🔥 С вашей поддержкой может быть больше live видео-контента с участков

Хаки, цифры, сложности и решения проблем! Проголосуйте, это бесплатно

👉 https://t.me/investschi?boost

Осмотрели участок перед торгами

Конечно, это не всё на что мы обращаем внимание. Куча работы проделана онлайн перед поездкой, но там стандартные вещи вроде инфраструктуры, конкурентов, магазинов, заезда с магистралей, удаленность от МКАД и тд.

Минусы:

🔹100% територии затопления от реки;
🔹100% територии сильного подтопления;
🔹вода в 30 см от поверхности;
🔹плохой проезд для самосвалов, чтобы поднять участок, если вообще не утопнут;
🔹даже, если поднять, то остальное поле будет в воде по весне;
🔹завести электричество, потребуется ещё 3 столба поставить ближе к участку;
🔹дренаж от всей деревни скорее всего идёт также в эту низину, вряд ли кто-то прокапывался до реки;
🔹очень плохой подъезд к участку, даже на легковой сложно проехать и не до конца;
🔹неправильная форма участка под деление и малая площадь ≈ 6 соток;
🔹соседка выше по весне «плавает»;
🔹приаэродромная территория так себе минус, но пусть, окей;
🔹 нужно основательно вкладываться в дренаж и готовить проект.

Плюсы:

✅ участок граничит с прибрежной зоной – это гарантия, что вид останется и перед тобой никто не построится;
✅ из територии можно сделать «конфету», если основательно вложиться.

Итого: продавать участок будет сложно, работы много.. Бороться смысла не видим, учитывая, что это низина, подтопление, затопление, пруд над участком и разлив от реки, без дороги и электричества – зимой вряд ли кто-то его купит, будут ждать весны, чтобы увидеть бассейн. Рискованный актив для нас в зиму. Отпустим, но потенциал есть.

Моя идея фикс: взять участок, ничего не делать на нем (или косметику за 2-3 дня навести) и продать с маржой 3 млн., но пока я таких участков не видел 😁

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

Мой опыт говорит то, что профильные чаты – это лучшее, что можно сделать для своего обучения. Это бесплатный MBA на минималках от практиков, где ты по своему желанию или против него прокачиваешься в сфере автоматически.

🔹 Вчера в чате приоткрыл занавес, какой проект готовим на 25 млн. в 2024 году;

🔹 Также обсудили чертеж по объекту, который планируем осмотреть с кабелем под землёй (ЗОУИТа нет, но строить нельзя, и даже планировать нельзя);

🔹 Елена высказала идею, как увеличить доходность по нашей задумке п.1 с помощью дуплексов;

🔹 Владимир вообще предложил строить нежилое с доходностью 50% годовых;

🔹 А Кирилл подсказал подписчику версию, как вывести многотонные гранитные булыжники с участка в ЛО;

🔹 Продолжаю делиться ходом истории выкупа разрешения на стройку у НП;

🔹 Обсуждаем лоты и понимание почему где-то цена в ×3, а где-то уходит за старт, хотя участки рядом;

🔹 Обсуждаем системы налогооблажения и как легально оптимизироваться;

Это рутина, которая не доходит до канала, когда нужно что-то быстро обсудить и посоветоваться, чтобы такое не пропускать, вступай в чат, помогай сам, а когда нужна помощь – спрашивай 🤝

🔥 Чат: https://t.me/+0bPjkz2leWhkNjMy

🔥 Пост про расходы на #КП1

Дело было в начале августа. Перед тем, как действовать самостоятельно, взяли несколько консультаций у дренажников по водоотведению и в целом по работам на участке и получили несколько расчётов.

Чтобы не тратить время, я все посчитал – 2.890.000₽ вложений до этапа строительства и это без техники. Как не сложно догадаться, никто в смету не уложился бы.

➡️ Что было изначально: https://t.me/investschi/131

⬇️ Как думаете, какие расходы вышли у нас на 11 соток? Скоро выложу кейс, будет интересно.

🔥 Подписывайтесь на канал!

О торгах и конкуренции в Москве по ЗУ

В чате просили написать выводы – пишу. Напомню, что мы выкупаем, а не берём в аренду и строимся (это будет, но позже)

Последние торги:

1. Новая Москва, 950т./сотка - 26 участников (рыночная цена);
2. Новая Москва, 950т./сотка - 24 участника (рыночная цена);
3. Москва, 1,7 млн/сотка - 19 участников (рыночная цена).

Указаны финальные цены, по которой участки достались победителю аукционов. Мы везде на 2-м месте, а вот победители везде разные. Да, выкупить могли, но перестали дожимать, потому что каждый шаг снижал нашу маржу.

Какие выводы можно сделать?

🔹 За хорошими участками в Новой Москве – охота, администрация это понимает и возможно сознательно увеличивает срок набора заявок, к примеру последние 2 их 3 лотов переносились 3 раза. Набор участников был с весны по осень. 90% участков уходит по рынку;

🔹 Земля действительно золотая, брать нужно количеством лотов. Тут 2 момента: действительно хороших лотов очень мало, второй момент – денег на каждые торги нужно морозить 50% от стартовых цен лота. Стандартно, когда раскидываешь до 10 млн. тупо на депозиты для участия. Лоты стартуют с кадастровой стоимости, но из-за цены земли, в каждый участок, чтобы принять участие приходится морозить по 2-3 млн.;

🔹 Не во всех лотах готов идти до конца, регулируешь субъективную стоимость участка, исходя из вложений в него, а вложений может быть очень много. Последний наш объект с торгов это лишь доказывает;

🔹 Не смотря на то, что спрос к осени должен был стихнуть (по моим соображениям), но это не так. Было очень жарко. Посмотрим, как пройдут следующие торги;

🔹 Мы каждый раз считаем стоп-цену, но каждый раз выходим за ее пределы, снижая свою потенциальную маржу, иначе получается забрать только неликвид, который никому не нужен особо или брать количеством, но из-за цен – нужны реально десятки миллионов и ждать у моря погоды. #КП1 тоже брали с выходом за пределы стоп-цен.

Вместо вывода: мне нужно научиться работать с ЗУ зимой, я уже почувствовал падение спроса, но что будет дальше? Я не знаю, но хотелось бы понимать, как активировать продажи в зимний период. Конечно, есть план Б и уйти зимой во флипп на квартиры от 15-20 млн. с циклом 4-6 месяцев и маржой 3-5 млн., но хочу сделать землю круглогодичной историей. Если есть опыт продаж зимой – дайте совет (опрос выше).

🔥 Подписывайся, если было полезно

📹 Отсняли и смонтировали #Б1

В «Щи 🥘» сознательно занижаю качество, чтобы вы не грузили по 100 мегабайт.

Вроде получилось не плохо. В этот раз из нововведений – бегущая строка текста, посмотрим прогреет ли она входящие заявки по осведомленности информацией.

🔥 Подписывайтесь на канал

Отступы Шрёдингера, вроде нужны, а вроде и нет. Разберёмся?

Я неделю назад спрашивал в чате (кстати, вступайте) нужны ли отступы от границ ЗУ в Москве и мнения разделились.

🔹 Первые говорили, да, отступы нужны, потому что помимо ГПЗУ и ПЗЗ есть ещё пожарные нормы и правила

🔹 Вторые твердили, что есть ГПЗУ, там четко прописано нужны отступы или нет согласно ПЗЗ – вот и всё.

Я позвонил в администрацию поселения и спросил, мне разъяснили, что отступы все-равно нужны, но сделали ремарку, мол с нами этот момент не согласовывают, за всё отвечает уполномоченный орган, а наша хата, соответственно, с краю.

✅ Ок, надо как-то дожимать, я отправил уведомление о начале строительства, приложил схему, ЕГРН, координаты и уже клиенту пришло положительное решение.

Вердикт: отступы в Москве не нужны, а в МО по 3 метра нужны, но пост не может закончиться так, ПОЭТОМУ ВОПРОС:

Выплатит ли страховая компенсацию за дом, если пожарные нормы нарушены (хотя, где их почитать?), а нормы ПЗЗ не нарушены и строительство одобрили?

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

Купили участок без дисконта

На новом объекте #Б1 чисто технических моментов, которые указывали бы на дисконт нет. Мы купили его практически по миллиону за сотку – это низ рынка.

❗️В этом есть доля ошибки и любопытства.

🔹Доля ошибки: мне понравилась земля, я сдвинул стопы после осмотра объекта, снизив маржу, но уверен, что мы заработаем, просто не так, как обычно.

🔹Доля любопытства: хочу протестировать локацию и продажу без деления, поработав с другой аудиторией.

- Дорого, скажите вы?
- Сами очкуем – наш ответ.

Далее..

Дома с землёй в этой локации стоят по 30-60 млн. руб. и есть гипотеза, что «дорого» – понятие относительное, также есть мысль, что участок делить не нужно. Человек у которого есть деньги явно не находится в поисках площади 3-4 сотки.

Знаю, что пропорция цены земли к дому должна быть в районе 25%, но арифметика регионов не очень бьется с Московской и если мы не протестируем покупку в престижном месте, то кто протестирует?

И главное, возможно ли продать участок без дисконта зимой при ставке ЦБ 13% и заработать за счёт упаковки и продаж?

В рекламе будем с разными площадями, посмотрим на что будет больше обращений. Ставка на упаковку, продажи, переговоры и рекламу лучше конкурентов.

➡️ Подключим помимо стандартных инструментов прямую рекламу Директа, застройщиков и агентов за %, будет мало, значит задействуем ещё каналы.

🔥 Интересно узнать итог? Подпишись