⭐️ #КЕЙС: не скажу, что свежий, но и почти не рассказывал о нем

Заходили в торги со стратегией, «если и брать, то только с повышением на чуть».. просчет таргета и победа 🙌 – это был тест далекой и недорогой локации с ценой в диапазоне 280-350 т.р./сотка. Был расчет, что людям интересна земля в Москве в нарезке от 3 до 6 соток (1-2 млн.)

Выход в продажу по рынку результатов не дал, штучные звонки с таблички на участке, но звонки с оффлайн почему-то никогда не перетекали в сделки, включали рекламу на максимум, хорошие фото и видео – бестолку.

Оценка была ок, но в локации появились объявления ниже, чем были на момент торгов, неприятно, но терпимо, причем наше снижение в цене не приводило к увеличению звонков. Демпинг, очень много конкурентов, очень много стройки вокруг, развивающаяся локация.

❓ Как вышли из ситуации? И как поступили бы сейчас?

1. Мы обменяли этот участок по рынку на другой участок с дисконтом, но доплатой.

2. Как поступили бы сейчас в лоб не скажу, не готов публично выводить, но намекну: уронили бы цену, а заработали бы не совсем очевидно. Вчера появилась возможность «ронять» зависшие участки и затрагивать несколько иной сегмент аудитории.

Отчасти – это симбиоз из того, что сказал на встрече в ресторане в Москве @vzemly и появившейся возможности. Мэтч есть – осталось подтвердить практикой.

Вложено: 2.630.000₽
Цикл: 2 мес. 3 недели
ROI: 234% годовых
Заработано: +1.469.779₽
Проектная маржа: 56%

❕ Подписывайся: @investschi и ставьте реакции, если полезно.

🚩 В чем проблема участков в ужасном состоянии?

Проблема банальна – они настолько ужасны, что приходится тратить месяц, а то и два на то, чтобы устранить дефекты.

🔹 Во-первых, погода – это всегда лотерея, она всегда вносит коррективы, во-вторых, никто не дочка миллиардера, чтобы завозить всепогодную «гусянку» на ИЖС а-ля 10 соток, в-третьих, работы реально может быть много, в-четвертых, Москва слишком большая, где у тебя было всё, как по маслу, и ты переложил опыт на новую локацию.. там уже это не работает.

🔹 Рассказывал как-то, когда мы заходим в локацию, какой бы там п*здец не был – встаем в продажу, ловим заявки и щупаем аудиторию. Естественно, когда на участке даже фото нормально сделать не получается – цена минимальная.

🔹 Далее, по-ходу продвижения работ, мы как правило, делаем еще фотографии, т.к. всё-равно прораб на участке и снимает контент для рабочих чатов. Обновляемся этими фото на досках и поднимаем цену. Чем лучше участок, тем выше цена и тем больше расходов мы несем.

Пример: на одном участке в Москве мы начали с цены 800 за сотку, а доросли до 1,25 млн., на другом стартовали с 750, а сейчас уже 900. Но что вы думаете?

Нет почти никогда сделок по минимальной цене. Люди готовы платить, но не ковыряться в дерьме самостоятельно. Даже, если можно купить еще один участок на разницу, но подальше.

Беда в том, что в проблемных визуально участках практически НЕ встречаются быстрые сделки.

❕ Подписывайтесь: @investschi и ставьте реакции, если полезно

❤️ Лимиты по семейке до поступления новых 350 млрд.

В прошлый раз лимит закончился за неделю, но и стояло всё месяц, т.е. накопился отложенный спрос, поэтому и быстрый расход.

В этот раз, поработаем подольше. Возможно хватит с учетом палок в колеса до конца 2024. Деньги перераспределят на этой неделе.

🅰️ Почти дистанционная сделка

До сегодняшнего дня не доводилось продавать в ипотеку Альфа-Банка.

1. Согласования в Альфа-Банке долгие от задатка до сделки 2 месяца, конечно ждем всегда практически подрядчика, но, а у кого сейчас все гладко?;

2. Если продаете от ИП, деньги должны прийти на ИП, если продаете как ФЛ, то деньги должны прийти на ФЛ. ИП –> ФЛ нельзя, аккредитив не раскроют;

3. Любой чих и объект слетает на переодобрение, где дополнительно апсейлят и навязывают доп.страховки;

4. Сделку назначили в офисе, возникли нюансы, выпустили ЭЦП, разошлись по домам и на следующий день подписали все онлайн за 1 минуту. Очень удобно.

В качестве цифровой подписи использовалось УКЭП и Sign.Me

Надеюсь, что лидеры рынка, т.е. банки начнут популяризировать дистанционные сделки и это будет обычной нормой!

@investschi

➗✖️ Коэффициент плотности застройки

Обычно, коэффициент застройки в Новой Москве и области, где я работаю составляет 0,4.

Пятно застройки ≠ НЕ равно плотность застройки. Если пятно может быть 100%, то плотность, как правило ≈ 40%.

В общем, я полагал, что это единый стандарт для ИЖС / ЛПХ и ведения садоводства, но нет и то, что между разными жилыми ВРИ есть разница у меня вопросов не вызывало, условно обычный ИЖС и под таунхаусы плотность будет отличаться, это окей.

Решил в рамках, самоконтроля, как говорится, поднять старый ГПЗУ ИЖС, который торговал в Солнцево и обнаружил коэффициент 0,5 и соответственно другие цифры по кол-ву разрешенной площади к постройке.

То есть, плотность застройки может быть разной в зависимости от территориальной зоны и локации ЗУ при одинаковом ВРИ.

Примечание: плотность застройки – это сколько квадратных метров можно возвести на данной территории (суммарно по этажам и по внешним стенам, включая крыльцо и террасу)

❕ Подписывайся: @investschi

📑 Про закрывающие документы при ИП на УСН (доход- расход)

В зависимости от того, кто ваш контрагент и что заказываете, например товар или услугу, будет разный набор закрывающих документов для налоговой.

Удивляет, что для подписчиков – это просто новый пост, а ты уже успел выстрадать кровью и переплатить за косяки 😅

Как было бы славно учиться на чужих ошибках, но к сожалению так не работает. Вернее не доходчиво работает ✖️➗😅

❕ Сохраняй @investschi

Консультация в Департаменте природопользования и окружающей среды г.Москвы

Мало законов Москвы, вырубка деревьев и растительности дополнительно регламентируется отдельным департаментом.

Тема: «можно ли рубить деревья в Москве на участках в собственности и в аренде?»

Если коротко – нельзя, нужен порубочный билет. Не важно в собственности или в аренде ЗУ. Законодательство и разъяснения так составлены и можно было предположить, что уведомление о планируемом строительстве дают право на вырубку при ИЖС, но..

Уведомление – это уведомительный порядок, а не разрешительный, поэтому полученный акцепт НЕ относится к разрешению на вырубку.

Делаем дендроплан и перечетную ведомость. Штраф срабатывает КоАП 4500₽, других компенсаций для ФЛ не предусмотрено. Штраф будет, если есть жалобы. Автоматически проверок не делают. Срок исковой давности 1 год. Штрафы для юрлиц иные. Если не ИЖС, то тоже больно.

Коротко, сжато, самая суть.

❕ Сохраняй @investschi

📹 Иногда мы снимаем для досок объявлений вот такие видео 360°.

Согласен, что это не так красиво, как разные ракурсы, окрестности и высота пролета с коптера, но мы же в Москве, у нас за коптер можно и присесть ненадолго, во-первых.

Во-вторых, глушилки, а в-третьих, не всегда это финансово и по времени оправданно. Такой вот хак.

❕Полезно? Сохраняй @investschi

P.s. есть другой пример, который тестирую, на нем рассказываю о самом участке. Набираем 70 🔥 и его тоже выкладываю.

❕ Кто-то боится покупать участки с ЗОУИТ от ЛЭП, у кого-то руки трясутся от прибрежной и водоохранной зоны, затопления и подтопления… но мало, кто понимает, что зачастую ЗОУИТ – это и есть ваша сверх-прибыль.

Поясню: там где обычные люди отказываются от покупки – мы углубляемся, пробуем посадить дома, отрезать неликвид, сделать на него дисконт, встать ниже рынка в локации, собрать трафик и распределить его на другие ЗУ по рынку – только этот совет уже поможет заработать миллионы.

Мы спокойно получаем разрешительные документы и продаем, например такое: соседи промка – фабрика, граничит участок с контейнерной площадкой под вывоз мусора, вдоль – ГРС с охранной зоной на участке, ну и вишенка – из окон виден громоотвод ГРС, а напротив просто поле.

Я конечно краски сгустил, но помимо того, что участок продался, он еще привел клиента на другой участок. По итогу: казалось бы неликвид, но 2 продажи. А почему? – Локация.

Не все так однозначно. Последние могут быть первыми. ЗОУИТ – это то, с чем просто нужно учиться работать, а не отказываться сразу.

❕Полезно? Сохраняй @investschi

P.s. в этом примере получено уведомление на строительство – уже начинают стройку.

💚 Две новости:

1. +2,4 трлн. выкидывают в семейную ипотеку;

2. Нет лимитов закрепленных за банками, все будут выдавать столько сколько смогут.

Лимит поднимается с нынешних 6,25 до 8,65 трлн. на 2025 год.

Смена ВРИ в МО и Москве – отличия.

1. Опыт смены ВРИ в Москве можно прочитать тут и оказалось, что если участок не в аренде и это ИЖС (но не только), то можно бесплатно сменить, но никто из юристов, с кем общались – не помог, помогла практика.

2. Опыт по смене ВРИ в МО, можно прочитать один тут и другой тут – опыт один, но описан в двух постах, он неудачный. Я не сменил ВРИ из-за того что насчитали 225к+ за перевод, откатил назад и до сих пор не вернул часть денег. В целом от идеи тогда отказался, но сейчас есть время довыяснить все.

Как видите, периодически сталкиваюсь и каждый раз приоткрываю что-то новое. Москва, при запросе платы за смену ВРИ ответила, что это не вопрос к ДГИ (хотя услуга на mos.ru такая есть и ссылается она на ДГИ) и даже намекнула, типо пиши в Росреестр и меняй в рамках основных, в то же время Московская область напротив описывает процесс так – сначала заказываешь на mosreg расчет платы за смену ВРИ, затем платишь, запускаешь процедуру смены ВРИ и прикладываешь чеки об оплате, я так и делал до момента, пока не получил счет 225к за перевод 5 соток из ЛПХ приусадебных в ИЖС.

Первое: почему в Москве бесплатно, а в Московской области платно?

Второе: возможно ли такое, что если подать в РР напрямую заявление через ЛК, то сменят бесплатно в рамках основных ВРИ и платное не относится условно к жилым типам ВРИ? Например, когда меняешь с ЛПХ на ИЖС.

Третье: возможно ли такое, что настолько сложно и не понятно описан процесс, что сами сотрудники путаются?

Разъяснение генеральной прокуратуры по поводу перевода ВРИ в Московской области – если предусматривается строительство дома в новом ВРИ, то платно.

Моя гипотеза: если обратиться не через mosreg.ru, не через расчет платы за смену ВРИ, а через ЛК РР при условии, что твой старый и новый ВРИ уже подразумевает строительство, то сменят бесплатно в рамках основных. Результат будет уже через 3-4 дня. Надеюсь получится.

❕Полезно? Сохрани @investschi

💙 Пользовался ли кто-то, друзья? Насколько удобная штука?

cian.ru/sdelka

PropTech шагает в сферу недвижимости. Надеюсь в ближайшие годы станет гораздо удобнее в части проведения сделок и что самое главное – люди начнут доверять. Как через приложение заправиться на заправке – такой примерно должен быть уровень доверия к сделкам через приложение ЦИАН или Домклик

Есть ли у кого-то опыт продвижения и продажи единичных земельных участков в крупных городах..

✍️ через связку: сайт + директ?

Не совсем понимаю, как настроить рекламу, когда продаешь точечно 1 участок в этой локации, а не коттеджный поселок. Хотелось бы иметь надежную связку, которую включил и получаешь заявки дешевле, чем с площадок.

Как продавать КП через директ понятно, как продавать точечную локацию в деревне – не совсем. Стоит ли в это ввязываться – тоже.

Если с покупкой участков сейчас вопросов нет и трафика много, то с продажей конечно есть пробелы. Поделитесь опытом, если есть, что сказать в этом отношении.

❕ @investschi

⭐️ Возврат денег из министерства имущества Московской области

Пошаговый план:

1. Заполнить заявление на возврат и подписать его;
2. Прикрепить свой паспорт;
3. Прикрепить платежное поручение;
4. Для уверенности прикрепил их ответы на предыдущие сообщения с ссылками на номера заявлений по расчеты платы за смену ВРИ.

Куда отправлять? mio@mosreg.ru

5 документов, чтобы вернуть деньги. Это продолжение истории, где отказался от смены ВРИ путем приостановки процедуры в РР.

А перед этим отправил еще и обращение с просьбой разъяснить, как деньги вернуть + ответ 2 раза по 30 дней, но вот так нарабатывается опыт, коллеги, а потом хоп и ты профессионал.. Ожидаю поступления в общем. Ситуация похожа на строение зубов и челюсти у щуки. Внутрь пища проходит легко, а назад нет.

P.s. ваша ситуация может быть иной, но принцип возврата тот же.

Ссылка на образец заявления

❕ Сохраняй @investschi

✅ Запоминаем результаты! – пришел ответ из Росреестра.

Чтобы понять, что к чему – прочитайте тегнутый пост.

1. Москва – бесплатная смена ВРИ в рамках основных.

2. Московская область – платно на всех ВРИ подразумевающих строительство, даже с ЛПХ на ИЖС все-равно платно, хотя они оба про строительство.

Какие выводы можно сделать?

❕ Покупая участок в Московской области, отдавайте отчет, что смена ВРИ будет платной.

❕ В новом ВРИ кадастровая может быть ниже, чем в предыдущем и тогда сумма оплаты за смену ВРИ будет считаться от новой КС, а не от разницы между КС2 и КС1.

Напоминаю: мне за 5 соток из ЛПХ в ИЖС насчитали 225.000₽

Отрицательный результат – тоже результат. Принимаем правила и едем дальше. Тут все ясно!

Остается последняя лазейка, которую нужно проверить, прикреплю ее в комментариях.

❕ @investschi – подпишись!

ЭДО – электронный документооборот для бизнеса.

Зачем? Чтобы бесконечно не носиться с бумажными документами существует ЭДО.

Операторы ЭДО проходят аккредитацию в ФНС, проверяют абонентов, обеспечивают юридическую значимость, проверяют действительность сертификатов, осуществляют техническую поддержку и хранение документов.

На мой взгляд – это надежнее, чем бумага (не потеряешь, подписал ЭЦП точно тот, кому принадлежит сертификат). В основном ЭДО нужен для документов, актов, УПД и прочего, чтобы отчитаться в ФНС.

Очень удобная и крутая штука!

Пример использования: отчетные документы каждый месяц можно получать почтой России от Авито и ЦИАН о потраченных средствах внутри сервиса, чтобы снизить налоговую базу, а можно формировать удаленно с ЭДО.

Мы используем ЭДО от Контур.ДиаДок – бесплатная версия на входящие документы.

❕ Сохраняй @investschi