Рынок Грузии уже не тот. И это прекрасно

Если оглянуться на последние 10 лет, можно увидеть, как из маленького курортного направления Батуми превратился в один из самых быстрорастущих рынков недвижимости региона.

Когда-то, ещё до 2015 года, здесь всё только начиналось: цены по 400–600 $ за метр и пара точечных новостроек. Тогда никто не думал, что Грузия вообще станет инвестиционным направлением.

Потом грянул туристический бум — открылись рейсы, пошли инвесторы из Израиля, Турции, СНГ. Цены выросли, город стал меняться буквально на глазах.

К 2020-му рынок уже был на пике, и даже пандемия не сбила темп. Просто фокус сместился: инвесторы стали смотреть на недвижимость как на долгосрочный актив, а не просто на аренду на сезон.

А потом начался настоящий рывок.

С 2022 года Грузия стала домом для тысяч людей со всего мира. Появились брендированные комплексы, сервисные апартаменты, иностранные застройщики. Цены в Батуми подросли до 1300–1600 $ за м², а премиум уже перевалил за 2000 $.

Что ждать дальше?

Сейчас рынок входит в фазу стабилизации без резких скачков, но с устойчивым спросом:
— растёт интерес к жилью «под ключ» и премиум-проектам,
— развивается инфраструктура (новый аэропорт, набережная, транспорт),
— в страну заходят крупные девелоперы из ОАЭ и Европы.

Мой прогноз простой: ближайшие 5 лет — это время для умных инвестиций. Но не ради быстрых денег, а ради устойчивого капитала.

Грузия уже не просто страна для отдыха. Это рынок, который умеет благодарить тех, кто вовремя поверил в него.

Главный фильтр для любых инвестиций

Я давно вывела для себя простое правило: если ты не можешь объяснить, во что вкладываешь, ребёнку — значит, ты сам не до конца понимаешь, что делаешь.

Когда человек начинает рассказывать про «сверхдоходность», «уникальные условия» и «почти гарантированную прибыль», я уже примерно понимаю, чем всё закончится.

Потому что нормальная инвестиция всегда простая. Ты понимаешь, где ты вкладываешь, почему это имеет ценность, как ты заработаешь, и что можешь потерять.

Если это нельзя объяснить в двух предложениях — не стоит туда вообще нести деньги. Неважно, идёт ли речь о квартире, фонде или новом революционном проекте.

Когда ты сам не можешь донести идею, ты и контролировать процесс нормально не сможешь. А значит, в какой-то момент просто отдашь контроль над ситуацией другим людям.

А в инвестициях это почти всегда заканчивается одинаково — деньгами, которые ты уже не контролируешь.

Лучше упустить «выгодную возможность», чем потом искать, куда исчезли твои вложения.

Почему я всё ещё верю в недвижимость, когда все уходят в IT, стартапы и крипту

Иногда ловлю себя на мысли, что вокруг будто началась новая эпоха. Хотя, так оно и есть. Она правда началась.

Все говорят про технологии, стартапы, нейросети, крипту. Кажется, что теперь только ленивый не пишет код или не инвестирует в «цифровое будущее».

А я всё ещё выбираю старое доброе — квадратные метры.
Как бабуля, которая хранит сбережения под матрасом 😅 Только мой матрас соткан из бетона и прочного фундамента.

Может, я просто человек земли.
Мне нужно понимать, что я покупаю, где это находится и что будет через пять лет. Недвижимость для меня — это про стабильность. Она не исчезает из-за обновления алгоритмов и не превращается в ноль, если кто-то передумал финансировать проект.

Я видела десятки людей, которые пытались успеть вовремя вложиться и побыстрее заработать. То в крипту, то в очередной стартап, то в фонд, который точно выстрелит.

Но как только рынок начинает штормить — всё, паника, убытки, поиски виноватых.

В недвижимости всё проще. Ты видишь реальный объект, примерно понимаешь, откуда и когда придёт доход, можешь рассчитать доходность, срок окупаемости, риски.

Конечно, технологии важны. Я сама использую их в работе, чтобы быстрее считать, лучше анализировать, точнее прогнозировать. Но между вложить деньги во что-то виртуальное и в реальную землю — я всегда выберу то, что можно увидеть, потрогать и передать детям.

Моя позиция не в том, чтобы отвергать всё новое. Наоборот — пробуйте, изучайте, инвестируйте в современные инструменты. Просто не забывайте о базовых вещах 🙏🏻

Прилетела в ОАЭ 🇦🇪

Самое интересное, что за все мои поездки, отдыхала я здесь всего 1 раз.
В этот приезд - обучение, встреча с застройщиками, запись уроков для MBA real estate (да, я профессор МВА😎) и много еще чего интересного.

Насыщенная неделя будет 🔥

Дубай — это не просто город, это эгрегор денег.
И он принимает не всех.

В Дубае каждый раз наблюдаю одну и ту же закономерность:
город работает как мощнейшая система фильтрации.
Он моментально показывает «кто ты», способен ли жить в энергии больших денег и большой ответственности.

В Дубае очень сильный денежный эгрегор.
Здесь деньги — это не цель, а воздух.
Ты дышишь ими, даже когда ничего не делаешь.
Ты заходишь в кафе, а вокруг сидят люди, которые выигрывают суды на миллионы, закрывают сделки, запускают фонды, строят проекты.
Ты поднимаешь голову — и видишь башни, построенные только на безумной идее, уверенности и сумасшедшей скорости решений.

И именно здесь становится понятно:
кто-то подпитывается этой энергией и начинает расти, а кого-то она напротив — опустошает до дна.

Дубай - не про роскошь.
Роскошь там лишь фон.
Дубай — про энергию роста. Про скорость. Про идеи, которые превращаются в материю. Про решения, за которые ты потом отвечаешь.

Чтобы жить в Дубае, нужно уметь держать большую энергию.
Чтобы возвращаться туда — нужно её нарабатывать.
А чтобы стать частью этого города — нужно стать частью своего масштаба.

И, с каждой поездкой мне там все больше нравится, потому что город заново знакомит меня с собой же — настоящей, сильной, властной, честной и очень живой.

Мои текущие инвестиционные проекты и планы на будущее

Сейчас у меня в работе 4 инвестиционных объекта: три в Батуми и один в Ростове.

В одной из квартир в Батуми у меня идёт ремонт в уже сданной квартире. Ну идет, конечно, громко сказано 😂 Скорее, ползет. Уже полгода переделываем косяки застройщика, и пока конца и края этому не вижу. Как только закончим, буду реализовывать эту квартиру.

Во втором объекте, в комплексе Next Collection, мне осталось доплатить около 6000 $. Пока не решила, что сделаю с ней дальше, буду смотреть по рынку, в какой стратегии она принесет больше прибыли.

Ещё одна квартира — в Alliance Centropolis. Сейчас там идет стройка, я плачу рассрочку и продавать её пока не собираюсь.

Квартира в Ростове уже сдалась, жду документы, чтобы принять объект и сразу начинать в ремонт. Планирую сдавать её в аренду.

Если честно, устала немного от штучных проектов, хочется чего-то нового, масштабного. Флиппинг на большом объекте или вообще гостиницу под управление и стройку. Предложений много, и я нахожусь в том приятном состоянии, когда уже не страшно рассматривать проекты такого уровня 🙈

Для меня это вообще показатель, как сильно меняет мышление путь. Раньше я боялась вслух произнести, что хочу несколько квартир, а сейчас спокойно думаю про собственный большой проект, и это уже не звучит недостижимо.

Мы растём не тогда, когда ставим цели, а когда вдруг замечаем, что наши когда-то невозможные мечты стали вполне нормальными планами.

Поэтому не бойтесь мечтать, друзья ♥️

Israeli week in Georgia

Сегодня с партнерами European Village на закрытом мероприятии.

В нашей сфере деятельности клиенты из Израиля занимают особое и очень важное место.
Благодаря тесному общению, я глубоко изучила культуру, менталитет и лучшее чувство юмора.

Стабильная стратегия — это скучная стратегия?

Если честно, иногда да. Я прекрасно понимаю, почему всем так хочется побыстрее заработать. Быстрее увидеть результат, быстрее вернуть вложения, быстрее получить ту самую сумасшедшую доходность, которую обещают рискованные проекты.

Всего этого не даст вам стабильная стратегия. Но зато она даёт другое — предсказуемый результат.
И чем дольше я в рынке, тем больше понимаю, что именно это и делает инвестора богатым в долгосрок.

Есть исследования, которые это подтверждают. Morgan Stanley, например, сравнивали доходность на короткой и длинной дистанции. И выяснили, что на горизонте в 10 лет минус получают только единицы. А вот на коротких сроках — минус у каждого четвёртого. То есть чем меньше суеты, тем меньше шансов облажаться.

Или данные Dalbar, которые каждый год показывают, что средний инвестор теряет деньги не из-за рынка, а из-за собственного нетерпения. Он входил, выходил, передумывал, и в итоге заработал меньше, чем если бы просто сидел на месте.

В недвижимости это видно особенно хорошо. Здесь вообще редко выигрывают те, кто метается. Купили объект, сделали ремонт, сдали — и дальше он потихоньку делает своё дело.

И вот с этим шаг за шагом многие и не дружат. Хочется быстро, красиво, громко. Но, друзья, грузинскому рынку, как и южной женщине, все равно, чего вам там хочется. Он живет в своем ритме.

Так что, да, стабильность может быть скучной. Но скучные решения очень часто делают жизнь спокойнее, а капитал — больше.

И я, честно говоря, выбираю именно это. Эмоциональных качелей мне хватает и в обычной жизни, спасибо 😂