Инвестиции в гостиничный бизнес: почему строить сегодня выгоднее, чем завтра

 “Сколько окупается отель?”

Классический ответ: 8–10 лет. И вроде бы ничего нового. 

👉🏻Давайте посмотрим на этот вопрос глубже, потому что такой ответ учитывает только операционную окупаемость и игнорирует ключевой фактор — рост стоимости самого актива.

Классический подход к оценке гостиничных инвестиций основан на простой формуле: сколько лет потребуется, чтобы операционная прибыль покрыла первоначальные инвестиции. В стабильной экономике с низкой инфляцией такой подход имеет смысл. 

❗️Но давайте будем честны: во-первых, у нас совершенно нестабильный рынок. И что не менее важно — ценность денег сегодня и ценность денег через 5 лет сильно отличаются. Через 5 лет деньги теряют значительную часть своей покупательной способности.

Если смотреть на реальную инфляцию, то она колеблется вокруг 10% (по официальным данным). Но статистика показывает, что стоимость стройки росла в среднем на 17% в год. Средняя стоимость номера — на 12%. Основная статья расходов — фонд оплаты труда. И здесь рост ещё выше: в сфере HoReCa зарплаты растут более чем на 20% ежегодно.

👉🏻В итоге себестоимость строительства в номинальных рублях увеличивается примерно на 20% каждый год. Но в отличие от квартиры, это не значит, что рыночная стоимость отеля растёт такими же темпами. Потому что стоимость коммерческой недвижимости напрямую зависит от её доходности.

Жилая недвижимость растёт по принципу «хочу и могу себе позволить». Есть спрос и деньги у населения — растут и цены.
Коммерческая недвижимость оценивается совсем иначе: её стоимость всегда зависит от доходности и приемлемого срока окупаемости.

Поэтому сказать: «цены на недвижимость растут, значит мой отель тоже будет стоить дороже» — нельзя. Но можно сказать другое: чем больше ваш отель зарабатывает, тем выше его капитализация. При этом факт остаётся фактом: стоимость стройки растёт на 20% в год.

📌Если на идеальном рынке вы решите через 5 лет продать отель, его цена может вырасти в 2 раза.
(Друзья, это очень условный пример. Мы берём идеальную модель: при росте стоимости стройки на 20% в год можно говорить об удвоении стоимости объекта за 5 лет).

Самое главное, что я хочу донести: окупаемость — это не только про операционную доходность. Это ещё и про девелопмент, про стоимость строительства и про ценность денег во времени.

Если стоимость создания объекта не растёт — окупаемость действительно около 10 лет. Но если себестоимость стройки растёт, то и стоимость вашего актива через 5 лет будет выше в 2 раза. То есть продав отель, инвестор не только вернёт деньги, но и заработает дополнительно около 100%.

👉🏻Главная мысль простая: вкладывая деньги в стройку сегодня, вы фиксируете стоимость строительства и тем самым увеличиваете ценность своего актива в будущем.

Да, операционная окупаемость — 10 лет. Но в рублях это далеко не 10 лет.

Гостиничный бизнес 2026: что реально будет работать?

1 декабря стартует Инвестиционный форум АЗО — площадка, где мы разберёмся, как запустить загородные отели в новых реалиях: с учётом свежих законов, трендов и способов финансирования.

Цель — разобрать весь путь создания отеля: от выбора земли до расчёта доходности и получения льготного кредита и строительства.

Что вы узнаете:
🔹 как выбрать и перевести землю
🔹 сколько реально стоит строительство и как быстрая окупаемость
🔹 где взять деньги: гранты, юниты, банки, крауд
​​🔹 как работает мастер-план и что он определяет в экономическом проекте
🔹 кейсы и ошибки от девелоперов, архитекторов и управляющих

ИНВЕСТ АЗО 2025 — это не про «послушать». Это про сборку работающей модели и понимание, как не слить бюджет в первые же месяцы.

Как президент Ассоциации загородных отелей, я лично веду часть программы. Мы делаем ее прикладной, чтобы все ушло с понятным планом действий.

📍Москва
Инициаторы, инвесторы, архитекторы, консультанты — каждый найдёт своё.

Кто идет — запускает проект с головой. Кто не идет — построит наугад.

Присоединиться

ОТЕЛЬ VS ТОРГОВЫЙ БИЗНЕС: ПОЧЕМУ ЭТО СРАВНЕНИЕ НЕКОРРЕКТНОЕ

Вчера на консультации инвестор задал мне вопрос, который слышу регулярно:

“Зачем строить глэмпинг с окупаемостью 6-7 лет, если торговый бизнес на маркетплейсах окупается за 2 года?”

👉🏻Давайте разберемся, почему такое сравнение в корне неверно и почему инвестиции в отельные проекты — это совсем другая история.

🔵 КУДА НА САМОМ ДЕЛЕ УХОДЯТ ВАШИ ИНВЕСТИЦИИ?

📍 Торговый бизнес: вы вкладываете в нематериальные активы — упаковку, рекламу, команду. Если стратегия не работает, эти инвестиции обесцениваются практически до нуля. По данным исследования Data Insight (2023), рентабельность продавцов на маркетплейсах составляет 8-15%, что ниже показателей классических интернет-магазинов (18-25%).delprof

📍 Ресторан в аренде: вы инвестируете в мебель и оборудование с коротким периодом амортизации. Через 3-4 года эти активы теряют до 70% стоимости, даже если бизнес успешен.

📍 Отель/глэмпинг: вы одновременно инвестируете в недвижимость И в бизнес. Это принципиально иная модель, где даже при проблемах с операционной деятельностью, физический актив сохраняет значительную часть стоимости.

🔵 НЕДВИЖИМОСТЬ + БИЗНЕС = ЗОЛОТАЯ КОМБИНАЦИЯ

Когда вы строите отель, вы получаете двойное преимущество:
1) Рост стоимости недвижимости. Согласно данным рынка, в 2025 году прямые транзакционные объемы в гостиничном секторе выросли на 14% во втором квартале.

2) Операционный доход от бизнеса. Глобальный рост RevPAR (выручка на доступный номер) составляет 5.2% в первые пять месяцев 2025 года.

🔵 УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ: НЕБО И ЗЕМЛЯ

В торговом бизнесе ваши риски максимальны — при проблемах с продажами или изменении алгоритмов маркетплейсов, вы можете потерять практически все инвестиции.

👉🏻 В отельном бизнесе риски распределены иначе:
— Даже при проблемах с операционной деятельностью, у вас остается физический актив
— Вы можете перепрофилировать объект под другой формат
— Вы можете продать недвижимость, минимизировав потери

Статистика показывает снижение доли высокорисковых предприятий в гостиничном секторе с 11.7% до 8.5% в 2025 году.

🔵 ФИНАНСОВЫЙ РЫЧАГ КАК БОНУС
Ключевое преимущество, о котором часто забывают: недвижимость можно использовать как залог для получения финансирования. Банки охотно кредитуют под залог отеля, но под “упаковку и рекламу” торгового бизнеса кредит вы не получите.

Коэффициент кредитов к депозитам в гостиничном секторе составляет 31%, что говорит о высоком доверии финансовых институтов к этому типу активов.

📌Итог: разные инвестиционные философии
Торговый бизнес — это ставка на быструю окупаемость при высоких рисках полной потери инвестиций.

Отельный бизнес — это создание долгосрочного актива с двойным источником дохода (операционная прибыль + рост стоимости недвижимости) и значительно более низким риском полной потери вложений.

Выбор между ними — это не вопрос “что выгоднее”, а вопрос вашей инвестиционной стратегии и горизонта планирования.

Что выбираете вы: быструю окупаемость с высокими рисками или создание долгосрочного актива с двойной доходностью?

ЧТО НА САМОМ ДЕЛЕ ИЗМЕНИЛОСЬ С 1 СЕНТЯБРЯ В ГОСТИНИЧНОМ БИЗНЕСЕ?
Разбираем без паники.

Да, действительно, с 1 сентября в российском гостиничном бизнесе вступили в силу два новых закона, которые наложились друг на друга и вызвали общую путаницу.

Изменения, которые стоит знать девелоперам, владельцам отелей и арендодателям 👇

Вышло два закона:

1. Новая обязательная классификация отелей

2. Экспериментальный закон о гостевых домах и регулирование частной аренды

1. Новая система классификации
Ранее у нас была система, по которой отели получали звезды или оставались без категории.

С 27 декабря прошлого года она изменилась:
◾️ Были пересмотрены критерии, появились новые категории — например, «базы отдыха», куда теперь включены и глэмпинги.

(Отели, которые раньше не имели категории, теперь обязаны определить свою по новым правилам и пройти классификацию.)

◾️ Глэмпинги теперь официально приравнены к базам отдыха и обязаны соответствовать установленным критериям.

◾️ Обязательство классифицироваться осталось, но теперь заявку нужно подавать самостоятельно — без вызова классификатора.

◾️ Объекты, не прошедшие классификацию, не смогут размещаться на популярных агрегаторах.

◾️ Классификацию невозможно пройти, если объект находится на земле сельхозназначения.

⚠️ Важно: гостиничный бизнес на сельхозземлях был запрещён и раньше, но сейчас правила стали строже.

Объекты на таких землях нельзя внести в реестр, и агрегаторы не имеют права их размещать.
Раньше на это просто закрывали глаза. Сейчас — нет.

Таким образом, 1 сентября не стало революцией, но начался процесс приведения рынка к новым стандартам.

2. Экспериментальный закон о гостевых домах

Этот закон действует в экспериментальном режиме в ограниченном числе регионов. Вероятность его распространения на всю Россию — высокая.

👉 В следующем посте разберем, что означает экспериментальный закон о гостевых домах и для кого он может стать проблемой.

ЧТО НА САМОМ ДЕЛЕ ИЗМЕНИЛОСЬ С 1 СЕНТЯБРЯ В ГОСТИНИЧНОМ БИЗНЕСЕ?. ЧАСТЬ 2

С 1 сентября вступили в силу два изменения:
1) Обязательная классификация средств размещения.
2) Экспериментальный закон о гостевых домах в ряде регионов.

Закон экспериментальный. Пока он действует не везде, но его могут распространить на всю Россию.

Что важно знать про гостевые дома:
◾️ В реестре классифицированных объектов теперь появилась отдельная категория — «гостевые дома»
◾️ Гостевой дом может быть зарегистрирован только на одного физического собственника
◾️ Участок должен находиться в границах населённого пункта
◾️ Объект обязан соответствовать обязательным требованиям
👉🏻 Это становится проблемой, если проект создавался путём объединения нескольких частных домов, часто купленных разными инвесторами.

⚠️

Повторю: сейчас эти правила действуют только в регионах, где идёт эксперимент.

А как быть с ИЖС и “частным сектором”? Сдача частного дома, построенного на земле ИЖС или ЛПХ — формально разрешена. Но если такой дом по сути работает как гостиница: с рецепцией, уборкой, питанием — это уже другая история.

Это и есть “серая зона”: формально разрешено, по сути не соответствует назначению земли и статусу жилья

Та же ситуация была с хостелами в квартирах, пока их прямо не запретили. Здесь похожий риск.

Для чего вообще приняли закон?
🔸 Защитить потребителя, чтобы даже в частном доме были минимальные условия
🔸 Вывести частный сектор из тени, особенно в популярных регионах (Крым, Краснодарский край)
🔸 Дать местным жителям возможность легально зарабатывать на сдаче жилья
Этот закон не про легализацию мини-отелей, построенных на землях ИЖС и продающихся частным инвесторам.

Если вы планируете схему Sell Lease and Back: Выбирайте участки, пригодные для отелей.

Если объект не соответствует трём критериям: один собственник (физлицо), участок в границах населённого пункта, соответствие обязательным требованиям — то проект не попадёт в реестр гостевых домов.

Что это значит?
🚫 нельзя продвигаться как гостевой дом
🚫 нельзя легально оказывать услуги размещения
🚫 агрегаторы могут отказать в размещении
🚫 возможны штрафы

Малые отели: как им быть, учитывая новые законы?

Малый отель – популярный формат:

«я открываю отель на 10–15 домиков, сам принимаю гостей, управляю всем, беру прибыль. Я и директор, и администратор и бухгалтер.

Эта логика мне понятна, хочется попробовать гостиничный бизнес в малом объёме, потому что кажется, что так проще. 

👉🏻Но и раньше и сейчас в этой модели есть много проблем: начиная от отсутствия реальной прибыли и заканчивая тем, что по сути человек покупает себе рабочее место. Малый отель, как правило, не представляет интереса для управляющих компаний, и собственнику приходится тащить всё на себе. А с новыми законами 2025 года эта модель стала ещё более хрупкой и уязвимой.

Чтобы понять экономику малых отелей, важно определиться с понятиями. По моей логике:

• Микроотель — это формат до 15 жилых юнитов

• Малый отель — это до 50 юнитов

• Всё, что свыше 50 юнитов или 70 спален — это уже полноценный гостиничный бизнес, где можно выстроить процессы и выйти из операционки

📌 Раньше многие думали: «домики + природа = прибыль». Казалось, что главное построить красивые домики, и гости сами поедут. Однако большинство владельцев не просчитывали став‑рацио — количество персонала на номер. Всё выглядело просто: «да, немного сотрудников, всё потянем». Тогда это действительно было проще: цены ниже, коммунальные расходы меньше, налоговая нагрузка минимальная, требования классификации формальные.

Сейчас всё изменилось.
1️⃣ Введена обязательная классификация средств размещения, и если отель не проходит её или не подаёт сведения вовремя, он просто исчезает из агрегаторов — гость даже не узнает, что вы существуете.

С 1 января 2025 года введён новый туристический налог — до 1% от стоимости проживания, но не менее 100 рублей в сутки, а к 2029 году ставка вырастет до 5%. При этом отель сам обязан считать, удерживать и пересчитывать налог при отменах, и сам несёт ответственность за ошибки. Любая неточность в расчётах — штраф.

➡️ УСН теперь тоже не подарок: превысил лимит доходов — платишь НДС. А если работаешь по «льготной» ставке, то на нулевую ставку НДС уже не рассчитывай. Выбор у малого отеля — либо работать на грани налоговой рентабельности, либо терять маржу.

Рост издержек — отдельная история. Всё дорожает: коммуналка, продукты, зарплаты. А гость по‑прежнему хочет сервис «как в Турции, только дешевле». В результате отельер либо снижа качество, либо уходит в минус.

❗️Ключевая проблема малых отелей — кэш‑флоу. Денежный поток слишком мал, чтобы покрыть все расходы: управляющий, горничные, охрана, маркетинг. У вас всего 15 домиков, а затраты почти такие же, как у отеля с 40. Это и есть та самая проблема став‑рацио: отношение количества персонала к числу спален. В малых отелях оно всегда выше, и именно это убивает маржинальность.

2️⃣ Вторая большая проблема — питание. Люди хотят ресторан, но при 15–20 домиках его экономика просто не сходится. Даже если еда отличная, гости редко едят трижды в день, а фонд оплаты труда поваров и официантов остаётся постоянным. Поэтому ресторан при малом отеле чаще всего не плюс, а минус. Единственный выход — переходить на фулл‑пансион, включая питание в пакет проживания, или уходить в формат self‑catering, когда гость готовит сам.

3️⃣ Третья проблема — отсутствие экономии на масштабе. Как только владелец решает добавить «интересные штуки» — лошадей, квесты, детские клубы — сразу растут постоянные расходы. А окупаются такие сервисы плохо, потому что для каждого требуется отдельный человек. Поэтому правило простое: всё, что требует нового персонала, в малом отеле не работает.

👉🏻Но всё это не означает, что малый отель обречён. Он может работать, если модель выстроена грамотно. Если правильно оценить экономику, управление и позиционирование.

Как работать если у вас малый отель и как зарабатывать? Именно об этом мы будем говорить совместно с Ассоциацией загородных отелей, управляющей компанией USTA MANAGEMENT и компанией BASINN HOTEL DEVELOPMENT на прямом эфире: 29 октября в 17:00 по Москве.


Отзовитесь в комментариях кому интересен подобный эфир?

🔴 Прямой эфир
«Особенности создания и управления малыми отелями»

📅 29 октября 2025
🕔 17:00 по МСК
📍 Онлайн-дискуссия

Что делать, если модель больше не работает? Малые отели с 10–20 домиками всё чаще превращаются не в бизнес, а в личную нагрузку для владельца. Налоги растут, требования ужесточаются, расходы догоняют средние отели — а маржа остаётся на уровне хобби.

В прямом эфире разберём, почему экономика «малых» буксует, когда управляющая компания может спасти, а когда уже поздно, и что делать, если вы в модели, которая не масштабируется.

👉🏻Обсудим по делу:
— Что сегодня считается малым отелем и почему такой формат чаще всего не держит экономику
— Где рвётся модель: став-рацио, ошибки в планировке, сценарии отдыха
— Почему управляющие компании не хотят брать малые отели — и когда это можно изменить
— Когда звать УК: на старте или в момент, когда уже всё горит
— Как выглядит реально работающая экономика при 15 домиках и ограниченном бюджете
— Какие боли УК реально закрывает, а какие нет
— Есть ли шанс выжить без управляющей компании
— Как будет выглядеть устойчивый малый отель в 2026 году

Спикеры:
— Антон Басин, BASINN HOTEL DEVELOPMENT
— Галина Исаева, «АЗОх.Фабрика отелей»
— Тамара Клишина, управляющая компания USTA Management

📌 Эфир для тех, кто строит, запускает и управляет малыми отелями, базами отдыха, глэмпингами. И особенно — для тех, кто уже внутри процесса и не знает, как из него вырулить.

📩 Участие бесплатное. Подключайтесь. Будет полезно.

Эфир уже 29 октября в 17:00 по мск.

Почему малые отели не работают и что с этим делать: став-рацио, планировка, рабочие модели, УК. Подробнее рассказал выше 👆

🟥 Друзья, уже завтра прямой эфир: «Особенности создания и управления малыми отелями»

Эфир пройдет в прямом эфире трансляцей на моем YOUTUBE-канале, у кого нет возможности подключиться на площадку YouTube, в моем телеграм-канале, за пару часов до появится ссылка на подключение без VPN.

Встречаемся: 29 октября 2025
Время: 17:00 по МСК
Формат: Онлайн-дискуссия, участие бесплатное

Если вы управляете небольшим отелем или строите базу отдыха на 10–20 домиков — обязательно подключайтесь

📌 Обсудим по существу:
— Частые ошибки собственников
— Как на малых отелях сказались новые законы 2025
— Как выглядит работающая экономика при 15 домиках
— Когда звать УК, а когда уже поздно
— Реальные боли управляющих компаний
— Есть ли шанс выжить без УК

👥 Спикеры:
Антон Басин, BASINN Hotel Development
Галина Исаева, «АЗОх.Фабрика отелей»
Тамара Клишина, управляющая компания USTA Management

📩 Участие бесплатное — зарегистрируйтесь и подключайтесь. Будет честный разговор по делу.

Добавьте себе в календарь. Завтра встретимся на эфире.

Друзья, через 20 минут начинаем прямой эфир «Особенности создания и управления малыми отелями».

❗️Регистрация не нужна, просто выберите удобную площадку и переходите по ссылке, она ведёт прямо на трансляцию.

Смотреть на YouTube: [ссылка]
Смотреть во VK: [ссылка]
Смотреть в Telegram: [ссылка]

Запасная ссылка, если у вас не запустилась трансляция тут

В начале октября мы записали важное видео с Лилией Биткуловой — генеральным директором компании «Звёзды Отелей», которая принимала участие в разработке новой системы классификации отелей 2025 года.

👉🏻 Сейчас, в поддержку выпуска, делюсь презентацией Росаккредитации.

В ролике с Лилией мы говорим о том, как спроектировать и довести продукт до 3, 4 или 5 звёзд с точки зрения девелопмента. Презентация отвечает на другой вопрос: что именно нужно пройти, чтобы получить звёзды на практике.

Пошаговая логика классификации:
– кто подаёт
– куда идти
– какие документы
– как выглядит процесс регистрации

📌 Полезный материал для всех, кто проектирует и запускает отель.

Друзья, сегодня 2 ноября последний день -

Регистрации на Инвестиционный форум 1-2 декабря по самой выгодной цене ❗️