Антон Басин Отельер
3.95K subscribers
1.23K photos
141 videos
26 files
523 links
В этом канале вы узнаете:
- как создать успешный отель
- как найти финансирование
- тренды, фишки и гостиничного девелопмента

YouTube: https://clck.ru/3LRsVp
Сайт: https://clck.ru/3QyCmL
Инвестиции https://dreamteambasinn.tilda.ws/formawish?utm_source=te
Download Telegram
📍 ЛОКАЦИЯ: можно ли вытянуть проект хорошей концепцией, если с локацией не всё идеально?

В прошлом посте я писал, что локация — это до 80% успеха проекта. Но из него следует логичный вопрос: а можно ли вытянуть не самую удачную локацию сильной концепцией?
Отвечаю: да, но не всегда. И только при выполнении ряда условий.

🔹Когда концепция реально вытягивает
Если у участка слабый природный потенциал, то его можно компенсировать интересной архитектурой, уникальным сценарием отдыха, мультиформатным продуктом. Главное, чтобы было чётко понятно: для кого вы, про что вы и зачем к вам ехать.

📌 Пример: отель LesArt
Локация — нейтральная. Нет водоёма, нет леса, рельеф обычный. Но логистика отличная, и концепция сделана с умом. Мультиформат, понятный продукт под разные ЦА. В итоге, проект работает, хорошо бронируется, финансово устойчив.


📌 Пример: отель «Берель», Алтай
Когда природа вытягивает концепцию. Очень сильная природная локация. Река, лес, тишина, чистый воздух. Всё, за чем гость действительно готов ехать.

Концепция максимально простая: компактные домики в аренду, базовое кафе, постройки не сильно затратны, материалы тоже максимально простые. Но владелец — молодец. В рамках своей идеи он реализовал проект. Но это хороший пример, как сильная локация перекрывает многие компромиссы в материалах, решениях и деталях. Если бы те же домики и кафе стояли в менее выразительной локации, проект мог бы восприниматься как слишком простой. Но здесь локация “вытягивает” всё.

❗️Важно понимать:
Логистику локация не компенсирует. Если до отеля добираться неудобно, нужен продукт не просто хороший, а уникальный. В условиях конкуренции, когда у гостя есть выбор ближе к дому, он поедет только туда, где есть сильная мотивация.

Концепция может вытянуть природу. Природа — может вытянуть концепцию. Но логистику не вытянет никто. Если проект далеко, он должен быть настолько крутым, чтобы гость поехал именно к вам. Это редкость. И это дорого.
👍9🔥3❤1🤔1
Сходил на интервью к Вячеславу Зенину — получился живой, откровенный и по-настоящему полезный выпуск 🔥

Обсудили:
— что реально происходит на рынке глэмпингов в 2025 году
— экономика глэмпинга: где деньги, а где иллюзии
— подводные камни, о которых не говорят в презентациях
— рентабельность, сроки окупаемости, ошибки, которые совершают на старте

📍Поговорили и о других ключевых вопросах: спрос, сезонность, локализация, загрузка, управление, выгорание, мотивация — всё, с чем сталкивается собственник на практике.

Если вы всерьёз задумываетесь о запуске глэмпинга — посмотрите это до первого вложенного рубля.

👉🏻 Смотреть здесь
❤2👍2🔥1
Часто мы выбираем участок под отель по классике: природа, логистика, потенциал локации. Но бывают случаи, когда эти критерии отходят на второй план. Это особые экономические зоны туристско-рекреационного типа — ОЭЗ ТРТ.

🔑 Что такое ОЭЗ
Особая экономическая зона, это территория с особым юридическим статусом и экономическими льготами, созданная для привлечения инвесторов в приоритетные отрасли. По сути, государство говорит: “Мы хотим развивать здесь туризм и готовы поддержать тех, кто будет строить отели и туристическую инфраструктуру”.

Что получает девелопер в ОЭЗ
• Земля под проект за символическую плату (1 рубль)
• Бесплатное подключение к коммуникациям
• Готовая дорожная инфраструктура
• Налоговые льготы (0% налог на прибыль до 15 лет)
• Освобождение от налога на имущество до 15 лет
• Освобождение от земельного налога


По данным аналитиков, инвестиции в ОЭЗ в России уже превысили 2,7 трлн рублей, создано более 110 000 рабочих мест. В стране действует 10 туристических ОЭЗ, включая проект “Пять морей” и Байкал. Всего — 59 зон различных типов.

Даже если локация не идеальна с точки зрения классического девелопмента, экономические условия и поддержка государства компенсируют этот недостаток. Представьте: вы открываете магазин в торговом центре. Локация может быть не самой проходимой, но сам ТЦ уже привлекает трафик. С ОЭЗ работает тот же принцип, так как государство формирует поток.

Актуальная информация об ОЭЗ и условиях участия можно посмотреть на сайте https://туризм.рф/?ysclid=mdqgap98ed16180155

Совет от девелопера:
Если вы планируете отель, обязательно изучите возможности работы в ОЭЗ. Это может радикально изменить экономику проекта и снизить риски.


Какие ещё меры поддержки использовали вы? Делитесь в комментариях)
🔥6❤5
В 2023 году в Подмосковье было зафиксировано 594 случая незаконного использования участков ИЖС под гостиничные проекты. Ущерб бюджету составил порядка 80 млн рублей. Это прямое следствие ошибок в работе с ВРИ и категорией земли.

🔍 В чём суть проблемы?

Участки ИЖС облагаются налогом по ставке 0,3%, а коммерческие земли — по ставке 1,5%. Такая “оптимизация” может показаться выгодной, но она несёт серьёзные риски: штрафы, судебные споры, снос объектов. Многие девелоперы сознательно или по незнанию — размещают гостиницы на землях ИЖС. Это перекладывает все риски на проект и его инвесторов.

На практике правовая составляющая охватывает три основные категории земель:

◾️Земли населённых пунктов (категория 4.7)
◾️Земли рекреационного назначения (категория 5.2)
◾️Земли лесного фонда — это особый статус, ограничения на строительство (на моём канале есть подробное видео об этом — совместно с земельным юристом).

Очевидно: строительство на сельхозземлях недопустимо, если ВРИ не предусматривает размещение гостиниц. Перевод таких участков — длительный, затратный и часто безрезультатный процесс. Поэтому важно заранее оценивать риски и составлять дорожную карту по переводу земли в подходящую категорию и ВРИ. Также следует учитывать зоны с особыми условиями использования: санитарные, охранные, береговые и пр. Они могут ограничить или полностью запретить строительство.

⚠️ Типичные заблуждения:

«Купим сельхоз — потом переведём» — в 70% случаев не удаётся.

«Построим, потом узаконим» — с 2025 года так не работает: действуют новые ограничения для ИЖС.

«В собственности → можно строить всё что угодно» — неверно. Категория и ВРИ важнее права собственности.


🧭 Алгоритм проверки участка перед покупкой:
- Запросить выписку из ЕГРН — проверить категорию и ВРИ.
- Изучить градостроительный план — есть ли ограничения по плотности и высоте застройки.
- Проверить наличие обременений и сервитутов.
- Оценить возможность подключения к коммуникациям.
- Совместно с юристом составить дорожную карту: сроки, бюджет, потенциальные риски.

Какие кейсы по земле были у вас? Пишите в комментариях, будет полезно другим.
🔥9❤6👍3
Друзья, помните, я недавно делился с вами кадрами из студии, где мы встречались с Денисом Кусенковым, чтобы поговорить про мультиформатные проекты: когда в одном девелопменте соседствуют отель и коттеджный посёлок.

👉🏻Сегодня это видео вышло на моих каналах. Получилась живая дискуссия — в какой-то момент даже поспорили.

Смотрите на удобной платформе:
😉 YouTube
😄 VK
☺️ Дзен
🥰 Rutube
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥7
Следующий фундамент, на котором строится успешный отель, это продуманный продукт. Причём продуманный не только с точки зрения идеи, но и с точки зрения экономики, операционной модели и логики спроса.

📌Что такое продукт отеля и почему без него ничего не работает?
Каждый третий проект, с которым к нам приходят — с необычной задумкой. Идея на первый взгляд интересная, но когда начинаем разбирать — нет сценария отдыха, непонятно, кто гость, инфраструктура «не от сценария отдыха», экономика не складывается.

На одной идее отель не поедет. Даже если она действительно уникальная.
Настоящий продукт — это не просто идея. Это УТП плюс БДС.
То есть уникальное торговое предложение, опирающееся на прочный базовый девелоперский слой.


❗️Что даёт БДС?
Это не про маркетинг, это про основу. БДС даёт чёткий ответ: кто ваш гость, зачем он едет, что он будет делать в вашем отеле, где будет жить, как отдыхать, как и на что тратить деньги.

Я определяю формулу БДС как:
Целевая аудитория + сценарий отдыха + инфраструктура + номерной фонд + уровень отеля.


Если хотя бы один компонент не продуман — система не работает.
Гости могут приехать один раз из-за необычной концепции, но вернутся они только если им было удобно, комфортно и интересно. А это уже про БДС.

❌Самая частая ошибка — собирать фишки, а не систему.
Не телескопы на террасе определяют успех, а то, насколько сценарий отдыха понятен, масштабируем и обеспечен инфраструктурой и вы четко понимаете какие у вас бизнес-единицы в продукте.


‼️ВАЖНО‼️
Размер номерного фонда должен соответствовать масштабу инфраструктуры и реальному спросу в регионе. Чем больше инфраструктуры, тем больше должен быть номерной фонд.
Но если рынок не тянет такую загрузку — проект не взлетит.

В следующем посте расскажу, как искать и проверять своё УТП: на что стоит опираться и где почти все ошибаются.
👍9❤2🔥1
Продолжаем разбирать продукт отеля. Поговорим о трендах в гостиничном бизнесе.

Да, я уже не раз поднимал эту тему. И, скорее всего, вы слышали про тренды от каждого второго «эксперта» в индустрии. Но я хочу выделить три направления, которые действительно влияют на финансы и которые стоит учитывать при проектировании отеля с горизонтом в несколько лет.

1. MICE в загородных отелях
Сегмент делового туризма растёт быстрее leisure — 19% против 11%. Отели с MICE-инфраструктурой показывают загрузку на 15–20% выше в низкий сезон. Корпоративный клиент тратит в 2,5 раза больше обычного туриста.


👉🏻Даже небольшой отель от 20 номеров может успешно работать в mini-MICE формате, если правильно спроектировать:
— трансформируемые пространства от 100 м²
— стабильный интернет от 100 Мбит/с
— зоны под кофе-брейки
— оборудование для гибридных форматов

2. Тренд на здоровье
Рынок велнес-туризма в 2024 оценивался в $995 млрд, с ежегодным ростом 13,2%. Это уже не мода — это устойчивая
потребность.


На практике:
— RevPAR в отелях с wellness-программами выше на 22%
— программы “антистресс” и “детокс” увеличивают длительность пребывания на 1,5 суток
— 41% всех расходов на велнес — миллениалы и поколение Z

3. Локальная аутентичность

Что работает:
—использование местных материалов в архитектуре (окупаемость до 40%)
—работа с локальными поставщиками (экономия логистики до 15%)
—культурные программы — рост доп. продаж на 25%.

📌Что важно понимать
Эти тренды работают только при условии, что у отеля есть базовый девелоперский слой. Нельзя просто построить йога-студию или конференц-зал и ждать результата. Каждый элемент должен быть встроен в бизнес-логику проекта.

На моем канале есть отдельный урок про УТП, который мы записывали вместе с учениками академии, можете посмотреть, там очень подробно
❤9👍6🥰1
Голосуйте, а завтра покажу 3 примера отелей, где каждая из этих задач решена на 100%🔥
❤6👍1
ГДЕ ИСКАТЬ ИДЕЮ ДЛЯ УТП, ЧТОБЫ ОТЕЛЬ БЫЛ ПРИБЫЛЬНЫМ

Уникальность ради уникальности не работает. И вот почему 👈

Разберём на конкретных примерах — где искать ту самую «изюминку»:

Идеология
Отель «Молодость» (Алтай) живёт на чёткой философии: свобода, лёгкий хаос, взрослая искренность. Там не продают квадратные метры, там продают ощущения. И гость готов возвращаться именно за ними.

Архитектура и ландшафт
We Lodge (Ленобласть) — минимальное вмешательство в природу, дома вписаны в лес. Не для всех, а для своей ЦА: взрослые, осознанные, без детей. Люди платят за тишину, камерность и ощущение, что весь мир остался «там».

Интерьер как часть кода
Арт-усадьба Веретьево (МО) каждый предмет выбран не дизайнером «под стиль», а культурным кодом проекта: текстиль, дерево, антиквариат, запах, патина. Интерьер, это не фон, а часть атмосферы, и он напрямую влияет на возвращаемость гостей.

💡 Вывод
УТП — это не набор фишек. Это когда концепция, детали и экономика работают на одну идею.

Когда гость уезжает с фразой: «Я нигде так не отдыхал. Надо будет повторить».


Какое УТП цепляло вас, как гостя?
❤8
НАРТ продолжает Бизнес-разборы!
«Загородный девелопмент: вскрытие покажет»

Друзья, 22 августа выступлю экспертом бизнес-разборов концепций проектов загородного девелопмента, туристических локаций, эко-отелей и рекреационных комплексов!

📌Собираются настоящие профессионалы своём сегменте, чтобы взломать алгоритмы успеха и посмотреть на причины провалов в девелопменте

КТО ЭКСПЕРТЫ?

Денис Кусенков — Серийный предприниматель, эксперт в сфере загородного девелопмента с опытом более 25 лет, автор и владелец медиа о загородном девелопменте «HABITAT»

Антон Басин — Основатель «Basinn Hotel Development» и Академии загородного гостиничного девелопмента, Президент Ассоциации Загородных Отелей

Эксклюзивная возможность для подписчиков канала:
Вы можете подать свой проект на разборы - для этого отправьте заявку через бот НАРТ @nartrus_bot, указав роль: "Спикер"!


Место: Москва, SOK Рыбаков Тауэр
Дата:
22 августа
Время: 13:00 - 16:00

👉🏻Регистрируйтесь, зовите коллег и ждём вас - наращивать насмотренность и экспертизу в загородном гостиничном девелопменте вместе!

50 мест и билетов на встречу — традиционно для вас действует скидка 20% по промокоду BASINN
Регистрация на сайте: nartrus.ru/events
1👍3❤2🔥1👏1
Друзья, по техническим причинам перезагрузили видео с исследовательского тура на Алтай.

В этом видео, в рамках исследовательского тура на Алтай, мы изучаем регион и смотрим, как работают успешные отели Алтая. Ниже — обновлённые ссылки:

😉 YouTube
😄 Vk
☺️ Дзен
🥰 Rutube
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤2