По официальной статистике Минпросвещения на 2021 год в России было более 400 детских лагерей в заброшенном состоянии и свыше 1500, которые формально работают, но требуют серьезного ремонта
❗️ Это и есть тот самый “спящий фонд” — бывшие пионерские лагеря, ведомственные санатории, базы отдыха и старые гостиничные корпуса, для которых до сих пор нет внятного ответа “что с ними делать?”
👉🏼 Один из рабочих ответов для таких объектов — редевелопмент: пересборка продукта, новая модель дохода, другая целевая аудитория, другие сценарии использования территории при опоре на существующую локацию и инженерную базу
Однако не каждый старый корпус надо спасать. Вопрос всегда один: что для этого объекта выгоднее и реалистичнее — перезапуск, перепрофилирование или подготовка площадки к продаже без попытки оживить заведомо слабый продукт
📌 В полном материале на примерах с командой разобрали, как считать редевелопмент, где проходит граница между “косметикой” и фундаментальной пересборкой продукта и в какой момент пора перестать красить стены и пересмотреть стратегию
Если сюда мы прибавим старые санатории, базы отдыха и турбазы, не прошедшие классификацию, речь идет уже о тысячах морально устаревших объектов, которые числятся на балансе, но по факту простаивают или работают “на износ”
❗️ Это и есть тот самый “спящий фонд” — бывшие пионерские лагеря, ведомственные санатории, базы отдыха и старые гостиничные корпуса, для которых до сих пор нет внятного ответа “что с ними делать?”
👉🏼 Один из рабочих ответов для таких объектов — редевелопмент: пересборка продукта, новая модель дохода, другая целевая аудитория, другие сценарии использования территории при опоре на существующую локацию и инженерную базу
📌 В полном материале на примерах с командой разобрали, как считать редевелопмент, где проходит граница между “косметикой” и фундаментальной пересборкой продукта и в какой момент пора перестать красить стены и пересмотреть стратегию
Как из заброшенного школьного здания сделать прибыльный отель?
📌 Кейс редевелопмента отель “Перемена”
Редевелопмент старой школы под отель:на компактном участке 4 386 м² с множеством ограничений (ООПТ, санитарные зоны, приаэродромная территория) собрали загородный комплекс на 35 номеров, сохранив школьную идентичность здания и при этом заложив в проект круглогодичную инфраструктуру, сценарии отдыха и видовой потенциал.
❗️ В креативах подробнее о том, какие функции мы разместили в существующем корпусе, что вывели в новое строительство и как концепция помогает нивелировать удалённость от первой линии воды и вписаться в регламенты Самарской Луки.
⚡️Мы в Мах
Редевелопмент старой школы под отель:
⚡️Мы в Мах
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤6
Anonymous Poll
19%
Уйти за рамки бюджета
53%
Построить не тот продукт, который нужен рынку
16%
Застрять на этапе согласований и проектирования
41%
Ошибиться с концепцией и форматом на старте
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
СКОЛЬКО СТОИТ ПОСТРОИТЬ ОТЕЛЬ?
❗️Это один из самых частых вопросов, который мне задают.
Почему на такой простой вопрос сложно дать простой ответ?
Потому что прежде чем называть хоть какие‑то ориентиры, нужно понимать, какой отель вы хотите: где он будет, на сколько номеров, с какой инфраструктурой, какого уровня продукт, на кого вы работаете, чем будете отличаться от конкурентов, из чего и когда строим и т.д.
Даже если на все это есть ответы, это только верхний слой. Два условных отеля 4* на 100 номеров при схожем масштабе легко расходятся по бюджету на десятки процентов
В подкасте с генеральным
директором ГК SMART ENGINEERS
Хусейном Плиевым — компания
выступает техническим
заказчиком — мы отдельно
обсудили, во сколько сегодня
реально выходят проекты
📌 Факторы, которые формируют стоимость строительства, можно условно поделить на три блока:
1️⃣ Макроэкономика
Курс валют, стоимость материалов и работ, санкции, инфляция, доступность кредитов. На это мы повлиять не можем, но обязаны учитывать в финансовой модели
2️⃣ Решения по продукту и проекту
Локация, концепция, архитектура, мастер‑план, планировки, инженерные системы, уровень отделки, состав инфраструктуры, логистика и управление сроками. Здесь правильные решения экономят десятки миллионов, а неправильные так же легко их сжигают
📌 Базовое правило нашей команды: каждый квадратный метр должен приносить прибыль – и в мастер‑плане, и в планировках. Чем больше «лишнего воздуха», тем дороже строительство и эксплуатация, но загородный отель при этом не должен превращаться в общежитие – нужен баланс, и мы умеем его держать
3️⃣ Подход к стройке
Кого вы привлекаете: техзаказчика, единого генподрядчика или собираете команду по этапам. Насколько глубоко участвуете в тендерах и выборе подрядчиков и материалов по принципу «цена/качество»
Для проектов с бюджетом от 1–2 млрд руб. профессиональная команда на каждом этапе оправдана, для небольших отелей не всегда.
❗️Оплошность на одном из пунктов влечет за собой увеличение бюджета
Отсюда и появляются ситуации: «Думал построюсь за X, а по факту выхожу в X плюс 30–40%». Не потому что «все обманули», а потому что изначально не был учтен полный девелоперский объем задач и динамика рынка: санкции, инфляция, изменение стоимости работ и материалов, фактор времени
👉🏼 В BASINN в финансовую модель мы изначально закладываем пессимистичный сценарий и заранее продумываем пути оптимизации – и с девелоперской стороны, и на уровне операционной деятельности. Наша задача сделать так, чтобы проект был не только красивым, но и жизнеспособным на горизонте 10–15 лет
МЫ В МАХ ⚡️
❗️Это один из самых частых вопросов, который мне задают.
Почему на такой простой вопрос сложно дать простой ответ?
Даже если на все это есть ответы, это только верхний слой. Два условных отеля 4* на 100 номеров при схожем масштабе легко расходятся по бюджету на десятки процентов
В подкасте с генеральным
директором ГК SMART ENGINEERS
Хусейном Плиевым — компания
выступает техническим
заказчиком — мы отдельно
обсудили, во сколько сегодня
реально выходят проекты
👉🏻По его опыту: если честно считать землю, сети, коробку, инженерные системы, отделку, благоустройство, мебель, кухню, служебные зоны и пусконаладку, адекватные проекты 4* на 100 номеров (60-80 кв.м на номер) сегодня выходят в коридор порядка 300 тыс. руб. за кв. м, а при усложнении продукта легко уходят выше этой вилки
📌 Факторы, которые формируют стоимость строительства, можно условно поделить на три блока:
1️⃣ Макроэкономика
Курс валют, стоимость материалов и работ, санкции, инфляция, доступность кредитов. На это мы повлиять не можем, но обязаны учитывать в финансовой модели
2️⃣ Решения по продукту и проекту
Локация, концепция, архитектура, мастер‑план, планировки, инженерные системы, уровень отделки, состав инфраструктуры, логистика и управление сроками. Здесь правильные решения экономят десятки миллионов, а неправильные так же легко их сжигают
📌 Базовое правило нашей команды: каждый квадратный метр должен приносить прибыль – и в мастер‑плане, и в планировках. Чем больше «лишнего воздуха», тем дороже строительство и эксплуатация, но загородный отель при этом не должен превращаться в общежитие – нужен баланс, и мы умеем его держать
3️⃣ Подход к стройке
Кого вы привлекаете: техзаказчика, единого генподрядчика или собираете команду по этапам. Насколько глубоко участвуете в тендерах и выборе подрядчиков и материалов по принципу «цена/качество»
❗️Оплошность на одном из пунктов влечет за собой увеличение бюджета
Отсюда и появляются ситуации: «Думал построюсь за X, а по факту выхожу в X плюс 30–40%». Не потому что «все обманули», а потому что изначально не был учтен полный девелоперский объем задач и динамика рынка: санкции, инфляция, изменение стоимости работ и материалов, фактор времени
👉🏼 В BASINN в финансовую модель мы изначально закладываем пессимистичный сценарий и заранее продумываем пути оптимизации – и с девелоперской стороны, и на уровне операционной деятельности. Наша задача сделать так, чтобы проект был не только красивым, но и жизнеспособным на горизонте 10–15 лет
МЫ В МАХ ⚡️
❤4🔥2🥰2
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Концепция отеля готова. Что делать дальше?
И очень часто при всем этом многообразии профессионалов в проекте нет того, кто видит и держит процесс реализации целиком, как единую картину. Или эту роль на себя вынужденно берет инициатор проекта, который без достаточной экспертизы в каждом сегменте координирует архитектуру, инженерку, сметы, сроки, подрядчиков, решения по продукту.
👉🏼 В итоге он утопает в деталях, решая сложные, иногда жизненно определяющие вопросы без опыта и нужных инструментов.
Отельный проект при этом живет не один сезон, а 3–7 лет от идеи до запуска. За это время несколько раз меняются цены, требования, подрядчики и тп.
❗️ Чтобы такого не произошло, и нужен техзаказчик. Технический заказчик – это представитель инициатора в техническом мире проекта. Его задача управлять тем, как архитектура, инженерка, сметы, сроки и другие отдела работают на бизнес‑задачу отеля, а не живут своей жизнью
Техзаказчик:
— переводит концепцию и бизнес‑логику в понятное проектное задание;
— собирает и координирует архитекторов, инженеров, сметчиков, подрядчиков;
— контролирует, чтобы решения не убивали продукт, цифры и сроки;
— отвечает за то, чтобы построили именно то, что задумано, в том бюджете и в том качестве, о котором договаривались
👉🏼 Всем ли нужен техзаказчик?
Если объект небольшой, с простой функциональной программой, инвестор иногда сознательно берет функцию техзаказчика на себя – опираясь на более сильного архитектора, опытного подрядчика, советы управляющей компании. В таком случае роль техзаказчика частично “размазывается” между участниками, а инвестор закрывает разрывы между ними своим временем, вниманием и рисками. Но чем сложнее проект, тем дороже обходится экономия на профессиональном управлении процессом
❗️Ошибки в решениях, переделки, недосчитанная выручка и потери по срокам легко перекрывают стоимость нормального техзаказчика даже на средних по масштабу объектах
😉 Скоро на моем канале выйдет полный подкаст с Хусейном Плиевым (ГК SMART ENGINEERS), где мы долго и подробно говорим про реализацию отельных проектов – “Как реально построить отель: деньги, риски, нюансы”.
Скоро на каналах, подпишитесь, чтобы не пропустить!
❗️Дальше, как правило, в проект вступает “команда реализации”: архитекторы, инженеры, сметчики, проектировщики по разделам, подрядчики, ук, специалисты по согласованиям и нормам, иногда – банк, соинвесторы со своими требованиями к проекту и так далее
👉🏼 В итоге он утопает в деталях, решая сложные, иногда жизненно определяющие вопросы без опыта и нужных инструментов.
Отельный проект при этом живет не один сезон, а 3–7 лет от идеи до запуска. За это время несколько раз меняются цены, требования, подрядчики и тп.
Если у проекта нет человека, который держит линию от исходной концепции до стройки и ввода, вы каждый год “слегка” меняете курс – и в итоге можете оказаться в другой точке, с другим продуктом, другим бюджетом, чем планировали
❗️ Чтобы такого не произошло, и нужен техзаказчик. Технический заказчик – это представитель инициатора в техническом мире проекта. Его задача управлять тем, как архитектура, инженерка, сметы, сроки и другие отдела работают на бизнес‑задачу отеля, а не живут своей жизнью
Техзаказчик:
— переводит концепцию и бизнес‑логику в понятное проектное задание;
— собирает и координирует архитекторов, инженеров, сметчиков, подрядчиков;
— контролирует, чтобы решения не убивали продукт, цифры и сроки;
— отвечает за то, чтобы построили именно то, что задумано, в том бюджете и в том качестве, о котором договаривались
👉🏼 Всем ли нужен техзаказчик?
Если объект небольшой, с простой функциональной программой, инвестор иногда сознательно берет функцию техзаказчика на себя – опираясь на более сильного архитектора, опытного подрядчика, советы управляющей компании. В таком случае роль техзаказчика частично “размазывается” между участниками, а инвестор закрывает разрывы между ними своим временем, вниманием и рисками. Но чем сложнее проект, тем дороже обходится экономия на профессиональном управлении процессом
❗️Ошибки в решениях, переделки, недосчитанная выручка и потери по срокам легко перекрывают стоимость нормального техзаказчика даже на средних по масштабу объектах
И в этом смысле вопрос “нужен ли мне техзаказчик?” на самом деле звучит так: “готов ли я платить за ошибки временем, нервами и деньгами?
Скоро на каналах, подпишитесь, чтобы не пропустить!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤2
Как построить гостиницу под ключ и не вылететь из бюджета.
🔈 🔈 🔈 🔈
В новом видео с Хусейном Плиевым, генеральным директором ГК SMART ENGINEERS, а также вице-президентом Ассоциации «НОТЕХ», разбираем строительство отеля с нуля, роль технического заказчика, как собрать команду, этапы проекта, сроки, стоимость и типовые ошибки застройщика в гостиничном девелопменте
Смотреть:
😄 ВК
🥰 RuTube
☺️ Дзен
😉 Youtube
В новом видео с Хусейном Плиевым, генеральным директором ГК SMART ENGINEERS, а также вице-президентом Ассоциации «НОТЕХ», разбираем строительство отеля с нуля, роль технического заказчика, как собрать команду, этапы проекта, сроки, стоимость и типовые ошибки застройщика в гостиничном девелопменте
Смотреть:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👏4
Сколько_стоит_создать_загородный_отель_дорожная_карта_с_реальными.pdf
13.4 MB
Друзья, мы с командой собрали новую, полноценную дорожную карту реализации гостиничного проекта!
Отдельно на каждом этапе мы прописали частые «ловушки» и ошибки девелоперов и то, как их не допустить.
Документ большой, но, прочитав его целиком, вы четко поймете, какой путь вам предстоит пройти, готовы ли вы к нему и как лучше действовать в вашей ситуации.
Забирайте во вложении!
BASINN Hotel Development – ваш проводник в гостиничном бизнесе!
С реальными вилками по бюджетам, ключевыми этапами и точками принятия решений, в которых вы можете сказать: «идем дальше / стоп / давайте продавать проект».
Отдельно на каждом этапе мы прописали частые «ловушки» и ошибки девелоперов и то, как их не допустить.
Забирайте во вложении!
BASINN Hotel Development – ваш проводник в гостиничном бизнесе!
👍10❤5🔥3
9–12 июля Новосибирск на несколько дней станет точкой сборки всей индустрии гостеприимства и туризма: в городе пройдет форум‑выставка «Дикоросы»
🔈 🔈 🔈 🔈
Если вам важно понимать, куда двигаться в туризме и гостиничной недвижимости в ближайшие годы, как не ошибиться с форматом и финансовой моделью, эта сессия закроет много вопросов по стратегии и деньгам. Отдельный акцент сделаю на внутреннем туризме и потенциале Новосибирска.
❗️Обязательно приходите:
• 9 июля в 11:00 принимаю участие в пленарной сессии с органами власти.
• 10 июля в 14:10 выступаю с полным докладом по инвестициям в туризм.
Будет очень полезно, до встречи!
Я выступаю 10 июля в 14:10. Расскажу про инвестиции в туризм: что сейчас происходит с рынком, имеет ли смысл заходить сейчас, какие форматы останутся в тренде и какие рабочие инструменты финансирования актуальны.
Если вам важно понимать, куда двигаться в туризме и гостиничной недвижимости в ближайшие годы, как не ошибиться с форматом и финансовой моделью, эта сессия закроет много вопросов по стратегии и деньгам. Отдельный акцент сделаю на внутреннем туризме и потенциале Новосибирска.
❗️Обязательно приходите:
• 9 июля в 11:00 принимаю участие в пленарной сессии с органами власти.
• 10 июля в 14:10 выступаю с полным докладом по инвестициям в туризм.
Будет очень полезно, до встречи!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4👍3
На рынке набирает популярность формат, который для инвестора может стать альтернативой даче или небольшому загородному отелю и при этом обеспечивать стабильную доходность. Речь о загородных домах под краткосрочную аренду.
Мы видим устойчивый спрос на формат «дачи в аренду». Сам формат не новый: по сути это переосмысление привычного советского сценария «отдых на даче» под современного пользователя. Часть людей вообще не выбирает между загородным отелем и классической арендой дома – они целенаправленно ищут отдых «как на даче»: жить в доме, гулять, отдыхать и спать, без обязательного ресторана или SPA. Для них важно: тишина, природа, базовый комфорт и уединение.
Раньше этот спрос закрывался либо через собственную дачу, за которой нужно ухаживать и держать её на балансе, либо через аренду дома в коттеджном посёлке, где каждый раз приходилось иметь дело с новым владельцем и непонятным уровнем сервиса.
Сейчас этот спрос всё чаще закрывается через стандартизированные посёлки или загородные отели без большой инфраструктуры: гость просто приезжает в готовый дом с понятными правилами и предсказуемым качеством сервиса. Он понимает, чего ждать от продукта, и именно поэтому такой сценарий отдыха становится всё более востребованным.
❗ ❗ ❗ ❗ ❗ ❗
А для инвестора это возможность приобрести работающий арендный актив. Вы покупаете конкретный загородный дом на территории загородного отеля в управляемом проекте: дом в собственности, а операционная часть – заселения гостей, уборка, сервис, маркетинг – на стороне управляющей компании. Для вас это арендный кэшфлоу от загородной недвижимости: регулярный денежный поток плюс рост стоимости актива на уровне инфляции.
В хороших проектах такой дом даёт 8–12% годовых и не требует от владельца личного участия в операционке. Цифры, конечно, зависят от локации, качества проекта, типа домов, модели управления и того, как устроено распределение выручки. Но если выбрать адекватную концепцию и сильную управляющую компанию, загородный дом становится понятным арендным бизнесом: вы вкладываете капитал, получаете стабильный кэшфлоу и держите актив, который не отстаёт от инфляции.
Знаете ли вы реальные проекты в таком формате?
💡 Я сейчас сам собираюсь углубиться в эту тему и посмотреть рынок по цифрам – интересно продолжить такой разбор в канале?
Мы видим устойчивый спрос на формат «дачи в аренду». Сам формат не новый: по сути это переосмысление привычного советского сценария «отдых на даче» под современного пользователя. Часть людей вообще не выбирает между загородным отелем и классической арендой дома – они целенаправленно ищут отдых «как на даче»: жить в доме, гулять, отдыхать и спать, без обязательного ресторана или SPA. Для них важно: тишина, природа, базовый комфорт и уединение.
Раньше этот спрос закрывался либо через собственную дачу, за которой нужно ухаживать и держать её на балансе, либо через аренду дома в коттеджном посёлке, где каждый раз приходилось иметь дело с новым владельцем и непонятным уровнем сервиса.
Сейчас этот спрос всё чаще закрывается через стандартизированные посёлки или загородные отели без большой инфраструктуры: гость просто приезжает в готовый дом с понятными правилами и предсказуемым качеством сервиса. Он понимает, чего ждать от продукта, и именно поэтому такой сценарий отдыха становится всё более востребованным.
А для инвестора это возможность приобрести работающий арендный актив. Вы покупаете конкретный загородный дом на территории загородного отеля в управляемом проекте: дом в собственности, а операционная часть – заселения гостей, уборка, сервис, маркетинг – на стороне управляющей компании. Для вас это арендный кэшфлоу от загородной недвижимости: регулярный денежный поток плюс рост стоимости актива на уровне инфляции.
В хороших проектах такой дом даёт 8–12% годовых и не требует от владельца личного участия в операционке. Цифры, конечно, зависят от локации, качества проекта, типа домов, модели управления и того, как устроено распределение выручки. Но если выбрать адекватную концепцию и сильную управляющую компанию, загородный дом становится понятным арендным бизнесом: вы вкладываете капитал, получаете стабильный кэшфлоу и держите актив, который не отстаёт от инфляции.
Знаете ли вы реальные проекты в таком формате?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍16🔥14❤4