«Самолет» тестирует первым

Девелопер (SMLT) открыл сбор заявок на инновационный продукт для российского рынка — облигации с возможностью обмена на акции компании через полгода.

Для начала про ключевые параметры выпуска:
▪️⁠Объем выпуска: не более 3 млрд руб.
▪️Срок обращения: 3,1 года (1 140 дней).
▪️Ориентир по ставке купона: не выше 13% годовых.
▪️⁠Купонный период: 30 дней.
▪️Период сбора заявок: с 10:00 (МСК) 27 октября 2025 года до 18:50 (МСК) 30 октября 2025 года.

А теперь немного пояснений. «Самолет» размещает облигации на срок 3,1 года с ежемесячным купоном. Далее по истечению полугода инвестор получает возможность обменять облигации на акции с премией в случае выполнения необходимых условий.

➡️Механика инструмента правда необычная и может быть интересной для инвестора, поскольку дает определенную защиту от волатильности.

Бумага состоит из двух частей: купонный доход от номинальной стоимости облигации и вшитый опцион на акции компании. Точное значение страйка опциона будет определено позднее, компания назвала это референсной ценой. Референсная цена равна средней цене за 5 дней до книги и за период книги. Реализовать опцион можно будет после 6-го купона.

Важный момент: компания не планирует делать под эту сделку допэмиссию. «Самолет» будет использовать акции квазиказначейского пакета, а также кэш. Кстати, привлеченные деньги компания направит на рефинансирование долга, что также неплохо.

◽️На наш взгляд, инструмент весьма интересный, особенно в свете нынешней волатильной ситуации на рынке РФ. При этом инвесторы получают две инвестиционные возможности.

1️⃣Во-первых, это регулярный купонный доход, который выплачивается ежемесячно.
2️⃣Во-вторых, инвестор может поучаствовать в потенциале роста стоимости акции «Самолета», которые сегодня выглядят недооцененными.

Бонды от «Самолета» с опцией обмена на акции — это ставка на дальнейшее восстановление сектора. По нашим оценкам, девелоперы в целом преодолели нижнюю отметку нисходящей части цикла. Это касается именно обстановки на рынке недвижимости. По мере снижения ключевой ставки ситуация будет постепенно меняться в лучшую сторону. При этом отметим, что «Самолет» является нашим фаворитом в российском Real Estate.

#российский_рынок 💰bitkogan

Яндекс представил Алису AI — универсальную нейросеть для решения любых задач

В интервью РБК Валерий Стромов, CEO «Алисы» и умных устройств, назвал Алису AI стратегическим направлением Яндекса в ИИ. Читайте: компания всерьез планирует захватить рынок и ускорить вывод обновлений.

Что важно знать инвесторам о главном игроке на ИИ-рынке РФ?

➡️ У рынка ИИ в России огромный потенциал роста; Яндекс нацеливается на 60–70% на существенно большем рынке, который сформируется в пределах двух лет. Драйвер — пользовательские ИИ-агенты в Алисе AI: они не только отвечают на вопросы, но и выполняют задачи по поручению. Экосистемная интеграция с сервисами Яндекса ускорит их внедрение и масштабирование.

➡️ Freemium-логика: базовый ИИ остается бесплатным для привлечения пользователей, монетизация — через продвинутые функции и новые форматы рекламы с сохранением доверия к нейросети. В ближайшие кварталы Яндекс будет активно тестировать модели монетизации. Отмена подписки за базовый функционал уже дала 6-кратный рост аудитории чата.

➡️ Железо по‑прежнему одна из главных статей расходов, но Яндекс делает ставку не только на наращивание мощностей, но и на эффективность. В Алисе AI переоптимизировали всё — от архитектуры до инференса, а обращения к Поиску, Картам и другим сервисам включаются только по необходимости. За год стоимость «интеллекта» в рублях снизилась примерно в 10 раз.

➡️ Сейчас у Яндекса фокус на универсальном, а не узкопрофильном ИИ, чтобы стать «точкой входа» для любых задач, максимизировать охват и частоту использования. Яндекс хорошо понимает российского пользователя, и массовые продукты — одна из ключевых компетенций компании. Кажется, Алиса AI будет сопровождать пользователя везде — Яндекс готовит к запуску новую категорию носимых (wearables) устройств с ИИ. А значит, что скоро для общения с нейросетью не нужно будет даже открывать смартфон, а просто наговаривать на ходу.

➡️ Поиск продолжает расти, при этом информационные сценарии могут перераспределяться между ИИ и классическим поиском. Пока вся коммерция — в поиске, но с развитием возможностей ИИ суммарный трафик коммерческих запросов будет расти.

🚩Вывод: у Яндекса сильная позиция на рынке ИИ — с экосистемной синергией и продуктовым фокусом на практические кейсы. А быстрый рост показывает, что ИИ от Яндекса нравится российским пользователям.

🔗Полное интервью с Валерием Стромовым — по ссылке.

#российский_рынок #ИИ 💰bitkogan

Как покупать Tesla, не выходя из чата с мамой?

Уже писали, что теперь прямо в Telegram можно покупать токенизированные версии американских акций и ETF: от Apple и Tesla до фонда S&P 500. Делается все через встроенный кошелек Wallet. Проект запущен совместно с биржей Kraken и платформой Backed Finance.

Расскажу, как именно это работает.

1️⃣Wallet — это не часть Telegram, а отдельный сервис, встроенный в мессенджер. Через него можно хранить и переводить криптовалюты (TON, BTC, USDT), а теперь — торговать токенизированными активами.

2️⃣Backed Finance — швейцарская финтех-компания, выпускающая токенизированные активы вроде bAAPL или bTSLA. Каждый из них обеспечен реальными акциями, которые хранятся у лицензированного кастодиана в Европе. Это не акции в прямом смысле, а их цифровые аналоги в блокчейне.

3️⃣Kraken — криптобиржа, которая предоставляет инфраструктуру для торговли этими токенами. Она не выпускает токены, а просто организует их покупку/продажу.

Telegram сам по себе не торгует ценными бумагами. Он лишь «витрина», через которую вы взаимодействуете с реальной биржей (Kraken) и реальным эмитентом токенов (Backed).

Плюсы:

Доступность. Инвестировать можно от $1, а сделки совершаются 24/5 и не зависят от графика традиционных бирж. Расчеты проходят в стейблкоине USDT, что упрощает операции для пользователей, уже знакомых с криптовалютой. До конца 2025 года комиссии за торговлю не взимаются.

Минусы:

Токен — не сама акция, а ее цифровое отражение. Юридические права инвестора иные, чем при прямом владении. Существуют риски регулирования, ликвидности и возможных технических сбоев. Недоступна маржинальная торговля, нельзя шортить и брать плечи.

О том, где купить ЦФА в России, мы писали в 💰ПРОСТО. Скоро выпустим подробную статью о развитии и перспективах этого рынка.

#крипта #инвестиции 💰bitkogan

ИИ, обезьяна или человек — кто инвестирует лучше?

Друзья, всем привет!

Недавно компания Nof1 запустила интересный эксперимент. Шести ИИ-ботам дали по $10 тыс. для торговли криптовалютными бессрочными контрактами, включая биткоин и солану.

↘️ChatGPT потерял больше 60% капитала.
↗️А вот Deepseek показал +114%.

Как так вышло?

Языковые модели обучены на массивах текстов, созданных людьми. А число трейдеров, проигрывающих деньги, в некоторые периоды достигает 95%. Логично, что ChatGPT, переняв человеческий опыт, повторил и типичные ошибки. А взлет Deepseek выглядит как случайная удача на короткой дистанции.

Если судить по отдельным кейсам, то у нас и животные инвестируют лучше человека.

▪️В Research Affiliates LLC смоделировали поведение «обезьян», кидающих дротики в котировки. Случайные портфели обыгрывали рынок в 96% случаев за 46 лет.

▪️В 2012 году британский кот Орландо своим выбором акций обогнал команду профессиональных аналитиков 😺

Но если ИИ и животным везет (особенно в периоды роста рынка), то трейдеры-профессионалы должны показывать стабильное мастерство?

Увы, и здесь удача изменчива. Трейдер Джеймс Винн, например, до того, как потерять все деньги и стать мемом-неудачником, имел +$86 млн нереализованной прибыли.

Итог? ИИ обрабатывает информацию быстрее человека. И это можно и нужно использовать. Но для успешных инвестиций нужен целый набор качеств, недоступных ИИ. А на короткой дистанции везет и обезьяне Луше, и новичку-хомячку 🐹

#ИИ #трейдинг 💰bitkogan

Как нивелировать риски на российском рынке?

Почти каждый разговор об инвестициях так или иначе затрагивает тему диверсификации, а вместе с ним возникает поток красноречивых фраз вроде:

Не держи все яйца в одной корзине, поленья в одном амбаре, не вешай все на один гвоздь и прочие присказки.

Но что это означает на практике?

Вопреки расхожему мнению о том, что диверсификация — это купить кучу разных акций на разных брокерских счетах и забыть про них, она не совсем про это.

💡Портфельная теория учит нас, что самое важное — это выбор подходящих классов активов, нежели отдельных эмитентов.

К примеру, можно долго спорить, что лучше Газпром или НОВАТЭК, ЛУКОЙЛ или Роснефть, но правда в том, что сектор нефтегаза сейчас находится в незавидном положении из-за возросших налогов, санкций, относительно низких цен на нефть и крепкого рубля. А облигации, недвижимость и драгметаллы давали куда больший возврат на вложенный капитал с начала года.

➡️ При этом текущая макрообстановка тоже оставляет желать лучшего. Высокая процентная ставка и прогнозы ЦБ по ней в совокупности с замедлением темпов экономического роста и непредсказуемым повышением налогов в отдельных отраслях тревожит инвесторов и не дает российскому рынку как следует отжаться. Добавьте к этому «геополитические качели», и на выходе получаем волатильность по всем фронтам.

Что делать?

Использовать все ту же диверсификацию, но по-умному: вкладываться в разные типы активов, контролировать риски и не гнаться за толпой.

✔️ Используйте нестандартные решения. Например, инструмент долевого страхования жизни (ДСЖ), о котором не так давно писали. Он позволяет получить страхование жизни на весь срок договора, обеспечить бесшовную передачу средств, а также гарантирует 100% возврат вложенного капитала вместе с инвестиционными возможностями фондового рынка.

Важно: будьте внимательны и читайте условия договора. К примеру, Ренессанс Жизнь дает 100% гарантию на вложенный капитал вне зависимости от успехов инвестиционной части, в то время как не все операторы ДСЖ предоставляют такие условия. Так что даже такие изящные решения требуют вдумчивого анализа.

✔️ Диверсифицируйте вложения по разным странам, активам и валютам. В условиях санкций легче сказать, чем сделать, но мы не раз писали о том, что дружественные брокеры открывают счета россиянам, а условия ввода/вывода гораздо проще, чем у IB. Активы с постфиксом {•••.US} безопасны, поскольку идут через американский DTCC, а вот окончания {•••.EU} лучше избегать — там тропинка ведет через Euroclear.

✔️ Не занимайтесь «ментальной математикой». Все ваши активы, денежные потоки, заработки должны быть перед глазами — желательно на одной таблице. Таким образом вы не попадете в ловушку упущенных возможностей и не будете брать на себя дополнительные риски, о которых даже не догадывались раньше.

Так что, говоря словами Баффета: инвестиции – это просто, но совсем не легко.

#страхование 💰bitkogan

Экономика замедляется, геополитика не радует, а Яндекс публикует ударный отчет за 3 кв. 2025 г.

Данные год к году:

▪️Выручка +32% | 366,1 млрд руб. Выше консенсуса на 3 п.п. За 9 мес. выручка впервые превысила 1 трлн руб.
▪️Скорр. EBITDA +43% | 78,1 млрд руб., выше консенсуса на 12 п.п.
▪️Скорр. чистая прибыль +78% | 44,7 млрд руб.

По всем трем финансовым метрикам видим рекорд в квартальном эквиваленте. Откровенно говоря, 78 млрд руб. EBITDA в квартал — это действительно сильно.

Поэтому компания повышает свой гайденс на 2025 г. Яндекс сохраняет прогноз по росту выручки г/г на 30%, но повышает прогноз по скорр. EBITDA (рост на 43%) до порядка 270 млрд руб.

Как распределена выручка?

Основная часть приходится на два направления:
▪️Городские сервисы (сегмент электронной коммерции, райдтеха и доставки) — 200,4 млрд руб., 49% от общей выручки
▪️Поисковые сервисы и ИИ — 138,5 млрд руб., 33,9% от всей выручки

Заметен фокус на искусственном интеллекте — вчера Яндекс запустил свою новую нейросеть Алиса AI. С момента запуска приложение Алисы уже скачали более полумиллиона раз, что показывает большой интерес аудитории к ИИ-технологиям компании.

Яндекс продолжает инвестировать в органический рост бизнеса. При возобновлении роста экономики эти инвестиции покажут еще более высокую отдачу.

Рынок оценил сильный отчет, акции прибавляют порядка 3%, в то время как IMOEX растет на 0,5%. Яндекс за счет своей уникальной экосистемы с высокой диверсификацией показывает сильные результаты в условиях турбулентности. Считаем бумаги привлекательными среди представителей IT-сектора.

#российский_рынок 💰bitkogan

🥇Золото упало на 10%. Пора покупать?

Друзья, всем привет!

Столь резкое снижение цен на золото случается нечасто, и рука, как говорится, тянется к кнопке. Но сначала давайте разберемся, что происходит.

На прошлой неделе котировки взлетали до $4380, после чего резко развернулись. Разворот этот совпал со сменой направления потоков средств в золотые ETF. Инвесторы выводят деньги уже 6 дней подряд, и вывели суммарно более $6 млрд.

Так что давно ожидаемая коррекция случилась. Вопрос, насколько глубокой и продолжительной она будет?

Блумберг отмечает рост волатильности, что типично, когда движения на рынке в большей степени определяются спекулянтами. Вчера вечером глава ФРС их немного разочаровал тем, что не обещал твердо еще одно снижение ставки в декабре, из-за чего цены просели сразу на 1,5%.

➡️ Разумеется, если рынок чего-то очень хочет, то Пауэлл выполняет. Но в любом случае этот вопрос подвисает до декабря, а сейчас спекулянтам остаются технические ориентиры.

◽️Мощных естественных поддержек вплоть до прежних максимумов в районе $3500 или чуть выше у цен нет. Слишком уж быстро росли. Так что исключать того, что коррекция прошла лишь полпути, нельзя.

Но все же более вероятно, что спрос вернется раньше. Ведь фундаментальные причины роста никуда не делись. Американский госдолг продолжит расти, доверие к доллару — снижаться, поиск альтернатив Treasuries — продолжаться.

Сегодня утром Трамп тепло поговорил с Си. Но мы-то лучше других знаем, что дружественная беседа не означает решения серьезных разногласий. А заявления Трампа о ядерных испытаниях точно не способствуют снижению глобальной напряженности, усиливая защитную роль золота.

Так что спекулянты могут попробовать поймать дно, которое может быть на 5-10% ниже. Но те 10%, что цены уже прошли от максимума, дают неплохую возможность для формирования новой позиции. В наших стратегиях в приложении мы уже начали.

Если есть вопросы — обращайтесь.

#золото 💰bitkogan

Группа «Медскан» выкупает у Сбербанк Инвестиций долю 39% в «Медскан Лаб» — холдинге сети лабораторий KDL. Теперь контроль актива составляет 100%. Разбираемся в деталях.

Медскан — это холдинг, управляющий медицинскими и диагностическими центрами, лабораториями, с выручкой порядка 28 млрд руб. и EBITDA почти 4 млрд руб.

▪️Сделка направлена на упрощение структуры компании и снижение долговой нагрузки. Все это происходит в рамках подготовки к размещению в рамках IPO. Шаг вполне разумный и понятный. Одновременно с этим прекратил свое действие пут-опцион Сбера. Он учитывался в качестве долгового обязательства. Теперь у «Медскана» чище баланс и больше гибкости для всё того же IPO.

➡️ Размещение может быть интересным хотя бы потому, что сектор, с моей точки зрения, является инновационным. Ждем подробностей о размещении и последующего выхода «Медскан» на биржу.

#российский_рынок 💰bitkogan

ЛУКОЙЛ продает свои зарубежные активы

Появилась важная новость: «ЛУКОЙЛ получил от Gunvor предложение о приобретении зарубежных активов и принял его».

Напомним, ЛУКОЙЛ попал под блокирующие санкции, а менеджмент компании изъявил намерение продать свои зарубежные активы. Ждать пришлось недолго.

Однако здесь вопросов больше, чем ответов. Будет ли ЛУКОЙЛ продавать все, что у него есть за рубежом, или оставит часть?

Если ЛУКОЙЛ избавляется от всего зарубежного, то:

◽️⁠Теряет 25% своей нефтепереработки.
◽️⁠Теряет почти половину бизнеса АЗС.
◽️⁠Теряет порядка 5% от добычи нефти.

Если удар по добыче несущественный, то лишение четверти нефтепереработки может быть болезненным. С одной стороны, ЛУКОЙЛ может выручить неплохие деньги. Предполагаем, что речь не идет о колоссальных дисконтах 50-70%. Скорее всего, скидка будет гораздо меньше. Это позволит компании нарастить свою денежную позицию.

С другой стороны, как уже сказали, это удар по операционному бизнесу.

Также не стоит забывать, что на проведение операции потребуется разрешение OFAC. Это сложный и длительный процесс, поэтому надеяться на 100%-й успех не стоит.

➡️Пока что продажа активов видится как краткосрочный позитив для акций. Если пройдет все гладко, то, вероятнее всего, откроется окошко для выплаты дивидендов.

#российский_рынок 💰bitkogan

📺 Лукойл под санкциями США. Продавать акции?

После новых санкций США акции ЛУКОЙЛа просели на 16%. Понимаю, многие из вас держат эти бумаги и сейчас задаются простым, но важным вопросом — что делать?

Я подробно разобрал, что стоит за этим падением:

🟠Как санкции повлияют на бизнес?
🟠Как пострадает операционная деятельность на фоне продажи зарубежных активов?

❗️В конце — мой четкий вывод, что делать сейчас: продавать, держать или покупать.

Приятного просмотра на Youtube и VK видео.

Китай и США — снятие напряжения

Друзья, доброе утро!

Трамп и Си наконец-то поговорили лично. Встреча заняла меньше 2 часов, но обе стороны, и особенно Фредович, в восторге от результатов. Писали про них в канале HOTLINE:

▫️США снизят пошлины для Китая на 10 п.п.
▫️Китай приостановит ужесточение экспортного контроля редкоземов на год.
▫️Китай продолжит покупать американскую сою.
▫️Пекин будет вести переговоры с Nvidia о покупке чипов (не Blackwell).

➡️Договорились съездить друг к другу в гости. Трамп посетит Китай, а Си — Штаты.

Плюс:

— По словам Трампа и его администрации, Китай будет

покупать

американские нефть и газ.
— Стороны отложат на год портовые сборы.
— Штаты на год приостановят последнее ужесточение экспортного контроля, которое могло быть причиной захвата властями Нидерландов

контроля над

Nexperia.

💭Что хорошего я вижу? Что несмотря на взаимные претензии и размахивание кулаками Китай и США могут сделать вдох-выход и сесть за стол переговоров. И нормально, по-человечески поговорить. На этом, пожалуй, все.

▪️Это не окончание торговой войны, а временная передышка. Практически все уступки Китая (и отчасти США) — это отмена недавно введенных мер. Пошлины между странами остаются на высоком уровне, также не решены другие больные вопросы. Стороны просто выиграли время, чтобы укрепить свои технологические и экономические преимущества. Геополитическое соперничество между ними никуда не делось.

Несмотря на очевидную деэскалацию в торговых отношениях крупнейших экономик мира сохраняется напряжение и неопределенность. Даже последние договоренности еще предстоит проверить на прочность. А значит, и рынки не могут быть ни в чем уверены.

#Китай #США💰bitkogan

ЛУКОЙЛ и «Спартак»: как уйти от санкций?

Недавно ЛУКОЙЛ попал под санкции США. При этом компания является владельцем 100% акций самого популярного в РФ футбольного клуба «Спартак» (Москва). Многих эта тема, как я выяснил, волнует. Вопрос вроде бы спортивный, но на деле — глубоко экономический.

Как скажутся санкции на «народной команде», на финансировании, на трансферах?

➡️В числе прочего, ЛУКОЙЛу запрещены любые сделки с компаниями из Штатов. Но это не самое важное — легионеры из MLS в России, мягко говоря, непопулярны. Основное, что может повлиять, это вторичные санкции, которые США могут наложить на компании или иностранные клубы, сотрудничающие со «Спартаком» как дочерним активом ЛУКОЙЛа.

➡️На финансировании клуба внутри РФ санкции, разумеется, никак не скажутся. А вот что касается международного трансферного рынка…

«Спартак» в последнее время был там чрезвычайно активен: состоялось сразу несколько крупных трансферов из клубов разных стран:
◾️Жедсон из «Бешикташа» (Турция)
◾️Джику из «Фенербахче» (Турция)
◾️Ву из «Ренна» (Франция)
◾️Барко из «Ривер Плейт» (Аргентина)
◾️Ливай Гарсиа из АЕКа (Греция)

Как видите, география весьма широкая. Плюс, игроков еще надо и продавать, в том числе, заграницу. Что же будет теперь? Есть ли выход из сложившегося положения?

На самом деле в российском футболе уже были подобные кейсы: «Динамо» и ВТБ, ЦСКА и ВЭБ.РФ.

1️⃣Первые выкрутились изящно: передали клуб во владение дружественной организации — Всероссийскому физкультурно-спортивному обществу «Динамо» (не под санкциями), через которое ВТБ теперь финансирует клуб.

2️⃣В случае с ЦСКА ситуация была гораздо сложнее, потому что и сам клуб попал в SDN-лист. Армейцы вынуждены делать всевозможные «финты ушами», чтобы покупать и продавать игроков за рубеж. Тем не менее это удается через различные обходные схемы. Даже тренера нового выписали из Швейцарии.

💭Скорее всего, ЛУКОЙЛ поступит по примеру ВТБ: передаст 50%+1 акций какой-либо дружественной структуре и продолжит финансировать «Спартак» через нее. Это касается и трансферов, и выплат футболистам и их агентам. Однако делать это желательно побыстрее, учитывая, что клуб хочет уволить главного тренера Деяна Станковича и нанять на его место другого иностранца. Пока же с этим могут возникнуть проблемы.

Кто может быть следующим? Напрашивается вариант «Зенита» и «Газпрома». Газовый гигант пока не попадал ни под какие санкции, но ничто не вечно под луной. Особенно учитывая геополитическую обстановку.

#санкции 💰bitkogan

Россияне живут в вечном стрессе: как бороться

Доброе рабочее утро, друзья!

Вы замечали, что стали уставать быстрее? Если да, то согласно опросу ВЦИОМ, вы не одиноки: 37% живут в вечном перегрузе. И дело не в том, что мы работаем на двадцать минут дольше, чем в 2015 году.

Что происходит?

Мы живем в эпоху переизбытка информации, тревог, чужих мнений.

➡️Соцсети и бесконечный поток новостей не дают передохнуть мозгу. Даже пенсионеры стали «залипать» в телефонах и планшетах на фоне одиночества и сидячего образа жизни.

➡️Растет общий уровень стресса. И не только из-за работы и дел семейных. Мир нестабилен: геополитика лихорадит, экономика переживает не лучшие времена. Неопределенность вызывает тревогу.

Что делать?

Первое. Меньше экранов. Мозгу нужно время без мемов и уведомлений.

Второе. Отдыхать по-настоящему. Спать дольше, позволять иногда себе ничего не делать. А если не можете позволить себе отдых, меняйте вид деятельности.

Третье. Спорт. Это мой личный способ держать себя в тонусе. Можно заниматься бегом, плаванием, велосипедом, хоть зарядкой во дворе. Важно просто двигаться и желательно на свежем воздухе: прогулка, лес, рыбалка, спорт, даже поездка за город без дела и повода!

Четвертое. Иногда побыть наедине с собой. Психоэмоциональную перезагрузку могут дать даже чтение или прослушивание музыки.

И еще. Старайтесь жить не только будущим, но и настоящим. Деньги — инструмент, а не смысл. Самый ценный ресурс — время.

Посмотрите также методики борьбы со стрессом на нашем канале 💰ПРОСТО.

Впереди длинные праздники, желаю вам переключиться и отдохнуть.

💰bitkogan

🏠 Как заработать на квартиру в Москве с несколькими миллионами в кармане?

Вспомнил историю знакомого, который за 10 лет дошел от нулевого капитала до однушки в Москве. Схема простая, но требовала терпения и железных нервов.

Шаг 1-3: Региональная «лестница» (2010-2020)
Товарищ начал с ипотеки на однушку в регионе — купил на котловане, дождался сдачи, продал. Затем повторил с двушкой, потом с трешкой. Каждый цикл занимал 3-4 года. Квартиры росли в цене в полтора раза, плюс он сдавал их в аренду между сдачей дома и продажей. Все делал под руководством риелтора — покупал с отделкой от застройщика, что позволяло сразу заселять жильцов.

Финальный шаг: Москва (2020)
Накопленный капитал знакомый потратил на однушку в Москве. Правда, совершил ошибку — использовал в оплате ипотеки маткапитал, что теперь затрудняет продажу из-за долей детям и согласований с опекой. Варианты решения и тут, конечно, есть.

А что сейчас, осенью 2025-го?

Рынок недвижимости застыл в ожидании: ключевая ставка давит на спрос, но цены держатся за счет инфляции.

Также произошло важное изменение: региональные девелоперы показывают результаты лучше, чем московские гиганты, а деньги текут в города с ВПК. Пример: цена на квартиру в Челябинске за год подскочила с 30 до 170 тыс. руб. за квадрат — такого роста в Москве не увидишь.

Ждать падения цен на первичку?

Ожидаем, что сделки на первичном рынке сократятся в пределах 10-15%, но при этом цена квадратного мера может вырасти примерно на аналогичные значения. То, что цены пойдут вниз, ждать не стоит, скорее, возможно лишь небольшое снижение темпов роста.

Можно ли повторить историю моего знакомого?

Серьезного уменьшения ключевой ставки и возврата к ипотечным ставкам в 9-12% ждать пока не приходится. Без доступной ипотеки схема «купил на котловане — продал дороже» работает в разы хуже. Да и с введением эскроу-счетов надбавка за риск при покупке на ранней стадии существенно снизилась.

Если Банк России продолжит снижать ставку, рынок оживет, но при остановке или росте ставки сектор замедлится — девелопмент крайне чувствителен к стоимости денег.

Где искать возможности?

Некоторые эксперты теперь рекомендуют смотреть не на карту метро Москвы, а на карту России — покупать там, где расположены военно-промышленные комплексы. Люкс-недвижимость в Москве остается стабильной, а вот бизнес-класс проседает — лучше брать комфорт-класс или элитный сегмент.

Для приумножения капитала я бы обратил внимание на рынок облигаций, фонды и отдельные акции. А недвижимость лучше использовать для сохранения капитала. Отложенный спрос может выстрелить лишь в 2027-2028 годах.

Получается, что сейчас на российском рынке недвижимости много нюансов: надо понимать где покупать, какой объект, да и сам рынок должен расти. В общем, тривиальных и гарантированных решений тут нет.

Кстати, можно мыслить и менее глобально: вкладываться поначалу в машиноместа, кладовые, земельные участки и прочие небольшие объекты. Но об этом поговорим отдельно.

Вывод: Та самая схема 2010-х больше не работает. Ставки убили доступную ипотеку, региональный рынок для многих стал интереснее столичного, а быстро разогнать капитал через недвижимость теперь почти невозможно. Если хотите инвестировать именно в квартиру, думаю, проще найти интересные кейсы в регионах.

P. S. Хотя выражу свое частное мнение. Его я, кстати говоря, обозначил в новом видео про перспективы недвижимости.
Но если коротко — я думаю, что уже к середине — концу следующего года ситуация изменится.
И изменится серьезно. Полагаю, что к концу лета 2026 ставка будет не выше 13%. И рынок покупателя потихоньку начнет становиться рынком продавца. Почему — объяснил в этом видео. Оно выйдет на днях.

И еще. Несмотря на пессимистичные оценки некоторых товарищей, лично себе планирую прикупить фондов недвижимости. В частности, фондов «Самолета». Почему — напишу отдельно. Но тема там есть.

#недвижимость #инвестиции 💰bitkogan