В начале октября мы записали важное видео с Лилией Биткуловой — генеральным директором компании «Звёзды Отелей», которая принимала участие в разработке новой системы классификации отелей 2025 года.

👉🏻 Сейчас, в поддержку выпуска, делюсь презентацией Росаккредитации.

В ролике с Лилией мы говорим о том, как спроектировать и довести продукт до 3, 4 или 5 звёзд с точки зрения девелопмента. Презентация отвечает на другой вопрос: что именно нужно пройти, чтобы получить звёзды на практике.

Пошаговая логика классификации:
– кто подаёт
– куда идти
– какие документы
– как выглядит процесс регистрации

📌 Полезный материал для всех, кто проектирует и запускает отель.

Друзья, сегодня 2 ноября последний день -

Регистрации на Инвестиционный форум 1-2 декабря по самой выгодной цене ❗️

29 октября прошёл эфир «Специфика создания и управления малым отелем». Спасибо всем, кто был, разговор получился плотным. Запись доступна.

👉🏻Делюсь краткими выводами со встречи. 

1. «Начну с малого», это часто опасно
Популярная идея звучит так: «поставлю 5 домиков, попробую, потом расширюсь». На бумаге красиво, в жизни минус. Управление не тянет, ресторан не окупается, зимой спрос провисает.

☑️Строить надо с пониманием минимального рабочего объёма, не «маленький отель», а жизнеспособный бизнес.

2. Питание в малом отеле: 
Полный а-ля карт при фонде 15–40 номеров почти всегда в минус. Работают короткое меню, завтрак, комплекс, шведка. В загороде логично сразу включать питание в пакет, кухня тогда работает по плану, а не «как пойдёт».

3. Главная статья расходов — люди
Отель держится на персонале. ФОТ легко съедает 30–40% выручки. У вас 15 домиков, а фиксированные роли почти как у отеля с 40. Это и есть проблема став-рацио, в малых форматах оно выше, маржинальность ниже.

☑️Масштаб помогает, добавили номерной фонд, управленцев не прибавили, прибыль растёт.

4. Инвестор покупает прибыль, а не идею
Любая концепция, хоть космический отель, хоть йога-ретрит, сначала должна биться по деньгам. Нужны бизнес-концепция, цифры, модель, уже потом фишки и «вау».

5. Каждый метр должен работать на прибыль
Красивая лужайка в отеле принесет прибыль, если там проходят свадьбы и мероприятия. Бассейн работает, если он продаёт размещение. 

📌СПА в малом отеле
Большой термоблок сломает экономику, для большого спа нужен номерной фонд. Для малых форматов больше уместен плоскостное СПА — комплекс на открытом воздухе, где инфраструктура размещается на специальной платформе. Его особенность — открытый характер, исключающий необходимость в строительстве отдельных зданий. Это позволяет сэкономить как на начальных инвестициях, так и на текущих расходах.

👉🏻 Два пути, которые реально могут спасти экономику

Операционный: упростить продукт, урезать ассортимент, навести порядок в закупках, перевести заселение в бесконтакт там, где это уместно, пик отдать на аутсорс, считать план-факт еженедельно.

Инвестиционный: наращивать фонд по этапам, проектировать «растущую» инфраструктуру, подключать внешнюю аудиторию через банкетный модуль или банные слоты, комбинировать с девелоперскими моделями там, где рынок это ест.

📍Ключевой вывод
Малый отель должен быть простым и эффективным, без завышенных ожиданий. Главная ошибка — романтизировать и тянуть неработающую инфраструктуру. Когда к нам обращается заказчик с идеей небольшого номерного фонда, мы сначала анализируем рынок и формируем УТП, за счёт которого отель будет привлекать гостей круглый год и поднимать средний чек, чтобы экономика сходилась в плюс. Удачный пример мини-формата — WE LODGE, именно там у нас проходил исследовательский тур (можете посмотреть видеообзор отеля здесь)

Кому тема близка, рекомендую Инвест-форум АЗО 1–2 декабря, будет ещё больше практики по гостиничному рынку, не только не только по малым форматам.

👉🏻 Подробнее

Как определить минимальный номерной фонд, чтобы экономика сходилась

Сразу оговорюсь, точный размер фонда считается после детального анализа рынка конкретного региона. Ниже просто логика, в которой живет девелопер.

👉🏻 Размер номерного фонда определяется двумя основными границами: минимальным объёмом, который тянет базовую инфраструктуру под выбранную целевую аудиторию и её сценарий отдыха, и максимальным объёмом, который рынок способен вместить в ближайшие пять лет.

1️⃣ Сначала по результатам аналитики формируем базовый девелоперский слой: кто к нам приедет, зачем, какой набор инфраструктуры нужен, какой уровень сервиса готовы держать.


2️⃣ Дальше собираем экономику. Чётко разделяем бизнес-единицы, то, что приносит деньги, и турпродукты, то, что объясняет гостю «зачем ехать», но работает с низкой маржой. В примере с ЦА семьи - бизнес-единицами будут, как правило, дома, ресторан, термокомплекс. Турпродуктом: детские площадки, анимация, контактные зоопарки, безопасная территория итд;

Из БДС рождается понимание по штату, кухне, клинингу и  инженерке. Отдельно фиксируем постоянные расходы: управляющий, бухгалтерия, маркетинг, ИТ и PMS, охрана, инженер, коммунальные платежи, налоги, сервисные контракты – эти затраты не исчезают при любом количестве номеров.

3️⃣ Считаем нижнюю планку
Это объём фонда, при котором базовая инфраструктура и постоянные расходы закрываются на операционном уровне. Если не добираем минимум, начинаем «кормить» инфраструктуру из кармана, проект превращается в рабочее место.

4️⃣ Верхняя планка
Это сколько рынка вы можете занять без утилизации цены и качества.

🔹Ёмкость спроса. Берём целевую аудиторию в радиусе до двух часов, сезонность, календарь событий. Оцениваем объём потенциальных номероночей по вашему сценарию на горизонте трёх–пяти лет.

🔹Доля рынка. Это реальная часть спроса, которую вы способны стабильно занять в своём сегменте и локации при текущем продукте и маркетинге.

🔹Ценовая устойчивость. Это способность держать целевой ADR при росте фонда. Проверяем, не приходится ли «добивать» загрузку скидками. Если загрузка растёт только за счёт демпинга, потолок близко.

👉🏻 Главный принцип
Сначала БДС, затем расчёт двух границ, минимально рабочий фонд под выбранный сценарий и максимально допустимый по вместимости рынка. Масштабируем именно бизнес-единицы, а не всё подряд, растём по очередям, пока рынок тянет. Так проект остаётся управляемым и прибыльным, без романтики и случайных решений.

Если вы планируете свой проект, обращайтесь к консультантам. На стратегической сессии разберём и изучим ваш кейс, определим УТП, покажем, как сделать продукт востребованным на рынке. Напишите нам за консультацией, под ваши исходные данные подберём оптимальное решение и соберём понятный план действий.

👉🏻10–12 ноября выступаю на Ruviera Forum, который пройдет в рамках RUVIERA Hotel Business Week — Ежегодной Недели гостиничного бизнеса в Сириусе и Сочи.

Буду разбирать сразу две темы:
— Как создать загородный отель, который будет выделяться среди сотен похожих проектов?
— Особенности проектирования конференц-залов для MICE в 2025 году.

📍Кроме основной и расширенной программы Ruviera Forum, 10–12 ноября также запланированы саммит по строительству и инвестициям Ruviera Development, церемония рейтинга Ruviera TOP 300 и вечерние мероприятия Ruviera Entertainment.

В университете «Сириус» ожидают ведущих отельеров, инвесторов, девелоперов и поставщиков со всей страны. Уникальное пространство для обмена опытом и профессионального роста.

🔗Билеты еще можно купить на сайте

До встречи на «Рувьере»!

Исследовательский тур в Сочи!

4 декабря в Москве состоится Всероссийский Земельный Конгресс. 

👉🏻 В программе выступления ведущих экспертов, насыщенная деловая повестка и профессиональный нетворкинг. Также запланирована питч-секция с презентациями пяти отобранных инвестиционно привлекательных проектов.

Я выступаю с темой: «Земля под загородный отель: как выбрать участок, чтобы экономика сошлась»

Разберу подробно:
— техническое задание на поиск земли,
— реальная стоимость участка в смете проекта,
— категории и ВРИ под гостиницу,
— рабочие связки рекреации с ИЖС,
— влияние концепции на стоимость,
— кейс по повышению капитализации через БДС и мастер-план.

📍 Мероприятие пройдет в Москве-Сити, Башня ОКО, пространство «Среда возможностей».
🗓 Начало в 08:30

❗️Количество мест ограничено.
🎟 Билет можно купить на сайте.
С 14 ноября Действует скидка 30% по промокоду «БАСИН»

До встречи на площадке!

Знаете ли вы, что за один год в Санкт-Петербурге открылось в 11 раз больше гостиничных юнитов, распроданных частным инвесторам, чем новых классических гостиничных номеров?

По данным NF Group, в 2023 году в Санкт-Петербурге было введено 2000 гостиничных юнитов, проданных частным инвесторам. Это в 11 раз превышает номерной фонд классических гостиниц, открывшихся в городе за тот же год.

Так называемые апарт-отели (хотя формально это некорректное название) — модель, которая уверенно растёт на рынке. Разберём, что это такое, как устроен рынок и с чем связан этот бурный рост.

📍Ремарка:

До конца 2024 года под апарт-отелями в России понимались гостиницы, в которых все номера оснащены кухнями. С 1 января 2025 года это определение исчезло из правового поля. Однако путаница осталась: любые отели, в которых номера распродаются инвесторам, по инерции продолжают называть апарт-отелями. Хотя правильнее — отели с множественными собственниками. Термин длинный, но более точного пока нет. На самом деле, с юридической точки зрения, это обычные гостиницы. Единственная разница в структуре собственности: номера принадлежат разным инвесторам. Для гостя же это по-прежнему просто отель и ему не важно, кому принадлежит конкретный номер.

Такие проекты активно развиваются не только в Санкт-Петербурге, но и в Сочи, Крыму, Севастополе, Калининграде, Дагестане, Алтае, Башкортостане, в Новосибирской области.

⚡️На апрель 2025 года в России насчитывается почти 18 000 юнитов, находящихся в индивидуальной собственности. Из них половина в Санкт-Петербурге, ещё 27% — в Краснодарском крае.

Почему формат так быстро набирает обороты?
Ответ прост: дорогое кредитование вынуждает девелоперов искать альтернативные пути финансирования. Модель «построил — распродал юниты — ушёл в следующий проект» позволяет получать прибыль без займов и долговых обязательств. А инвесторы получают доходный актив в работающем отеле.

На сегодня в стадии реализации по стране — ещё 47 000 гостиничных юнитов, планируемых к продаже по этой схеме. Рынок будет только расти.

Не каждый проект в этом формате оказывается жизнеспособным 👉🏻Концепция, модель управления, формат юнита, структура инвестора — всё это сильно отличается от классического загородного отеля. Апарт-сегмент нельзя делать по наитию, здесь тоже нужна концепция, расчёты и логика.

Отельеры, как вы относитесь к этому сегменту? Видите ли в нём перспективу или временный всплеск?

В следующем посте хочу разобрать модель более подробно.

КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ НА ГОСТИНИЦАХ С МНОЖЕСТВЕННЫМИ СОБСТВЕННИКАМИ? ЧАСТЬ 1

Что такое апарт-отель и чем они отличаются от гостиниц?

До конца 2024 года под апарт-отелями в России понимались гостиницы, в которых все номера оснащены кухнями. С 1 января 2025 года это определение исчезло из правового поля. Однако путаница осталась: любые отели, в которых номера распродаются инвесторам, по инерции продолжают называть апарт-отелями. Хотя правильнее — отели с множественными собственниками.

👉🏻 Это объекты, где каждый номер принадлежит отдельному инвестору. По закону это обычные гостиницы, но с иной структурой собственности.

Для гостя это никак не отражается: он просто пользуется отелем. А вот для девелопера и инвестора отличие принципиальное: оно определяет, как строится бизнес и кто за что отвечает.

Чтобы понять специфику таких проектов, важно разобраться в ролях участников:

1️⃣ Девелопер‑застройщик
Он инициирует проект, создаёт концепцию, формирует продукт, продаёт юниты инвесторам — именно он в маркетинговых материалах предполагает некую доходность, а иногда заявляет гарантированную доходность. Соответственно, он же и отвечает перед инвесторами за выполнение этих обещаний. Также на нём лежит ответственность за всю инфраструктуру: рестораны, СПА, общественные зоны.

В классических гостиницах роль застройщика менее критична, но в проектах с множественными собственниками это ключевая фигура. Особенно важно, по какому закону он работает: по 214‑ФЗ или по будущему закону об инвестициях в отели. Это напрямую влияет на уровень защиты инвестора.

2️⃣ Управляющая компания
Управляющая компания отвечает за сервис, операционную деятельность, загрузку и, соответственно, доходность. Существует несколько моделей: в одной УК заключает договор непосредственно с каждым инвестором, в другой с девелопером.

👉🏻 Самая устойчивая и эффективная модель — когда УК работает напрямую с девелопером. Это позволяет сохранить централизованное управление, единый стандарт сервиса и избежать хаоса, который часто возникает при работе с десятками индивидуальных собственников.

Таким образом, выстраивается логичная система взаимодействий: девелопер ↔ УК и девелопер ↔ инвесторы.

3️⃣ Инвесторы
Они приобретают юниты и получают доход от аренды. При этом ответственность за содержание, ремонт и страхование имущества может лежать либо на них напрямую, либо через договор с девелопером — это зависит от условий изначального соглашения при продаже.

❗️Важно понимать: отношения между девелопером и инвесторами не заканчиваются после сделки они продолжаются всё время владения юнитом.

Когда девелопер реализует проект с множественными собственниками, он по сути создаёт не долгосрочный гостиничный бизнес, а девелоперский продукт: построил, продал, ушёл в следующий проект. 

Поэтому критично важно заранее определить, что именно можно продавать. Про это поговорим в следующем посте.

КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ НА ГОСТИНИЦАХ С МНОЖЕСТВЕННЫМИ СОБСТВЕННИКАМИ? ЧАСТЬ 2

Когда девелопер реализует проект с множественными собственниками, он по сути создаёт не долгосрочный гостиничный бизнес, а девелоперский продукт: построил, продал, ушёл в следующий проект. Поэтому важно понимать, как зарабатывать в таких проекта: что можно продавать. Разбираемся.👇🏻

1️⃣ В РАМКАХ ГОСТНИЧНЫХ ЮНИТОВ ВОЗМОЖНА ПРОДАЖА

• Классические гостиничные номера — соответствуют нормам классического гостиничного проектирования.
• Номера с кухнями — то, что раньше называли апартаментами.
• Коттеджи и виллы — как отдельные гостиничные юниты.(Этот формат подходит и для загородных проектов) 
•Сервисные апартаменты — предназначены для длительного проживания, но без возможности регистрации. Обычно они имеют элементы гостиничного сервиса: уборка, доставка еды, смена белья и т.п. Такие апартаменты разумно размещать в отдельных корпусах или на выделенных этажах, поскольку это принципиально иной формат.

❗️Важно: для сервисных апартаментов нужна отдельная концепция, поскольку их покупатели ожидают не только гостиничную, но и бытовую инфраструктуру: магазины, бытовые сервисы, медицинские учреждения.

Создавать

бытовую инфраструктуру

внутри вашего проекта проекта не обязательно, но важно понимать насколько далеко находятся подобная инфраструктура от вас. Это сильно влияет на ценность юнитов для инвесторов.

2️⃣ КРОМЕ ЮНИТОВ МОЖНО ПРОДАВАТЬ ПОМЕЩЕНИЯ ОБЩЕСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ:
• рестораны,
• спа‑комплексы,
• ритейл и магазины (особенно актуально в проектах в туристических и проходных локациях). Для таких помещений важно с самого начала заложить возможность их продажи и автономной эксплуатации. Это должно быть отражено в концепции.

👉🏻 Существуют разные схемы реализации:
• помещение можно продать оператору, который сам будет вести бизнес (например, открыть ресторан);
• либо можно упаковать эти объекты в ЗПИФН или акционерное общество и продавать доли, как коллективные инвестиции в готовый арендный бизнес.

Пример: упаковали помещение ресторана в юридическую оболочку, привлекли инвестиции через продажу долей, затем сдали помещение в аренду оператору — получился готовый арендный бизнес.

📌 Ключевое условие — автономность: отдельные входы, технические зоны, пожарные выходы, склады, кухни.
Если помещение расположено на другом этаже, нужен отдельный лифт. Всё должно функционировать независимо от остального отеля.

🔹В таких проектах доход строится не на операционной деятельности отеля, а на девелоперской модели «построил — продал — ушёл». Основные деньги зарабатываются на продаже юнитов инвесторам. Чтобы этот бизнес приносил прибыль и не провалился, критично правильно продумать продукт (какие юниты, кому и по какой цене), концепцию (что строим и для кого), инфраструктуру (что продаём, а чем управляем) и структуру управления (как всё это будет работать после ввода объекта).

❗️Далее поговорим про финансирование таких проектов и частые ошибки девелоперов, которые в погоне за прибылью создают гостиницы‑монстры и теряют доверие инвесторов.