Концепция отеля готова. Что делать дальше?

❗️Дальше, как правило, в проект вступает “команда реализации”: архитекторы, инженеры, сметчики, проектировщики по разделам, подрядчики, ук, специалисты по согласованиям и нормам, иногда – банк, соинвесторы со своими требованиями к проекту и так далее

И очень часто при всем этом многообразии профессионалов в проекте нет того, кто видит и держит процесс реализации целиком, как единую картину. Или эту роль на себя вынужденно берет инициатор проекта, который без достаточной экспертизы в каждом сегменте координирует архитектуру, инженерку, сметы, сроки, подрядчиков, решения по продукту.

👉🏼 В итоге он утопает в деталях, решая сложные, иногда жизненно определяющие вопросы без опыта и нужных инструментов.

Отельный проект при этом живет не один сезон, а 3–7 лет от идеи до запуска. За это время несколько раз меняются цены, требования, подрядчики и тп.

Если у проекта нет человека, который держит линию от исходной концепции до стройки и ввода, вы каждый год “слегка” меняете курс – и в итоге можете оказаться в другой точке, с другим продуктом, другим бюджетом, чем планировали

❗️ Чтобы такого не произошло, и нужен техзаказчик. Технический заказчик – это представитель инициатора в техническом мире проекта. Его задача управлять тем, как архитектура, инженерка, сметы, сроки и другие отдела работают на бизнес‑задачу отеля, а не живут своей жизнью

Техзаказчик:
— переводит концепцию и бизнес‑логику в понятное проектное задание;
— собирает и координирует архитекторов, инженеров, сметчиков, подрядчиков;
— контролирует, чтобы решения не убивали продукт, цифры и сроки;
— отвечает за то, чтобы построили именно то, что задумано, в том бюджете и в том качестве, о котором договаривались


👉🏼 Всем ли нужен техзаказчик?
Если объект небольшой, с простой функциональной программой, инвестор иногда сознательно берет функцию техзаказчика на себя – опираясь на более сильного архитектора, опытного подрядчика, советы управляющей компании. В таком случае роль техзаказчика частично “размазывается” между участниками, а инвестор закрывает разрывы между ними своим временем, вниманием и рисками. Но чем сложнее проект, тем дороже обходится экономия на профессиональном управлении процессом

❗️Ошибки в решениях, переделки, недосчитанная выручка и потери по срокам легко перекрывают стоимость нормального техзаказчика даже на средних по масштабу объектах

И в этом смысле вопрос “нужен ли мне техзаказчик?” на самом деле звучит так: “готов ли я платить за ошибки временем, нервами и деньгами? 

😉 Скоро на моем канале выйдет полный подкаст с Хусейном Плиевым (ГК SMART ENGINEERS), где мы долго и подробно говорим про реализацию отельных проектов – “Как реально построить отель: деньги, риски, нюансы”.


Скоро на каналах, подпишитесь, чтобы не пропустить!

Как построить гостиницу под ключ и не вылететь из бюджета.

🔈🔈🔈🔈

В новом видео с Хусейном Плиевым, генеральным директором ГК SMART ENGINEERS, а также вице-президентом Ассоциации «НОТЕХ», разбираем строительство отеля с нуля, роль технического заказчика, как собрать команду, этапы проекта, сроки, стоимость и типовые ошибки застройщика в гостиничном девелопменте


Смотреть:
😄 ВК
🥰 RuTube
☺️ Дзен
😉 Youtube

9–12 июля Новосибирск на несколько дней станет точкой сборки всей индустрии гостеприимства и туризма: в городе пройдет форум‑выставка «Дикоросы»

🔈🔈🔈🔈

Я выступаю 10 июля в 14:10. Расскажу про инвестиции в туризм: что сейчас происходит с рынком, имеет ли смысл заходить сейчас, какие форматы останутся в тренде и какие рабочие инструменты финансирования актуальны.

Если вам важно понимать, куда двигаться в туризме и гостиничной недвижимости в ближайшие годы, как не ошибиться с форматом и финансовой моделью, эта сессия закроет много вопросов по стратегии и деньгам. Отдельный акцент сделаю на внутреннем туризме и потенциале Новосибирска.

❗️Обязательно приходите:

• 9 июля в 11:00 принимаю участие в пленарной сессии с органами власти.

• 10 июля в 14:10 выступаю с полным докладом по инвестициям в туризм.

Будет очень полезно, до встречи!

На рынке набирает популярность формат, который для инвестора может стать альтернативой даче или небольшому загородному отелю и при этом обеспечивать стабильную доходность. Речь о загородных домах под краткосрочную аренду.

Мы видим устойчивый спрос на формат «дачи в аренду». Сам формат не новый: по сути это переосмысление привычного советского сценария «отдых на даче» под современного пользователя. Часть людей вообще не выбирает между загородным отелем и классической арендой дома – они целенаправленно ищут отдых «как на даче»: жить в доме, гулять, отдыхать и спать, без обязательного ресторана или SPA. Для них важно: тишина, природа, базовый комфорт и уединение.

Раньше этот спрос закрывался либо через собственную дачу, за которой нужно ухаживать и держать её на балансе, либо через аренду дома в коттеджном посёлке, где каждый раз приходилось иметь дело с новым владельцем и непонятным уровнем сервиса.

Сейчас этот спрос всё чаще закрывается через стандартизированные посёлки или загородные отели без большой инфраструктуры: гость просто приезжает в готовый дом с понятными правилами и предсказуемым качеством сервиса. Он понимает, чего ждать от продукта, и именно поэтому такой сценарий отдыха становится всё более востребованным.

❗❗❗❗❗❗
А для инвестора это возможность приобрести работающий арендный актив. Вы покупаете конкретный загородный дом на территории загородного отеля в управляемом проекте: дом в собственности, а операционная часть – заселения гостей, уборка, сервис, маркетинг – на стороне управляющей компании. Для вас это арендный кэшфлоу от загородной недвижимости: регулярный денежный поток плюс рост стоимости актива на уровне инфляции.

В хороших проектах такой дом даёт 8–12% годовых и не требует от владельца личного участия в операционке. Цифры, конечно, зависят от локации, качества проекта, типа домов, модели управления и того, как устроено распределение выручки. Но если выбрать адекватную концепцию и сильную управляющую компанию, загородный дом становится понятным арендным бизнесом: вы вкладываете капитал, получаете стабильный кэшфлоу и держите актив, который не отстаёт от инфляции.

Знаете ли вы реальные проекты в таком формате?

💡Я сейчас сам собираюсь углубиться в эту тему и посмотреть рынок по цифрам – интересно продолжить такой разбор в канале?

Прошел форум «Дикоросы». Что по итогам форума?

В очередной раз эксперты подтверждают: гостиничный рынок находится в стадии охлаждения. Средний тариф по стране показывает минус 0,2%. При этом некоторые регионы пока держатся в лёгком плюсе: например, Новосибирск показывает рост средней цены в пределах 2%.

По загрузке картина еще более показательная: по России минус 5,6%, Новосибирск – минус 5,5% к первому полугодию 2025 года. Логичный результат – падение RevPAR: по стране минус 5,8%, по Новосибирску около минус 3,7%.

Но в отдельных регионах есть положительная динамика. Например, Алтай активно вводит новые, и не дешевые, отели, но при этом показывает рост загрузки +7%.

Да, общая тенденция такова, что сейчас мы находимся в спаде, и так называемое «дно» индустрии еще предстоит пройти. Но экономика живет циклами, и за спадом всегда следует рост. В среднем одна фаза эконом. цикла длится около 3 лет, а цикл отеля – от задумки до открытия – в среднем занимает 2–3 года. Поэтому те, кто начнут делать свой отель сейчас, выйдут на рынок как раз в фазу нового подъема и смогут снять сливки, пока остальные будут только раскачиваться.

⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
Параллельно с этим сильно изменился гость. Времена, когда предложения почти не было и работало правило «сделаем как‑нибудь – и так поедут», закончились. Конкуренция растет, гость становится все более избирательным и ожидает высокий сервис, комфорт и впечатления по умолчанию. Но и этого уже недостаточно. Теперь в продукте не менее важен четвертый фактор – трансформация.

Трансформация – это ответ на вопрос: «Каким человек уезжает из вашего отеля, в чем он стал другим по сравнению с моментом заезда». И те отели, которые это поймут и встроят в продукт, будут выигрывать конкуренцию по загрузке и доходности. Это справедливо не только для отелей: покупая любой продукт, человек в первую очередь покупает решение своей боли.

Примеры трансформаций:
◾️ Семейный отель: гости хотят побыть с семьей и уехать с ощущением, что стали ближе к детям и партнеру; у них появляются совместные ритуалы, свои шутки, общие воспоминания, отношения становятся ближе и качественнее.
◾️ Партнерский отдых: пара приезжает, чтобы улучшить романтические отношения, снова почувствовать влюбленность и заботу друг о друге, и ваш отель может создать для этого условия.
◾️ Восстановление: гости приезжают перегруженными и выгоревшими, а уезжают с другим состоянием нервной системы, чувством опоры и пониманием, что можно жить и отдыхать иначе.

Более конкретно как работает экономика трансформаций рассказал в историях (тг канала)

👆Спасибо всем, кто был на моем докладе. Презентация во вложении

КОТТЕДЖИ ПОД КРАТКОСРОЧНУЮ АРЕНДУ С ГОСТИНИЧНЫМ СЕРВИСОМ: ЧТО ЗА ФОРМАТ И ОТКУДА СПРОС?

На гостиничном рынке есть отдельная субниша, которая, на мой взгляд, очень интересна для инвестора (почему писал тут).

Друзья, важный момент, который я не устану повторять: нужно разделять понятия. Дома под краткосрочную аренду с гостиничным сервисом — это не отдельно стоящий дом где‑то в СНТ, который владелец сдаёт через Avito или ЦИАН, и это не дом в составе загородного отеля.

Это специально спроектированный под краткосрочный отдых коттедж без личных шкафов, кладовок и вещей хозяина, расположенный в организованном посёлке под единым брендом и единым управлением. По сути, формат близок к отельному: у гостя есть безопасная локация, где можно гулять с детьми или компанией, а не просто дом сам по себе. В посёлке продуманы места для отдыха: детские площадки, костровые зоны, благоустроенная территория, возможно есть водоём и пирс, оборудованные дорожки, освещение, может быть SPA или отдельно стоящие бани, но в целом территория без массивной отельной инфраструктуры.

___________________________________

КОМУ ЭТО НУЖНО И В ЧЁМ РАЗНИЦА С ОТЕЛЕМ:

Часть гостей вообще не хочет ехать в отель и пользоваться SPA или рестораном — им нужен сценарий «как на даче»: жить в доме, гулять, жарить мясо, общаться, спать и не подстраивать день под расписание анимации.

Рассмотрим для примера три сценария отдыха гостей:

🔴Компания друзей.
Классика жанра «поехали за город, пожарим мясо». Люди проводят время в гостиной или на террасе, жарят шашлыки, сидят у костра, при желании идут в баню; весь отдых строится вокруг дома и общения, а не вокруг инфраструктуры.

🔴Пара.
Здесь другой запрос — побыть вдвоём без лишних раздражителей. В отличие от большого отеля, где столько активностей, что не успеваешь ни на что толком выделить время и постоянно куда‑то бежишь, пара просто берёт домик, и им никто не мешает. Вино, прошутто, закуски, шашлыки, креветки на гриле и из постели можно вообще не вылезать. Романтический уикенд и всё внимание друг на друга.

🔴Семья.
Прямая альтернатива собственной даче, но без огорода и ремонтов. Они приезжают просто пообщаться: играют в мини‑футбол, бадминтон, гуляют, ездят на экскурсии, на рыбалку с детьми — и снова без всякой нужды в отельной инфраструктуре.

_________________________

ПОЧЕМУ ЭТО ОТДЕЛЬНАЯ СУБНИША
Стоимость номера в отеле всегда включает доступ к инфраструктуре, даже если гость ей почти не пользуется. В организованном коттеджном посёлке без большой инфраструктуры дом того же уровня обычно дешевле, а продукт точнее попадает в запрос.

Но главный запрос этой аудитории — это не цена. Люди едут за тем, чтобы побыть именно в своей компании. Готовить завтраки и ужины самостоятельно или заказать доставку, сидеть на веранде в трениках, курить сигару, слушать свою музыку, играть в настолки, никуда не ходить и ни под кого не подстраиваться. Это формат, в котором очень многим людям комфортно проводить выходные, и именно под этот сценарий рынок коттеджей в аренду с гостиничным сервисом сейчас активно развивается.

🎨🎨
🎨🎨🎨🎨🎨

Отели будущего зарабатывают иначе: что изменится за ближайшие 10 лет и как трансформируется рынок – разбираем в новом выпуске!

Говорим про то, что нужно закладывать в проект уже сейчас, чтобы он не устарел к моменту открытия.

Смотреть ролик

☺Дзен
😄ВК
😉YouTube
🥰Rutube