This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Купили участок 20 соток ИЖС в Московской области, сделка прошла, объект в собственности.
29 июня старт проекта, не считая подготовки к сделке и юридические проверки.
Работы по геодезии закончены, вынесли все точки участка в натуру, а также вновь образованных участков в результате будущего деления. На видео я как раз подготавливаю границы к земельным работам, чтобы трактористу было проще ориентироваться на местности.
Хотели делать трассирование, но в итоге отказались от этой идеи. Все как и везде, проект с землёй первый, а я новичок – каждый день новые вводные и переменные, под которые приходится подстраиваться.
Перепад высот на участке более 2 метров. На вторник забронировали погрузчик JCB, сейчас планируем заезд, межевой план. Хотели делить на 3, но скорее всего будет только 2 участка, позже расскажу почему.
Стандартная работа. Весь цикл прохожу сам и погружаюсь в каждую деталь.
Как думаете какие итоговые расходы будут на выравнивание 20 соток и отсыпку дороги к участку под уклон около 10° и длиной 70 метров? – участок непростой 😁
Планируем уложиться за месяц
Проект: #Ф1
🤝 Подпишись, будет интересно
29 июня старт проекта, не считая подготовки к сделке и юридические проверки.
Работы по геодезии закончены, вынесли все точки участка в натуру, а также вновь образованных участков в результате будущего деления. На видео я как раз подготавливаю границы к земельным работам, чтобы трактористу было проще ориентироваться на местности.
Хотели делать трассирование, но в итоге отказались от этой идеи. Все как и везде, проект с землёй первый, а я новичок – каждый день новые вводные и переменные, под которые приходится подстраиваться.
Перепад высот на участке более 2 метров. На вторник забронировали погрузчик JCB, сейчас планируем заезд, межевой план. Хотели делить на 3, но скорее всего будет только 2 участка, позже расскажу почему.
Стандартная работа. Весь цикл прохожу сам и погружаюсь в каждую деталь.
Как думаете какие итоговые расходы будут на выравнивание 20 соток и отсыпку дороги к участку под уклон около 10° и длиной 70 метров? – участок непростой 😁
Планируем уложиться за месяц
Проект: #Ф1
🤝 Подпишись, будет интересно
🔥12👍7❤4
Первый пошёл – участок под задатком. Осталось ещё два.
Прошло 5 дней с момента вступления в собственность и подписания акта.
Работаем и всё также целимся в сроки до 1 месяца, сегодня запустили бумажный процесс деления участков. Параллельно ведём переговоры с другими покупателями.
Территория выровнена в целом, но ещё одна смена (7+1ч) техники понадобится, доделать въезды и кое-где косяки прикрыть, в целом пока довольны, как всё идёт🔥
Проект: #Ф1
➡️ Подписывайся и вступай в чат
Прошло 5 дней с момента вступления в собственность и подписания акта.
Работаем и всё также целимся в сроки до 1 месяца, сегодня запустили бумажный процесс деления участков. Параллельно ведём переговоры с другими покупателями.
Территория выровнена в целом, но ещё одна смена (7+1ч) техники понадобится, доделать въезды и кое-где косяки прикрыть, в целом пока довольны, как всё идёт
Проект: #Ф1
➡️ Подписывайся и вступай в чат
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥14👍6❤1😁1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Более подробно о том, что происходит, смотрите в видео.
Тезисно:
- под задатком дорогой участок;
- сделали выравнивание;
- подняли везде цену;
- ведём переговоры ещё с 3 покупателями;
- запустили процесс деления;
Видео сжал, качество стало хуже, но если по-кайфу грузить 2-х минутные видео по 150 мб. – дайте знать 😁
Проект: #Ф1
🤝 Подписывайтесь на канал
Тезисно:
- под задатком дорогой участок;
- сделали выравнивание;
- подняли везде цену;
- ведём переговоры ещё с 3 покупателями;
- запустили процесс деления;
Видео сжал, качество стало хуже, но если по-кайфу грузить 2-х минутные видео по 150 мб. – дайте знать 😁
Проект: #Ф1
🤝 Подписывайтесь на канал
🔥11👍7
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Устанавливаем границы участков и.. будет ли видеоблог? 😁
Таким был участок неделю назад. Совместно с геодезистом и кадастровым инженером устанавливаем границы участка, выносим новые точки, по которым будем делить территорию и обсуждаем, как будет заходить дорога на участок, потому что сервитут или его отсутствие – это понижающий коэффициент к цене.
Кроме того отбивка границ дало понимание, сколько нейтральной территории «захватил» сосед – это отличный рычаг давления на случай возражений, что мы визуально расширяемся дальше своих границ за счёт грунта и приближаемся вплотную к нему.
Я стараюсь вести не только Telegram, потому тут будет и видео-формат в том числе, который, к слову, будет выходить с временным лагом, уж извините.
Стиль пока обкатываем, у нас появился человек на монтаж видео, который всеми силами пытается выдавливать из моих обрывков и зарисовок что-то вменяемое 😁
Поддержим давайте что-ли её🔥
P.s. пока кроме меня никто не соглашается на камеру общаться, но я работаю над этим.
Проект: #Ф1
🤝 Подписывайтесь на канал
Таким был участок неделю назад. Совместно с геодезистом и кадастровым инженером устанавливаем границы участка, выносим новые точки, по которым будем делить территорию и обсуждаем, как будет заходить дорога на участок, потому что сервитут или его отсутствие – это понижающий коэффициент к цене.
Кроме того отбивка границ дало понимание, сколько нейтральной территории «захватил» сосед – это отличный рычаг давления на случай возражений, что мы визуально расширяемся дальше своих границ за счёт грунта и приближаемся вплотную к нему.
Я стараюсь вести не только Telegram, потому тут будет и видео-формат в том числе, который, к слову, будет выходить с временным лагом, уж извините.
Стиль пока обкатываем, у нас появился человек на монтаж видео, который всеми силами пытается выдавливать из моих обрывков и зарисовок что-то вменяемое 😁
Поддержим давайте что-ли её
P.s. пока кроме меня никто не соглашается на камеру общаться, но я работаю над этим.
Проект: #Ф1
🤝 Подписывайтесь на канал
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥16👍14
🔥 Где в земле деньги? Часть №1
Деньги, как обычно, в решении проблем, которые ты с одной стороны готов взять на себя, а продавец готов за них скидывать.
Всех покупателей, по словам агента, смущал уклон, подъем с дороги и то сколько денег будет стоить выравнивание. Предполагаю, что большинство думало снимать землю до уровня соседа (метров 7-8), но гораздо правильнее оставить участок выше соседа, но выровнять его визуально, сняв до 2 метров земли.
Во-первых, участок выше – это не минус, а плюс, вода весной не будет задерживаться;
Во-вторых, участок выше при расположенной дороге рядом – естественный акустический барьер;
В-третьих, чем выше участок, тем меньше соседских глаз и не только могут рассмотреть внутреннюю территорию. Приватность для русского человека – архиважно.
То есть фактически, здесь не нужно большое выравнивание, а нужно лишь правильно продать идею покупателю. В общем, агент, у кого мы взяли участок, с нашей подачи, согласился с оценкой, что выйдет500-750 тысяч на выравнивание участка – мы давили на объем работы.
Сколько вышло по-факту? –15 тысяч рублей, ровно 1 смена погрузчика JCB (7ч+1ч) с организацией заезда, на который агенту закинули удочку ещё на 150 тысяч рублей.
Естественно, это не всё, но это уже обсуждение в 1 миллион торга на ход ноги. Далее пошли юридические нюансы объекта. Продолжаем?🔥
Тег: #гдеденьгивземле
➡️ Подписывайся и вступай в чат
Деньги, как обычно, в решении проблем, которые ты с одной стороны готов взять на себя, а продавец готов за них скидывать.
Всех покупателей, по словам агента, смущал уклон, подъем с дороги и то сколько денег будет стоить выравнивание. Предполагаю, что большинство думало снимать землю до уровня соседа (метров 7-8), но гораздо правильнее оставить участок выше соседа, но выровнять его визуально, сняв до 2 метров земли.
Во-первых, участок выше – это не минус, а плюс, вода весной не будет задерживаться;
Во-вторых, участок выше при расположенной дороге рядом – естественный акустический барьер;
В-третьих, чем выше участок, тем меньше соседских глаз и не только могут рассмотреть внутреннюю территорию. Приватность для русского человека – архиважно.
То есть фактически, здесь не нужно большое выравнивание, а нужно лишь правильно продать идею покупателю. В общем, агент, у кого мы взяли участок, с нашей подачи, согласился с оценкой, что выйдет
Сколько вышло по-факту? –
Естественно, это не всё, но это уже обсуждение в 1 миллион торга на ход ноги. Далее пошли юридические нюансы объекта. Продолжаем?
Тег: #гдеденьгивземле
➡️ Подписывайся и вступай в чат
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥17👍12❤2
Первая часть тут.
Как вы понимаете, вся «гениальность» бизнес-модели состоит в делении большого на малое. Делим и получаем рост цены на сотку. Делим, улучшаем – ещё больший рост + ещё же упаковка, смена ВРИ, торг. Понятно, что в каждом моменте можно потерять и остаться на руках с неликвидом до весны, но в целом принцип такой.
О делении: была бы моя воля, я бы участок нарезал по 2 сотки и продавал 😁 – смех смехом, а в Новой Москве так и делают, покупают ИЖС 2 сотки из-за отсутствия ограничений на минимальную площадь под застройку и ставят там какой-то дешёвый домик, получают Московскую прописку и все льготы. Это факт, я неоднократно слышал о таких кейсах от агентов, но..
В этом проекте я не могу так сделать, во-первых потому что это юридически уже Московская область т.е. и градостроительные нормы уже другие и в этом районе с обеспеченными соседями такой подход будет смешным.
А во-вторых, перед тем, как начать заниматься землёй я привлек наставника, у него опыт 17 лет в этой теме и все, что мне нужно было – близкий доступ к его знаниям, возможность задавать тупые вопросы и риск-менеджмент, соответственно против он – против я и как вы поняли, он был против. И не прогадали, так как у нас 3 запроса на выкуп 2-х участков сразу, весь вопрос в цене 😁
То есть, ответ на вопрос на сколько участков делить будет зависеть от соседей, локации, статуса, территориальной зоны, если очень грубо, то цельтесь в диапазон 5-10 соток – это почти всегда ликвид.
Что я сделал дальше для раздела? Привлек 3 кадастровых инженера на консультацию. Собрал их мысли в кучу, понял оптимальный вектор, изложил позицию наставнику, сделал тестовое деление в Paint – получил обратную связь, далее набросок схемы утвердили, как оптимальный. Далее, после вынесения границ, подали заявление и межевой план в Росреестр, ждём присвоение кадастровых номеров.
#гдеденьгивземле
➡️ Подписывайся и вступай в чат
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥20👍7
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Как в песне: «Камера, мотор, попёр за кадром кадр, стоп, снято!» – монтируем и довыкладываемся на всех площадках.
Если трафика будет мало – включу Директ. Готовое видео скинем тем клиентам, кто ранее интересовался объектом, надо же пнуть чуть 🤝
Задача ускорить продажу, на горизонте новые объекты, начинаем стягивать все доступные ресурсы на покупку участков.
➡️ Подписывайся и вступай в чат
Если трафика будет мало – включу Директ. Готовое видео скинем тем клиентам, кто ранее интересовался объектом, надо же пнуть чуть 🤝
Задача ускорить продажу, на горизонте новые объекты, начинаем стягивать все доступные ресурсы на покупку участков.
➡️ Подписывайся и вступай в чат
🔥11👍4
Будет интересно, если опубликую кейсы не только по недвижимости?
P.s. выводим деньги со всех концов, чтобы нарастить земельный банк 😁
Да – 👍
Нет – 👎
#фондовыйрынок
➡️ Подписывайся и вступай в чат
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍31❤2
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
🔥 Пример осмотра участка для покупки с целью деления
На что обращаем внимание:
- геометрия участка;
- рельеф, оценка вложений;
- наличие подъездных путей;
- кол-во подъездных путей;
- соседи, чем занимаются, ВРИ;
- охранные зоны на участке;
- зоны подтопления;
- наличие ограничений для капитальной застройки в виде отступов от ЛЭП например;
- конечно же ВРИ участка;
- вид, выход в лес или водоём;
- ознакомление с ГПЗУ;
- возможность смены ВРИ, если участок находится под трафиком;
- документы и прочее.
Если участок с рынка, то говорим минусы продавцу с вилкой вложений по каждому пункту отдельно и увеличиваем торг.
Какие-то проблемы решаемы, какие-то нет. Это видео для внутреннего пользования, по итогу принимаем решение двигаемся дальше или нет.
➡️ Ссылка на YouTube, если не хотите загружать видео: https://youtu.be/i23QPBS7PD8
#муниципальныеторги
🤝 Подписаться на канал
На что обращаем внимание:
- геометрия участка;
- рельеф, оценка вложений;
- наличие подъездных путей;
- кол-во подъездных путей;
- соседи, чем занимаются, ВРИ;
- охранные зоны на участке;
- зоны подтопления;
- наличие ограничений для капитальной застройки в виде отступов от ЛЭП например;
- конечно же ВРИ участка;
- вид, выход в лес или водоём;
- ознакомление с ГПЗУ;
- возможность смены ВРИ, если участок находится под трафиком;
- документы и прочее.
Если участок с рынка, то говорим минусы продавцу с вилкой вложений по каждому пункту отдельно и увеличиваем торг.
Какие-то проблемы решаемы, какие-то нет. Это видео для внутреннего пользования, по итогу принимаем решение двигаемся дальше или нет.
➡️ Ссылка на YouTube, если не хотите загружать видео: https://youtu.be/i23QPBS7PD8
#муниципальныеторги
🤝 Подписаться на канал
🔥9👍5❤1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔥 Где деньги в земле? – Часть 3
➡️ Первая часть тут
➡️ Вторая часть тут
Рельеф – это всегда фактор, который можно использовать для торга. Чем больше торг, тем больше маржа проекта, тем не менее не только за счёт рельефа формируется прибыль.
Важно смотреть на документы: сколько собственников, когда последний переход прав, нужно ли платить налоги владельцу после продажи, как купил, какие документы на руках, различные согласия, проверять ГПЗУ, ПЗЗ, охранные зоны, запреты на строительство, наличие подъездных путей, возраст собственников, резидентство и тд. – список огромный.
Пример: по одному объекту была цена почти 9 млн., участок ИЖС в Новой Москве – в целом он стоит по низу рынка, но мы проверили и поняли, что текущий владелец его купил 1 год назад через торги по банкротству за 3,5 млн., то есть за год, даже с торгом в 2 млн., он сделает ×2 на вложенные – я предложил цену за 7 млн. забрать, на данный момент мы не договорились о покупке, собственник согласен на 8 млн., но я думаю, что где-нибудь на 7,5 млн. мы встретимся.
То есть от низа рынка в 9 млн. выкуп с дисконтом уже почти 1,5 млн. за 7,5 – грубо говоря эти 1,5 сразу прибыль, потому как выход будет по рыночной цене без торга или с заложенным в финансовую модель торгом. Отсюда вытекает следующая мысль, где ещё зарыта прибыль?
Пишу часть №4? 🔥 #гдеденьгивземле
➡️ Подписывайся и вступай в чат
➡️ Первая часть тут
➡️ Вторая часть тут
Рельеф – это всегда фактор, который можно использовать для торга. Чем больше торг, тем больше маржа проекта, тем не менее не только за счёт рельефа формируется прибыль.
Важно смотреть на документы: сколько собственников, когда последний переход прав, нужно ли платить налоги владельцу после продажи, как купил, какие документы на руках, различные согласия, проверять ГПЗУ, ПЗЗ, охранные зоны, запреты на строительство, наличие подъездных путей, возраст собственников, резидентство и тд. – список огромный.
Пример: по одному объекту была цена почти 9 млн., участок ИЖС в Новой Москве – в целом он стоит по низу рынка, но мы проверили и поняли, что текущий владелец его купил 1 год назад через торги по банкротству за 3,5 млн., то есть за год, даже с торгом в 2 млн., он сделает ×2 на вложенные – я предложил цену за 7 млн. забрать, на данный момент мы не договорились о покупке, собственник согласен на 8 млн., но я думаю, что где-нибудь на 7,5 млн. мы встретимся.
То есть от низа рынка в 9 млн. выкуп с дисконтом уже почти 1,5 млн. за 7,5 – грубо говоря эти 1,5 сразу прибыль, потому как выход будет по рыночной цене без торга или с заложенным в финансовую модель торгом. Отсюда вытекает следующая мысль, где ещё зарыта прибыль?
Пишу часть №4? 🔥 #гдеденьгивземле
➡️ Подписывайся и вступай в чат
👍16🔥6
💬 Как думаете, какой канал лидирует по количеству обращений на покупку земли?
Anonymous Quiz
25%
ЦИАН (платное продвижение)
42%
Авито (XL, выделение и ×10)
1%
Домклик от Сбера
1%
Яндекс.Недвижимость и Юла
31%
Табличка с телефоном на участке
👍2
🔥 2 мини-серии инвест-влога. С задержкой, но лучше поздно..
О чем пойдет речь?
- делаем границы заметными;
- вырубаем деревья на участке;
- первый задаток;
- выравнивание участка;
- организация дороги;
- рассуждения по 2-м оставшимся в продаже участкам;
- сроки и проблемы.
Влог – проба пера, не судите строго. Мини-серии выходят с временным лагом, но мы работаем над этим.
#Ф1 Можно смотреть на YouTube:
⬇️ Про границы и выруб деревьев: https://youtu.be/6ZLuNqWKr7U
⬇️ Про выравнивание и задаток:
https://youtu.be/aVABtWwND_w
➡️ Подписывайся и вступай в чат
О чем пойдет речь?
- делаем границы заметными;
- вырубаем деревья на участке;
- первый задаток;
- выравнивание участка;
- организация дороги;
- рассуждения по 2-м оставшимся в продаже участкам;
- сроки и проблемы.
Влог – проба пера, не судите строго. Мини-серии выходят с временным лагом, но мы работаем над этим.
#Ф1 Можно смотреть на YouTube:
⬇️ Про границы и выруб деревьев: https://youtu.be/6ZLuNqWKr7U
⬇️ Про выравнивание и задаток:
https://youtu.be/aVABtWwND_w
➡️ Подписывайся и вступай в чат
👍10🔥3