всего, способствовали более быстрому выселению и нестабильным ситуациям».

С другой стороны Гоенага подчеркивает, что «каждый человек имеет право на достойное жилье», по этой причине государственные органы обязаны предоставить муниципалитетам больше финансовых средств, которые будут добросовестно потрачены на сокращение количества неблагополучных семей. Государство не может продолжать перекладывать эту ответственно на частные лица.

Многие эксперты поддерживают позицию, высказанную представителем Círculo Legal Barcelona и указывают, что при сравнении с остальными странами Европейского Союза, ситуация в Испании как никогда плоха по всем пунктам.

Она неблагоприятна для собственника ввиду высоких расходов, обилие проволочек в принятии решений и их низкой эффективности. При этом в тех случаях, когда работа судебной системы и правоохранительных органов все же осуществляется должным образом, меры, которые применяются к уязвимым группам граждан оказываются крайне жесткими. Отсутствие баланса в решении проблемы очевидна всем.

Впрочем Гоенага немного отходит от критики, которая указывает на отсутствие должного регулирования сквоттинга. Реальной проблемой является коллапс в работе самой судебной системы.

То самое отсутствие баланса и неэффективность системы были прекрасно продемонстрированы в период пандемии, когда королевские указы заслуженно обеспечили уязвимых граждан Испании большей защитой в вопросе получения жилья, но при этом практически никак не обезопасили положение домовладельцев. Например, арендодатели остались практически сами по себе в случаях, когда арендаторы теряли финансовую возможность оплачивать снятое жилище из-за неустойчивой экономической ситуации.

КАТАЛОНИЯ НА ПЕРЕДОВОЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ БОРЬБЫ СО СКВОТТИНГОМ

Впрочем сегодня некоторые подвижки в данной сфере все же начали наблюдаться. Хотя пока это и находится почти всегда на уровне разговоров и обсуждений. Тем не менее, лидерство в борьбе со сложившейся ситуацией может занять Каталония.

Это автономное сообщество одно из наиболее пострадавших от роста количества случаев сквоттинга, что уже значительно влияет на состояние жилищного фонда региона. Случаи самовольного занятия как жилых, так и коммерческих помещений начали расти еще в 2017 году. Сегодня достоверно известно о 942 случаев захвата жилища, но стоит отметить, что речь идет только об известных случаях захвата жилища в текущий момент.

Учитывая характер сквоттинга, связанный с захватом пустующих объектов, крайне трудно сказать о реальной ситуации в регионе, так как многие случаи пока могут быть просто не установлены.

https://spain-real.estate/ru/news/

РОСТ СТАВОК НА ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НЕ ОСЛАБЛЯЕТ СПРОС НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В ХЕРЕСЕ: НЕХВАТКА ДОМОВ СОХРАНЯЕТСЯ

Европейский центральный банк (ЕЦБ) уже дважды повысил размер ключевой ставки на кредитование в 2022 году, завершив более чем десятилетний период крайне дешевых денег, которые широкий потребитель мог получить отрицательными ставками. Одновременно с этим повышение стоимости кредитования в текущем году стало самым высоким за последние 22 года. Пока неопределенность в Европе растет, США уже посылают сигналы о намерении повышать ставки на кредитование дальше.

Президент ЕЦБ Кристин Лагард признал, что сейчас не существует никаких ограничений для повышения ставок перед лицом инфляционной эскалации. Хотя у инфляции существует достаточно экономически причин, одним из главных двигателей является украинский кризис, энергетический кризис, кризис полупроводников, продовольственный кризис. Европейский союз находится в беспрецедентном шоке и любой инструмент борьбы с ним будет использовать по мере необходимости.

Оценка из Брюсселя, в самом деле, справедлива и на локальном уровне, по странам, регионам и индустриям. Если обратить внимание на рынок недвижимости, то можно легко заметить высокую обеспокоенность экспертов в сфере недвижимости ростом стоимости ипотечных кредитов, ростом цен на строительные материалы и энергоносители, что влияет на новое строительство, и на дефицит самого нового строительства.

Указывается, что несмотря на неизбежность снижения спроса на недвижимость в будущем (прим. из-за невыгодности или невозможности такого приобретения для широкого потребителя), конкретно сегодня рынок страдает от крайне высоких цен из-за нехватки жилья в продаже.

СИТУАЦИЯ В ХЕРЕСЕ, КАДИС

Собрание по вопросам городского развития при городском совете Хереса, муниципалитета в провинции Кадис, разрешило строительство 54 новых домов только в последний месяц. Всего с января по сентябрь 2022 года было выдано 488 разрешений на строительство нового жилья, что больше, чем за весь 2021 год. 162 дома будут расположены в историческом центре.

Такие действия являются частью стратегии борьбы муниципальных властей с дефицитом жилья на рынке. При этом, несмотря на то, что в текущем году разрешения выдаются под частное строительство, в 2023 году власти планируют расширить программы строительства и на сегмент социального жилья.

Но возвращаясь к частной застройке, отдельно стоит отметить один из свежих проектов — жилой комплекс на Calle José Ignacio Pineda. Этот проект подразумевает создание двух четырехэтажных жилых зданий на участке площадью в 5 533 квадратных метра., которые предоставят рынку 84 новых апартамента, аналогичное количество гаражных помещений и 72 кладовых. В совокупности площадь комплекса займет 8 492 квадратных метра. Дополнительно будут созданы зеленые зоны, пешеходные дорожки, детские игровые площадки, бассейн.

По мнению экспертов, Херес по-прежнему остается одним из самых дешевых городов не только Кадиса, но и Андалусии вообще. Дешевыми являются как сами объекты недвижимости, так и земля под их застройку. Город может позволить себе активное возведение нового жилья и имеет хороший рыночный потенциал, однако сегодня его сдерживает существующий дефицит. Впрочем, добавляется, что при небольшой помощи от муниципальный властей, ситуация сможет решиться сама собой.

В любом случае, пока новое жилье лишь планируется к постройке, существующие покупатели удовлетворяют свой спрос покупками недвижимости на вторичном рынке. Он ощутимо дешевле первичного рынка и имеет достаточное пространство для роста цен.

https://spain-real.estate/ru/news/

НЕОБХОДИМЫЙ РАЗМЕР СБЕРЕЖЕНИЙ ДЛЯ ПОКУПКИ АПАРТАМЕНТА В 2022 ГОДУ

Одной из самых важных трат в жизни человека является покупка собственного дома. Наряду с покупкой автомобиля это — одно из наиболее требовательных к подготовке и планированию финансовых решений, которые обыватель может предпринять.

В последние несколько лет огромное количество Испанцев озаботилось приобритением собственно дома, во много благодаря наличию крупных сбережений, накопленных в период пандемии, и невероятно доступных кредитных условиях.

Согласно исследованию портала по недвижимости Fotocasa (прим. «Изучение рынка жилья в 2021–22 годах»), с момента начала пандемии COVID-19 в 2020 году количество испанцев, которые искали возможность приобрести новое жилье, выросло до 50% в доле всех потребителей на рынке. К 2022 году лишь 38% искали возможности для аренды. Еще 12% искали опции на обоих сегментах рынка жилья.

Активность покупателей на рынке, согласно порталу, вернулась к пред-пандемическим уровнями, а спрос на покупку жилья вырос на 10 пунктов, в то время как сегмент аренды потерял 12 пунктов. Все это, разумеется, привело к росту цен на жилую недвижимость, особенно на фоне ее заметного дефицита, что поднимает вопрос того, какие сбережения необходимо иметь сегодня для приобретения дома в Испании.

ОБЪЕМ СБЕРЕЖЕНИЙ И ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Реалистично смотря на ситуацию следует указать, в текущий момент наиболее вероятным способом приобретения жилья будет связано с использованием ипотечного кредитование. Обычно банки выдают средства в займ для покрытия, максимум, 80% от стоимости недвижимости.

Эти 80% могут отсчитываться от оцененной стоимости или же от итоговой стоимости покупки. Таким образом необходимо рассчитывать на то, что покупателю потребуется покрыть, как минимум, 20% от цены жилья. К этому следует добавить средства на сопутствующие расходы, в числе которых сборы, налоги, оплата специалистов и оценки недвижимости. Обычно это вытекает в дополнительные 10–15% от цены объекта.

Таким образом, если человек хочет купить недвижимость стоимостью, например, в 300 000 евро, он должен иметь на руках не менее 90 000 евро накоплений, то есть 30% от итоговой стоимости приобретаемого жилья. Разумеется, сверху необходимо иметь средства для ежемесячного погашения выплат по ипотеке.

В отношении последнего обычно рекомендуется брать кредитные обязательства, ежемесячные выплаты по которым не будут превышать 30–35% от ежемесячного дохода. В противном случае заемщик окажется в очень уязвимом положении и под риском необходимости обращаться к менее безопасным способам получения денег для покрытия расходов.

https://spain-real.estate/ru/news/

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ АНДОРРЫ НЕ СПРАВИТЬСЯ С СУЩЕСТВУЮЩИМ СПРОСОМ

В 2022 году княжество Андорра переживает настоящий «бум» рынка недвижимости. Увеличение числа покупателей, местных и иностранных, заставляет строительные компании запускать в работу новые проекты, которые привлекают еще больше людей, в том числе инвесторов, закольцовывания ситуацию.

Описанная тенденция, начавшаяся после окончания острой фазы пандемии COVID-19 в 2021 году, привела к резкому увеличению спроса на жилье, созданию дефицита товара на рынке, крайне активному росту цен, новому строительству, новому увеличению спроса и очередному росту цен.

Особую роль в этом сыграло распространение удаленной занятости как стандартного рабочего процесса в испанской экономике. Также в регионе установлен достаточно мягкий налоговой режим: НДС, подоходный и корпоративный налоги установлены на отметке 10%. Налоговое время намного ниже, чем в Испании и их также меньше. Для покупателей недвижимости основным налогом является сбор на передачу прав собственности — всего 4%. А если человек покупает жилье впервые, то он вправе запросить снижение даже этой планки.

Добавить стоит и высокую культурную привлекательность Андорры, безопасность, высокое качество и большая доступность медицинского обслуживания и образования.

В общем, это крохотное государство, «затесавшееся» между Францией и Испанией, крайне привлекательно для огромного количества людей. И хотя строительство в регионе ведется активно, создание новой недвижимости займет у застройщиков годы, и колоссальному количеству покупателей приходится сегодня активно бороться друг с другом как на первичном, так и вторичном рынках жилья.

По данным портала по продаже недвижимости Idealista, за последний год поиск недвижимости в продаже на рынке Андорры оказался на 99,1% выше роста спроса в соседней Испании. При этом мы говорим о крайне компактной территории, где проживает всего 80 000 человек. Княжество привлекает работников из IT-сектора, медиа-персон и инфлюенсеров, предпринимателей и инвесторов, особенно инвесторов в недвижимости. Около 50% приезжих являются гражданами Испании, 30% — Франции, а оставшуюся долю делят между собой бельгийцы, голландцы и жители Северной Европы.

Рассматривая то, как страна пытается соответствовать сложившемуся спросу, стоит указать на строительство первых 20-этажных жилых комплексов — новинки на местном рынке недвижимости. Подобные проекты были настолько несвойственны для Андорры, что под их строительство пришлось принимать поправки в законодательство.

Ранее территория была занята исключительно малоэтажными или одноэтажными зданиями, что затруднило текущее городское планирование. Изменения пришлось вносить достаточно срочно, ведь ранее Андорра привлекала иностранцев сугубо как место для временного отдыха и туризма, а не постоянного проживания. Около 50% прибывающих иностранцев намереваются стать экспатами, оставшись жить в стране.

Все это привело и к впечатляющему росту цен. На июнь текущего года средняя цена квадратного метра жилья выросла до 3 723 евро, то есть на 8,13% в годовом выражении к июню 2021-го. Такими данными делится портал по недвижимости Indomio. Это рекордный показатель для княжества. Но еще больше оказался рост в сегменте аренды жилья — 14,51% в годовом выражении. Ставка составила 13,34 евро за квадратный метр в месяц.

Так как Андорра привлекает большое количество состоятельных покупателей из других стран, работники с более скромными сбережениями оказались в ситуации крайне высоких цен и недостатка доступного жилья. Активно начала распространяться практика совместного проживания и/или пользования домами и апартаментами.

https://spain-real.estate/ru/news/

ГОТОВЯСЬ К КРИЗИСУ: ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ ВТОРИЧНОГО РЫНКА В КАСТИЛИИ И ЛЕОНЕ НА 30% ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ В 2008 ГОДУ

Рынок недвижимости в Кастилии и Леоне готовится к кризису, корректируя цены на жилье вторичного рынка. Большинство из них уже сейчас на 30% дешевле, чем в 2008 году, на пике «бума» в секторе. Регион охлаждает рынок перед активной фазой кризисов, чтобы падение не оказалось фатальным.

Согласно отчету компании по продаже недвижимости Idealista, на национальном уровне испанская жилая недвижимость лишь дорожает. Цены уже достигли отметки почти в 1 900 евро за квадратный метр. Однако на уровне автономного сообщества Кастилия-Леон ситуация заметно отличается.

Так, в Авиле средняя цена квадратного метра жилья со вторичного рынка составляет 1 077 евро, что на 38% ниже исторического максимума, зафиксированного в июне 2008 года. В Саламанке средняя цена во вторичном секторе на 28,9% меньше, чем в феврале 2008 года.

Схожая ситуация и в Саморе — 1 112 евро за квадратный метр. Пиковым периодом для последней был март 2011 года и сегодня показатели цены на 30,8% ниже исторического максимума. Для Леона пиковым периодом был февраль 2011 года, но в 2022 году цены в этом городе оказались на 30,4% ниже исторических максимумов. Квадратный метр стоит 1 327 евро.

Такой же тренд снижения цен к зафиксированным максимумам наблюдается в Саламанке (29%, 1 700 евро), Сории (28,2%, 1 365 евро), Вальядолиде (25,3%, 1 570 евро), Паленсии (25,3%, 1 288 евро) и Сеговии (24,1%, 1 666 евро). В Бургосе цены на жилье вторичного рынка также ниже рекордов на 25,2%. Мурсия и Куэнка также достойны внимания как одни из самых дешевых городов страны — около 1 080 евро за квадратный метр в обоих случаях.

Если вновь посмотреть на национальный уровень, то обратная ситуация наблюдается в таких городах как Мадрид, Сан-Себастьян, Памплона, Пальма-де-Майорка, Малага, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария и Барселона. Все эти города поставили исторические рекорды роста цен на жилье вторичного рынка.

Так, в Мадриде цена квадратного метра достигла отметки в 3 970 евро, в Пальма-де-Майорке — 3 430 евро, а в Барселоне — 4 085 евро. В Сан-Себастьян, Памплоне, Малаге и Лас-Пальмас цена установилась на уровне 5 130, 2 120, 2 280 и 2 630 евро за квадратный метр соответственно.

https://spain-real.estate/ru/news/

ДОМА ОТ 69 000 ДО 444 000 ЕВРО — САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ И ДОРОГИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ИСПАНИИ

Цены на жилье в Испании растут повсеместно, но разными темпами, что приводит к увеличению разрыва между самым дорогим и самым дешевым регионами страны, сообщает Caixabank.

В первом квартале 2022 года Сан-Себастьян (Гипускоа) стал городом с самой дорогой ценой жилой недвижимости в Испании. Квадратный метр жилья в столице Гипускоа превысил отметку в 4 200 евро, о чем сообщают данные, предоставленные Министерством транспорта, мобильности и городского развития. Для сравнения, один из наиболее низких ценников на жилье можно найти в Пуэртольяно (Сьюдад-Реаль) — 560 евро за квадратный метр. Это в 7,5 раз меньше национального рекордсмена.

На стоимость недвижимости влияют разные факторы, например географическое положение, его ориентация по сторонам света, наличие коммуникаций и инфраструктуры, доступа к общественным услугам (прим. медицина, образование) и пространствам, возраст и состояние объекта, лифты, центральное отопление в здании. Не стоит забывать и о энергоэффективности.

По данным Tinsa, платформы для оценки недвижимости и управления цифровыми данными, типичная недвижимость в Пуэртольяно — это апартамент с четырьмя спальными комнатами и площадью от 90 до 110 квадратных метров. Возраст объектов обычно превышает 30 лет, а средняя стоимость достигает 68 800 евро. Один из важнейших промышленных центров Кастильи-Ла-Манчи, Пуэртольяно является ключевым экономическим узлом южной половины Испании.

Город обладает обильной промышленной застройкой. Здесь располагается, например, нефтехимический комплекс Repsol — единственный нефтеперерабатывающий завод внутри Испании. Его деятельность которого привела к созданию множества вспомогательных компаний и стимулировала развитие сектора услуг в регионе.

Еще в 2018 году население Пуэртольяно превысило отметку в 47 880 человек. В 2019 году, по последним имеющимся данным «Атласа распределения доходов домохозяйств», средний валовой доход на человека составил 13 900 евро. В июне 2022 года уровень безработицы в муниципалитете составлял 22,5%.

САН-СЕБАСТЬЯН: 70–90 КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ ЗА 444 000 ЕВРО

С другой стороны мы имеем Сан-Себастьян, типичный дом в котором представляет из себя апартамент с четырьмя спальными комнатами, но с площадью от 70 до 90 квадратных метров. Заметно меньше Пуэртольяно. Возраст недвижимости также превышает 30 лет, однако средняя стоимость в 6,5 раз выше и достигает 444 167 евро согласно данным Tinsa.

Причина такой разительной разницы между Пуэртольяно и Сан-Себастьян - последний является одним из самых крупных туристических городов Басконии и Испании в целом. Более 15 000 рабочих мест связаны с этим сектором. Эта деятельность обеспечивает 14% ВВП муниципалитета. Это огромный рынок, популярный как среди испанцев, так и среди иностранных туристов.

https://spain-real.estate/ru/news/

РАЗМЕР ГОДОВОЙ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ ДЛЯ УСПЕШНОЙ ВЫПЛАТЫ ИПОТЕКИ

Давно не является тайной то, что для большей части испанцев покупка недвижимости является практически недостижимой целью, если стремиться к ней полагаясь на собственные силы. Еще в августе 2022 года испанский банк BBVA предупреждал, что неустойчивое положение молодого испанского населения мешает им накопить достаточный капитал для приобретения жилья, что отрезает от рынка колоссальное количество потенциальных покупателей.

В исследовании банка отмечается, что молодые люди переезжают от родителей в возрасте 30 лет, что примерно на 3 года позже, чем в среднем по Европе. Указывается, что одна из причин такой «задержки» связана как раз с трудностями доступа к жилью. Низкие цены — редкость, особенно если у молодых покупателей присутствуют хотя бы минимальные предпочтения. А у них имеются, ведь покупка собственного дома — одна из важнейших вещей, которую человек может совершить в своей жизни.

Вместе с низкими доходами населения свою роль играет и рост инфляции в экономике, повышение ключевой ставки Euribor на кредитование, а также непрекращающийся рост цен на само жилье. Анализ, проведенный сберегательной платформой Raisin, показывает, что доступ к жилью, при учете средней заработной платы в Испании, становится непосильным, особенно для одиноких людей.

Для подготовки этого исследования Raisin собрали информацию о средней зарплате и средней цене на жилье в различных регионах Испании. Вместе с этим они проанализировали средние расходы на семью, чтобы определить, сколько времени потребуется среднестатистическому гражданину и домохозяйству для покупки среднестатистического дома в Испании. Кроме того, они учитывали и стоимость жизни в каждом районе страны, который попал в их анализ.

В итоге, согласно этим расчетам, типичной семейной паре или одинокому испанцу придется копить, в среднем, более 10 лет, чтобы внести первый взнос за среднестатистический объект недвижимости. В случае с одинокими испанками ситуация даже хуже — более 15 лет на первый взнос.

НЕОБХОДИМЫЙ РАЗМЕР СБЕРЕЖЕНИЙ ДЛЯ ПОКУПКИ ДОМА

Средняя цена дома в Испании составляет около 164 400 евро, а чистая средняя годовая заработная плата домохозяйства (прим. два человека) — около 38 000 евро. Основные расходы достигают отметки примерно в 28 800 евро. Дополнительно стоит накинуть еще пару тысяч евро на различные расходы пары. Остается около 8 000–8 600 евро. Половина от этой суммы может быть потрачена для накопления на покупку жилья.

В этом случае, около 10 лет понадобится на оплату первого взноса за дом (прим. обычно это до 25% от стоимости приобретаемого объекта). Около 25 лет понадобится на погашение ипотеки, при этом всегда отмечается, что выплаты по ипотеке не должны превышать 30% от месячного дохода домохозяйства. Стоит еще учитывать, что покупка жилья всегда будет подразумевать дополнительные расходы, накопление на которые должны составлять как минимум 200 евро в месяц при заданной выше цене объекта.

https://spain-real.estate/ru/news/

БАНК ИСПАНИИ: СВЕЖИЙ ПРОГНОЗ ПО ЦЕНАМ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2023 ГОДУ

Согласно свежим данным по испанскому рынку недвижимости, предоставленным в начале октября Центральным Банком Испании, смена трендов выглядит все более неизбежной перспективой — в 2023 году рынок ожидает заметное охлаждение, замедление темпов роста цен и сокращение объемов продаж.

Это понимают многие участники рынка и уже готовятся к грядущим переменам. Например испанский частный банк Banco Sabadell уже выставил более 1 300 домов на продажу по цене менее, чем 40 000 евро.

Подобные решения принимают в рамках попытки заранее охладить и замедлить рынок, чтобы в случае кризиса его падение не оказалось катастрофическим (прим. Подобную практику по замедлению экономики сейчас осуществляет, например, Китай).

Более подробные перспективы развития Испании, ее строительного сектора и недвижимости, можно изучить, обратившись к «Ежеквартальному отчету об экономике Испании», который был опубликован в декабре ЦБ Испании.

В документе особое внимание было уделено изучению и описанию изменений, обусловленных текущей экономической ситуацией, рекордными темпами роста инфляции, повышением ключевой ставки, кризисами продовольствия, энергоносителей и строительных материалов, кризисом в Восточной Европе.

Пабло Эрнандес де Кос, управляющий Банка Испании, заявил, что в столь сложном макроэкономическом контексте, в котором Испания находит себя сейчас, охлаждение рынков неизбежно и особенно справедливо это в отношении рынка недвижимости.

Снижается покупательская способность население, продолжит дорожать ипотека и ожидается сокращение притока иностранных инвестиций в жилищное строительство. Последнее наблюдается уже в III квартале 2022 года и сохранится как минимум в IV квартале и I квартале 2023-го.

Сокращаются темпы выдачи разрешений на новое строительство, земля, подходящая под такое строительство во многих региона дефицитная. Рабочая сила и строительные материалы дорожают, что скажется на итоговых ценах новой недвижимости, которая поступит на рынок в 2023-25 годах.

Согласно отчету, формирование умеренного темпа роста цен на испанское жилье началось еще во втором квартале. Впрочем дефицит товаров на рынке, при высоком спросе, все еще привел к 8% росту в годовом выражении. Однако в ближайшие месяцы совокупный спрос снизится.

https://spain-real.estate/ru/news/

СЕКТОР НЕДВИЖИМОСТИ ГОТОВИТСЯ К НЕИЗБЕЖНОМУ ПАДЕНИЮ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ИСПАНИИ

Резкий рост цен на жилую недвижимости Испании, который сохранялся от квартала к кварталу с 2021 года, по всем признакам, подходит к концу. Замедление темпов роста, наблюдавшееся в последние 3 месяца, дополняются сегодня растущим пессимизмом в секторе, особенно со стороны частных инвесторов, что влияет на объемы текущих на рынок инвестиций. Каскад прогнозов о снижении темпов роста от крупных национальных институтов и банков лишь закрепляют складывающееся настроение.

Такая комбинация, как высокие процентные ставки на ипотечное кредитование и экономический спад, сказывающийся на доходах населения, традиционно является ахиллесовой пятой жилого сектора. В будущие месяцы оба фактора продолжат накладываться друг на друга, нарушая устойчивость и динамику роста рынка, которую он демонстрировал в последние пару лет.

Схожие между собой прогнозы дают Европейский центральный банк (ЕЦБ), Банк Испании и Международный валютный фонд. К их оценкам присоединяются и участники самого рынка.

Например, исследовательский отдел Bankinter, испанского частного банка и компании по управлению активами, заявляет следующее: «Цены на жилье в Испании, продемонстрировавшие активный рост на уровне 5% в 2022 году, обязаны будут вступить в фазу коррекции. Мы прогнозируем падение на 3% в 2023 году и 2% в 2024 году. Ранее мы оценивали потенциальное падение в 1% для 2023-го и 0% для 2024-го».

ЗАМЕДЛЕНИЕ ТЕМПОВ РОСТА — НЕОСПОРИМАЯ РЕАЛЬНОСТЬ

Хотя коррекция еще не началась, последние официальные данные показывают, что ее симптомы можно было наблюдать еще полгода назад. Так, во втором квартале 2022 года оценочная стоимость жилья в стране выросла, квартал-к-кварталу, лишь на скромные 0,4%. Это крайне слабый результат, если сравнить его с показателем первого квартала — 2,4% роста. До этого квартальный рост, в среднем, находился на уровне 1,6%. Будущее развитие рынка уже продолжительное время закладываются в его динамику развития и игнорировать реальность дальше невозможно.

https://spain-real.estate/ru/news/