БИЗНЕС-ФОРУМ РАЗВИТИЕ. БЛАГОУСТРОЙСТВО. ТУРИЗМ

📍 Рязань, отель АМАКС
📅 30–31 июля 2025

Это будет точка сборки для тех, кто:
— Хочет превращать обычные территории в центры притяжения и прибыли
— Хочет первым узнавать о трендах и возможностях 2025 года
— Хочет получать инсайды от практиков

Что будет:
🔹 Более 20 экспертов с реальными кейсами
🔹 Экскурсии-погружения: от производств до премиальных глэмпингов
🔹 Нетворкинг, в котором рождаются коллаборации
🔹 Прикладные инструменты, которые можно внедрить уже на следующий день

Если вы работаете в сфере туризма, девелопмента или хотите зайти в эту тему — рекомендую быть там.

🔗 Программа и регистрация: forumrbt.ru
❗ Количество мест ограничено

‼️Друзья, сегодняшний эфир переносится по техническим причинам.

Новую дату сообщу в ближайшее время — следите за обновлениями.
Спасибо за понимание!

Вторая часть разбора проекта «Парк-отель Рыблово» — переходим от концепции к деталям: мастер-план, зонирование, архитектура, форматы размещения и экономика. Обсуждаем реальные проектные решения и ошибки, которых можно избежать.

📌Смотреть первую часть здесь

Вы увидите, как BASINN Hotel Development сопровождает заказчика от бизнес-идеи до рабочей концепции с цифрами, архитектурой и логикой застройки.

В видео участвуют:
— Валентина Седова, архитектор
— Вячеслав Дмитриев, девелопер
— Евгений Смелов, заказчик и руководитель проекта "Рыблово"
— Антон Басин, девелопер

📌 Подходит тем, кто:
— запускает загородный гостиничный проект
— ищет рабочую модель девелопмента
— хочет глубже понимать, как проектируются успешные отели

⏱ Таймкоды:
00:00 | Вступление и краткое резюме первой части
01:22 | Невидимые ограничения — как «красные линии» могут похоронить проект
08:52 | Мастер-план: логика размещения объектов и управление потоками
13:38 | Сблокированные дома vs таунхаусы — юридические и эксплуатационные различия
16:35 | Коттеджи с четырьмя спальнями — для кого и зачем
23:18 | Рекреация и инфраструктура — где отдых, а где шум
34:00 | Архитектурный образ — интеграция традиций в современность
41:38 | Инженерные сети — что делать до начала строительства
46:55 | Функциональное зонирование — как развести пешеходов, авто и сервис
49:13 | Экономика проекта — как построена финансовая модель

Сегодня мне 46!
Поделюсь несколькими принципами, которые сделали мой 45-й год:

В бизнесе
• Держу слово. Всегда и во всём.
• Только я отвечаю за то, что происходит в моей жизни.
• Быть лучшим в своём деле меня драйвит. Быть первым — приятный бонус.
• Когда я проявляю свои идеи миру, приходят возможности для их воплощения.
• Отработка гипотез — единственный способ идти через туман неизвестности к цели.

В жизни (по-английски звучит коротко и чётко):
Eat.
Sleep.
Make money.
Have sex.
Lift.
Travel.
Repeat.

Курортные и загородные отели: в чём ключевая разница и как это влияет на девелопмент

На ранних этапах проектирования многие путают базовые понятия: что такое курортный отель, а что такое загородный. Это выливается в ошибки — неправильная бизнес-модель, непонимание, где искать землю и какую экономику закладывать в проект.

Официальное определение курортного отеля — это отель, который находится в курортной зоне. Но курортные зоны бывают федеральные, региональные и локальные, и все они утверждаются по-разному. Сама система определения этих зон часто запутана.

👉🏻 Например, может быть так, что часть Анапы и отели в ней считаются курортными объектами регионального значения согласно официальной классификации, а другая часть — уже нет. Получается, что два отеля, стоящих рядом, — один считается курортным, а другой нет.

Чтобы не путаться, давайте ещё раз проясним, что такое курортный, загородный и городской отель — не по формальной классификации, а на языке девелопмента.

📍 Систематизация отелей by BASINN Hotel Development
Курортные, загородные, городские отели — в чём разница?

▪️ Загородные отели
Объекты рядом с мегаполисами. Сценарий отдыха короткий, но часто повторяющийся: приезжают на выходные, на 2–3 дня. Часто бронируются спонтанно. Работают в логике мини-отпуска. Гости проводят время на территории самого отеля, довольствуясь его инфраструктурой.

Где востребованы загородные отели? Везде, где рядом мегаполис (обычно в пределах не более двух часов езды от города).

▪️ Курортные отели
Удалённые регионы. Сценарий отдыха — полноценный отпуск. Люди выезжают реже (один или два раза в год), приезжают на более длительный период — 5–15 дней, планируют заранее, ищут уникальный турпродукт: море, горы, природа. Выбирают отель не столько ради инфраструктуры внутри, сколько из-за расположения и близости к турпродукту.

Где востребованы такие отели: Алтай, Байкал, Камчатка, Карелия, побережье Краснодарского края.
Пример: гость из Екатеринбурга едет в Сочи не потому что рядом, а потому что море, климат, ощущение отпуска. Гости готовы ехать дольше, потому что и отпуск дольше.

▪️ Городские отели
Не рассматриваем в этом разборе. Это другая бизнес-логика: не отдых, а деловые поездки, транзит, ночлег.

📌 Экономика: что меняется

Загородный отель живёт за счёт лояльности и локального спроса. Курортный — за счёт уникальности и высокой глубины бронирования. У них разная структура выручки, разная нагрузка на инфраструктуру и разные циклы возврата инвестиций.

Ошибки случаются, когда:

▪️ Курорт проектируют как загородный отель: ставят ставку на повторные визиты
▪️ Загородный отель считают курортом: закладывают нереалистичную цену и сценарий отдыха

❗️ Итог

Если мы чётко понимаем, какой тип отеля мы проектируем, мы иначе оцениваем участок, строим экономику и управляем ожиданиями инвестора.

Следовательно, если мы разделяем, что есть регионы для загородных отелей, а есть регионы для курортных, инвестору важно учитывать тип будущего объекта и потребности целевой аудитории.

👉🏻 Отвечая на вопрос, куда лучше инвестировать, я в первую очередь рекомендую курортные отели. Потому что курортные регионы собирают на себя весь спрос со всей страны. И для курортных отелей наиболее привлекательны именно те локации, которые предоставляют уникальные рекреационные возможности.

Что касается загородных отелей, которые работают в основном на жителей ближайшего мегаполиса, то на второе место я бы поставил Московскую и Ленинградскую области. Просто потому что это мегаполисы, в которых живёт большое количество людей, формирующих стабильный спрос.

ЛОКАЦИЯ КАК КЛЮЧЕВОЙ ФАКТОР УСПЕХА ГОСТИНИЧНОГО ПРОЕКТА

В соответствии с принципом Парето (20/80), правильный выбор места определяет до 80% успеха отельного бизнеса. И локация всегда первична.

📌 Три ключевых компонента успешной локации:
1. Логистика (время в пути)
2. Природный потенциал (лес, вода, горы)
3. Правовая составляющая (земля в нужной категории и с подходящим ВРИ).

Анализируя успешные проекты, мы видим четкую закономерность: отели с продуманной локацией (учитывающей все три фактора) становятся востребованными активами, остальные чаще всего рефлексируют.

🔹Почему локация настолько критична?
Когда всё это в порядке — ты не доказываешь, ты просто работаешь. А когда у кого-то из участников процесса: у девелопера инвестора или банка возникают сомнения в локации, проект начинает буксовать.

Загородный vs. курортный отель: различия в приоритетах

Что важно понимать? Определение "идеальной локации" принципиально различается для загородных и курортных объектов.

Для загородного отеля:
1. На первом месте — логистика (время в пути)
2. На втором — природный потенциал

Почему так? 👉🏻 Гости загородных отелей приезжают на короткий отдых (выходные, праздники), и у них ограниченное время. Исследования показывают, что оптимальное время в пути для такого формата — от 1 до 2 часов. Если ваш объект находится дальше (2,5-3 часа), потребуется создать настолько уникальный продукт, чтобы гости были готовы потратить дополнительное время на дорогу, предпочтя вас более близким конкурентам.

❗️Важный нюанс: в регионах России (особенно в Сибири и на Дальнем Востоке) отношение к расстоянию более лояльное, но даже там этот фактор остается значимым. Для Москвы и Санкт-Петербурга время в пути особенно критично из-за высокой плотности конкурирующих предложений.

Для курортного отеля:
1. На первом месте — природный потенциал
2. На втором — логистика

Гости курортных отелей едут именно за локацией! Они готовы провести больше времени в пути ради моря, гор, озера или другого природного объекта, который и является основной целью их путешествия.

👉🏻 Конечно, расстояние от аэропорта для курортного отеля тоже важно, но если природный потенциал вашего местоположения действительно уникален (например, с балкона открывается невероятный вид на Катунь или морское побережье), гости будут готовы на дополнительные логистические усилия.

Важный вопрос для инвесторов
Можно ли за счет продуманной концепции компенсировать слабую логистику или низкий природный потенциал? И наоборот — может ли слабая концепция загубить проект с отличной локацией?

Ответ утвердительный в обоих случаях. Однако важно понимать: при равных условиях, проект с более удачной локацией всегда будет иметь конкурентное преимущество.

В следующем посте я разберу конкретные примеры

📍 ЛОКАЦИЯ: можно ли вытянуть проект хорошей концепцией, если с локацией не всё идеально?

В прошлом посте я писал, что локация — это до 80% успеха проекта. Но из него следует логичный вопрос: а можно ли вытянуть не самую удачную локацию сильной концепцией?
Отвечаю: да, но не всегда. И только при выполнении ряда условий.

🔹Когда концепция реально вытягивает
Если у участка слабый природный потенциал, то его можно компенсировать интересной архитектурой, уникальным сценарием отдыха, мультиформатным продуктом. Главное, чтобы было чётко понятно: для кого вы, про что вы и зачем к вам ехать.

📌 Пример: отель LesArt
Локация — нейтральная. Нет водоёма, нет леса, рельеф обычный. Но логистика отличная, и концепция сделана с умом. Мультиформат, понятный продукт под разные ЦА. В итоге, проект работает, хорошо бронируется, финансово устойчив.


📌 Пример: отель «Берель», Алтай
Когда природа вытягивает концепцию. Очень сильная природная локация. Река, лес, тишина, чистый воздух. Всё, за чем гость действительно готов ехать.

Концепция максимально простая: компактные домики в аренду, базовое кафе, постройки не сильно затратны, материалы тоже максимально простые. Но владелец — молодец. В рамках своей идеи он реализовал проект. Но это хороший пример, как сильная локация перекрывает многие компромиссы в материалах, решениях и деталях. Если бы те же домики и кафе стояли в менее выразительной локации, проект мог бы восприниматься как слишком простой. Но здесь локация “вытягивает” всё.

❗️Важно понимать:
Логистику локация не компенсирует. Если до отеля добираться неудобно, нужен продукт не просто хороший, а уникальный. В условиях конкуренции, когда у гостя есть выбор ближе к дому, он поедет только туда, где есть сильная мотивация.

Концепция может вытянуть природу. Природа — может вытянуть концепцию. Но логистику не вытянет никто. Если проект далеко, он должен быть настолько крутым, чтобы гость поехал именно к вам. Это редкость. И это дорого.

Сходил на интервью к Вячеславу Зенину — получился живой, откровенный и по-настоящему полезный выпуск 🔥

Обсудили:
— что реально происходит на рынке глэмпингов в 2025 году
— экономика глэмпинга: где деньги, а где иллюзии
— подводные камни, о которых не говорят в презентациях
— рентабельность, сроки окупаемости, ошибки, которые совершают на старте

📍Поговорили и о других ключевых вопросах: спрос, сезонность, локализация, загрузка, управление, выгорание, мотивация — всё, с чем сталкивается собственник на практике.

Если вы всерьёз задумываетесь о запуске глэмпинга — посмотрите это до первого вложенного рубля.

👉🏻 Смотреть здесь