💣 Бау! Финальный результат #КП1

Я ещё не выложил видео «до», но по-ходу и не выложу, надеюсь помните «болото», горы мусора и заброшенную территорию с борщевиком в зоне подтопления, взглянув на которую невозможно поверить, что это всё и есть участок, на котором жить.

Видео «до» не выложил, потому что в кадре я с Русланом и нет ни одной минуты без матерного изумления и восторга от увиденного и того, сколько тут расходов, а ведь планировался большой влог..эх

🍒 Вишенка:

Когда у меня спрашивают насколько экологично то, чем мы занимаемся, не продаём ли мы в тридорого тоже самое, что было до нас? – я искренне удивляюсь, люди реально не понимают сколько вкладывается денег, сил и компетенций, чтобы из говна получилась та самая конфета и территория, где ты можешь представить, как бегают по траве твои дети. Многим кажется, что разделил и накинул миллион сверху 😂

Интересный факт: некий человек, по природе своей не без смекалки, хотел участок выкупить дешевле на 1 млн., чем купили мы на следующий день после торгов, аргументируя тем, сколько тут вложений и во что мы ввязались 😀

👀 Как думаете, на какую прибыль можно рассчитывать в такой ситуации?

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

🧐 История получила продолжение

В прошлых сериях: пытаемся сформировать участок из муниципальной земли и вывести на торги (или выкупить без торгов)

Как видите из отказа администрации округа, мы залезли на береговую зону в СРЗУ и поэтому отворот-поворот, будем переделывать и подаваться вновь.

Участки у водоемов – это всегда не просто, если коротко об охранных зонах, то..

🔹 Береговая полоса – предоставление земли запрещено, строительство запрещено, частично наш случай;

🔹 Прибрежная полоса – можно строиться и ее могут сформировать под запрос, идёт сразу после береговой полосы;

🔹 Водоохранная зона – тут тоже можно строиться, самая широкая из всех.

Грубо говоря, в водоохранных зонах устанавливаются прибрежные защитные полосы со своими ограничениями – там строиться можно, а вот у береговой полосы близко к водоёму уже нельзя.

Матрёшка – береговая, прибрежная, водоохранная. Запомнить просто.

➡️ Больше по тегу: #муниципальныеторги

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

Я обожаю работать с агентами.

А ещё застройщиками и людьми, у которых есть своя база клиентов, которых интересуют участки под строительство или ещё что.

Мне с ними невероятно легко. Я всегда говорю как есть и не вру, делаю акценты в нужных местах и подсказываю, что говорить клиенту, чтобы продать идею участка. Потом они уходят, прогревают клиента до состояния medium-well и возвращаются с задатком.

Покупают же не завозную глину ровной формы снятой с коптера, покупают то, что может быть на этом месте:

🔹 тут 2 дерева, вот так обыграйте;
🔹 тут доп. территория, да здание не воткнешь, но мангал и барбекю вполне;
🔹 посадите тут ели, будет красота;
🔹 канава? не приятно, но положите трубу и закопайте, забудете о проблеме;
🔹 посмотрите у соседа реализацию, тут отсыпьте щебнем подъездную зону.

Я не знаю, как правильно, но стараюсь продавать таким образом и отстаивать свою цену без торга.

Если торг и есть, то в переговорном формате, а когда говорят «вопрос по торгу», то мне даже не интересно 😂. Люди не умеют обосновывать торг, просто просят скинуть, но об этом в другой раз..

В общем, стараюсь включать агентов, застройщиков и воображение клиенту, как именно обыграть участок

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

🔥 Как расположить к себе соседа?

В начале сентября у меня состоялся интересный разговор с соседями по участку сразу с 3-х домов. Выслушал похвалу за наш подход в делах, было приятно, решил поделиться с вами, пригодится.

🧹 Речь пойдёт о чистоте

Мы приняли решение, что будем убирать всю улицу до шоссе каждый раз после завоза грунта – это было на протяжении 5 дней. Аккуратно срезали ковшом верхний слой прилипшего грунта к асфальту и вызывали поливочную машину с щёткой, после неё улица блестит от чистоты и производит «вау»-эффект. Соседи в восторге и мы спокойны.

Этот #хак гораздо дешевле, чем платить штраф за отсутствие мойки при завозе грунта, если кто-то вообще ставит её. Последний с кем общался за отсутствие мойки при вывозе грунта отдал 50 тыс., хоть и вывез в итоге почти 5000м³

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

🔥 С вашей поддержкой может быть больше live видео-контента с участков

Хаки, цифры, сложности и решения проблем! Проголосуйте, это бесплатно

👉 https://t.me/investschi?boost

Осмотрели участок перед торгами

Конечно, это не всё на что мы обращаем внимание. Куча работы проделана онлайн перед поездкой, но там стандартные вещи вроде инфраструктуры, конкурентов, магазинов, заезда с магистралей, удаленность от МКАД и тд.

Минусы:

🔹100% територии затопления от реки;
🔹100% територии сильного подтопления;
🔹вода в 30 см от поверхности;
🔹плохой проезд для самосвалов, чтобы поднять участок, если вообще не утопнут;
🔹даже, если поднять, то остальное поле будет в воде по весне;
🔹завести электричество, потребуется ещё 3 столба поставить ближе к участку;
🔹дренаж от всей деревни скорее всего идёт также в эту низину, вряд ли кто-то прокапывался до реки;
🔹очень плохой подъезд к участку, даже на легковой сложно проехать и не до конца;
🔹неправильная форма участка под деление и малая площадь ≈ 6 соток;
🔹соседка выше по весне «плавает»;
🔹приаэродромная территория так себе минус, но пусть, окей;
🔹 нужно основательно вкладываться в дренаж и готовить проект.

Плюсы:

✅ участок граничит с прибрежной зоной – это гарантия, что вид останется и перед тобой никто не построится;
✅ из територии можно сделать «конфету», если основательно вложиться.

Итого: продавать участок будет сложно, работы много.. Бороться смысла не видим, учитывая, что это низина, подтопление, затопление, пруд над участком и разлив от реки, без дороги и электричества – зимой вряд ли кто-то его купит, будут ждать весны, чтобы увидеть бассейн. Рискованный актив для нас в зиму. Отпустим, но потенциал есть.

Моя идея фикс: взять участок, ничего не делать на нем (или косметику за 2-3 дня навести) и продать с маржой 3 млн., но пока я таких участков не видел 😁

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

Мой опыт говорит то, что профильные чаты – это лучшее, что можно сделать для своего обучения. Это бесплатный MBA на минималках от практиков, где ты по своему желанию или против него прокачиваешься в сфере автоматически.

🔹 Вчера в чате приоткрыл занавес, какой проект готовим на 25 млн. в 2024 году;

🔹 Также обсудили чертеж по объекту, который планируем осмотреть с кабелем под землёй (ЗОУИТа нет, но строить нельзя, и даже планировать нельзя);

🔹 Елена высказала идею, как увеличить доходность по нашей задумке п.1 с помощью дуплексов;

🔹 Владимир вообще предложил строить нежилое с доходностью 50% годовых;

🔹 А Кирилл подсказал подписчику версию, как вывести многотонные гранитные булыжники с участка в ЛО;

🔹 Продолжаю делиться ходом истории выкупа разрешения на стройку у НП;

🔹 Обсуждаем лоты и понимание почему где-то цена в ×3, а где-то уходит за старт, хотя участки рядом;

🔹 Обсуждаем системы налогооблажения и как легально оптимизироваться;

Это рутина, которая не доходит до канала, когда нужно что-то быстро обсудить и посоветоваться, чтобы такое не пропускать, вступай в чат, помогай сам, а когда нужна помощь – спрашивай 🤝

🔥 Чат: https://t.me/+0bPjkz2leWhkNjMy

🔥 Пост про расходы на #КП1

Дело было в начале августа. Перед тем, как действовать самостоятельно, взяли несколько консультаций у дренажников по водоотведению и в целом по работам на участке и получили несколько расчётов.

Чтобы не тратить время, я все посчитал – 2.890.000₽ вложений до этапа строительства и это без техники. Как не сложно догадаться, никто в смету не уложился бы.

➡️ Что было изначально: https://t.me/investschi/131

⬇️ Как думаете, какие расходы вышли у нас на 11 соток? Скоро выложу кейс, будет интересно.

🔥 Подписывайтесь на канал!

О торгах и конкуренции в Москве по ЗУ

В чате просили написать выводы – пишу. Напомню, что мы выкупаем, а не берём в аренду и строимся (это будет, но позже)

Последние торги:

1. Новая Москва, 950т./сотка - 26 участников (рыночная цена);
2. Новая Москва, 950т./сотка - 24 участника (рыночная цена);
3. Москва, 1,7 млн/сотка - 19 участников (рыночная цена).

Указаны финальные цены, по которой участки достались победителю аукционов. Мы везде на 2-м месте, а вот победители везде разные. Да, выкупить могли, но перестали дожимать, потому что каждый шаг снижал нашу маржу.

Какие выводы можно сделать?

🔹 За хорошими участками в Новой Москве – охота, администрация это понимает и возможно сознательно увеличивает срок набора заявок, к примеру последние 2 их 3 лотов переносились 3 раза. Набор участников был с весны по осень. 90% участков уходит по рынку;

🔹 Земля действительно золотая, брать нужно количеством лотов. Тут 2 момента: действительно хороших лотов очень мало, второй момент – денег на каждые торги нужно морозить 50% от стартовых цен лота. Стандартно, когда раскидываешь до 10 млн. тупо на депозиты для участия. Лоты стартуют с кадастровой стоимости, но из-за цены земли, в каждый участок, чтобы принять участие приходится морозить по 2-3 млн.;

🔹 Не во всех лотах готов идти до конца, регулируешь субъективную стоимость участка, исходя из вложений в него, а вложений может быть очень много. Последний наш объект с торгов это лишь доказывает;

🔹 Не смотря на то, что спрос к осени должен был стихнуть (по моим соображениям), но это не так. Было очень жарко. Посмотрим, как пройдут следующие торги;

🔹 Мы каждый раз считаем стоп-цену, но каждый раз выходим за ее пределы, снижая свою потенциальную маржу, иначе получается забрать только неликвид, который никому не нужен особо или брать количеством, но из-за цен – нужны реально десятки миллионов и ждать у моря погоды. #КП1 тоже брали с выходом за пределы стоп-цен.

Вместо вывода: мне нужно научиться работать с ЗУ зимой, я уже почувствовал падение спроса, но что будет дальше? Я не знаю, но хотелось бы понимать, как активировать продажи в зимний период. Конечно, есть план Б и уйти зимой во флипп на квартиры от 15-20 млн. с циклом 4-6 месяцев и маржой 3-5 млн., но хочу сделать землю круглогодичной историей. Если есть опыт продаж зимой – дайте совет (опрос выше).

🔥 Подписывайся, если было полезно