В начале октября мы записали важное видео с Лилией Биткуловой — генеральным директором компании «Звёзды Отелей», которая принимала участие в разработке новой системы классификации отелей 2025 года.

👉🏻 Сейчас, в поддержку выпуска, делюсь презентацией Росаккредитации.

В ролике с Лилией мы говорим о том, как спроектировать и довести продукт до 3, 4 или 5 звёзд с точки зрения девелопмента. Презентация отвечает на другой вопрос: что именно нужно пройти, чтобы получить звёзды на практике.

Пошаговая логика классификации:
– кто подаёт
– куда идти
– какие документы
– как выглядит процесс регистрации

📌 Полезный материал для всех, кто проектирует и запускает отель.

Друзья, сегодня 2 ноября последний день -

Регистрации на Инвестиционный форум 1-2 декабря по самой выгодной цене ❗️

29 октября прошёл эфир «Специфика создания и управления малым отелем». Спасибо всем, кто был, разговор получился плотным. Запись доступна.

👉🏻Делюсь краткими выводами со встречи. 

1. «Начну с малого», это часто опасно
Популярная идея звучит так: «поставлю 5 домиков, попробую, потом расширюсь». На бумаге красиво, в жизни минус. Управление не тянет, ресторан не окупается, зимой спрос провисает.

☑️Строить надо с пониманием минимального рабочего объёма, не «маленький отель», а жизнеспособный бизнес.

2. Питание в малом отеле: 
Полный а-ля карт при фонде 15–40 номеров почти всегда в минус. Работают короткое меню, завтрак, комплекс, шведка. В загороде логично сразу включать питание в пакет, кухня тогда работает по плану, а не «как пойдёт».

3. Главная статья расходов — люди
Отель держится на персонале. ФОТ легко съедает 30–40% выручки. У вас 15 домиков, а фиксированные роли почти как у отеля с 40. Это и есть проблема став-рацио, в малых форматах оно выше, маржинальность ниже.

☑️Масштаб помогает, добавили номерной фонд, управленцев не прибавили, прибыль растёт.

4. Инвестор покупает прибыль, а не идею
Любая концепция, хоть космический отель, хоть йога-ретрит, сначала должна биться по деньгам. Нужны бизнес-концепция, цифры, модель, уже потом фишки и «вау».

5. Каждый метр должен работать на прибыль
Красивая лужайка в отеле принесет прибыль, если там проходят свадьбы и мероприятия. Бассейн работает, если он продаёт размещение. 

📌СПА в малом отеле
Большой термоблок сломает экономику, для большого спа нужен номерной фонд. Для малых форматов больше уместен плоскостное СПА — комплекс на открытом воздухе, где инфраструктура размещается на специальной платформе. Его особенность — открытый характер, исключающий необходимость в строительстве отдельных зданий. Это позволяет сэкономить как на начальных инвестициях, так и на текущих расходах.

👉🏻 Два пути, которые реально могут спасти экономику

Операционный: упростить продукт, урезать ассортимент, навести порядок в закупках, перевести заселение в бесконтакт там, где это уместно, пик отдать на аутсорс, считать план-факт еженедельно.

Инвестиционный: наращивать фонд по этапам, проектировать «растущую» инфраструктуру, подключать внешнюю аудиторию через банкетный модуль или банные слоты, комбинировать с девелоперскими моделями там, где рынок это ест.

📍Ключевой вывод
Малый отель должен быть простым и эффективным, без завышенных ожиданий. Главная ошибка — романтизировать и тянуть неработающую инфраструктуру. Когда к нам обращается заказчик с идеей небольшого номерного фонда, мы сначала анализируем рынок и формируем УТП, за счёт которого отель будет привлекать гостей круглый год и поднимать средний чек, чтобы экономика сходилась в плюс. Удачный пример мини-формата — WE LODGE, именно там у нас проходил исследовательский тур (можете посмотреть видеообзор отеля здесь)

Кому тема близка, рекомендую Инвест-форум АЗО 1–2 декабря, будет ещё больше практики по гостиничному рынку, не только не только по малым форматам.

👉🏻 Подробнее

Как определить минимальный номерной фонд, чтобы экономика сходилась

Сразу оговорюсь, точный размер фонда считается после детального анализа рынка конкретного региона. Ниже просто логика, в которой живет девелопер.

👉🏻 Размер номерного фонда определяется двумя основными границами: минимальным объёмом, который тянет базовую инфраструктуру под выбранную целевую аудиторию и её сценарий отдыха, и максимальным объёмом, который рынок способен вместить в ближайшие пять лет.

1️⃣ Сначала по результатам аналитики формируем базовый девелоперский слой: кто к нам приедет, зачем, какой набор инфраструктуры нужен, какой уровень сервиса готовы держать.


2️⃣ Дальше собираем экономику. Чётко разделяем бизнес-единицы, то, что приносит деньги, и турпродукты, то, что объясняет гостю «зачем ехать», но работает с низкой маржой. В примере с ЦА семьи - бизнес-единицами будут, как правило, дома, ресторан, термокомплекс. Турпродуктом: детские площадки, анимация, контактные зоопарки, безопасная территория итд;

Из БДС рождается понимание по штату, кухне, клинингу и  инженерке. Отдельно фиксируем постоянные расходы: управляющий, бухгалтерия, маркетинг, ИТ и PMS, охрана, инженер, коммунальные платежи, налоги, сервисные контракты – эти затраты не исчезают при любом количестве номеров.

3️⃣ Считаем нижнюю планку
Это объём фонда, при котором базовая инфраструктура и постоянные расходы закрываются на операционном уровне. Если не добираем минимум, начинаем «кормить» инфраструктуру из кармана, проект превращается в рабочее место.

4️⃣ Верхняя планка
Это сколько рынка вы можете занять без утилизации цены и качества.

🔹Ёмкость спроса. Берём целевую аудиторию в радиусе до двух часов, сезонность, календарь событий. Оцениваем объём потенциальных номероночей по вашему сценарию на горизонте трёх–пяти лет.

🔹Доля рынка. Это реальная часть спроса, которую вы способны стабильно занять в своём сегменте и локации при текущем продукте и маркетинге.

🔹Ценовая устойчивость. Это способность держать целевой ADR при росте фонда. Проверяем, не приходится ли «добивать» загрузку скидками. Если загрузка растёт только за счёт демпинга, потолок близко.

👉🏻 Главный принцип
Сначала БДС, затем расчёт двух границ, минимально рабочий фонд под выбранный сценарий и максимально допустимый по вместимости рынка. Масштабируем именно бизнес-единицы, а не всё подряд, растём по очередям, пока рынок тянет. Так проект остаётся управляемым и прибыльным, без романтики и случайных решений.

Если вы планируете свой проект, обращайтесь к консультантам. На стратегической сессии разберём и изучим ваш кейс, определим УТП, покажем, как сделать продукт востребованным на рынке. Напишите нам за консультацией, под ваши исходные данные подберём оптимальное решение и соберём понятный план действий.

👉🏻10–12 ноября выступаю на Ruviera Forum, который пройдет в рамках RUVIERA Hotel Business Week — Ежегодной Недели гостиничного бизнеса в Сириусе и Сочи.

Буду разбирать сразу две темы:
— Как создать загородный отель, который будет выделяться среди сотен похожих проектов?
— Особенности проектирования конференц-залов для MICE в 2025 году.

📍Кроме основной и расширенной программы Ruviera Forum, 10–12 ноября также запланированы саммит по строительству и инвестициям Ruviera Development, церемония рейтинга Ruviera TOP 300 и вечерние мероприятия Ruviera Entertainment.

В университете «Сириус» ожидают ведущих отельеров, инвесторов, девелоперов и поставщиков со всей страны. Уникальное пространство для обмена опытом и профессионального роста.

🔗Билеты еще можно купить на сайте

До встречи на «Рувьере»!

Исследовательский тур в Сочи!

4 декабря в Москве состоится Всероссийский Земельный Конгресс. 

👉🏻 В программе выступления ведущих экспертов, насыщенная деловая повестка и профессиональный нетворкинг. Также запланирована питч-секция с презентациями пяти отобранных инвестиционно привлекательных проектов.

Я выступаю с темой: «Земля под загородный отель: как выбрать участок, чтобы экономика сошлась»

Разберу подробно:
— техническое задание на поиск земли,
— реальная стоимость участка в смете проекта,
— категории и ВРИ под гостиницу,
— рабочие связки рекреации с ИЖС,
— влияние концепции на стоимость,
— кейс по повышению капитализации через БДС и мастер-план.

📍 Мероприятие пройдет в Москве-Сити, Башня ОКО, пространство «Среда возможностей».
🗓 Начало в 08:30

❗️Количество мест ограничено.
🎟 Билет можно купить на сайте.
С 14 ноября Действует скидка 30% по промокоду «БАСИН»

До встречи на площадке!

Знаете ли вы, что за один год в Санкт-Петербурге открылось в 11 раз больше гостиничных юнитов, распроданных частным инвесторам, чем новых классических гостиничных номеров?

По данным NF Group, в 2023 году в Санкт-Петербурге было введено 2000 гостиничных юнитов, проданных частным инвесторам. Это в 11 раз превышает номерной фонд классических гостиниц, открывшихся в городе за тот же год.

Так называемые апарт-отели (хотя формально это некорректное название) — модель, которая уверенно растёт на рынке. Разберём, что это такое, как устроен рынок и с чем связан этот бурный рост.

📍Ремарка:

До конца 2024 года под апарт-отелями в России понимались гостиницы, в которых все номера оснащены кухнями. С 1 января 2025 года это определение исчезло из правового поля. Однако путаница осталась: любые отели, в которых номера распродаются инвесторам, по инерции продолжают называть апарт-отелями. Хотя правильнее — отели с множественными собственниками. Термин длинный, но более точного пока нет. На самом деле, с юридической точки зрения, это обычные гостиницы. Единственная разница в структуре собственности: номера принадлежат разным инвесторам. Для гостя же это по-прежнему просто отель и ему не важно, кому принадлежит конкретный номер.

Такие проекты активно развиваются не только в Санкт-Петербурге, но и в Сочи, Крыму, Севастополе, Калининграде, Дагестане, Алтае, Башкортостане, в Новосибирской области.

⚡️На апрель 2025 года в России насчитывается почти 18 000 юнитов, находящихся в индивидуальной собственности. Из них половина в Санкт-Петербурге, ещё 27% — в Краснодарском крае.

Почему формат так быстро набирает обороты?
Ответ прост: дорогое кредитование вынуждает девелоперов искать альтернативные пути финансирования. Модель «построил — распродал юниты — ушёл в следующий проект» позволяет получать прибыль без займов и долговых обязательств. А инвесторы получают доходный актив в работающем отеле.

На сегодня в стадии реализации по стране — ещё 47 000 гостиничных юнитов, планируемых к продаже по этой схеме. Рынок будет только расти.

Не каждый проект в этом формате оказывается жизнеспособным 👉🏻Концепция, модель управления, формат юнита, структура инвестора — всё это сильно отличается от классического загородного отеля. Апарт-сегмент нельзя делать по наитию, здесь тоже нужна концепция, расчёты и логика.

Отельеры, как вы относитесь к этому сегменту? Видите ли в нём перспективу или временный всплеск?

В следующем посте хочу разобрать модель более подробно.

КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ НА ГОСТИНИЦАХ С МНОЖЕСТВЕННЫМИ СОБСТВЕННИКАМИ? ЧАСТЬ 1

Что такое апарт-отель и чем они отличаются от гостиниц?

До конца 2024 года под апарт-отелями в России понимались гостиницы, в которых все номера оснащены кухнями. С 1 января 2025 года это определение исчезло из правового поля. Однако путаница осталась: любые отели, в которых номера распродаются инвесторам, по инерции продолжают называть апарт-отелями. Хотя правильнее — отели с множественными собственниками.

👉🏻 Это объекты, где каждый номер принадлежит отдельному инвестору. По закону это обычные гостиницы, но с иной структурой собственности.

Для гостя это никак не отражается: он просто пользуется отелем. А вот для девелопера и инвестора отличие принципиальное: оно определяет, как строится бизнес и кто за что отвечает.

Чтобы понять специфику таких проектов, важно разобраться в ролях участников:

1️⃣ Девелопер‑застройщик
Он инициирует проект, создаёт концепцию, формирует продукт, продаёт юниты инвесторам — именно он в маркетинговых материалах предполагает некую доходность, а иногда заявляет гарантированную доходность. Соответственно, он же и отвечает перед инвесторами за выполнение этих обещаний. Также на нём лежит ответственность за всю инфраструктуру: рестораны, СПА, общественные зоны.

В классических гостиницах роль застройщика менее критична, но в проектах с множественными собственниками это ключевая фигура. Особенно важно, по какому закону он работает: по 214‑ФЗ или по будущему закону об инвестициях в отели. Это напрямую влияет на уровень защиты инвестора.

2️⃣ Управляющая компания
Управляющая компания отвечает за сервис, операционную деятельность, загрузку и, соответственно, доходность. Существует несколько моделей: в одной УК заключает договор непосредственно с каждым инвестором, в другой с девелопером.

👉🏻 Самая устойчивая и эффективная модель — когда УК работает напрямую с девелопером. Это позволяет сохранить централизованное управление, единый стандарт сервиса и избежать хаоса, который часто возникает при работе с десятками индивидуальных собственников.

Таким образом, выстраивается логичная система взаимодействий: девелопер ↔ УК и девелопер ↔ инвесторы.

3️⃣ Инвесторы
Они приобретают юниты и получают доход от аренды. При этом ответственность за содержание, ремонт и страхование имущества может лежать либо на них напрямую, либо через договор с девелопером — это зависит от условий изначального соглашения при продаже.

❗️Важно понимать: отношения между девелопером и инвесторами не заканчиваются после сделки они продолжаются всё время владения юнитом.

Когда девелопер реализует проект с множественными собственниками, он по сути создаёт не долгосрочный гостиничный бизнес, а девелоперский продукт: построил, продал, ушёл в следующий проект. 

Поэтому критично важно заранее определить, что именно можно продавать. Про это поговорим в следующем посте.