26–27 мая выступаю в Тюмени на новом форуме по девелопменту загородных проектов «Territory Resort Development»

С темой «Инвестиционный портфель загородного девелопера: какие форматы запускать, какую инфраструктуру закладывать и на каких инструментах финансирования собирать деньги»

📌 Будем говорить о том, как перестать смотреть на загородный участок как на один объект «про мечту» и собирать внятный портфель:

— какие форматы (загородные отели, апарт‑отели, glamping, wellness‑комплексы) сегодня реально держат доходность— какую инфраструктуру нужно закладывать сразу, чтобы проект не «умер» на третьем сезоне

— и где сейчас есть живые инструменты финансирования под такие истории — от частных инвесторов до программ поддержки

Если вы в теме загородных отелей или планируете развивать участок за городом, это хорошая точка, чтобы сверить свою стратегию с коллегами и обновить экономику своих проектов

👉🏼 Регистрация и программа — по ссылке

​Льготная ставка под ОКН выглядит сладко. Но за красивым фасадом может прятаться самый дорогой проект в вашей жизни.

👉🏻 Разобрали в статье: когда историческое здание под отель шанс, а когда мина замедленного действия.

Тема сейчас максимально актуальна для девелоперов и инвесторов, которые смотрят в сторону туризма и городской реконструкции.

Начинаем форум загородных отельеров от АЗО

Выступаю сегодня в 11:50
с темой: «Малый отель и большие проблемы: как сделать так, чтобы экономика сходилась?»

Надеюсь, вы тут или смотрите форум онлайн!

За последние несколько лет в гостиничный рынок и создание туристической инфраструктуры пошли большие деньги.

Это быстрорастущая отрасль, и сюда потянулись как реальные специалисты, так и любители рисовать красивые картинки под видом «успешного успеха».

❗️Давайте поговорим о недобросовестных участниках рынка.

Как понять, предлагают ли вам реальную экспертизу и обоснованные данные, а не заоблачную финансовую модель и красивые, но ложные факты?

Одна и та же история повторяется уже много лет. Есть участок/актив, есть идея «хочу отель/курорт», в голове куча картинок из поездок — а дальше туман.

Делать всё самостоятельно и строить на ощущениях? Привлечь кого‑то «по знакомству»? Обратиться к концептологам или в УК, или в архитектурное бюро? Кому доверить идею и деньги?

👉🏻 Я написал большую статью про то, как выбирать команду и компанию, которая не закопает ваши деньги в землю, а соберёт живую бизнес‑модель:
– почему важна узкая специализация;
– чем постоянная команда отличается от сборной по знакомым;
– какой опыт действительно считать релевантным;
– на что смотреть в портфеле;
– когда лучше идти к концептологам, а когда к УК.

Разбор и список критериев в полной версии статьи 👇

Отдавать ли концепцию УК или концептологам: в чём разница на практике

❗️Смотрите, здесь важно честно назвать вещи своими именами.

У управляющей компании основной бизнес — управлять отелями, а не искать лучший формат именно для вашего участка. Когда вы просите УК сделать ещё и концепцию, у них естественным образом появляется соблазн подтянуть ваш будущий объект под тот формат, с которым они уже умеют зарабатывать: привычный уровень звёздности, тип продукта, целевая аудитория.

❌ Проблема в том, что совсем не факт, что эта модель лучшая именно для вашей локации. Возможно, вашему участку вообще не нужен очередной классический отель, а нужен другой формат: ретритный центр, medical‑отель, SPA‑курорт, парк выходного дня, комбинированная история. Под такие вещи многие УК просто не заточены и вы рискуете стать для них полигоном, где они будут «добирать опыт».

👉🏻 У концептологов задача другая.
Независимая концептуальная команда не продаёт заранее заготовленную «управленческую матрицу», она сначала разбирается с самим активом:
- что это за участок и какая вокруг среда;
- какой спрос и сценарии гостей в регионе;
- какой номерной фонд и какая инфраструктура здесь вообще имеют право на жизнь;
- где у вас будут зарабатывать номера, где — SPA, где гастрономия и ивенты, а что станет просто дорогим декором.

Концептологи сначала ищут оптимальный формат под ваш актив, считают несколько сценариев, собирают бизнес‑концепцию, мастер‑план и финансовую модель. И иногда честно говорят: «Гостиница здесь не нужна, здесь другая история». И это тоже хороший результат — вы не зарываете деньги в землю.

При всём этом, УК действительно лучше подключать уже на этапе концепции, но только после того, как вы в целом определились с форматом, а не наоборот. То есть сначала вы понимаете, что именно строите, и только потом начинаете выбирать управляющую компанию под свой формат.

Идеальный сценарий когда концептологи работают в связке с будущей УК: она сразу даёт вводные и требования к проекту, чтобы потом грамотно выстроить операционку.

📌 Если совсем упростить, формула такая: Концептологи — чтобы не промахнуться с форматом и не закопать деньги в «красивую, но мёртвую» идею. УК — чтобы уже выверенный продукт нормально работал в операционке.

Поэтому вопрос «отдавать ли концепцию УК» я бы переформулировал так:

вы хотите подгонять участок под привычную модель управления или сначала подобрать модель под ваш участок и рынок, а уже потом звать тех, кто умеет ей управлять?

Кейс: когда концептологи и УК работают одной командой

👉🏻«Рыблово» — это как раз та история, когда работа началась не с вопроса «какой отель построить?», а с вопроса «как лучше всего использовать мой актив?».

У заказчика был родной для него участок: место, где он вырос, где часто бывал и где хотелось сделать проект «для души» — красивый, живой, который нравится людям и который можно оставить детям. Формата при этом не было: не было понятно, что именно там должно появиться и за счёт чего это будет зарабатывать.

С этой задачей команда пришла к нам: «Что здесь лучше создать?»

Мы начали с концепции: разобрали участок, спрос, сценарии отдыха, посчитали варианты и вышли на направление развития «Рыблово» как мультиформатного комплекса — гибрид отеля, коттеджного посёлка и рекреационной территории».

❗️Уже после того, как стало понятно, какой продукт мы делаем и как он должен работать в экономике, мы начали подключать управляющую компанию, которая максимально подходила под выбранную модель и помогла выстроить операционку под эту концепцию.

То есть кейс «Рыблово» — это история, где концептологи и УК изначально работали в связке, но роли были разделены:
– сначала концепция и мастер‑план под актив и рынок,
– потом — управление под уже просчитанный продукт.

Друзья, сделали интересный кейс по загородному комплексу в Удмуртии — на берегу Воткинского водохранилища.

Интересен он не картинкой, а задачей: это не проект «с нуля», а пересборка уже существующей базы в полноценный коммерческий продукт.

📍 Участок частично освоен, рельеф, лес, береговая линия, требования к этапности и полный набор ограничений: водоохранные зоны, сервитут, соседство с ИЖС.

💡Задача
Пересобрать корпоративную базу в коммерческий продукт:
— увеличить номерной фонд
— встроить существующие объекты
— выйти на рабочую экономику

Как решали
Мультиформат размещения чтобы охватить максимум ЦА: корпус + дома + дуплексы + дома под компании
Акцент только на востребованную инфраструктуру, которая держит загрузку круглый год: SPA и бани, ресторан и МФЗ, beach-кластер, события.
Развели потоки: гости не мешают друг другу.

В чем сложность
Проект не с нуля: часть застройки уже была.
предусмотреть возможую вариативность развития територии учитывая земельные вопросы.
Обоснование всех принятых решений через бизнес-план проекта.

Результат
— всесезонный продукт
— снижение сезонности
— максимум сценариев отдыха
— поэтапная реализация без потери общей концепции развития территории.
Если вы работаете с загородными проектами или думаете, как развивать существующий объект — это как раз тот кейс, где видно не «что сделали», а почему именно так.