📹 Отсняли и смонтировали #Б1

В «Щи 🥘» сознательно занижаю качество, чтобы вы не грузили по 100 мегабайт.

Вроде получилось не плохо. В этот раз из нововведений – бегущая строка текста, посмотрим прогреет ли она входящие заявки по осведомленности информацией.

🔥 Подписывайтесь на канал

Отступы Шрёдингера, вроде нужны, а вроде и нет. Разберёмся?

Я неделю назад спрашивал в чате (кстати, вступайте) нужны ли отступы от границ ЗУ в Москве и мнения разделились.

🔹 Первые говорили, да, отступы нужны, потому что помимо ГПЗУ и ПЗЗ есть ещё пожарные нормы и правила

🔹 Вторые твердили, что есть ГПЗУ, там четко прописано нужны отступы или нет согласно ПЗЗ – вот и всё.

Я позвонил в администрацию поселения и спросил, мне разъяснили, что отступы все-равно нужны, но сделали ремарку, мол с нами этот момент не согласовывают, за всё отвечает уполномоченный орган, а наша хата, соответственно, с краю.

✅ Ок, надо как-то дожимать, я отправил уведомление о начале строительства, приложил схему, ЕГРН, координаты и уже клиенту пришло положительное решение.

Вердикт: отступы в Москве не нужны, а в МО по 3 метра нужны, но пост не может закончиться так, ПОЭТОМУ ВОПРОС:

Выплатит ли страховая компенсацию за дом, если пожарные нормы нарушены (хотя, где их почитать?), а нормы ПЗЗ не нарушены и строительство одобрили?

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

Купили участок без дисконта

На новом объекте #Б1 чисто технических моментов, которые указывали бы на дисконт нет. Мы купили его практически по миллиону за сотку – это низ рынка.

❗️В этом есть доля ошибки и любопытства.

🔹Доля ошибки: мне понравилась земля, я сдвинул стопы после осмотра объекта, снизив маржу, но уверен, что мы заработаем, просто не так, как обычно.

🔹Доля любопытства: хочу протестировать локацию и продажу без деления, поработав с другой аудиторией.

- Дорого, скажите вы?
- Сами очкуем – наш ответ.

Далее..

Дома с землёй в этой локации стоят по 30-60 млн. руб. и есть гипотеза, что «дорого» – понятие относительное, также есть мысль, что участок делить не нужно. Человек у которого есть деньги явно не находится в поисках площади 3-4 сотки.

Знаю, что пропорция цены земли к дому должна быть в районе 25%, но арифметика регионов не очень бьется с Московской и если мы не протестируем покупку в престижном месте, то кто протестирует?

И главное, возможно ли продать участок без дисконта зимой при ставке ЦБ 13% и заработать за счёт упаковки и продаж?

В рекламе будем с разными площадями, посмотрим на что будет больше обращений. Ставка на упаковку, продажи, переговоры и рекламу лучше конкурентов.

➡️ Подключим помимо стандартных инструментов прямую рекламу Директа, застройщиков и агентов за %, будет мало, значит задействуем ещё каналы.

🔥 Интересно узнать итог? Подпишись

Есть такая компания SmartDeal – это про электронные регистрации сделок с недвижимостью, соединяет покупателя, банк, застройщика и Росреестр.

❗️Пока ещё не работает на вторичке и не работает с земельными участками, но чисто технически – это вопрос времени.

🔹 ЦИАН недавно выкупил компанию и теперь ему принадлежит 100%. Лишний раз доказывает, что ЦИАН выбрал путь развития через PropTech и вероятнее всего покупка недвижимости без походов в банк и знакомства продавца и покупателя будет нормой лет через 5.

Как раз, когда поколение Z наберёт полную силу и платежеспособность.

🔹 Для ЦИАНа это конечно мощный драйвер, тут должен быть зарыт огромный пласт маржи для всей компании, а для нас удобство.

ДомКлик до этого тоже дойдёт, а возможно и выкупит ЦИАН, в любом случае будущее где-то рядом, да?

🔥 Полезно? Подписывайся

Пыль с торгов улеглась и самое время вернуться к дайджесту анализа объектов, которые нас интересовали.

Итак:

🔹 Новая Москва, 6 соток
Итог торгов: 587 тыс./сотка;
Рынок: 700 тыс./сотка;
Конкуренция: 13 человек
Нюансы: водоохранная зона.

🔹 Новая Москва, 12 соток
Итог торгов: 950 тыс./сотка;
Рынок: 1,1 млн./сотка;
Конкуренция: 14 человек;
Нюансы: нет.

🔹 Москва, 8 соток
Итог торгов: 2,05 млн/сотка
Рынок: 2,2 млн./сотка;
Конкуренция: 17 человек;
Нюансы: спил деревьев и разрешения.

🔹 Москва, 8 соток, там же
Итог торгов: 2,6 млн/сотка;
Рынок: 2,2 млн./сотка;
Конкуренция: 17 человек;
Нюансы: спил деревьев и разрешения.

🔹 МО, ЛПХ 12 соток – перенос
Нюансы: кабель Министерства Обороны и вид на военные антенны

❗️Возможно, в регионах, маржа 100 тыс. с сотки кажется большой, но в Москве оцениваю это в рамках погрешности, чтобы чувствовать себя уверенно нужен бо‌льший запас прочности и исходя из этого я в который раз делаю вывод, что с муниципальных торгов в Москве купить землю выгодно можно, но редко.

➡️ Тут скорее выбор между: брать по нижней границе рынка и выходить по верхней, а вот если не можешь выйти по верху, то тут и начинаются проблемы. Выгоднее брать участки с рынка на Авито и ЦИАН – мое мнение.

#муниципальныеторги

🔥 Полезно? Подпишись на канал

⛔️ Бич фондового рынка РФ – лонгрид!

В сентябре московская биржа объявила 50 дискретных аукционов из-за падения акций более чем на 20% и в основном это компании, которые раздуты искусственно.

Бич фондового рынка РФ состоит в том, что все знают о незаконности пампов, все знают кто их делает, но ничего не происходит и из-за этого десятки тысяч людей теряют деньги, читая «аналитику» и невероятные идеи в ТГ-каналах.

❗️Для тех, кто в недвижке и не понимает, как это работает на фондовом рынке:

1. Популярные инвестиционные каналы, начинают форсить тему акций какой-то компании, как правило из 2-3 эшелона;

2. Организаторы пампа входят в акции за неделю, до разгона и далее начинается форс с «аналитикой» и 100% вариантом под соусом доводов и юмора;

3. Расчёт на эмоции, люди начинают покупать акции и спрос в моменте становится дикий, а продавцов осталось столько же – цена начинает расти;

4. Организаторы продают акции на этом росте, фиксируя прибыль о подписчиков, которые, как раз и покупают;

5. После краткосрочного ажиотажа цена возвращается на место, т.к. фундаментально в компании ничего и не менялось. Люди фиксируют убыток или остаются с акциями на руках годами.

И ещё..

🔹 Однажды у меня за одной посиделкой знакомый спросил во что я инвестирую на ФР? А я же простой человек, поэтому: $SBER, $TATNP, $BSPB, $MTLRP, $MOEX, $AFKS – он посмеялся, что я консерватор и не шарю, т.к. его приоритет электромобили, новые соцсети, космос, но время расставляет все на места – почти все акции, в которые я вкладывался выросли на 200-350%, а ноу-хау слилось на 30-90%

❗️На мой взгляд, нужно держать твёрдые, понятные и прогнозируемые компании.

А совет такой: не разбираетесь? Окей, рассмотрите голубые фишки РФ. Рынок недооценен, инфляция будет расти, люди понесут деньги в фондовый рынок и недвижимость. Эти 2 сектора будут расти на горизонте при любых обстоятельствах.

И помните, что розовые очки всегда разбиваются стёклами внутрь

🔥 Полезно? Подпишись на канал

🔥 Участок, на котором можно заработать действительно норм

Время на принятие решение есть. Будем подбиваться с юридической стороны и нужно будет привлекать извне 10-15 млн. рублей, при том что возьмём его не целиком, а лишь часть, но это тот проект от которого приятное волнение

А вот возьмём мы его или нет зависит только от ваших лайков 🤝

Сначала мы покупали землю в МО, потом дотянулись до Новой Москвы и вот сейчас вплотную подобрались к покупке земли уже в Москве в пешей доступности 2 метро

🔹 Коротко о реалиях столицы:

1. Чтобы просто поучаствовать в аукционе нужно 23 млн. без гарантий победы 😁 – не выиграем, просто вернуться деньги;

2. Если выкупать всё, нужно +/- 120 млн. – по моим расчетам разгона аукциона.

🔹 Какой потенциал у таких объектов?

Со всего куска 30-50 млн. на ход ноги с циклом +/- 1 год, но это много или мало? – это хорошая маржа и чем выше забираешься в «классе» земли и выкупной стоимости, тем больше маржа и меньше конкуренция, потому что как обычно, самое мясо в объектах до 15 млн. рублей.

Активно ведём переговоры, проверяем землю, общаемся с соседями, смотрим на ГПЗУ и ПЗЗ, оцениваем конкуренцию, ограничения и фронт работ – есть предложение выкупить часть совместно с привлечением инвестора на 15 млн. + наши деньги, посмотрим, как получится.

➡️ Итог поста: нужно 15 млн.

❗️P.s. есть желание войти с нами в этот проект? Пишите: @konyakhinz

Быстро – это медленно, но постоянно. Всем рок и подписывайтесь на канал 😎

Топ городов России по спросу на земельные участки – любая аналитика в этом отношении имеет лишь косвенные признаки, тем не менее, если скрестить несколько методов, то будет ок.

Хотите попробовать силы в земле, но как понять спрос в регионе относительно других?

1. Выставить тестовое объявление на Авито и ЦИАН, посчитать звонки;

2. Посмотреть предложения по участкам в вашем регионе, если их много – явно спрос есть;

3. Есть замечательный сервис WordStat от Яндекса (скрин от туда), где вы можете вбить ключевую фразу «купить земельный участок» + смежные по смыслу и понять, как много людей вбивают их за месяц.

4. Чуть меньше, чем в Яндексе запросов будет ещё и в Google.

✌️ – Ссылка на Яндекс.Wordstat
👌 – А это Wordstat 2.0 (удобнее)

Это аналитика широкими мазками, хотя другой и не дано, но для нас в бою все методы хороши.

🔥 Полезно? Подпишись, чо

📈 Продолжаю исследовать статистику через Яндекс.Wordstat и вам советую

На графике количество запросов по фразе «купить земельный участок» в Москве и МО. Сииняя линия – абсолютные показы, именно они нас интересуют.

Какие выводы можно сделать?

1. Этой статистики мало 😁, но выбирать не приходится, работаем с тем, что есть;

2. В Москве и МО спрос на землю зимой, как и везде, падает, но есть надежда, что продажи не умирают, в декабре 14.000 показов по ключевому слову – этого достаточно, чтобы «крутиться», но зависит от локации участка конечно же;

3. Есть гипотеза, что спрос растет, когда снег тает и прекращается, когда выпадает – мысль логичная, но люди активно искать начинают участки уже с января, а вот как «гугление» переварить в продажи вопрос уже следующий;

4. Трафик помимо ЦИАН и Авито есть ещё и в Яндексе, когда человек ищет напрямую через поисковик, так что не лишним будет рекламироваться в Директе через ГЕО таргетинг и с привязкой к вашей локации на лендинг, но я бы вёл человека просто по ссылке на Авито или ЦИАН;

5. В уме прикидываем, что если в Яндексе 14к человек ищет участок в декабре + 10к в Google, то скорее всего ещё хотя бы по 5 есть на Авито и ЦИАН – итого уже 30к (минус срез дублей и широких запросов, туда-сюда, тыс. 20 будет по региону)

6. Пик трафика на поиск участка у людей приходится на весну, дальше небольшой спад и в целом «плато» до октября, думаю, что с февраля нужно выкручивать маржу на максимум по объектам – гипотеза.

Главный вывод: я не знаю, как мы пройдем зиму, спрос упал, это видно, но если в декабре будут звонки и худо-бедно продажи, то я отказываюсь верить в сложный период московских земельщиков зимой. Рынок позволяет работать 12 мес.

А ведь можно ещё агентов подключить..

Время покажет, а пока подпишись 😜

👨‍💻 Есть задача и нужна помощь

На один из объектов нужно поставить кортеновскую сталь (на картинке) в относительно большом объеме, в сжатые сроки и сварить из нее металлоконструкции во дворике с арт-пространством в центре Москвы.

🔥 Кто может помочь, пишите @konyakhinz – готовы начать сразу. Нужно КП.

Контакты по металлу будут не лишними

🫡 Выиграли новый участок на торгах

15 соток ИЖС
Новорижское шоссе

Что будет дальше?

- земельные работы;
- съемка;
- собственность;
- раздел и продажа.

Об участке: тупиковый заезд, ёлки, березы, без ограничений, последний участок на улице, ровный и сухой, в 1 км. р. Москва. Электричество, газ – всё, как мы любим.

Соседи в продаже: (дом + участок) от 30 до 300 млн., рынок земли 0,9-1 млн./сотка

Конкуренция была, но относительно Москвы – скучно, это считается МО, чуть потолкались и расход. 2-3 дня на работы и выходим в продажу. Stay tuned.. #С1

🔥 Подписывайтесь на канал