🔥 Пост про расходы на #КП1

Дело было в начале августа. Перед тем, как действовать самостоятельно, взяли несколько консультаций у дренажников по водоотведению и в целом по работам на участке и получили несколько расчётов.

Чтобы не тратить время, я все посчитал – 2.890.000₽ вложений до этапа строительства и это без техники. Как не сложно догадаться, никто в смету не уложился бы.

➡️ Что было изначально: https://t.me/investschi/131

⬇️ Как думаете, какие расходы вышли у нас на 11 соток? Скоро выложу кейс, будет интересно.

🔥 Подписывайтесь на канал!

О торгах и конкуренции в Москве по ЗУ

В чате просили написать выводы – пишу. Напомню, что мы выкупаем, а не берём в аренду и строимся (это будет, но позже)

Последние торги:

1. Новая Москва, 950т./сотка - 26 участников (рыночная цена);
2. Новая Москва, 950т./сотка - 24 участника (рыночная цена);
3. Москва, 1,7 млн/сотка - 19 участников (рыночная цена).

Указаны финальные цены, по которой участки достались победителю аукционов. Мы везде на 2-м месте, а вот победители везде разные. Да, выкупить могли, но перестали дожимать, потому что каждый шаг снижал нашу маржу.

Какие выводы можно сделать?

🔹 За хорошими участками в Новой Москве – охота, администрация это понимает и возможно сознательно увеличивает срок набора заявок, к примеру последние 2 их 3 лотов переносились 3 раза. Набор участников был с весны по осень. 90% участков уходит по рынку;

🔹 Земля действительно золотая, брать нужно количеством лотов. Тут 2 момента: действительно хороших лотов очень мало, второй момент – денег на каждые торги нужно морозить 50% от стартовых цен лота. Стандартно, когда раскидываешь до 10 млн. тупо на депозиты для участия. Лоты стартуют с кадастровой стоимости, но из-за цены земли, в каждый участок, чтобы принять участие приходится морозить по 2-3 млн.;

🔹 Не во всех лотах готов идти до конца, регулируешь субъективную стоимость участка, исходя из вложений в него, а вложений может быть очень много. Последний наш объект с торгов это лишь доказывает;

🔹 Не смотря на то, что спрос к осени должен был стихнуть (по моим соображениям), но это не так. Было очень жарко. Посмотрим, как пройдут следующие торги;

🔹 Мы каждый раз считаем стоп-цену, но каждый раз выходим за ее пределы, снижая свою потенциальную маржу, иначе получается забрать только неликвид, который никому не нужен особо или брать количеством, но из-за цен – нужны реально десятки миллионов и ждать у моря погоды. #КП1 тоже брали с выходом за пределы стоп-цен.

Вместо вывода: мне нужно научиться работать с ЗУ зимой, я уже почувствовал падение спроса, но что будет дальше? Я не знаю, но хотелось бы понимать, как активировать продажи в зимний период. Конечно, есть план Б и уйти зимой во флипп на квартиры от 15-20 млн. с циклом 4-6 месяцев и маржой 3-5 млн., но хочу сделать землю круглогодичной историей. Если есть опыт продаж зимой – дайте совет (опрос выше).

🔥 Подписывайся, если было полезно

📹 Отсняли и смонтировали #Б1

В «Щи 🥘» сознательно занижаю качество, чтобы вы не грузили по 100 мегабайт.

Вроде получилось не плохо. В этот раз из нововведений – бегущая строка текста, посмотрим прогреет ли она входящие заявки по осведомленности информацией.

🔥 Подписывайтесь на канал

Отступы Шрёдингера, вроде нужны, а вроде и нет. Разберёмся?

Я неделю назад спрашивал в чате (кстати, вступайте) нужны ли отступы от границ ЗУ в Москве и мнения разделились.

🔹 Первые говорили, да, отступы нужны, потому что помимо ГПЗУ и ПЗЗ есть ещё пожарные нормы и правила

🔹 Вторые твердили, что есть ГПЗУ, там четко прописано нужны отступы или нет согласно ПЗЗ – вот и всё.

Я позвонил в администрацию поселения и спросил, мне разъяснили, что отступы все-равно нужны, но сделали ремарку, мол с нами этот момент не согласовывают, за всё отвечает уполномоченный орган, а наша хата, соответственно, с краю.

✅ Ок, надо как-то дожимать, я отправил уведомление о начале строительства, приложил схему, ЕГРН, координаты и уже клиенту пришло положительное решение.

Вердикт: отступы в Москве не нужны, а в МО по 3 метра нужны, но пост не может закончиться так, ПОЭТОМУ ВОПРОС:

Выплатит ли страховая компенсацию за дом, если пожарные нормы нарушены (хотя, где их почитать?), а нормы ПЗЗ не нарушены и строительство одобрили?

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

Купили участок без дисконта

На новом объекте #Б1 чисто технических моментов, которые указывали бы на дисконт нет. Мы купили его практически по миллиону за сотку – это низ рынка.

❗️В этом есть доля ошибки и любопытства.

🔹Доля ошибки: мне понравилась земля, я сдвинул стопы после осмотра объекта, снизив маржу, но уверен, что мы заработаем, просто не так, как обычно.

🔹Доля любопытства: хочу протестировать локацию и продажу без деления, поработав с другой аудиторией.

- Дорого, скажите вы?
- Сами очкуем – наш ответ.

Далее..

Дома с землёй в этой локации стоят по 30-60 млн. руб. и есть гипотеза, что «дорого» – понятие относительное, также есть мысль, что участок делить не нужно. Человек у которого есть деньги явно не находится в поисках площади 3-4 сотки.

Знаю, что пропорция цены земли к дому должна быть в районе 25%, но арифметика регионов не очень бьется с Московской и если мы не протестируем покупку в престижном месте, то кто протестирует?

И главное, возможно ли продать участок без дисконта зимой при ставке ЦБ 13% и заработать за счёт упаковки и продаж?

В рекламе будем с разными площадями, посмотрим на что будет больше обращений. Ставка на упаковку, продажи, переговоры и рекламу лучше конкурентов.

➡️ Подключим помимо стандартных инструментов прямую рекламу Директа, застройщиков и агентов за %, будет мало, значит задействуем ещё каналы.

🔥 Интересно узнать итог? Подпишись

Есть такая компания SmartDeal – это про электронные регистрации сделок с недвижимостью, соединяет покупателя, банк, застройщика и Росреестр.

❗️Пока ещё не работает на вторичке и не работает с земельными участками, но чисто технически – это вопрос времени.

🔹 ЦИАН недавно выкупил компанию и теперь ему принадлежит 100%. Лишний раз доказывает, что ЦИАН выбрал путь развития через PropTech и вероятнее всего покупка недвижимости без походов в банк и знакомства продавца и покупателя будет нормой лет через 5.

Как раз, когда поколение Z наберёт полную силу и платежеспособность.

🔹 Для ЦИАНа это конечно мощный драйвер, тут должен быть зарыт огромный пласт маржи для всей компании, а для нас удобство.

ДомКлик до этого тоже дойдёт, а возможно и выкупит ЦИАН, в любом случае будущее где-то рядом, да?

🔥 Полезно? Подписывайся

Пыль с торгов улеглась и самое время вернуться к дайджесту анализа объектов, которые нас интересовали.

Итак:

🔹 Новая Москва, 6 соток
Итог торгов: 587 тыс./сотка;
Рынок: 700 тыс./сотка;
Конкуренция: 13 человек
Нюансы: водоохранная зона.

🔹 Новая Москва, 12 соток
Итог торгов: 950 тыс./сотка;
Рынок: 1,1 млн./сотка;
Конкуренция: 14 человек;
Нюансы: нет.

🔹 Москва, 8 соток
Итог торгов: 2,05 млн/сотка
Рынок: 2,2 млн./сотка;
Конкуренция: 17 человек;
Нюансы: спил деревьев и разрешения.

🔹 Москва, 8 соток, там же
Итог торгов: 2,6 млн/сотка;
Рынок: 2,2 млн./сотка;
Конкуренция: 17 человек;
Нюансы: спил деревьев и разрешения.

🔹 МО, ЛПХ 12 соток – перенос
Нюансы: кабель Министерства Обороны и вид на военные антенны

❗️Возможно, в регионах, маржа 100 тыс. с сотки кажется большой, но в Москве оцениваю это в рамках погрешности, чтобы чувствовать себя уверенно нужен бо‌льший запас прочности и исходя из этого я в который раз делаю вывод, что с муниципальных торгов в Москве купить землю выгодно можно, но редко.

➡️ Тут скорее выбор между: брать по нижней границе рынка и выходить по верхней, а вот если не можешь выйти по верху, то тут и начинаются проблемы. Выгоднее брать участки с рынка на Авито и ЦИАН – мое мнение.

#муниципальныеторги

🔥 Полезно? Подпишись на канал

⛔️ Бич фондового рынка РФ – лонгрид!

В сентябре московская биржа объявила 50 дискретных аукционов из-за падения акций более чем на 20% и в основном это компании, которые раздуты искусственно.

Бич фондового рынка РФ состоит в том, что все знают о незаконности пампов, все знают кто их делает, но ничего не происходит и из-за этого десятки тысяч людей теряют деньги, читая «аналитику» и невероятные идеи в ТГ-каналах.

❗️Для тех, кто в недвижке и не понимает, как это работает на фондовом рынке:

1. Популярные инвестиционные каналы, начинают форсить тему акций какой-то компании, как правило из 2-3 эшелона;

2. Организаторы пампа входят в акции за неделю, до разгона и далее начинается форс с «аналитикой» и 100% вариантом под соусом доводов и юмора;

3. Расчёт на эмоции, люди начинают покупать акции и спрос в моменте становится дикий, а продавцов осталось столько же – цена начинает расти;

4. Организаторы продают акции на этом росте, фиксируя прибыль о подписчиков, которые, как раз и покупают;

5. После краткосрочного ажиотажа цена возвращается на место, т.к. фундаментально в компании ничего и не менялось. Люди фиксируют убыток или остаются с акциями на руках годами.

И ещё..

🔹 Однажды у меня за одной посиделкой знакомый спросил во что я инвестирую на ФР? А я же простой человек, поэтому: $SBER, $TATNP, $BSPB, $MTLRP, $MOEX, $AFKS – он посмеялся, что я консерватор и не шарю, т.к. его приоритет электромобили, новые соцсети, космос, но время расставляет все на места – почти все акции, в которые я вкладывался выросли на 200-350%, а ноу-хау слилось на 30-90%

❗️На мой взгляд, нужно держать твёрдые, понятные и прогнозируемые компании.

А совет такой: не разбираетесь? Окей, рассмотрите голубые фишки РФ. Рынок недооценен, инфляция будет расти, люди понесут деньги в фондовый рынок и недвижимость. Эти 2 сектора будут расти на горизонте при любых обстоятельствах.

И помните, что розовые очки всегда разбиваются стёклами внутрь

🔥 Полезно? Подпишись на канал

🔥 Участок, на котором можно заработать действительно норм

Время на принятие решение есть. Будем подбиваться с юридической стороны и нужно будет привлекать извне 10-15 млн. рублей, при том что возьмём его не целиком, а лишь часть, но это тот проект от которого приятное волнение

А вот возьмём мы его или нет зависит только от ваших лайков 🤝

Сначала мы покупали землю в МО, потом дотянулись до Новой Москвы и вот сейчас вплотную подобрались к покупке земли уже в Москве в пешей доступности 2 метро

🔹 Коротко о реалиях столицы:

1. Чтобы просто поучаствовать в аукционе нужно 23 млн. без гарантий победы 😁 – не выиграем, просто вернуться деньги;

2. Если выкупать всё, нужно +/- 120 млн. – по моим расчетам разгона аукциона.

🔹 Какой потенциал у таких объектов?

Со всего куска 30-50 млн. на ход ноги с циклом +/- 1 год, но это много или мало? – это хорошая маржа и чем выше забираешься в «классе» земли и выкупной стоимости, тем больше маржа и меньше конкуренция, потому что как обычно, самое мясо в объектах до 15 млн. рублей.

Активно ведём переговоры, проверяем землю, общаемся с соседями, смотрим на ГПЗУ и ПЗЗ, оцениваем конкуренцию, ограничения и фронт работ – есть предложение выкупить часть совместно с привлечением инвестора на 15 млн. + наши деньги, посмотрим, как получится.

➡️ Итог поста: нужно 15 млн.

❗️P.s. есть желание войти с нами в этот проект? Пишите: @konyakhinz

Быстро – это медленно, но постоянно. Всем рок и подписывайтесь на канал 😎