Были с командой на выезде в Абрау-Дюрсо: проектируем новый отель на озере. Участок — идеальный под отель с виллами. О планировках и архитектуре говорить еще рано, но выезд получился максимально продуктивным.

📌 Замечу, что в Абрау-Дюрсо до сих пор мало — практически отсутствуют хорошие премиальные отели.

По официальной статистике Минпросвещения на 2021 год в России было более 400 детских лагерей в заброшенном состоянии и свыше 1500, которые формально работают, но требуют серьезного ремонта

Если сюда мы прибавим старые санатории, базы отдыха и турбазы, не прошедшие классификацию, речь идет уже о тысячах морально устаревших объектов, которые числятся на балансе, но по факту простаивают или работают “на износ”

❗️ Это и есть тот самый “спящий фонд” — бывшие пионерские лагеря, ведомственные санатории, базы отдыха и старые гостиничные корпуса, для которых до сих пор нет внятного ответа “что с ними делать?”

👉🏼 Один из рабочих ответов для таких объектов — редевелопмент: пересборка продукта, новая модель дохода, другая целевая аудитория, другие сценарии использования территории при опоре на существующую локацию и инженерную базу

Однако не каждый старый корпус надо спасать. Вопрос всегда один: что для этого объекта выгоднее и реалистичнее — перезапуск, перепрофилирование или подготовка площадки к продаже без попытки оживить заведомо слабый продукт

📌 В полном материале на примерах с командой разобрали, как считать редевелопмент, где проходит граница между “косметикой” и фундаментальной пересборкой продукта и в какой момент пора перестать красить стены и пересмотреть стратегию

СКОЛЬКО СТОИТ ПОСТРОИТЬ ОТЕЛЬ?

❗️Это один из самых частых вопросов, который мне задают.

Почему на такой простой вопрос сложно дать простой ответ?
Потому что прежде чем называть хоть какие‑то ориентиры, нужно понимать, какой отель вы хотите: где он будет, на сколько номеров, с какой инфраструктурой, какого уровня продукт, на кого вы работаете, чем будете отличаться от конкурентов, из чего и когда строим и т.д. 

Даже если на все это есть ответы, это только верхний слой. Два условных отеля 4* на 100 номеров при схожем масштабе легко расходятся по бюджету на десятки процентов

В подкасте с генеральным
директором ГК SMART ENGINEERS
Хусейном Плиевым — компания
выступает техническим
заказчиком — мы отдельно
обсудили, во сколько сегодня
реально выходят проекты

👉🏻По его опыту: если честно считать землю, сети, коробку, инженерные системы, отделку, благоустройство, мебель, кухню, служебные зоны и пусконаладку, адекватные проекты 4* на 100 номеров (60-80 кв.м на номер) сегодня выходят в коридор порядка 300 тыс. руб. за кв. м, а при усложнении продукта легко уходят выше этой вилки

📌 Факторы, которые формируют стоимость строительства, можно условно поделить на три блока: 

1️⃣ Макроэкономика
Курс валют, стоимость материалов и работ, санкции, инфляция, доступность кредитов. На это мы повлиять не можем, но обязаны учитывать в финансовой модели

2️⃣ Решения по продукту и проекту
Локация, концепция, архитектура, мастер‑план, планировки, инженерные системы, уровень отделки, состав инфраструктуры, логистика и управление сроками. Здесь правильные решения экономят десятки миллионов, а неправильные так же легко их сжигают

📌 Базовое правило нашей команды: каждый квадратный метр должен приносить прибыль – и в мастер‑плане, и в планировках. Чем больше «лишнего воздуха», тем дороже строительство и эксплуатация, но загородный отель при этом не должен превращаться в общежитие – нужен баланс, и мы умеем его держать

3️⃣ Подход к стройке
Кого вы привлекаете: техзаказчика, единого генподрядчика или собираете команду по этапам. Насколько глубоко участвуете в тендерах и выборе подрядчиков и материалов по принципу «цена/качество»

Для проектов с бюджетом от 1–2 млрд руб. профессиональная команда на каждом этапе оправдана, для небольших отелей не всегда. 

❗️Оплошность на одном из пунктов влечет за собой увеличение бюджета

Отсюда и появляются ситуации: «Думал построюсь за X, а по факту выхожу в X плюс 30–40%». Не потому что «все обманули», а потому что изначально не был учтен полный девелоперский объем задач и динамика рынка: санкции, инфляция, изменение стоимости работ и материалов, фактор времени

👉🏼 В BASINN в финансовую модель мы изначально закладываем пессимистичный сценарий и заранее продумываем пути оптимизации – и с девелоперской стороны, и на уровне операционной деятельности. Наша задача сделать так, чтобы проект был не только красивым, но и жизнеспособным на горизонте 10–15 лет

МЫ В МАХ ⚡️