В январе 2026 года апарт‑комплекс на месте «Варшавы» официально введён в эксплуатацию. Старую гостиницу советских лет фактически снесли до основания и построили новый корпус площадью около 10,4 тыс. м² на 91 резиденцию.
📌 Покупать старый отель или строить новый – рассмотрим плюсы и минусы форматов
По деньгам глубокая реновация нередко выходит сопоставимо с новостроем, а иногда и дороже, но у неё один ключевой плюс — локация. Реконструкция имеет смысл там, где уже есть узнаваемое место, подведены сети и дороги, а участок такого уровня вы просто не купите.
👉🏻 В Москве свободных площадок под гостиницы почти не осталось, Подмосковье близко к этому, поэтому всё чаще инвесторы покупают старый объект ради точки на карте, а не ради его стен.
Лет 8 назад я был на конференции, и там девелопер из Великобритании сказал такую фразу :
И к этому же формату мы постепенно идём в Москве и вокруг неё.
Плюсы реконструкции
• Локация. В загородных отелях тоже есть ценные участки, занятые старыми объектами, — ценность именно в месте.
• Коммуникации. Уже подведены сети, дороги, правильное ВРИ — это дорого и долго, если начинать с нуля.
❗️Минус в том, что продавцы часто заламывают цену, ссылаясь на«готовое строение», хотя в большинстве случаев оно не нужно: низкие потолки не позволяют заложить современную вентиляцию и кондиционирование, неудобная сетка колонн, окон и лестничных пролетов не даёт спланировать номера как нужно, а в загородных проектах старые корпуса часто стоят вообще не там, где по мастер‑плану должно быть главное здание (мы, наоборот, стараемся уводить высотные объёмы к краю участка, чтобы не перекрывать вид на воду). Вместо экономии получаете расход на снос (1 500–2 000 ₽ за м²). В переговорах мы говорим прямо: «Это не плюс, а минус в 10–20 млн ₽».
Как оценивать старый объект?
Стоимость актива = цена участка без строений минус стоимость сноса. Но если локация топовая, а строение пригодное для реконструкции (с учётом плюсов выше) — берите такой «бриллиант» и развивайте.
Нельзя сказать универсально «так лучше или не так» — всё через сравнение конкретного проекта.
📱 МЫ В МАХ
📌 Покупать старый отель или строить новый – рассмотрим плюсы и минусы форматов
По деньгам глубокая реновация нередко выходит сопоставимо с новостроем, а иногда и дороже, но у неё один ключевой плюс — локация. Реконструкция имеет смысл там, где уже есть узнаваемое место, подведены сети и дороги, а участок такого уровня вы просто не купите.
👉🏻 В Москве свободных площадок под гостиницы почти не осталось, Подмосковье близко к этому, поэтому всё чаще инвесторы покупают старый объект ради точки на карте, а не ради его стен.
Лет 8 назад я был на конференции, и там девелопер из Великобритании сказал такую фразу :
“Вы тут вообще как сыр в масле катаетесь — просто покупаете участок и строите. У нас такого уже нет. У нас только реконструкция. Видим посёлок с домами 30–40‑летней давности: выкупаем, сносим и на тех же коммуникациях строим новое. Чистого поля под девелопмент просто не осталось”.
И к этому же формату мы постепенно идём в Москве и вокруг неё.
Плюсы реконструкции
• Локация. В загородных отелях тоже есть ценные участки, занятые старыми объектами, — ценность именно в месте.
• Коммуникации. Уже подведены сети, дороги, правильное ВРИ — это дорого и долго, если начинать с нуля.
❗️Минус в том, что продавцы часто заламывают цену, ссылаясь на
Как оценивать старый объект?
Стоимость актива = цена участка без строений минус стоимость сноса. Но если локация топовая, а строение пригодное для реконструкции (с учётом плюсов выше) — берите такой «бриллиант» и развивайте.
Нельзя сказать универсально «так лучше или не так» — всё через сравнение конкретного проекта.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍5
С чего начинать масштабирование действующего отеля: номера, SPA, апарты или общую инфраструктуру?
Друзья, вышла запись открытой стратегической сессии по действующему отелю Алексея Хазимова на озере Тургояк.
👉🏻 Семейный SPA‑отель «Фонград» на озере Тургояк: 19 лет на рынке, стабильная загрузка, новый участок под развитие.
В видео разбираем:
– с чего начинать масштабирование действующего отеля: номера, SPA, апарты или общую инфраструктуру;
– как думать о планировке участка, чтобы не «застроить себе кислород»;
Если у вас уже есть отель, база или санаторий и вы думаете «что и куда достраивать дальше» — этот разбор для вас.
Смотреть:
😉 YouTube
☺️ Dzen
😄 VK
🥰 RuTube
Друзья, вышла запись открытой стратегической сессии по действующему отелю Алексея Хазимова на озере Тургояк.
👉🏻 Семейный SPA‑отель «Фонград» на озере Тургояк: 19 лет на рынке, стабильная загрузка, новый участок под развитие.
В видео разбираем:
– с чего начинать масштабирование действующего отеля: номера, SPA, апарты или общую инфраструктуру;
– как думать о планировке участка, чтобы не «застроить себе кислород»;
Если у вас уже есть отель, база или санаторий и вы думаете «что и куда достраивать дальше» — этот разбор для вас.
Смотреть:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥4❤2
Въездной туризм: что происходит
🎨 🎨 🎨 🎨 🎨
За 10 лет въездной турпоток в Россию так и не вернулся к доковидным уровням, но постепенно восстанавливается за счёт «новой географии».
Ключевые тенденции:
• Поток из СНГ после провала 2020 года стабильно растёт, но всё ещё ниже пиков 2014–2019 годов.
• Туристы из Европы и «прочих стран» остаются на минимальных уровнях и пока не являются массовым драйвером.
• Доля азиатских туристов увеличивается: за год она выросла более чем на 6 п.п. и уже превысила 20% всего въездного потока. Рост обеспечивают Китай и страны Персидского залива, в том числе благодаря электронным визам, расширению авиасообщения и программам Muslim Friendly / China Friendly.
👉🏻 По оценкам, в 2025 году число поездок иностранных туристов уже превысило результат2024‑го и может выйти на 5,5 млн человек, но это лишь часть внутреннего турпотока и показатель всё ещё значительно ниже рекордов 2019 года.
📌 Недавно мы снимали обзор городского бутик‑отеля «Окно». По словам владелицы, 70% гостей — туристы из арабских стран. Что важно для этой ЦА в отеле - вы можете увидеть в ролике.
😉 Смотреть выпуск.
За 10 лет въездной турпоток в Россию так и не вернулся к доковидным уровням, но постепенно восстанавливается за счёт «новой географии».
По данным Росстата и Nikoliers, основной объём по‑прежнему дают страны СНГ, а самый быстрый рост показывают азиатские рынки.
Ключевые тенденции:
• Поток из СНГ после провала 2020 года стабильно растёт, но всё ещё ниже пиков 2014–2019 годов.
• Туристы из Европы и «прочих стран» остаются на минимальных уровнях и пока не являются массовым драйвером.
• Доля азиатских туристов увеличивается: за год она выросла более чем на 6 п.п. и уже превысила 20% всего въездного потока. Рост обеспечивают Китай и страны Персидского залива, в том числе благодаря электронным визам, расширению авиасообщения и программам Muslim Friendly / China Friendly.
👉🏻 По оценкам, в 2025 году число поездок иностранных туристов уже превысило результат
📌 Недавно мы снимали обзор городского бутик‑отеля «Окно». По словам владелицы, 70% гостей — туристы из арабских стран. Что важно для этой ЦА в отеле - вы можете увидеть в ролике.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥3
20–21 апреля выступаю на Форуме загородных отельеров России в Москве, в DoubleTree by Hilton Moscow – Vnukovo Airport.
👉🏻 Тема доклада:«Малый отель и большие проблемы: как сделать так, чтобы экономика сходилась?» Поговорим о типичных ошибках малых объектов, о том, на чём они реально зарабатывают и какие решения нужно закладывать сразу, чтобы проект «тащил» себя финансово.
Форум в этом году посвящён малым форматам: загородным и курортным отелям, глэмпингам, небольшим SPA‑ и family‑проектам. Лейтмотив 2026 года — «Малые отели в большой игре: как выжить во времена падения спроса».
📌 Будет полезно, если вы:
— купили сельхозземлю и не понимаете, во что её лучше развивать;
— уже делаете или только планируете проект в агротуризме / загородном отдыхе;
— хотите превратить землю и маленький отель в устойчивый, работающий бизнес.
Подробнее про форум здесь https://azo-hotels.com/forum_azo?utm_source=basin
👉🏻 Тема доклада:
Форум в этом году посвящён малым форматам: загородным и курортным отелям, глэмпингам, небольшим SPA‑ и family‑проектам. Лейтмотив 2026 года — «Малые отели в большой игре: как выжить во времена падения спроса».
📌 Будет полезно, если вы:
— купили сельхозземлю и не понимаете, во что её лучше развивать;
— уже делаете или только планируете проект в агротуризме / загородном отдыхе;
— хотите превратить землю и маленький отель в устойчивый, работающий бизнес.
Подробнее про форум здесь https://azo-hotels.com/forum_azo?utm_source=basin
👍6
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
HotelInsider
Антон Басин / Отели с множественными собственниками: девелоперский продукт или у
Формат отелей с множественными собственниками за последние годы стал одной из самых обсуждаемых тем на рынке гостеприимства. На уровне маркетинга это часто по‑прежнему называют «апарт‑отелями», …
👍3🔥2🥰1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
2025 год у многих стал переходным: с марта начали чувствоваться экономические сложности — часть гостей уехала в “дешёвый” Египет и Турцию,
Важно собирать цифры и ощущения “с земли”: они хорошо показывают, что сейчас выигрывают не те, у кого просто классная картинка, а те, у кого есть продуманная концепция, продукт, грамотный БДС и пространство для вариативности.
На моём YouTube‑канале постепенно собирается коллекция людей, ради которых вообще хочется верить в российский туризм и отельный рынок.
Практики, которые своими руками реализуют сложные проекты и не боятся говорить честно о деньгах, рисках и мотивации.
Что посмотреть для вдохновения:
➡️ Туризм.РФ — как государство реально заходит в проекты, выходит из долей и запускает новые курорты, интервью с дирекцией по реализации проектов: «Кейсы и инструменты от Туризм.РФ»
➡️ Green Flow — как из идеи «пространства трансформации» вырастает сеть wellness‑отелей и термокомплексов, которые входят в международную ассоциацию Healing Hotels of the World:
«Как владелец Green Flow заработал на wellness‑туризме | Часть 1»
«5 способов финансирования отеля от владельца Green Flow | Часть 2»
➡️ Жанна Кира — глэмпинги, мастер‑планы и жилые модули без розовых очков: как выбирать формат, считать экономику и не закопать деньги в «красивые домики». Интервью в плейлисте «Интервью с экспертом»:
➡️ Экономика малого отеля в центре Москвы: Как окупить 1 млрд на бутик-отеле? Интервью с Сюзанной Мартиросян
➡️ Космос Искренний разговор с президентом УК Cosmos Hotel Group: доход от бизнеса, трудности, планы
Эта подборка — хороший старт, если вы ищете не мотивационные речи, а людей, чьи решения уже сегодня двигают вперёд.
Практики, которые своими руками реализуют сложные проекты и не боятся говорить честно о деньгах, рисках и мотивации.
Что посмотреть для вдохновения:
«Как владелец Green Flow заработал на wellness‑туризме | Часть 1»
«5 способов финансирования отеля от владельца Green Flow | Часть 2»
Эта подборка — хороший старт, если вы ищете не мотивационные речи, а людей, чьи решения уже сегодня двигают вперёд.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4🔥3👍2
26–27 мая выступаю в Тюмени на новом форуме по девелопменту загородных проектов «Territory Resort Development»
📌 Будем говорить о том, как перестать смотреть на загородный участок как на один объект «про мечту» и собирать внятный портфель:
— какие форматы (загородные отели, апарт‑отели, glamping, wellness‑комплексы) сегодня реально держат доходность— какую инфраструктуру нужно закладывать сразу, чтобы проект не «умер» на третьем сезоне
— и где сейчас есть живые инструменты финансирования под такие истории — от частных инвесторов до программ поддержки
Если вы в теме загородных отелей или планируете развивать участок за городом, это хорошая точка, чтобы сверить свою стратегию с коллегами и обновить экономику своих проектов
👉🏼 Регистрация и программа — по ссылке
С темой «Инвестиционный портфель загородного девелопера: какие форматы запускать, какую инфраструктуру закладывать и на каких инструментах финансирования собирать деньги»
📌 Будем говорить о том, как перестать смотреть на загородный участок как на один объект «про мечту» и собирать внятный портфель:
— какие форматы (загородные отели, апарт‑отели, glamping, wellness‑комплексы) сегодня реально держат доходность— какую инфраструктуру нужно закладывать сразу, чтобы проект не «умер» на третьем сезоне
— и где сейчас есть живые инструменты финансирования под такие истории — от частных инвесторов до программ поддержки
👉🏼 Регистрация и программа — по ссылке
👍9🥰1
Льготное финансирование для ОКН запустили.
Насколько вам интересна тема отелей в исторических зданиях?
Насколько вам интересна тема отелей в исторических зданиях?
Anonymous Poll
59%
Очень интересна, хочу разбираться
22%
Любопытно, но сложно
13%
Интересна с точки зрения инвестиций
13%
Не слышал совсем
10%
Неинтересна, слишком узкая тема
ГОСУДАРСТВО РАДУЕТ НАС НОВОЙ ЛЬГОТНОЙ КРЕДИТНОЙ ПРОГРАММОЙ ПОД ОБЪЕКТЫ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ (ОКН).
ЭТО МОЖЕТ РАБОТАТЬ ДЛЯ ГОСТИНИЧНОГО БИЗНЕСА
6% ставка по кредиту для заемщика по ОКН под гостиницы не менее 3*, площадью от 500 м², с номерным фондом от 10 номеров и долей номеров не менее 50% общей площади. В кредит можно включить не только строительство и реставрацию, но и проектную документацию, а льготный период может достигать 8,5 лет. Во всех остальных проектах по ОКН льготная ставка до 9% годовых при ключевой ставке ЦБ не выше 21%.
📌 Порог входа ощутимый: жёсткие требования по площади, звёздности и доле номеров. Ставка 9% привязана к ключевой, если она вырастет выше 21%, условия могут измениться. Плюс объект должен быть в неудовлетворительном состоянии, то есть «просто красивый особняк в хорошем состоянии» под программу, как правило, не подходит.
Дом.РФ официально назначен оператором программы: он возмещает банкам недополученный доход из‑за того, что они кредитуют инвесторов не по рыночной ставке, а по льготной (6–9% и отдельные специальные кейсы). Через Дом.РФ выстроен единый контур — методика, типовые условия, лимиты,а также Дом РФ сделал специальную платформу «Наследие.Дом.РФ» для подбора объекта и коммуникации инвестора с государством.
❗️Уже есть первые кейсы, но от себя скажу:работа с ОКН точно не самая простая история, дорогая и долгая история со своей регуляторикой и большим количеством согласований поэтому без профессиональной команды тут точно не обойтись (при чем команды на каждом этапе от концепции до специалистов по наследию и финансированию.
❗️ ❗️ ❗️ ❗️ 👇
Я думаю записать подкаст с представителями банка ДОМ.РФ, чтобы разобрать эту программу подробно. Насколько вам такой формат актуален/интересен?
6% ставка по кредиту для заемщика по ОКН под гостиницы не менее 3*, площадью от 500 м², с номерным фондом от 10 номеров и долей номеров не менее 50% общей площади. В кредит можно включить не только строительство и реставрацию, но и проектную документацию, а льготный период может достигать 8,5 лет. Во всех остальных проектах по ОКН льготная ставка до 9% годовых при ключевой ставке ЦБ не выше 21%.
📌 Порог входа ощутимый:
Дом.РФ официально назначен оператором программы: он возмещает банкам недополученный доход из‑за того, что они кредитуют инвесторов не по рыночной ставке, а по льготной (6–9% и отдельные специальные кейсы). Через Дом.РФ выстроен единый контур — методика, типовые условия, лимиты,а также Дом РФ сделал специальную платформу «Наследие.Дом.РФ» для подбора объекта и коммуникации инвестора с государством.
❗️Уже есть первые кейсы, но от себя скажу:
Я думаю записать подкаст с представителями банка ДОМ.РФ, чтобы разобрать эту программу подробно. Насколько вам такой формат актуален/интересен?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥7
Льготная ставка под ОКН выглядит сладко. Но за красивым фасадом может прятаться самый дорогой проект в вашей жизни.
👉🏻 Разобрали в статье:когда историческое здание под отель шанс, а когда мина замедленного действия.
Тема сейчас максимально актуальна для девелоперов и инвесторов, которые смотрят в сторону туризма и городской реконструкции.
👉🏻 Разобрали в статье:
Тема сейчас максимально актуальна для девелоперов и инвесторов, которые смотрят в сторону туризма и городской реконструкции.
👍5
НАПОМИНАЮ, ЧТО УЖЕ 20–21 АПРЕЛЯ В МОСКВЕ ПРОЙДЁТ ФОРУМ ЗАГОРОДНЫХ ОТЕЛЬЕРОВ РОССИИ
❗️ ❗️ ❗️ ❗️ ❗️ ❗️
👉🏻 Моя тема: «Малый отель и большие проблемы: как сделать так, чтобы экономика сходилась?»
Разберу:
- почему малый отель — это самый рискованный формат без права на ошибку;
- чем опасна иллюзия «маленький = проще» и почему в реальности «маленький = сложнее в 2 раза»;
- какие операционные решения помогают выжить: универсальный персонал, обязательное питание, только камерное СПА/бани по записи, закрытие на несезон.
Форум «Малые отели в большой игре: как выжить во времена падения спроса» соберёт собственников и директоров со всей России.
📌 DoubleTree by Hilton Moscow – Vnukovo Airport
➡️ Будет полезно, подробнее о событии , купить билет — по ссылке
👉🏻 Моя тема: «Малый отель и большие проблемы: как сделать так, чтобы экономика сходилась?»
Разберу:
- почему малый отель — это самый рискованный формат без права на ошибку;
- чем опасна иллюзия «маленький = проще» и почему в реальности «маленький = сложнее в 2 раза»;
- какие операционные решения помогают выжить: универсальный персонал, обязательное питание, только камерное СПА/бани по записи, закрытие на несезон.
Форум «Малые отели в большой игре: как выжить во времена падения спроса» соберёт собственников и директоров со всей России.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👏3❤2👍2
Презентация ARC FORUM.pdf
20.9 MB
Сегодня выступил на «ARC FORUM» — делюсь своей презентацией!
🔥 Кстати, я сам в прошлые выходные ездил на ретрит.
Ниша ретрит‑отелей сейчас только набирает обороты: спрос большой, сдаётся практически всё подряд. Это ровно та же история, что была с глэмпингами и хостелами несколько лет назад. Но хайп пройдёт, и на рынке хорошо будут чувствовать себя те, кто изначально делал всё грамотно.
В ретритном центре нельзя забывать про девелопмент, даже несмотря на то, что мы «про духовность».
📌 Что сейчас в спросе, какие форматы ретритных центров есть, как они сочетаются между собой, какие сценарии отдыха бывают, что важно в проектировании, какая бизнес‑модель у этого продукта и на что смотрят гости — обо всём этом в презентации.
Ниша ретрит‑отелей сейчас только набирает обороты: спрос большой, сдаётся практически всё подряд. Это ровно та же история, что была с глэмпингами и хостелами несколько лет назад. Но хайп пройдёт, и на рынке хорошо будут чувствовать себя те, кто изначально делал всё грамотно.
В ретритном центре нельзя забывать про девелопмент, даже несмотря на то, что мы «про духовность».
📌 Что сейчас в спросе, какие форматы ретритных центров есть, как они сочетаются между собой, какие сценарии отдыха бывают, что важно в проектировании, какая бизнес‑модель у этого продукта и на что смотрят гости — обо всём этом в презентации.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍5❤4🎉4