«Архитекторы рисуют мечты, а рынок их хоронит. Почему каждый третий проект проходит мимо спроса.»

📌15–16 октября, Москва, Лужники — форум туристических территорий FTT‑2025. В этом году мы впервые так масштабно будут обсуждать девелопмент курортов, гостиниц и средств размещения. Главный акцент форума на строительство и развитие туристической инфраструктуры.

Организаторы обещают сессии, кейсы, живые инвестиционные проекты и реальные стратегии регионов. Всё — чтобы идеи превращались в стройки, а не в презентации.

👉🏻Я выступлю на форуме именно с аналитическим ракурсом, чтобы рассказать:
— Что происходит на гостиничном рынке и куда он движется
— На какие форматы размещения сейчас есть спрос
— Какие регионы в росте, а где стагнация
— С какими вопросами чаще всего приходят заказчики
— Что важно учесть при разработке архитектурной концепции
— И покажу яркие кейсы реализованных проектов

На форуме соберутся владельцы и топ-менеджеры ведущих сетей: Cosmos Hotel Group, Alean Family Resort Collection, IFK Hotel Management, КРОНВЕЛЛ ГРУПП, Zont Hotel Group, ГОСТ и другие. Будут и международные игроки.


FTT‑2025 — это место, где девелоперы, инвесторы и регионы обсуждают, как запускать реальные проекты.

👉 Вход свободный, регистрируйтесь на сайте: territoryforum.ru — и до встречи на форуме.

Сегодня завершаем наш разбор комментария последним пунктом👇🏻(остальные ответы можно посмотреть здесь: п1, п2, п3, п4, п5, п6, п7)

Довод о том что нужно строить современный отель, который заберет всех туристов на себя очень слабый, через 5 лет появится рядом более современный и заберет у вас часть туристов, и вам придется вкладываться в реновацию, так себе стратегия.

Ответ: через пять лет принципиально более современный отель рядом не появится. Существенные изменения в архитектуре и правилах проектирования происходят гораздо реже. После перестройки был жесткий слом парадигмы из-за честности отделения отрасли, но в ближайшие 20–30 лет таких кардинальных изменений не предвидится. Современные проекты закладываются со свободной сеткой колонны, что позволяет гибко работать в космосе и проводить работы без критических ограничений. Конечно, через 20–30 лет могут появиться новые технологии и предпочтения гостей, но построить бизнес с горизонтом планирования в несколько уровней — нормальная практика.

👉🏻Что касается состояния рынка, то говорить о том, что он «встал», некорректно. Цифры отображаются обратное. В среднем по стране номерной фонд за последние 6 лет вырос на 4% в год, а количество размещённых гостей — на 8,5%. Есть регионы, где баланс света и предложения уже стабилизировались, но есть и территории, где до насыщения еще далеко.

Действительно, экономика отеля усложнилась. Себестоимость строительства за последние годы растёт на уровне около 17% в год. Если в 2019 году квадратный метр обходился примерно в 100 тысяч рублей, то в первом квартале 2025 года — уже почти 187 тысяч.

❗️Отдельная проблема — фонд оплаты труда. Средняя зарплата в России с 2019 по 2024 год выросла на 83%, а в сегменте HoReCa — в разы быстрее: с 20 тысяч рублей в 2019 году до более 83 тысяч весной 2025-го. Это означает, что расходы на персонал, которые составляли 25–40% выручки отеля, стали ключевым фактором давления на нестабильный бизнес.

Есть факторы, которые подталкивают рынок вверх: растет внутренний туризм, гости приезжают чаще и в более короткие сроки, что приводит к увеличению спроса на оздоровительные формы. Есть и факторы, которые усложняют ситуацию: конкуренция, рост стоимости строительства и зарплат. Всё это уравновешивает рынок. И постепенно бизнес постепенно превращается из сферы «быстрых денег» в понятную и стабильную нишу, где выигрывает тот, кто строит грамотный и профессиональный менеджмент.

💡 Форум «Инвестиции в развитие здоровой страны. Цифры. Факты. Возможности»

7 октября я выступлю в рамках сессии «Оздоровительный туризм и санаторно-курортное лечение. Факторы и векторы развития: взгляды в будущее»

🔥 В выступлении поговорим:
– Почему растет спрос на оздоровительные форматы и как меняется модель отдыха.
– Какие архитектурные и технологические решения формируют прибыльность проекта.
– Ошибки проектирования, которые изначально закладывают объект в убыток.
– Где сегодня реально искать финансирование для отельных и санаторных проектов.

📍 Когда и где:
07-08 октября, Holiday Inn Moscow Sokolniki

Форум собирает более 1000 участников со всей страны: руководителей санаториев, инвесторов, архитекторов и девелоперов. Проходит форум 7-8 октября. Отличная площадка для честного разговора о будущем индустрии и практик, которые реально работают.

👉 Подробнее о форуме тут

Модульные конструкции в отельных проектах: как выбрать формат под продукт и найти надёжного подрядчика

📍27–30 октября, Москва, Крокус Экспо — PIR EXPO 2025 Выступлю с темой, которая становится всё более актуальной для рынка: как грамотно подойти к модульному строительству в гостиничных проектах — без иллюзий, без переплат и с опорой на расчёты.

На выступлении разберу по пунктам:

— На какие вводные данные опираться при выборе формата конструкции
— Как соотносить локацию, целевую аудиторию и бюджет с типом модульного решения
— Как оценивать конкурентов и делать выводы по их моделям
— Как сократить сроки строительства и снизить затраты — но не потерять в качестве
— Какие ошибки совершают инвесторы при работе с модульными подрядчиками
— Какие требования предъявлять подрядчику: опыт, технологии, контроль, гарантии
— Финансовая модель модульного отеля: структура инвестиций, операционные расходы, сроки окупаемости, сравнение с классическим строительством
— Юридические особенности: оформление земли, разрешения, классификация, налоговые льготы
— Как интегрировать модульные блоки в действующие комплексы: для расширения, адаптации под сезон, повышения эффективности

📌 Это не «про тренды». Это про конкретные решения, которые можно применять уже сейчас — если подходить к модулю как к инструменту, а не как к моде.

🎟 Для подписчиков — промокод на скидку 20%: BASIN Регистрация на сайте выставки: pirexpo.com
Увидимся на PIR.

Вся индустрия гостеприимства азиатской России — в одном месте!

Место, где встречаются отельеры, рестораторы, туроператоры и визионеры рынка!

19-21 ноября на площадке Новосибирского Экспоцентра в рамках форума-выставки Сибирского гостеприимства и туризма «Дикоросы» обсудим:

⚡️ Русская кухня — главный туристический магнит
⚡️ Как жить в ладу с новым законодательством.
⚡️ Будущее — за городом: развитие загородных отелей и эко-комплексов.
⚡️ Баня, spa и не только: как зарабатывать на эмоциях.
⚡️ Искусственный интеллект в гостеприимстве: уже не фантастика.
⚡️ Где найти и как удержать лучший персонал.

Легенды индустрии делятся опытом: 🎤

Екатерина Шаповалова, Антон Басин, Светлана Бурова, Борис Агатов и другие звезды гостеприимства.

А еще вас ждет:

🔺«Русский завтрак»: гастрономическая биржа идей для шефов и фермеров.
🔺Чемпионат «Chef a la Russe»: огонь, страсть и кулинарные битвы.
🔺Главный светский вечер индустрии — вручение Премии «Сибирское гостеприимство»!

Все подробности о Дикоросах здесь⚡️

Александр Тертычный — основатель сети Green Flow, первой российской отельной сети, вошедшей в международную ассоциацию Healing Hotels of the World.

Александр строит отели нового поколения— от Байкала и Якутии до Сахалина.

👉🏻 Green Flow — это не просто отели, а концепция well-being, которая только начинает набирать популярность в России.
Что отличает её от обычного SPA?
Почему гости выбирают именно well-being?
И стоит ли многомиллионное членство в ассоциации своих инвестиций?

Уже 7–9 ноября в рамках исследовательского тура мы посетим отель Green Flow — узнаем это лично, посмотрим, как этот формат работает в реальности, как устроена бизнес-модель, кто её целевая аудитория и какую дополнительную прибыль она приносит.

📍Хочешь увидеть, как выглядит отель будущего — присоединяйся.

ПОЧЕМУ СРАВНИВАТЬ ДОХОДНОСТЬ ОТЕЛЯ С БАНКОВСКИМ ДЕПОЗИТОМ — ФУНДАМЕНТАЛЬНАЯ ОШИБКА

Часто слышу от инвесторов:

“Зачем строить отель с окупаемостью 8-10 лет, если можно положить деньги на депозит под 18-20% годовых?”

❗️Давайте разберемся, почему такое сравнение в корне неверно и почему строить отель сегодня, почти всегда выгоднее, чем завтра.

1️⃣ ПРИНЦИПИАЛЬНАЯ РАЗНИЦА В МЕХАНИКЕ ИНВЕСТИЦИЙ

◾️При инвестировании в депозит:
—Через 5 лет вы получаете тело вклада (которое не изменилось в номинальном выражении)
— Плюс накопленные проценты (при ставке 18-19,6% согласно прогнозу Банка России на 2025 год)

◾️При инвестировании в отель:
— Операционный доход за 5 лет (пусть даже не покрывающий полностью инвестиции)
— Актив, который вырос в стоимости примерно в 2 раза в номинальном выражении

📍 Ключевой момент: по данным отраслевых исследований, стоимость строительства в России увеличивается примерно на 17% ежегодно. Это значительно выше официальной инфляции

2️⃣ РАЗНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

Важно понимать принципиальную разницу в ценообразовании:
1. Ценообразование жилой недвижимости строится на принципе “хочу и могу себе позволить” — есть спрос, есть деньги у населения, цены растут.

2. Ценообразование коммерческой недвижимости зависит от приемлемого периода окупаемости и генерируемой прибыли.

Но это не отменяет того факта, что стоимость создания объекта в номинальных рублях растет на 17-20% в год. А значит, когда мы говорим об окупаемости, мы должны этот фактор учитывать!

3️⃣ ТРИ КЛЮЧЕВЫХ ФАКТОРА ПРИ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИЙ В ОТЕЛЬ

При анализе инвестиционной привлекательности гостиничных проектов мы всегда рассматриваем:
1. Операционная доходность — сколько денег будет генерировать бизнес (по данным крупных гостиничных операторов, ROI от реновации существующих объектов достигает 15-20%)

2. Рост стоимости актива — как будет меняться стоимость самого объекта

3. Временная ценность денег — учитывая инфляцию и альтернативные инвестиции

📌 ЧТО ВАЖНО ПОНИМАТЬ ИНВЕСТОРУ
Инвестируя в строительство отеля сегодня, вы фиксируете текущую стоимость строительства. В условиях постоянного роста этих затрат, вы по сути “замораживаете» существенную часть своих инвестиций на текущем уровне цен.

ВЫВОД
Да, операционная окупаемость отеля может составлять 8-10 лет, но если учитывать рост стоимости самого актива, то совокупная доходность инвестиций может быть значительно выше, чем у альтернативных инструментов. Строить отель сегодня, даже при нестабильном рынке — всегда дешевле, чем строить его завтра.

👉🏻Если у вас есть вопросы по экономике гостиничных проектов или вы рассматриваете возможность инвестиций в этот сектор — пишите в комментариях или лично. Буду рад поделиться опытом.

С 10 по 12 ноября выступаю на RUVIERA Hotel Business Week в Сириусе

👉🏻Почему загородные парк-отели становятся новым трендом, когда все говорят о переизбытке номерного фонда? И как проектировать конференц-залы, если рынок MICE растет на 10% в год, а требования гостей меняются каждые полгода? Подробные ответы и дискуссии 10-12 ноября.

Я выступаю и буду разбирать сразу две темы: 
🔹Как создать загородный отель, который будет выделяться среди сотен похожих проектов?

🔹«Особенности проектирования конференц-залов для MICE в 2025 году» 

📌 В этом году Ruviera Hotel Business Week пройдет в пятый раз, и к этой дате подходит с новым масштабом и новой площадкой — в университете «Сириус» ожидают более 3000 отельеров, инвесторов, девелоперов и поставщиков. 

Событие объединит разные форматы: выставку Ruviera Expo, деловую программу Ruviera Forum с более чем 120 спикерами, саммит по строительству и инвестициям Ruviera Development, рейтинг Ruviera TOP 300 и вечерние мероприятия Ruviera Entertainment.

📍Будем обмениваться опытом, вдохновляться, искать новых партнеров и самые эффективные решения для бизнеса. 

До встречи на Ruviera! Билеты на сайте: https://ruviera.ru/

🏡 Отель как часть поселка: новая тенденция рынка
Сегодня настоящий бизнесовый подход — это не строить отель сам по себе. Это создавать поселки, где отель становится частью большого проекта.

👉🏻Первыми это почувствовали застройщики коттеджных поселков. Для них отель — это не отдельный бизнес, а точка притяжения для покупателей домов, возможность поднять капитализацию всей земли вокруг и обеспечить поток на инфраструктуру.

Поселок без отеля сам по себе не способен стабильно загрузить ресторан или SPA. Но если рядом есть отель, бары, бани и другая инфраструктура, то дома в таком поселке продаются быстрее и дороже.

❗️Поэтому сегодня ко мне все чаще приходят девелоперы со словами:
«Нужно спроектировать отель рядом с поселком».
Они понимают, что хороший отель с бюджетом около трех миллиардов будет окупаться больше десяти лет. Но при этом они выигрывают на проекте в целом гораздо больше, потому что отель увеличивает ценность всего комплекса и ускоряет продажи.

Сейчас больше половины моих проектов связаны именно с таким форматом. И это уже не случайные истории, а настоящая тенденция рынка.

📌 Как понять, что вашему поселку нужен отель: — если у вас есть рестораны, SPA или другие сервисы, но они не выдерживают экономику на одних только жителях; — если земля вокруг недооценена и требует точки капитализации; — если вы хотите ускорить продажи домов и повысить их стоимость.

Вывод простой. Отель как самостоятельный бизнес — это одна экономика. А отель как часть экосистемы поселка — это совсем другой уровень прибыльности и горизонтов развития.

Секреты Мышления Успешных Инвесторов в Гостиничный Бизнес: Честный Разбор от Практика

Есть такой принцип — «быть → делать → иметь».

Богатыми становятся не потому, что у них есть ресурсы, а потому что они мыслят и действуют иначе. И именно поэтому ресурсы к ним приходят.

👉🏻За последний год у нас было несколько проектов с очень состоятельными заказчиками (вплоть до списка Forbes). И я хочу поделиться наблюдениями, которые их объединяют. Это те вещи, которые я видел у каждого,  и которые полезно перенять.

1️⃣Мышление за пределами отеля
Для них отель — не только про бизнес-план объекта. Это всегда про:
• капитализацию земли вокруг 

• развитие региона (рабочие места, инфраструктура),

• поддержку основного бизнеса.
Поэтому параллельно с проектом почти всегда идёт скупка земли, запуск сопутствующих процессов, взаимодействие с властью.

2️⃣Личные мотивы важнее экономики
Даже если расчёты подсказывают «сделай попроще», они выбирают «сделать лучше».
Почему? Потому что имя владельца в любом случае известно, и им важнее гордиться объектом, чем сэкономить пару лет окупаемости.

3️⃣Никаких компромиссов в качестве
Они не соглашаются на «и так сойдёт». Используют все законные механизмы (льготы, особые режимы, изменения градостроительных документов), чтобы добиться нужного уровня продукта. При этом — очень бережно к природе: всегда ищут баланс между сохранением и возможностью гостя наслаждаться территорией.

4️⃣Масштабность
Даже если проект начинался как небольшой, в итоге он всё равно «разрастается»: дорога в деревню, спортзал для местных, новые инженерные сети. Мыслить шире — значит влиять на регион.

5️⃣Скорость решений
Очень быстрое мышление. Решение «да» или «нет» они принимают сразу, без долгих раздумий. Это экономит месяцы.

⚖️ Для сравнения.
Есть «люди от земли» — те, кто получил участок и хочет «попробовать» отельный бизнес. Бюджет у них обычно ограничен (30–500 млн), они верят, что можно «малой кровью» построить гостиницу и быть довольным результатом. Но по факту — серьёзный отель требует 1,5–2 млрд, и без системного подхода они получают скорее хобби, чем бизнес.

А есть «условные миллиардеры». Для них отель — не только инвестиция, но и инструмент: капитализация земли, преференции от региона, долгосрочная стратегия. Именно поэтому их проекты выходят другого масштаба и качества.

💡 Вывод: богатые не потому, что им повезло. Они стали такими, потому что мыслят масштабнее, действуют быстрее и не делают компромиссов в качестве. А отель для них — это лишь часть более широкой стратегии.