🚧 Как отсыпать дорогу к участку бюджетно, чтобы она оставалась в нормальном состоянии сквозь года?
Слой, пирог и цена вопроса. Сохрани, чтобы не потерять.
stories: https://t.me/investschi/s/55
Слой, пирог и цена вопроса. Сохрани, чтобы не потерять.
stories: https://t.me/investschi/s/55
Telegram
Story of Инвесторские щи 🥘
🔥22🤝3
По мотивам вчерашних созвонов и диалогов в личных сообщениях.
Вчера получил предложение под свой запрос по финансированию 1 нашего объекта под 39% годовых под залог другого участка.
Деньги, на первый взгляд, дорогие и вечером в диалоге получаю сообщение:
Я вот говорю-говорю про наш сегмент и сколько у нас нальных сделок, но как-будто есть непонимание о реальности в сегменте 1 млн./сотка при мелкой нарезке в Москве.
1. У нас трафика в десятки раз меньше, чем во флиппинге и несопоставимо меньше, чем в сегменте готовых домов;
2. Мы в целом работаем в узком сегменте, где продаем землю, а на ней еще нужно построиться.
Представим ситуацию типичную для меня – земля 5 соток стоит 5 млн. руб., я решаю сделать скидку 500к и продать участок, что дальше?
1. Кому нужна земля без стройки? Никому, + если человек берет землю за нал, то ему недоступна семейная ипотека становится.
2. Если человек берет землю за нал, значит он и строится будет скорее всего за нал, а это значит, что у него есть 15 нала на стройку – я понимаю купить готовое сразу за 15 налом, но самому строиться начать и увязнуть в этом – редко.
3. Земля за нал, а стройка в рыночную ипотеку или наоборот, тоже никому не нужна. Не встречал я таких случаев.
Всех приучили к льготке. Рыночную никто не берет. Возможно сейчас, с новыми правилами от 12,5 млн., начнет чаще проскакивать комбо-ипотека и цены на землю вырастут еще – мое мнение 😂, поэтому, что мы скинем 500к и человеку надо будет на стройку 14,5 млн, что не скидываем – от этого клиентов за наличку у нас не прибавляется ни на сантиметр – это бесполезно, мы уже тестировали.
В подтверждение этого вчерашний диалог: человек работает во флиппинге и говорит все клиенты с налом, мы работаем в земле и у нас никого нет с налом в нашем сегменте. В сегментах ниже, возможно, в сегментах выше возможно, но сидеть по году в ожидании клиента на 30 соток тоже сомнительно, он еще и прожмет тебя по всем скидкам.
Если в области проблема с землей только трафик и цена, то в Новой Москве на нашем опыте добавляются программы ипотечного кредитования, пределы сумм и лимиты выдачи – решается либо неадекватными скидками и то не факт, либо благоприятной конъюнктурой.
Ипотечнозависимый сегмент. Жить хорошо хочу, готов на 3 сотки заехать, но своих денег нет, даже ПВ иногда нет.
✍️ Какие-то такие мысли. А у вас как? Подписывайтесь @investschi
Вчера получил предложение под свой запрос по финансированию 1 нашего объекта под 39% годовых под залог другого участка.
Деньги, на первый взгляд, дорогие и вечером в диалоге получаю сообщение:
«неужели сделать скидку и слить участок за наличку дороже, чем брать деньги под 39% годовых»?
Я вот говорю-говорю про наш сегмент и сколько у нас нальных сделок, но как-будто есть непонимание о реальности в сегменте 1 млн./сотка при мелкой нарезке в Москве.
1. У нас трафика в десятки раз меньше, чем во флиппинге и несопоставимо меньше, чем в сегменте готовых домов;
2. Мы в целом работаем в узком сегменте, где продаем землю, а на ней еще нужно построиться.
Представим ситуацию типичную для меня – земля 5 соток стоит 5 млн. руб., я решаю сделать скидку 500к и продать участок, что дальше?
1. Кому нужна земля без стройки? Никому, + если человек берет землю за нал, то ему недоступна семейная ипотека становится.
2. Если человек берет землю за нал, значит он и строится будет скорее всего за нал, а это значит, что у него есть 15 нала на стройку – я понимаю купить готовое сразу за 15 налом, но самому строиться начать и увязнуть в этом – редко.
3. Земля за нал, а стройка в рыночную ипотеку или наоборот, тоже никому не нужна. Не встречал я таких случаев.
Всех приучили к льготке. Рыночную никто не берет. Возможно сейчас, с новыми правилами от 12,5 млн., начнет чаще проскакивать комбо-ипотека и цены на землю вырастут еще – мое мнение 😂, поэтому, что мы скинем 500к и человеку надо будет на стройку 14,5 млн, что не скидываем – от этого клиентов за наличку у нас не прибавляется ни на сантиметр – это бесполезно, мы уже тестировали.
В подтверждение этого вчерашний диалог: человек работает во флиппинге и говорит все клиенты с налом, мы работаем в земле и у нас никого нет с налом в нашем сегменте. В сегментах ниже, возможно, в сегментах выше возможно, но сидеть по году в ожидании клиента на 30 соток тоже сомнительно, он еще и прожмет тебя по всем скидкам.
Если в области проблема с землей только трафик и цена, то в Новой Москве на нашем опыте добавляются программы ипотечного кредитования, пределы сумм и лимиты выдачи – решается либо неадекватными скидками и то не факт, либо благоприятной конъюнктурой.
Ипотечнозависимый сегмент. Жить хорошо хочу, готов на 3 сотки заехать, но своих денег нет, даже ПВ иногда нет.
✍️ Какие-то такие мысли. А у вас как? Подписывайтесь @investschi
👍12🔥7🤔3
🥶 Что делать с участками зимой?
См: https://t.me/investschi/s/61
За окном осень, работу на земле планировать сложно, выполнять бюджетно – практически нереально и скоро наступит зима, выпадет снег. Вы готовы?
Наша модель почти не отличается от того, что обычно делаем: ищем дисконт, осмотры, отслеживаем торги, совещаемся, анализируем, ставим таргеты, межуем, одобряем прирезки, меняем ВРИ и тд., но в чем ключевое отличие?
Мы покупаем землю, которая внешне имеет признаки продаваемости без вложений, в том числе зимой и без дополнительных манипуляций, за счет переупаковки, нарезки на меньшие площади, цены и других бонусов.
Некоторые принципы банальны и могут казаться очевидными, но главное не забывать, что самое сложное – понять, как всё просто.
@investschi
См: https://t.me/investschi/s/61
За окном осень, работу на земле планировать сложно, выполнять бюджетно – практически нереально и скоро наступит зима, выпадет снег. Вы готовы?
Наша модель почти не отличается от того, что обычно делаем: ищем дисконт, осмотры, отслеживаем торги, совещаемся, анализируем, ставим таргеты, межуем, одобряем прирезки, меняем ВРИ и тд., но в чем ключевое отличие?
Мы покупаем землю, которая внешне имеет признаки продаваемости без вложений, в том числе зимой и без дополнительных манипуляций, за счет переупаковки, нарезки на меньшие площади, цены и других бонусов.
Некоторые принципы банальны и могут казаться очевидными, но главное не забывать, что самое сложное – понять, как всё просто.
@investschi
Telegram
Story of Инвесторские щи 🥘
👍17🔥7
Альтернатива инвесторам под участки с торгов по 178-ФЗ
Идея пришла во время мини-поездки, все-таки важно перезагружаться – больше приходит неочевидных идей.
Наш случай: есть победа на торгах, но нет денег, потому что все деньги зависли в банках..
Привлекать инвестора за 50% от прибыли слишком дорого получается, прибегать к фиксированному % обсуждаемо, но вот какая еще мысль пришла..
Сроки после победы 178-ФЗ:
10 дней на апелляцию;
30 дней на подпись;
30 раб. дней на оплату;
30 раб. дней пени;
30 дней с уведомления до расторжения договора.
Ставка для расчета пени 1/365 двухкратный ставки ЦБ.
Фактически, имея задаток, есть 160 календарных дней на оплату участка: из них только 75 дней по ставке на сегодня 42% годовых (❗️посуточно), остальной срок бесплатно + возможность оплачивать сразу, как появляются лишние деньги и уменьшать неустойку.
Что можно с этим сделать: например, клиента найти на участок и его деньгами выкупить или найти более дешевые деньги.
Это как бы альтернатива кредитного плеча, если что.
P.s.: первые 90 дн., деньги можно завести на брокерский счет, например $SBMM и получать доходность на уровне ставки ЦБ с быстрым выводом. Это компенсация % просрочки.
@investschi
Идея пришла во время мини-поездки, все-таки важно перезагружаться – больше приходит неочевидных идей.
Наш случай: есть победа на торгах, но нет денег, потому что все деньги зависли в банках..
Привлекать инвестора за 50% от прибыли слишком дорого получается, прибегать к фиксированному % обсуждаемо, но вот какая еще мысль пришла..
Сроки после победы 178-ФЗ:
10 дней на апелляцию;
30 дней на подпись;
30 раб. дней на оплату;
30 раб. дней пени;
30 дней с уведомления до расторжения договора.
Ставка для расчета пени 1/365 двухкратный ставки ЦБ.
Фактически, имея задаток, есть 160 календарных дней на оплату участка: из них только 75 дней по ставке на сегодня 42% годовых (❗️посуточно), остальной срок бесплатно + возможность оплачивать сразу, как появляются лишние деньги и уменьшать неустойку.
Что можно с этим сделать: например, клиента найти на участок и его деньгами выкупить или найти более дешевые деньги.
P.s.: первые 90 дн., деньги можно завести на брокерский счет, например $SBMM и получать доходность на уровне ставки ЦБ с быстрым выводом. Это компенсация % просрочки.
@investschi
👍62🔥10❤3
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
В текущих реалиях как-то так 😅, сделка планируется ипотечная.
Ждем..
Ждем..
😁18❤3👍2🔥2
Прошел почти год и есть, что сказать дополнительно.
🔗 Статистика поиска Яндекса о покупке земельного участка по одному горячему запросу
Главное: Москва и МО строится круглый год. Да, есть краткосрочный всплеск весной, а дальше стабильный понятный и прогнозируемый интерес до конца октября со снижением на ноябрь и декабрь, с середины января спрос растет. Сейчас мы вошли в фазу самого низкого спроса в году.
В 2023, главные выводы написал верные, на данный момент, все подтвердилось на практике.
P.s.: спрос зимой падает, но не в ноль. Продажи будут, была бы ипотека 😂
@investschi
🔗 Статистика поиска Яндекса о покупке земельного участка по одному горячему запросу
Главное: Москва и МО строится круглый год. Да, есть краткосрочный всплеск весной, а дальше стабильный понятный и прогнозируемый интерес до конца октября со снижением на ноябрь и декабрь, с середины января спрос растет. Сейчас мы вошли в фазу самого низкого спроса в году.
В 2023, главные выводы написал верные, на данный момент, все подтвердилось на практике.
P.s.: спрос зимой падает, но не в ноль. Продажи будут, была бы ипотека 😂
@investschi
Telegram
Инвесторские щи 🥘
📈 Продолжаю исследовать статистику через Яндекс.Wordstat и вам советую
На графике количество запросов по фразе «купить земельный участок» в Москве и МО. Сииняя линия – абсолютные показы, именно они нас интересуют.
Какие выводы можно сделать?
1. Этой статистики…
На графике количество запросов по фразе «купить земельный участок» в Москве и МО. Сииняя линия – абсолютные показы, именно они нас интересуют.
Какие выводы можно сделать?
1. Этой статистики…
👍14🔥2
Коллеги, требуется 10.95 млн. рублей на задатки под торги 178ФЗ – есть 6 ЗУ, которые интересны в разных локациях Москвы и МО
С высокой долей вероятности победим в некоторых лотах и разместим капитал. Недвижимость оформляем на вас. Математика просчитана, осмотры произведены. Отсечки есть. Важно понимать, какая сумма на руках, чтобы не купить больше, чем сможем унести, но 20 млн. разместим, высокая вероятность. Можно несколько чел.
Пишите в личные сообщения, кому это будет интересно @konyakhinz – один цикл пройдем и сможем постоянно капитал ваш перекладывать из объекта в объект.
С высокой долей вероятности победим в некоторых лотах и разместим капитал. Недвижимость оформляем на вас. Математика просчитана, осмотры произведены. Отсечки есть. Важно понимать, какая сумма на руках, чтобы не купить больше, чем сможем унести, но 20 млн. разместим, высокая вероятность. Можно несколько чел.
Пишите в личные сообщения, кому это будет интересно @konyakhinz – один цикл пройдем и сможем постоянно капитал ваш перекладывать из объекта в объект.
👍7
На что мы обращаем внимание при покупке земельного участка?
https://t.me/investschi/s/69
В большей степени мы смотрим на инфраструктуру. Лес, пруд, речка – это все для нас второстепенно, потому что в большей степени люди хотят доставку Озон и WB под боком, чем поплавать на сапах вечером после рабочего дня.
Что должно быть: детский сад, потому как льготная ипотека, школа, потому как ребенок может быть не один, остановка общественного транспорта, детская поликлиника, частные поликлиники, диаметр будет жирным преимуществом, удобные, быстрые и беспробочные выезды на шоссе, потенциал развития дорожной сети и другой инфраструктуры, планы по строительству метро, объекты притяжения, которые планируют возвести в локации, удаленность от МКАД, экологичность направления, отсутствие вредных производств, отсутствие свалок поблизости и промышленных зон, гипермаркеты, доставки WB, OZON, СберМаркет тд
В нашем сегменте при нашей нарезке – это в большей степени важно, чем наличие леса и водоема, которые у многих в голове застряли, как клише. Это дополнительный бонус, но не основной, вы этим ежедневно пользоваться не будете, а только на видовых участках зарабатывать – глупо.
@investschi
https://t.me/investschi/s/69
В большей степени мы смотрим на инфраструктуру. Лес, пруд, речка – это все для нас второстепенно, потому что в большей степени люди хотят доставку Озон и WB под боком, чем поплавать на сапах вечером после рабочего дня.
Что должно быть: детский сад, потому как льготная ипотека, школа, потому как ребенок может быть не один, остановка общественного транспорта, детская поликлиника, частные поликлиники, диаметр будет жирным преимуществом, удобные, быстрые и беспробочные выезды на шоссе, потенциал развития дорожной сети и другой инфраструктуры, планы по строительству метро, объекты притяжения, которые планируют возвести в локации, удаленность от МКАД, экологичность направления, отсутствие вредных производств, отсутствие свалок поблизости и промышленных зон, гипермаркеты, доставки WB, OZON, СберМаркет тд
От этого списка мы отступаем и идеальный участок по всем параметрам – это исключение, а не правило, всё зависит от цены выкупа.
В нашем сегменте при нашей нарезке – это в большей степени важно, чем наличие леса и водоема, которые у многих в голове застряли, как клише. Это дополнительный бонус, но не основной, вы этим ежедневно пользоваться не будете, а только на видовых участках зарабатывать – глупо.
@investschi
Telegram
Story of Инвесторские щи 🥘
🔥23👍7
Вчера в чате партнер прислал пост – не могу не поделиться.
Во-первых, источник: – это промка, стройка ГАБов и не только, но та же тенденция в ИЖС.
🔹 Дальше, со слов автора, как говорится, почти прямая речь.
…
«В основе цены – себестоимость, которая состоит из стройки + земли + ТУ + налогов + стоимость денег + маржи девелопера.
Стоимость стройки по версии NF group ₽67.400/м2 без НДС. Земля в хорошем месте стоит от 0,5 до 1 млн. за сотку, нас интересует до 20 км от МКАД. Но в земле нюанс – её нет)). Если заложим ₽20.000/м2 думаю не ошибемся, даже хорошо.
Считаем коммуникации, если все правильно делать, то наверное уложимся в ₽10.000/м2, нужно электричество, вода, канализация, газ, ливневка.
Экономика: 67.400 + 20.000 + 10.000 = ₽97.400 – это без НДС 🤔, добавляем НДС х 1,2 и себестоимость уже ₽116.880/м2. А теперь самая интересное – стоимость денег. При ставке 21% банки дадут не ниже 25-26% на проект.
Девелопмент – это многослойное финансирование и на старте риски выше, поэтому часть денег 30% и больше, а если брать WACC (средняя стоимость денег в проекте), то сейчас это 28% скорее всего.
Умножаем себестоимость на 1.28 при условии что за год продадим, так проще объяснить: 116.880 * 1.28 = ₽149.606/м2 получаем себестоимость склада формата лайтиндастриал.
Ещё маржа девелопера, которая зависит от рынка, ставок, качества продукта, локации и.. жадности. Обычно 30%, т.к. внутри девелопера есть затраты на менеджмент, а специалисты стоят дорого.
Не забываем про реформу налоговую 2025 – это плюс к себестоимости материалов и услуг, т.к. даже ИП придётся платить НДС, если 60+ млн. выручка.
Когда ЦБ начнет снижать ключ, случится V-образный разворот и цены взлетят сильнее, чем сейчас ставка депозита.
Мое мнение, сейчас надо покупать»
Во-первых, источник: – это промка, стройка ГАБов и не только, но та же тенденция в ИЖС.
🔹 Дальше, со слов автора, как говорится, почти прямая речь.
…
«В основе цены – себестоимость, которая состоит из стройки + земли + ТУ + налогов + стоимость денег + маржи девелопера.
Стоимость стройки по версии NF group ₽67.400/м2 без НДС. Земля в хорошем месте стоит от 0,5 до 1 млн. за сотку, нас интересует до 20 км от МКАД. Но в земле нюанс – её нет)). Если заложим ₽20.000/м2 думаю не ошибемся, даже хорошо.
Считаем коммуникации, если все правильно делать, то наверное уложимся в ₽10.000/м2, нужно электричество, вода, канализация, газ, ливневка.
Экономика: 67.400 + 20.000 + 10.000 = ₽97.400 – это без НДС 🤔, добавляем НДС х 1,2 и себестоимость уже ₽116.880/м2. А теперь самая интересное – стоимость денег. При ставке 21% банки дадут не ниже 25-26% на проект.
Девелопмент – это многослойное финансирование и на старте риски выше, поэтому часть денег 30% и больше, а если брать WACC (средняя стоимость денег в проекте), то сейчас это 28% скорее всего.
Умножаем себестоимость на 1.28 при условии что за год продадим, так проще объяснить: 116.880 * 1.28 = ₽149.606/м2 получаем себестоимость склада формата лайтиндастриал.
Ещё маржа девелопера, которая зависит от рынка, ставок, качества продукта, локации и.. жадности. Обычно 30%, т.к. внутри девелопера есть затраты на менеджмент, а специалисты стоят дорого.
Не забываем про реформу налоговую 2025 – это плюс к себестоимости материалов и услуг, т.к. даже ИП придётся платить НДС, если 60+ млн. выручка.
Когда ЦБ начнет снижать ключ, случится V-образный разворот и цены взлетят сильнее, чем сейчас ставка депозита.
Мое мнение, сейчас надо покупать»
🔥17👍10❤4
Заходили в торги со стратегией, «если и брать, то только с повышением на чуть».. просчет таргета и победа 🙌 – это был тест далекой и недорогой локации с ценой в диапазоне 280-350 т.р./сотка. Был расчет, что людям интересна земля в Москве в нарезке от 3 до 6 соток (1-2 млн.)
Выход в продажу по рынку результатов не дал, штучные звонки с таблички на участке, но звонки с оффлайн почему-то никогда не перетекали в сделки, включали рекламу на максимум, хорошие фото и видео – бестолку.
Оценка была ок, но в локации появились объявления ниже, чем были на момент торгов, неприятно, но терпимо, причем наше снижение в цене не приводило к увеличению звонков. Демпинг, очень много конкурентов, очень много стройки вокруг, развивающаяся локация.
1. Мы обменяли этот участок по рынку на другой участок с дисконтом, но доплатой.
2. Как поступили бы сейчас в лоб не скажу, не готов публично выводить, но намекну: уронили бы цену, а заработали бы не совсем очевидно. Вчера появилась возможность «ронять» зависшие участки и затрагивать несколько иной сегмент аудитории.
Отчасти – это симбиоз из того, что сказал на встрече в ресторане в Москве @vzemly и появившейся возможности. Мэтч есть – осталось подтвердить практикой.
Вложено: 2.630.000₽
Цикл: 2 мес. 3 недели
ROI: 234% годовых
Заработано: +1.469.779₽
Проектная маржа: 56%
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥22👍7❤🔥3
Проблема банальна – они настолько ужасны, что приходится тратить месяц, а то и два на то, чтобы устранить дефекты.
🔹 Во-первых, погода – это всегда лотерея, она всегда вносит коррективы, во-вторых, никто не дочка миллиардера, чтобы завозить всепогодную «гусянку» на ИЖС а-ля 10 соток, в-третьих, работы реально может быть много, в-четвертых, Москва слишком большая, где у тебя было всё, как по маслу, и ты переложил опыт на новую локацию.. там уже это не работает.
🔹 Рассказывал как-то, когда мы заходим в локацию, какой бы там п*здец не был – встаем в продажу, ловим заявки и щупаем аудиторию. Естественно, когда на участке даже фото нормально сделать не получается – цена минимальная.
🔹 Далее, по-ходу продвижения работ, мы как правило, делаем еще фотографии, т.к. всё-равно прораб на участке и снимает контент для рабочих чатов. Обновляемся этими фото на досках и поднимаем цену. Чем лучше участок, тем выше цена и тем больше расходов мы несем.
Пример: на одном участке в Москве мы начали с цены 800 за сотку, а доросли до 1,25 млн., на другом стартовали с 750, а сейчас уже 900. Но что вы думаете?
Нет почти никогда сделок по минимальной цене. Люди готовы платить, но не ковыряться в дерьме самостоятельно. Даже, если можно купить еще один участок на разницу, но подальше.
Беда в том, что в проблемных визуально участках практически НЕ встречаются быстрые сделки.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍23🔥4
В прошлый раз лимит закончился за неделю, но и стояло всё месяц, т.е. накопился отложенный спрос, поэтому и быстрый расход.
В этот раз, поработаем подольше. Возможно хватит с учетом палок в колеса до конца 2024. Деньги перераспределят на этой неделе.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍5🔥5
До сегодняшнего дня не доводилось продавать в ипотеку Альфа-Банка.
1. Согласования в Альфа-Банке долгие от задатка до сделки 2 месяца, конечно ждем всегда практически подрядчика, но, а у кого сейчас все гладко?;
2. Если продаете от ИП, деньги должны прийти на ИП, если продаете как ФЛ, то деньги должны прийти на ФЛ. ИП –> ФЛ нельзя, аккредитив не раскроют;
3. Любой чих и объект слетает на переодобрение, где дополнительно апсейлят и навязывают доп.страховки;
4. Сделку назначили в офисе, возникли нюансы, выпустили ЭЦП, разошлись по домам и на следующий день подписали все онлайн за 1 минуту. Очень удобно.
В качестве цифровой подписи использовалось УКЭП и Sign.Me
Надеюсь, что лидеры рынка, т.е. банки начнут популяризировать дистанционные сделки и это будет обычной нормой!
@investschi
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍9❤3🔥3
Налоги. Порекомендуйте бухгалтера по земле / флиппингу, кто работает и доволен, коллеги.
УСН (доход - расход)
В личные сообщения: @konyakhinz
УСН (доход - расход)
В личные сообщения: @konyakhinz
❤4👍2🤝1
➗✖️ Коэффициент плотности застройки
Обычно, коэффициент застройки в Новой Москве и области, где я работаю составляет 0,4.
Пятно застройки ≠ НЕ равно плотность застройки. Если пятно может быть 100%, то плотность, как правило ≈ 40%.
В общем, я полагал, что это единый стандарт для ИЖС / ЛПХ и ведения садоводства, но нет и то, что между разными жилыми ВРИ есть разница у меня вопросов не вызывало, условно обычный ИЖС и под таунхаусы плотность будет отличаться, это окей.
Решил в рамках, самоконтроля, как говорится, поднять старый ГПЗУ ИЖС, который торговал в Солнцево и обнаружил коэффициент 0,5 и соответственно другие цифры по кол-ву разрешенной площади к постройке.
То есть, плотность застройки может быть разной в зависимости от территориальной зоны и локации ЗУ при одинаковом ВРИ.
❕ Подписывайся: @investschi
Обычно, коэффициент застройки в Новой Москве и области, где я работаю составляет 0,4.
Пятно застройки ≠ НЕ равно плотность застройки. Если пятно может быть 100%, то плотность, как правило ≈ 40%.
В общем, я полагал, что это единый стандарт для ИЖС / ЛПХ и ведения садоводства, но нет и то, что между разными жилыми ВРИ есть разница у меня вопросов не вызывало, условно обычный ИЖС и под таунхаусы плотность будет отличаться, это окей.
Решил в рамках, самоконтроля, как говорится, поднять старый ГПЗУ ИЖС, который торговал в Солнцево и обнаружил коэффициент 0,5 и соответственно другие цифры по кол-ву разрешенной площади к постройке.
То есть, плотность застройки может быть разной в зависимости от территориальной зоны и локации ЗУ при одинаковом ВРИ.
Примечание: плотность застройки – это сколько квадратных метров можно возвести на данной территории (суммарно по этажам и по внешним стенам, включая крыльцо и террасу)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥10❤5👍4
📑 Про закрывающие документы при ИП на УСН (доход- расход)
В зависимости от того, кто ваш контрагент и что заказываете, например товар или услугу, будет разный набор закрывающих документов для налоговой.
Удивляет, что для подписчиков – это просто новый пост, а ты уже успел выстрадать кровью и переплатить за косяки 😅
Как было бы славно учиться на чужих ошибках, но к сожалению так не работает. Вернее не доходчиво работает ✖️➗😅
❕ Сохраняй @investschi
В зависимости от того, кто ваш контрагент и что заказываете, например товар или услугу, будет разный набор закрывающих документов для налоговой.
Удивляет, что для подписчиков – это просто новый пост, а ты уже успел выстрадать кровью и переплатить за косяки 😅
Как было бы славно учиться на чужих ошибках, но к сожалению так не работает. Вернее не доходчиво работает ✖️➗😅
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍21🔥7❤2
Консультация в Департаменте природопользования и окружающей среды г.Москвы
Мало законов Москвы, вырубка деревьев и растительности дополнительно регламентируется отдельным департаментом.
Тема: «можно ли рубить деревья в Москве на участках в собственности и в аренде?»
Если коротко – нельзя, нужен порубочный билет. Не важно в собственности или в аренде ЗУ. Законодательство и разъяснения так составлены и можно было предположить, что уведомление о планируемом строительстве дают право на вырубку при ИЖС, но..
Уведомление – это уведомительный порядок, а не разрешительный, поэтому полученный акцепт НЕ относится к разрешению на вырубку.
Делаем дендроплан и перечетную ведомость. Штраф срабатывает КоАП 4500₽, других компенсаций для ФЛ не предусмотрено. Штраф будет, если есть жалобы. Автоматически проверок не делают. Срок исковой давности 1 год. Штрафы для юрлиц иные. Если не ИЖС, то тоже больно.
Коротко, сжато, самая суть.
❕ Сохраняй @investschi
Мало законов Москвы, вырубка деревьев и растительности дополнительно регламентируется отдельным департаментом.
Тема: «можно ли рубить деревья в Москве на участках в собственности и в аренде?»
Если коротко – нельзя, нужен порубочный билет. Не важно в собственности или в аренде ЗУ. Законодательство и разъяснения так составлены и можно было предположить, что уведомление о планируемом строительстве дают право на вырубку при ИЖС, но..
Уведомление – это уведомительный порядок, а не разрешительный, поэтому полученный акцепт НЕ относится к разрешению на вырубку.
Делаем дендроплан и перечетную ведомость. Штраф срабатывает КоАП 4500₽, других компенсаций для ФЛ не предусмотрено. Штраф будет, если есть жалобы. Автоматически проверок не делают. Срок исковой давности 1 год. Штрафы для юрлиц иные. Если не ИЖС, то тоже больно.
Коротко, сжато, самая суть.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍19🔥9
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Согласен, что это не так красиво, как разные ракурсы, окрестности и высота пролета с коптера, но мы же в Москве, у нас за коптер можно и присесть ненадолго, во-первых.
Во-вторых, глушилки, а в-третьих, не всегда это финансово и по времени оправданно. Такой вот хак.
P.s. есть другой пример, который тестирую, на нем рассказываю о самом участке. Набираем 70 🔥 и его тоже выкладываю.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥81👍3
Поясню: там где обычные люди отказываются от покупки – мы углубляемся, пробуем посадить дома, отрезать неликвид, сделать на него дисконт, встать ниже рынка в локации, собрать трафик и распределить его на другие ЗУ по рынку – только этот совет уже поможет заработать миллионы.
Мы спокойно получаем разрешительные документы и продаем, например такое: соседи промка – фабрика, граничит участок с контейнерной площадкой под вывоз мусора, вдоль – ГРС с охранной зоной на участке, ну и вишенка – из окон виден громоотвод ГРС, а напротив просто поле.
Я конечно краски сгустил, но помимо того, что участок продался, он еще привел клиента на другой участок. По итогу: казалось бы неликвид, но 2 продажи. А почему? – Локация.
Не все так однозначно. Последние могут быть первыми. ЗОУИТ – это то, с чем просто нужно учиться работать, а не отказываться сразу.
P.s. в этом примере получено уведомление на строительство – уже начинают стройку.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥37👍8❤1🥴1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Рассказать, что такое японский подход? Лет 7 назад узнал от Ирины Хакамады.
Всего 20 секунд видео, а использую постоянно на протяжении уже 7 лет.
Например..
Я насчитал уже 20 загруженных документов в личном кабинете М2 от ВТБ – продажа ЗУ с подрядом под семейную ипотеку. Уверен, что это не предел. Но так или иначе, спокойно делаем еще шаг.
🇯🇵 Японский подход @investschi
Всего 20 секунд видео, а использую постоянно на протяжении уже 7 лет.
Например..
Я насчитал уже 20 загруженных документов в личном кабинете М2 от ВТБ – продажа ЗУ с подрядом под семейную ипотеку. Уверен, что это не предел. Но так или иначе, спокойно делаем еще шаг.
🇯🇵 Японский подход @investschi
2🔥22👍10