ВСЕГО ЛИШЬ 1 СЕНТЯБРЯ, А СТОЛЬКО БОЛИ

Именно 1 сентября в отелях означает начало падения загрузки.

По рынку загородных объектов разрыв между пиковым и низким периодом может быть очень существенным.

В высокий сезон и праздники загрузка загородных отелей часто достигает 80–90%, а в праздничные даты доходит до 95%. При этом среднегодовая загрузка по загородным объектам обычно находится в диапазоне 45–65%. Это означает, что летние и праздничные месяцы часто формируют непропорционально большую часть годовой выручки, а межсезонье становится периодом борьбы за загрузку и маржинальность. (источник).

В целом по гостиничному рынку России средняя загрузка в 2025 году оценивалась примерно в 60% (источник)

Как бороться с сезонностью? Конечно, заранее продумывать сценарии.

Существуют разные варианты работы с несезоном. Однако важно продумать это ещё на этапе концепции, чтобы не оказалось, что банкет провести негде, корпоративную группу разместить неудобно, мероприятий в концепции нет, тёплой инфраструктуры недостаточно, а расходы на содержание объекта не уменьшаются вместе с загрузкой.

Варианты:

◾️Работа с MICE-сегментом: корпоративные заезды, стратегические сессии, обучение, конференции, банкеты.
В 2025 году сохранялся устойчивый спрос на Подмосковье и проверенные загородные отели со стороны MICE-заказчиков. Российский рынок MICE оценивался в 22–23 млрд рублей, а внутренние деловые поездки в начале 2025 года выросли на 29%.

◾️Продавать не номер, а готовый сценарий: разрабатывать различные пакетные предложения. Например: «Осенние выходные», «Перезагрузка на природе», семейный пакет, гастрономический уикенд и т. п.

◾️ Формировать календарь событий: проводить различные фестивали, ретриты, тематические выходные и другие мероприятия.

◾️ Работать с затратами, а не только с продажами.
Если объект небольшой и при разработке концепции в нём не предусмотрели всесезонные сценарии, MICE-площадки, тёплую инфраструктуру или событийный продукт, иногда разумнее не пытаться работать круглый год любой ценой.

📌 Как с несезоном справляются разные успешные объекты, вы можете посмотреть в обзорах на моём канале.

КУРОРТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: АКТИВ ИЛИ РИСК?

Красивый отель, сильная локация и эффектная презентация — ещё не гарантия, что проект станет доходным активом.

Важно понимать:  
— кто будет вашим гостем;  
— за счёт чего сформируется спрос;  
— как проект будет зарабатывать;  
— какие риски возникнут до и после открытия;  
— и почему инвестор должен выбрать именно ваш объект.

📌 29 сентября выступлю на 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге, в секции «Железные аргументы для презентации курортной недвижимости»

Поговорим о курортной и отельной недвижимости как о коммерческом активе: спросе, доходности, рисках и логике проекта, которую важно доказать инвестору.

📅 Когда: 29 сентября, 14:30–16:00  
📍 Где: Екатеринбург, МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО», ЭКСПО-бульвар, 2  

До встречи на форуме.

Архитектор VS технолог

Недавно разговаривали с Сергеем Слабуновым. Он поделился болью, с которой столкнулся при проектировании «Белого колодца» и, в том числе, парк-отеля «Гнездо мамонта». Сергей сказал очень точную вещь: красивую архитектуру сегодня может сделать практически любая нейросеть. Визуализировать фасад, интерьер, атмосферу — всё это уже можно сделать с помощью ИИ

📌 Я тоже часто слышу от владельцев: «Мы делаем всё сами, потому что пытались работать с архитекторами, но они выдают не то»

И я абсолютно понимаю эту боль! Не потому, что архитекторы плохие, просто у них другая профессиональная задача — их учат композиции, образу, связи здания с окружающей средой, материалам, конструкциям, нормативам.

❗️И это, безусловно, важно, но когда мы говорим о коммерческом туристическом объекте, появляются ещё две критические важные составляющие: гостиничная технология и экономика проекта

И именно здесь возникает проблема: вроде бы всё красиво, нормы соблюдены, планировки нарисованы. Но объект в итоге неудобно обслуживать, дорого содержать и сложно продавать

👉🏼 Почему в проекте нужен технолог
Гостиничная технология начинается не с номера, она начинается с мастер-плана. Технолог прежде всего думает о том, как гость приезжает на территорию, где оставляет машину, каким маршрутом идёт к ресепшену, насколько далеко находятся СПА, баня, детская зона, ресторан и прогулочные маршруты, не пересекаются ли потоки гостей и персонала. Затем технология переходит в архитектуру здания и планировки. Здесь также важно продумать, как устроен номер, удобно ли открывается дверь, где расположен выключатель, насколько человеку понятна логика пространства

Например, недавно захожу в номер,открываю дверь, она открывается направо и выключатель находится справа. Ну блин, это же так неудобно! Логично же разместить выключатель слева, чтобы его свет можно было включить сразу второй рукой при входе

📌 Кажется, что это мелочь, но именно из таких мелочей складывается ощущение комфорта. Нормы и СНиПы, безусловно, важны, но гостиничная технология гораздо шире. Это мастер-план, планировки, интерьеры, гостевые и служебные потоки, то есть весь опыт того, как должен работать отель, чтобы гостю было удобно, а персонал мог эффективно выполнять свою работу

Если у сотрудника нет нормального места для отдыха, переодевания или приёма пищи, если ему неудобно работать, если он целый день бегает по неправильной логистике, это неизбежно отражается на госте

📌 При этом технолог думает не только о госте, но и о бизнесе. Каждый квадратный метр должен приносить прибыль. Разрабатывая проект, технолог всегда сможет ответить на вопрос: зачем нужен именно этот квадратный метр, как он будет влиять на выручку, расходы и комфорт гостя?

Например, можно построить огромный СПА-комплекс, на рендерах он будет выглядеть эффектно, но важно понимать, что его нужно отапливать, обслуживать, укомплектовывать персоналом и содержать инженерные системы. Если такой СПА не создаёт дополнительную загрузку, не увеличивает средний чек и не даёт нужную выручку, он может просто убить экономику всего объекта.

✅ Технолог связывает всё в одну систему: удобство гостя, работу персонала, планировочные решения, инженерные затраты, стоимость строительства и будущую прибыль.  Архитектор не обязан думать обо всём этом. У него другая задача и другая профессиональная оптика: сделать объект красивым, уместным в среде и соответствующим нормативам

Поэтому для создания туристического объекта нужны концептологии, консультанты понимающие гостиничные технологии. Именно так получается хороший проект, который не только красиво выглядит, но и приносит прибыль