Долина вернет Лурье все деньги за квартиру

Об этом народная артистка, в которой в свете последних событий внезапно проснулось чувство справедливости, сообщила вчера в эфире Первого канала.

Я прекрасно понимаю, почему "раскаяние" Ларисы Александровны произошло именно сейчас - по всем очевидным признакам ВС РФ с 99% вероятностью будет отменять судебные акты. Перед Долиной открываются прекрасные два варианта: либо отдать Лурье все деньги по договору купли-продажи. Либо лишиться квартиры. Квартира для Долиной во всех смыслах ценнее, поэтому она решила форсировать реализацию более комфортного для себя варианта, "застолбив" его заранее.

А это означает, дорогие друзья, высокую вероятность заключения мирового соглашения сторонами в Верховном Суде РФ. К слову, я такую практику в своей жизни не встречал, но формально это возможно, поскольку заключение мирового возможно на любой стадии процесса. В этом случае, конечно, не стоит ожидать от Верховного Суда рассуждений о том, как было правильно рассудить спор, он просто утвердит соглашение, о котором договорились стороны.

Безусловно, хотелось бы, чтобы Лурье отказалась от этой вынужденной подачки и ради всех нас и рынка вторички Верховный Суд РФ таки объяснил всей стране (в первую очередь, своим же судьям), что такое недействительная сделка или как реализуется двойная реституция.

Но, полагаю, что и Лурье и ее представителям приоритетнее железобетонно получить деньги за квартиру и на этом закончить всю эту прекрасную историю, а не рисковать ради общей нормализации судебной практики и завершения этой лавины судебного безумия.

Что для общества будет означать утверждение 16 декабря мирового соглашения? Это будет означать, что "эффект Долиной" продолжит жить и после завершения ее собственного кейса. По крайней мере, до тех пор, пока ВС РФ не рассмотрит одно из аналогичных дел (насколько понимаю, уже в следующем году).

@budkevichlaw

Внезапно Лурье, почувствовав запах крови нулевого пациента квартировозврата, отказывается от мирового с получением денег и сообщает, что удовлетворится только получением той самой квартиры. Достойный шаг. Надеюсь, не поменяет свою позицию до 16.12.2025.

@budkevichlaw

Оказывается, Долина в своем иске к Лурье помимо прочего прямо указала, что вторая не проявила разумной осмотрительности при заключении сделки.

Видимо, по мнению Ларисы Александровны и ее представителей, Лурье должна была взломать ее мессенджеры, научиться читать ее мысли, заставить Долину пройти тест на iq, а также тест на знание голливудских звезд, включая Тома Холланда. Вот тогда осмотрительность была бы в полной мере разумной.

@budkevichlaw

Ну что, все в ожидании развязки по делу Долина-Лурье? Пока ждем, позволю себе поделиться своими соображениями насчет того "как надо". Есть, на мой взгляд, лишь два варианта судебного акта, которые помогут Верховному Суду РФ спасти рынок вторичного жилья.

Кстати, не лобби ли застройщиков нам весь этот цирк срежиссировали, чтобы их пузырь из простаивающего миллионами квадратных метров переоцененного неликвида хоть как-то подсдулся из-за массового нежелания людей рисковать на вторичке?

1. Базовый минимум. Объясняем судам, что такое двойная реституция и как ее применять.

Допустим, все эти сделки недействительные: всюду сплошной порок воли, а покупатели, хоть и не в сговоре с мошенниками, но перед и во время сделки жутко неосмотрительны. Это, конечно, "натянутая сова на глобус", но допустим. Как с вводной про недействительность таких сделок нивелировать эффект Долиной?

Во-первых, реституция, конечно, должна быть двусторонней. Надо сказать, что одностороннюю реституцию даже при всем этом параде несправедливых судебных актов последнего года, применяли только особо невежественные судьи.

Очевидно, что если продавец уже после сделки отправил полученные деньги мошенникам, признание сделки недействительной не может подменять сторону сделки. По сделке деньги получены Долиной от Лурье? Стороны сделки это Долина и Лурье? Значит, и последствия недействительности сделки касаются непосредственно Долиной, в части возврата денег (а не мошенников, которые по сделке от покупателя ничего не получали), и Лурье, в части возврата квартиры.

Обязательно сделать акцент на том, что двойная реституция должна быть встречной и одновременной. Это ключевое.

Покупателю по сделке должны возвращаться сами денежные средства в самом что ни на есть вещном смысле. Присуждение честному покупателю виртуальных сумм с продавца, подавшего заявление о признании его банкротом - это не двойная реституция, это фикция.

Недопустимо одностороннее исполнение реституции и именно поэтому Верховным Судом должна быть озвучена четкая формула: нет возвращенных денег - нет возвращенной квартиры.

Технически это можно реализовать и как зеркальную сделку через аккредитив и через размещение денежных средств обманутым продавцом на депозит суда, но принцип одновременности и встречности должен быть основополагающим. Нет полной доказанной и обеспеченной готовности вернуть деньги по сделке - нет удовлетворенного иска о применении последствия признания сделки недействительной - квартира остается у покупателя.

Про роскошный максимум

@budkevichlaw

Про базовый минимум

2. Роскошный максимум. Объясняем судам, что такие сделки нельзя признавать недействительными. По крайней мере без очень веских на то причин.

Сделку под влиянием обмана со стороны третьего лица (ч.2 ст.179 ГК РФ) можно признавать недействительной. Но только в случаях, если покупатель связан с мошенниками, что доказывается в рамках уголовного дела. Либо же если наличие в этой истории мошенников, под воздействием которых продавец продает квартиру, было для покупателя понятно и очевидно. Такую понятность и очевидность "нечистого дельца" для покупателя должен доказывать именно продавец, предъявляющий иск.

А теперь внимание:
- наличные/ячейка вместо аккредитива;
- простая письменная вместо нотариальной формы;
- цена ниже среднерыночной;
- отсутствие от продавца справки из диспансера с обследованием;
...это все то, чего я категорически избегаю на своих сделках с недвижимостью, чтобы минимизировать риски.

Но эти признаки не имеют вообще никакого отношения к знанию или незнанию покупателя о том, является ли продавец ведомым мошенниками. То есть вообще никакого отношения. Это признаки, характерные для миллионов успешных сделок за последние десятилетия без участия каких-либо мошенников и к действиям под влиянием обмана никак не относятся. Чудесная практика последнего времени, которая ссылалась на эти признаки как на признаки недобросовестности, неосмотрительности и прочей безответственности покупателя как основание отобрать у него квартиру - это просто наглядное следствие отсутствия логического аппарата у авторов таких выводов.

Понимание покупателем "нечистого дельца" может быть обусловлено тем, что сам продавец об этом ему проговорился. Или покупатель, например, стал невольным свидетелем разговора продавца с мошенниками. Или каким-то еще способом буквально узнал об этом или очевидно должен был догадаться. Всё. Во всех остальных случаях сделка действительна. И судам надлежит отказывать в признании таких сделок недействительными как при заявленной продавцом ч.2 ст.179 ГК РФ, так и в случае со ст.178 ГК РФ (влияние существенного заблуждения) на основании ее же пятой части.

Факт этого буквального знания покупателя о наличии на стороне продавца мошенников именно продавец должен доказать в суде (свидетели, переписка, аудиозаписи). Если не доказал - суд не должен проводить никакие психолого-психиатрические экспертизы, потому что порока воли обманутого третьим лицом продавца недостаточно для признания недействительной сделки с добросовестным покупателем, не знавшим о мошенниках. Точка.

...

Вот такой вывод Верховного Суда РФ, действительно нормализовал бы рынок и остановил бы это безумие. Благодарности не требую. Если честно, даже базовому минимуму буду невероятно рад. Ожидаем.

@budkevichlaw

Ну что, друзья, всех поздравляю! На этом эра схемы Долиной официально прекращена. Очень рад, что Верховный Суд решил оформить роскошный максимум, тем самым остановив безумие именно четко в соответствии с буквой и духом закона.

Жаль, что буква и дух закона во всей судебной пирамиде у нас зачастую интерсует только судей Верховного Суда. И с этим пора что-то делать.

@budkevichlaw

Хочу еще поделиться немного впечатлениями о самом сегодняшнем заседании. Оно началось одновременно с моим процессом в Мосгорсуде (выиграл), поэтому начало я не застал.

На мой взгляд, некоторые вопросы судей (особенно председательствующего), которые обсуждались довольно долго, совсем не относились к предмету спора. Может это было для элемента шоу, но тем не менее.

Например, инвестиционная деятельность это была со стороны покупателя или квартира приобреталась для проживания. Сколько у кого из сторон квартир, детей и в целом подробности их социальных статусов.

Один из "боковых" судей справедливо поймал за руку как дешевку представителя Долиной на том, что именно Долина, как потерпевшая, в рамках уголовного дела претендует на получение с мошенников суммы "украденных денег". Мол, не смущает вас, что и квартира у вас и деньги (если они вдруг чудом найдутся) вам?

Он также справедливо подвел к тому, что продавец активно участвовала в исполнении сделки, причем длительное время.

Особенно неубедительным нелепым бредом звучало то, как (устами ее представителя) выглядела сделка, ее смысл и цели, глазами самой Долиной - спецоперация ФСБ с обещанием аннулировать (и ведь не соврали мошенники, по крайней мере относительно трех судебных инстанций) сделку в будущем.

Ну и особенно доставило (я узнал об этой детали впервые), что Долина накануне сделки инициировала дополнительное соглашение, уточняющее, что ее рояль и стул к нему не останутся в квартире, а будут вывезены ею после сделки.

То есть, человек уверен, что сейчас завершится "специальная операция", квартира вернется к ней ("ФСБ" ж обещало), но судьбу рояля (!!!) накануне сделки нужно обязательно определить. А то вдруг не прокатит.

После таких деталей в воздухе повисает вопрос: а точно ли верно установили кое-кому статус потерпевшего в рамках уголовного дела?

@budkevichlaw

Верховный Суд опубликовал судебный акт. После беглого ознакомления предварительно одобряю, хотя уровень категоричности ожидался, конечно, повыше. Подробно разберу чуть позже.

@budkevichlaw

Что НЕ ТАК с Определением ВС РФ по делу "Долина-Лурье"

Как и обещал, выкладываю свой анализ определения по делу Долиной именно в разрезе влияния на будущую практику по аналогичным делам без фиксации на деталях и обстоятельствах конкретно кейса «Долина-Лурье». Под аналогичными делами я имею ввиду дела, в которых продавец продает квартиру, после чего предъявляет иск о признании сделки недействительной (с требованием вернуть ему квартиру) ввиду «действий мошенников», которые и заставили продавца против истинной его воли продавать квартиру. Для удобства разделю Определение на три главных смысловых блока, пересказанных мною на простом языке, включая прямые цитаты из судебного акта и под каждым из них дам свой комментарий.

1️⃣

В подобных спорах, ст.178 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения) в принципе неприменима, поскольку часть 3 указанной статьи прямо исключает недействительность. Заблуждение продавца относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ. Последствия сделки по купле-продаже квартиры являются общеизвестными. Кроме того, при добросовестном поведении покупателя должна безусловно применяться часть 5 указанной статьи, также исключающая недействительность такой сделки. Такие споры должны рассматриваться в контексте статьи 179 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием обмана).

Комментарий:
Очень хорошо, что статья 178 ГК РФ «полностью обезврежена» для таких дел. Но было бы классно, если бы помимо простой отсылки к статье 179 ГК РФ как «к правильной» для аналогичных споров, был бы дан исчерпывающий комментарий о том, что сделка в контексте данной статьи не должна признаваться недействительной, если покупатель никак не участвовал в обмане продавца. Да, это прямо следует из статьи, но мы уже знаем практику, где судьи не смогли буквально прочитать в правильном порядке слова и возвращали квартиры на основании именно ст.179 ГК РФ, приравнивая притянутую за уши «неосмотрительность» покупателя к обману продавца. Поэтому следовало провести четкую границу между «холодным» и «тяжелым», например, таким образом.

2️⃣

Даже, если бы применение ст. 178 ГК РФ судами было бы верным, в любом случае должна применяться двусторонняя реституция.

Комментарий:
Как говорится, спасибо, капитан Очевидность. Эта светлая мысль не решает главную проблему схемы продавцов-мошенников. А именно получения ими квартиры без своего же обратного предоставления по аннулированной сделке с последующим объявлением себя банкротом. Верховный Суд РФ, раз уж вообще завел разговор о двойной реституции, ОБЯЗАН был расписать про обязательную одновременность и встречность обратного предоставления по аннулированной сделке, например, вот таким образом.

Поскольку совершенно точно часть дел из данной когорты будут разрешаться именно признанием сделки недействительной (после третьего блока у вас не останется в этом сомнений), святой обязанностью ВС РФ было защитить гражданский оборот, и заделав дыру в законе, когда это так необходимо - гарантировать именно реальную двойную реституцию, вместо схемы «квартиру вернул и объявил себя банкротом». Но Верховный Суд этого не сделал, за что ему огромный минус.

Будем надеяться, что эта катастрофа будет исправлена в одном из других ближайших судебных актов по аналогичному делу. Здесь, видимо, у подгоняемых с самого верху судей банально не хватило времени все это полноценно расписать, а раз итоговое решение реституцию вообще не подразумевало, судьи, по-видимому, не стали «зря марать бумагу».

продолжение

@budkevichlaw

начало

3️⃣

При признании сделки недействительной на основании ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий или руководить ими) добросовестность контрагента значения не имеет. Но для этого, как минимум, должна быть проведена экспертиза (для определения психического состояния продавца на момент/период сделки) в рамках данного конкретного гражданского спора, иные экспертизы из уголовных дел, хоть и связанных с данным спором, значения не имеют. Но результаты такой экспертизы не являются безусловно обязательным руководством для суда в признании сделки недействительной, такое заключение
подлежит оценке в совокупности со всеми другими доказательствами по делу.

Комментарий:
Эта часть Определения прямо таки ужасная. Потому что скорее играет на руку продавцам-мошенникам. Дело в том, что ощутимая часть решений по «бабкиным схемам» принято как раз на основании под копирку сделанных психолого-психиатрических экспертиз, в которых написано про порок воли продавца в момент совершения сделки без оценки каких-либо иных обстоятельств. И вместо того, чтобы низвести эти экспертизы до статуса одного из равных доказательств, ВС РФ по сути ссылается на отсутствие такой экспертизы по делу Долиной (в чистом виде просчет ее представителей) как на отсутствие основания для применения ст.177 ГК РФ.

Да, ВС РФ бросает одну единственную фразу про «подлежит оценке в совокупности со всеми другими доказательствами по делу», но при этом все равно наделяет экспертизу статусом главного доказательства и, что еще хуже, не объясняет, а какие такие другие доказательства могут перебороть экспертизу в пользу продавца таким образом, чтобы сделка все же была действительной.

В условиях беспрецедентной дестабилизации гражданского оборота и конвейера бестолковых экспертиз о пороке воли с такими же бестолковыми решениями с возвратом квартир, Верховный Суд ОБЯЗАН БЫЛ объяснить, что можно по-другому и как надо по-другому.

Но и тут, видимо, раз экспертизы у Долиной не было, то и чего об этом писать, бумагу марать.
…
Резюмируя, думаю, положительный эффект от этого Определения на практику в любом случае будет несмотря на его существенные недостатки, но этот эффект не будет всеобъемлющим. Содержание Определения не соответствует критичности ситуации на рынке и не решает всех главных вопросов, от ответов на которые судьи по делу «Долина-Лурье» буквально уклонились, пойдя по самому простому и быстрому для себя пути. Хотя одним судебным актом могли закрыть все проблемы.

На текущий же момент, пока эти дыры не заделаны ВС РФ другими определениями по схожим делам, у продавцов-мошенников остается, хоть и сузившееся, но пространство для своей успешной мошеннической деятельности.

@budkevichlaw

Только что, вот буквально перед тем как начать этот текст, я отправил свое последнее исковое заявление в этом году.

В этом году я участвовал в более сотни судебных заседаний.

В этом году я выиграл все свои судебные споры. Как на стороне истцов, так и на стороне ответчиков. Где-то победы были разгромные, где-то компромиссные. И «беспроигрышных» среди них было даже не большинство – это были подряды, аренда, лизинг, налоговые споры, жилищные споры, недействительность сделок и много-много чего еще. Чтобы быть предельно честным с вами – в одном арендном споре, который я взялся вести на стороне ответчика, задача стояла не выиграть (поскольку это было невозможно), а максимально снизить сумму взыскания по сравнению с первоначально предъявленными требованиями – в итоге сумма была снижена в разы, так что результат был достигнут, а спор де факто выигран.

Часть споров удалось уладить не доводя до суда – это моя особая гордость, потому что считаю, что выгодно договориться для своего клиента чаще даже более ценно, чем выиграть для него суд.

Я помогал бизнесу – кропотливо работал над огромными и небольшими договорами для текущей деятельности для одних, для других создавал весь корпоративный фундамент с сотней нюансов для миллиардного бизнеса.

Я успешно сопровождал сделки по недвижимости, в том числе во время самого страшного шторма рынка.

У меня никогда так не шла сарафанка.

Короче говоря, друзья, я очень-очень много работал в этом году. Иногда был на грани выгорания. И поэтому некоторые могли заметить мою рекордно низкую активность в канале за все годы, что его веду. Хотя мне часто очень хотелось осветить ту или иную тему или поделиться мыслями насчет очередного закона, но банально не хватало на это времени.

Спасибо, дорогие мои подписчики, что несмотря на снижение активности, вы продолжаете читать мой канал, ставите реакции и делитесь постами – я это очень ценю. И постараюсь радовать вас чаще (и это не пустые слова).

В новом году желаю всем, кто имеет юридические проблемы – их успешного решения (мой контакт для этого у вас есть).

Всем коллегам желаю добросовестного и профессионального отношения к своей работе. Поверьте, вдолгую только с таким отношением в нашем ремесле можно чего-то начать добиваться.

Стране желаю достойно выбраться из известной проблемной ситуации.

Нашим законодателям желаю начать хотя бы иногда не только ужесточать, запрещать и ограничивать.

Ну и всем вам, дорогие друзья, желаю побольше светлых и счастливых моментов в новом году. Ведь в них и есть весь смысл. С Праздником!

@budkevichlaw

Интересно, а вот бескомпромиссные борцы за мир, блюстители международного права и светила демократии урсулы, каи, мерцы и прочие мужья Жана-Мишеля Тронье. Они уже начали разрабатывать первый пакет санкций в отношении США? Ну там, против военно-промышленного сектора хотя бы? А что там с заморозкой американских ценных бумаг? А чемпионат мира в США собираются отменять? А срочно выделять Венесуэле оружие, деньги, да хотя бы гуманитарную помощь?

@budkevichlaw

Друзья, надеюсь, все провели насыщенные праздники и действительно перевели дух перед новым рабочим периодом. Сейчас важно не уработаться и входить в рабочий режим плавно, чтобы резко не выгореть и не впасть в ненужные вам психологические состояния.

Всем сил и терпения.

А я тем временем сделаю серию постов о том, что изменилось в законах с 01.01.2026. Будет полезно. И начнем мы прямо сейчас.

@budkevichlaw

Дольщики не получат от застройщиков ни рубля несмотря на прямые указания президента по отмене моратория

Как и ожидалось профессиональным сообществом, громкие слова даже самых первых лиц не привели ни к каким реальным результатам по восстановлению справедливости в отношениях дольщик-застройщик и застройщики в наступившем году продолжат избегать фактической ответственности за ненадлежащее исполнение договоров долевого участия, в том числе допущенные строительные недостатки и просрочку передачи квартир дольщикам.

Перед самыми праздниками, 30 декабря Правительство РФ вынесло Постановление №2227, которым предоставило отсрочку застройщикам до 31.12.2026 для удовлетворения требований дольщиков (включая исполнение судебных решений).

Таким образом, при предоставленной отсрочке, приставы до конца текущего года не вправе принудительно исполнять судебные решения в пользу покупателей квартир ни в части стоимости устранения недостатков, ни в части неустоек. Стоит отметить, что эту отсрочку могут в очередной раз продлить и через год.

Вот так у нас «отменили мораторий». Который, по всей видимости, бесконечный.

@budkevichlaw

НДС СТАЛ 22%: ЧТО ДЕЛАТЬ С ДОГОВОРАМИ И ЦЕНАМИ

С 1 января 2026 года базовая ставка НДС повышена с 20% до 22%. Из-за этого у многих возникают вопросы: а как поднять цену по действующим договорам? А может она уже автоматически поднялась? Нужно ли дополнительное соглашение?

Все зависит от формулировки в вашем договоре. Давайте разбираться.

1️⃣Если цена в договоре указана с «включая НДС»

➡️ Цена считается фиксированной. Повышение НДС —ваша проблема как продавца, а не основание автоматически увеличить цену. Чтобы поднять цену — нужно заключить дополнительное соглашение к договору.

2️⃣Если цена указана без НДС + НДС по ставке, действующей на момент оплаты

➡️ В этом случае цена договора увеличится автоматически, применяется новая ставка 22%, дополнительное соглашение не нужно.

3️⃣Если в договоре просто написано «НДС» без конкретной ставки

➡️ Практика исходит из того, что применяется ставка, актуальная на момент реализации товара/услуги. То есть с 22% с 01.01.2026.

Проверяйте условия своих договоров и готовьте новые договоры с оглядкой на возможные изменения в законе.

@budkevichlaw

Уникальная возможность для пользователей Авито почувствовать себя как в GTA и купить себе целый аэропорт. Дерзайте!

@budkevichlaw

ИСПОЛНИТЕЛЬСКИЙ СБОР СТАЛ ДОРОЖЕ

С начала 2026 года в России повысили исполнительский сбор — это процент, который добавляется к сумме долга, если решение суда/постановление пристава вы в срок не исполнили.

Что конкретно изменилось:
📌 Размер сбора вырос с 7% до 12% от суммы долга или стоимости имущества, которое подлежит взысканию.
📌 Минимальные пороги тоже увеличены:
• для физлиц/ИП — минимум 2 000 рублей (вместо 1 000);
• для организаций — минимум 20 000 рублей (вместо 10 000)
📌 Если речь о неимущественных обязательствах (например, обязанность что-то сделать/не делать) — сбор также вырос. Минимум 10 000 рублей для физлиц/ИП и 100 000 рублей для компаний.
📌 И ещё важный нюанс: теперь исполнительский сбор могут удерживать одновременно с основной суммой долга, а не только после полного исполнения.

Таким образом, если вы не рассчитались с кредитором добровольно — приставы добавят к долгу не 7%, а уже 12%. Что будет больше мотивировать небезнадежных должников возвращать долг добровольно не доводя до принудительного исполнения судебного акта.

@budkevichlaw

Публикация изображения Навального все-таки не является экстремизмом

К такому благостному выводу пришел сегодня Третий кассационный суд, рассматривая дело Саввы Федосеева, которого ранее привлекли по ч.1 ст.20.3 КоАП РФ, дав 13 суток административного ареста (и это еще апелляция снизила с 15 за активную помощь армии).

В выложенном в социальной сети посте, который и являлся предметом правонарушения, фигурировала фотография ныне покойного политика, признанного в РФ террористом и экстремистом, при этом сам текст был по отношению к политику критическим.

Несмотря на это, суды двух инстанций по сути приравняли изображение человека к экстремистским материалам. Что, конечно, является абсолютным бредом, противоречащим формальной логике.

К слову, лично по моему опыту (касающегося, правда, гражданских споров) Третий кассационный суд зарекомендовал себя как лучший кассационный суд из всех в РФ по уровню погружения в дела и вынесению верных с точки зрения соответствия праву судебных актов.

Поздравляю всех причастных к сегодняшнему торжеству здравомыслия.

@budkevichlaw