🫡 Коллеги, начинайте неделю правильно с трека «по чуть», годная тема:
https://music.yandex.ru/album/26580463/track/115454045
А мы поехали на осмотр объектов. Проанализировали 30, отобрали 5, сейчас ещё порежем до 3, которые будем торговать. Такая выборка 🤝
https://music.yandex.ru/album/26580463/track/115454045
А мы поехали на осмотр объектов. Проанализировали 30, отобрали 5, сейчас ещё порежем до 3, которые будем торговать. Такая выборка 🤝
🔥8👍2😁1
❗Пробуем купить 4 участка в ЮЗАО
Мы не успеваем в эти торги на 5 дней, поэтому предлагаем зайти инвестору.
Стратегия простая:
🔹 4 участка в ЮЗАО, чтобы поучаствовать – нужно 21 млн. в качестве депозитов.
Но можно и с меньшей суммой, в среднем нужно 4-5 млн. на участие в торгах по каждому из участков. И 18-22 млн. на выкуп каждого. То есть у вас реально должно быть на руках в течение 50 дней в районе 20 млн. на 1 участок или 80 на все.
🔹 Далее, торгуем все участки, выкупаем то, что выкупается по нашему таргету.
Стартовые цены: 790 тыс./сотка
Таргет по выкупу: до 1,5 млн./сотка
Цена участков после торгов: от 18 до 22 млн. (цена за каждый)
Рыночная цена: от 3 млн./сотка
Цикл: заложить до 1 года, но продажу начнём сразу (может уложим и в 4 мес);
Время: осталось 5 дней до поступления денег на платформу;
Безопасность: недвижимость на вас;
Условия: 50/50 после расходов и налогов.
Участки по 10-16 соток. Можно заработать 7-12 млн. с каждого участка на всех.
Напишите мне: @konyakhinz и сделайте пометку максимальной суммы, которую готовы запустить в работу.
Отправьте пост, кому он может быть интересен, заработаем вместе 🤝
Мы не успеваем в эти торги на 5 дней, поэтому предлагаем зайти инвестору.
Стратегия простая:
🔹 4 участка в ЮЗАО, чтобы поучаствовать – нужно 21 млн. в качестве депозитов.
Но можно и с меньшей суммой, в среднем нужно 4-5 млн. на участие в торгах по каждому из участков. И 18-22 млн. на выкуп каждого. То есть у вас реально должно быть на руках в течение 50 дней в районе 20 млн. на 1 участок или 80 на все.
🔹 Далее, торгуем все участки, выкупаем то, что выкупается по нашему таргету.
Стартовые цены: 790 тыс./сотка
Таргет по выкупу: до 1,5 млн./сотка
Цена участков после торгов: от 18 до 22 млн. (цена за каждый)
Рыночная цена: от 3 млн./сотка
Цикл: заложить до 1 года, но продажу начнём сразу (может уложим и в 4 мес);
Время: осталось 5 дней до поступления денег на платформу;
Безопасность: недвижимость на вас;
Условия: 50/50 после расходов и налогов.
Участки по 10-16 соток. Можно заработать 7-12 млн. с каждого участка на всех.
Напишите мне: @konyakhinz и сделайте пометку максимальной суммы, которую готовы запустить в работу.
Отправьте пост, кому он может быть интересен, заработаем вместе 🤝
👍14🔥4😱2
This media is not supported in the widget
VIEW IN TELEGRAM
🔥9👍3❤2
⏳ В какой минимальный срок возможно уложить цикл объекта с торгов по 178-ФЗ?
Хронология:
1. Торги, подведение итогов, победа;
2. Буферные 10 дней на подачу жалоб;
3. Договор в личный кабинет;
4. Подпись, оплата, проверка платёжек;.
5. Запуск процесса оформления;
6. Росреестр, ЕГРН
7. Согласование нового ДКП;
8. Документы, проверка, ДомКлик;
9. Одобрение, оценка;
10. Застройщик, договор подряда, поручитель, ПНД и НД, согласие;
11. Назначение даты сделки, аккредетив, Росреестр, ЕГРН, деньги.
🔹 Если на всех этапах пинать и подгонять инстанции, то выходит 1,5 мес. В продажу вышли сразу после победы, задаток взяли до того, как вступили в собственность, то есть клиент найден был сразу на весь участок и ждал новый ЕГРН, чтобы запустить процесс оформления.
🔹 Очень много времени уходит на вступление в собственность, а это ведь почти идеальный вариант. Молниеносных сделок при покупке с торгов не получается, но 1,5 мес. результат тоже ок.
Есть идеи как ускориться? – напишите
🔥 Подписывайтесь на канал
Спойлер – это не так быстро, как хотелось
Хронология:
1. Торги, подведение итогов, победа;
2. Буферные 10 дней на подачу жалоб;
3. Договор в личный кабинет;
4. Подпись, оплата, проверка платёжек;.
5. Запуск процесса оформления;
6. Росреестр, ЕГРН
7. Согласование нового ДКП;
8. Документы, проверка, ДомКлик;
9. Одобрение, оценка;
10. Застройщик, договор подряда, поручитель, ПНД и НД, согласие;
11. Назначение даты сделки, аккредетив, Росреестр, ЕГРН, деньги.
🔹 Если на всех этапах пинать и подгонять инстанции, то выходит 1,5 мес. В продажу вышли сразу после победы, задаток взяли до того, как вступили в собственность, то есть клиент найден был сразу на весь участок и ждал новый ЕГРН, чтобы запустить процесс оформления.
🔹 Очень много времени уходит на вступление в собственность, а это ведь почти идеальный вариант. Молниеносных сделок при покупке с торгов не получается, но 1,5 мес. результат тоже ок.
Есть идеи как ускориться? – напишите
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥10👍6🤔1
Нашёл самый ужасный участок, который только видел – он прекрасен 😍
Я даже не понимаю, какие эмоции испытываю по этому поводу. Авантюра брать такое с одной стороны, с другой мне понятно как и за счёт чего продаваться. С третьей мало кто посоветует вписываться в объект с такими нюансами, но как бы если не пробовать, то 10 млн. с проекта за раз я не скоро заработаю, прям хочется купить.
🔹 Смотрите сами:
- часть в лесфонде;
- сильное подтопление;
- затопление от реки;
- уклон, неправильная форма;
- прибрежная зона;
- водоохранная зона;
- всё заросло деревьями;
Работ очень много, но участок прекрасен в своей ужасности (по документам), я знаю примерно по какой цене его купят на рынке, но он настолько мерзкий и неприятный (сейчас), что забрать его можно чуть ли не по кадастру.
И вот что тут добавить? Каждый объект уникален, нет строгих рамок что брать, а что нет, этот участок будет ликвиднее других "правильных" по документам.
Берёте такое в работу? 😂
🔥 Подписывайтесь на канал
Я даже не понимаю, какие эмоции испытываю по этому поводу. Авантюра брать такое с одной стороны, с другой мне понятно как и за счёт чего продаваться. С третьей мало кто посоветует вписываться в объект с такими нюансами, но как бы если не пробовать, то 10 млн. с проекта за раз я не скоро заработаю, прям хочется купить.
И вот фишка в том, что всю красоту и прелесть участка за ширмой проблем бывает очень сложно разглядеть.
🔹 Смотрите сами:
- часть в лесфонде;
- сильное подтопление;
- затопление от реки;
- уклон, неправильная форма;
- прибрежная зона;
- водоохранная зона;
- всё заросло деревьями;
Работ очень много, но участок прекрасен в своей ужасности (по документам), я знаю примерно по какой цене его купят на рынке, но он настолько мерзкий и неприятный (сейчас), что забрать его можно чуть ли не по кадастру.
И вот что тут добавить? Каждый объект уникален, нет строгих рамок что брать, а что нет, этот участок будет ликвиднее других "правильных" по документам.
Берёте такое в работу? 😂
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥10👍7😱1
Суббота
В выходной хочется разбавить контент и потихоньку начать рассказывать о себе, а не только о недвижке, прибыли, проектах и тд.
🔹 Это в том числе и про доверие же
Например, летом я подружился со сваркой, не профессионально, но борта самосвалу наварил. Самосвал откатал сезон в крупнейшем агрокомплексе центральной России и ничего не отвалилось – Ура!
Что из последнего освоили вы? Делитесь, познакомимся ближе.
🔥 Подписывайтесь на канал
В выходной хочется разбавить контент и потихоньку начать рассказывать о себе, а не только о недвижке, прибыли, проектах и тд.
🔹 Это в том числе и про доверие же
Например, летом я подружился со сваркой, не профессионально, но борта самосвалу наварил. Самосвал откатал сезон в крупнейшем агрокомплексе центральной России и ничего не отвалилось – Ура!
Сдержанный восторг от обретения невиртуальных навыков 👌
Что из последнего освоили вы? Делитесь, познакомимся ближе.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥5❤🔥2
Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘
❗Пробуем купить 4 участка в ЮЗАО Мы не успеваем в эти торги на 5 дней, поэтому предлагаем зайти инвестору. Стратегия простая: 🔹 4 участка в ЮЗАО, чтобы поучаствовать – нужно 21 млн. в качестве депозитов. Но можно и с меньшей суммой, в среднем нужно 4-5…
😂 Любите благотворительность?
Инвестор найден, но пост не на позитиве – мне важно понять объективный расклад, поэтому всё без отсылок, имён и фамилий.
1. Мы привлекали инвестора, нашелся "близкий", но посредник не из Москвы, предложил своим инвесторам зайти и один согласился. Объекты, под которые привлекали, тегнул.
2. Договорились 50/50 работать. 50% нам – 50% им. По итогу в пятницу получаем информацию, что инвестор "не доверяет" и у него есть свои работяги в Москве и они этот проект будут реализовывать без нас или оставят себе.
3. Есть мы – есть посредник – есть инвестор. И получается так, что связка осталась та же, только без нас. Посредник пообещал выплатить комиссию за объект, если будут его продавать, а так вообще может инвестор себе оставит.
4. Потенциал при продаже 10 млн. с участка, их 4, то есть 40 млн, на выкуп нужно 80, говорят есть только 20 (этого достаточно на депозиты), ну и кто верит, если выкупная будет ок, что не найдут дополнительные деньги на всё? 😊
➡️ Вопросы:
Мы хотим понять, мы в чем-то не правы или с нами все ок? По-сути реализация будет объектов в продаже рядом с нами, если они выиграют и мы выиграем (потому что мы зашли в 1 лот, а они во все 4), божатся наш лот не торговать, но кто в это верит и зачем туда тогда заходить? Доверия нет.
➡️ Главное:
Мы хотели получить инвестора, показали объект, экономику, осмотрели всё, принесли возможность заработать, а получили конкурента под носом, который не увидел в нас ценности, но увидел ценность в посреднике.. (типо сам все сделает, хотя без нас он бы даже не узнал об этом объекте), заработает один раз вместо того, чтобы постоянно работать.
➡️ Позиция инвестора: нахрена мне москвичи, когда у меня своих работяг штат в Москве, ещё делиться я буду, хмм, за что? (аргумент, что у него тупо не было бы этой возможности без нас не воспринимает 😁)
➡️ Позиция посредника: решение за инвестором, но он по-сути в доле при любом раскладе, заберёт 20-30% от ЧП, при том что никакой функции не несёт вообще, сначала говорил, что входить не буду, "репутация дороже", сейчас говорит бабки в шапке и все-таки участвовать буду, но не в вашем лоте, хоть это и "не очень интересно".
Свои ошибки мы поняли. Как взаимодействовать с инвестором, показывая максимум информации и не терять вот так объекты – нет.
Мотивации портить репутацию нет, потому что человек из чата и канала, поэтому не называю имён, тем не менее любые мысли по этому поводу почитаем👇
Инвестор найден, но пост не на позитиве – мне важно понять объективный расклад, поэтому всё без отсылок, имён и фамилий.
1. Мы привлекали инвестора, нашелся "близкий", но посредник не из Москвы, предложил своим инвесторам зайти и один согласился. Объекты, под которые привлекали, тегнул.
2. Договорились 50/50 работать. 50% нам – 50% им. По итогу в пятницу получаем информацию, что инвестор "не доверяет" и у него есть свои работяги в Москве и они этот проект будут реализовывать без нас или оставят себе.
3. Есть мы – есть посредник – есть инвестор. И получается так, что связка осталась та же, только без нас. Посредник пообещал выплатить комиссию за объект, если будут его продавать, а так вообще может инвестор себе оставит.
4. Потенциал при продаже 10 млн. с участка, их 4, то есть 40 млн, на выкуп нужно 80, говорят есть только 20 (этого достаточно на депозиты), ну и кто верит, если выкупная будет ок, что не найдут дополнительные деньги на всё? 😊
➡️ Вопросы:
Мы хотим понять, мы в чем-то не правы или с нами все ок? По-сути реализация будет объектов в продаже рядом с нами, если они выиграют и мы выиграем (потому что мы зашли в 1 лот, а они во все 4), божатся наш лот не торговать, но кто в это верит и зачем туда тогда заходить? Доверия нет.
➡️ Главное:
Мы хотели получить инвестора, показали объект, экономику, осмотрели всё, принесли возможность заработать, а получили конкурента под носом, который не увидел в нас ценности, но увидел ценность в посреднике.. (типо сам все сделает, хотя без нас он бы даже не узнал об этом объекте), заработает один раз вместо того, чтобы постоянно работать.
➡️ Позиция инвестора: нахрена мне москвичи, когда у меня своих работяг штат в Москве, ещё делиться я буду, хмм, за что? (аргумент, что у него тупо не было бы этой возможности без нас не воспринимает 😁)
➡️ Позиция посредника: решение за инвестором, но он по-сути в доле при любом раскладе, заберёт 20-30% от ЧП, при том что никакой функции не несёт вообще, сначала говорил, что входить не буду, "репутация дороже", сейчас говорит бабки в шапке и все-таки участвовать буду, но не в вашем лоте, хоть это и "не очень интересно".
Свои ошибки мы поняли. Как взаимодействовать с инвестором, показывая максимум информации и не терять вот так объекты – нет.
Мотивации портить репутацию нет, потому что человек из чата и канала, поэтому не называю имён, тем не менее любые мысли по этому поводу почитаем👇
🤯15😱8👍3😐2👎1😢1
Есть вопросы❓– будут ответы.
Отвечу на всё в комментариях. Надеюсь на регулярность рубрики раз в две недели.
🔹 Если нужно какие-то темы вынести в отдельный пост – тоже пишите, буду рад
Отвечу на всё в комментариях. Надеюсь на регулярность рубрики раз в две недели.
🔹 Если нужно какие-то темы вынести в отдельный пост – тоже пишите, буду рад
👍5🔥1
Касательно системы налогообложения: для занятия земельными инвестициями идеально подходит ИП на УСН (доход - расход 15%), работать на УСН 6%, если оно у вас открыто и позволяет ОКВЭД можно, но будете переплачивать, если не делаете доходность от 100% за цикл.
🔹 Забегая наперед, могу сказать, что доходность х2 на цикл в Москве и ближайшей МО на регулярной основе практически недостижима.
🔹 Если мы говорим про регионы, то там сплошь и рядом, но важно понимать, что в регионах это несколько сотен тысяч, а не миллионов. Чем выше цена объекта, тем ниже доходность на цикл.
Касательно «оптимизации»: есть разное мнение среди инвесторов, кто-то занижает в 0 и называет это оптимизацией, кто-то переезжает в дотационной регион с льготной ставкой (только что делать, когда ставка откатится до федеральной?), кто-то занижает часть стоимости объекта, кто-то оставляет львиную часть налогов на менее облагаемом звене среди череды сделок – вопрос творческий у кого на что хватает
Наша позиция: мы не "оптимизируемся" и никому не рекомендуем, все схемы видны, как на ладони, если к вам не пришли – это только потому что овчинка того не стоит. Работайте честно, заработал – поделись, закладывайте налоги в экономику (на первом объекте я из-за того, что не заложил налоги сорвал сделку и увеличил цену участка) + клиенты позитивно реагируют, когда "полная стоимость в договоре", а ещё не связывайтесь с льготными регионами, с которыми вас в реальности ничего не связывает.
Мнение непопулярное, но что поделать.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍9🔥3
Сегодня будет заруба на торгах! Заранее знаю, что меня вынесут минут за 15 😁, но по окончанию будет мощный пост.
Впервые торгую землю с рынком от 3,5 до 7 млн. за сотку – и что? Думаете не будет конкуренции? Конкурентов больше, чем я когда-либо видел по всем 4 лотам.
Приятное волнение.. Вперёд-вперёд! 🥘
Впервые торгую землю с рынком от 3,5 до 7 млн. за сотку – и что? Думаете не будет конкуренции? Конкурентов больше, чем я когда-либо видел по всем 4 лотам.
Приятное волнение.. Вперёд-вперёд! 🥘
🔥13👍4😱2
Итак, торги 4-х участков в ЮЗАО – денег на момент закрытия окна было только на 1 лот, но мне уже подсказали, как закончились соседние лоты, так что присаживайтесь поудобнее.
🔹 Москва, 7 мин. 👣 до метро (не диаметр), 2 мин. до съезда на МКАД, центральные комуникации, соседи с домами до 1000м², рынок земли от 3,5 до 7 млн. за сотку.
Выбрал крайний участок, он идеален под деление, если не продастся единым куском и на нем планово оказалась самая большая конкуренция, исходя из количества поданных заявок.
🔹 Казалось бы, депозит 5 млн., старт от 9,5 млн. – ошибочно полагать, что земля уйдет дешевле 20, если только по незнанию локации, и мы были готовы забрать участок до 22 млн., а такие вводные, как я полагал, должны были снизить конкуренцию, но..
Знаете что? Это были самые конкурентные торги. Как думаете сколько поданых заявок по моему лоту? Не угадаете! – 78, Карл! Я понимаю, что 40 из них условно с таргетом до 15 млн. чисто "на дурака", но тем не менее – это много, тем более для такого порога входа. Максимум в Новой Москве, который помню – это +/- 20 человек, последние торги, которые выиграл в НМ – 14 участников (участок уже продали, кстати)
➡️ Однако 78 заявок было только на мой лот, он самый удачный, далее идет другой участок и там 54 заявки, хотя он зажат между 2-х и казалось бы.. почему? А потому что греют аукцион крупняки, которые хотят выкупить 2 сразу и объединить, далее лот 37 заявок и крайний самый – напротив мусорных баков со строением под снос тоже 37.
Вывод: деньги у людей есть, охота за эксклюзивом высокая, заходить в такое обязательно нужно – по ощущениям, чисто финансово, мы еще не дотягиваем до таких локаций, приходится конкурировать с мужиками, которым не важна цена – они готовы покупать по любой, но мне такая движуха очень интересна! Дело времени, когда я возьму тоже самое, но за 20 млн.
Самый жир в комментариях 👇
🔹 Москва, 7 мин. 👣 до метро (не диаметр), 2 мин. до съезда на МКАД, центральные комуникации, соседи с домами до 1000м², рынок земли от 3,5 до 7 млн. за сотку.
Выбрал крайний участок, он идеален под деление, если не продастся единым куском и на нем планово оказалась самая большая конкуренция, исходя из количества поданных заявок.
🔹 Казалось бы, депозит 5 млн., старт от 9,5 млн. – ошибочно полагать, что земля уйдет дешевле 20, если только по незнанию локации, и мы были готовы забрать участок до 22 млн., а такие вводные, как я полагал, должны были снизить конкуренцию, но..
Знаете что? Это были самые конкурентные торги. Как думаете сколько поданых заявок по моему лоту? Не угадаете! – 78, Карл! Я понимаю, что 40 из них условно с таргетом до 15 млн. чисто "на дурака", но тем не менее – это много, тем более для такого порога входа. Максимум в Новой Москве, который помню – это +/- 20 человек, последние торги, которые выиграл в НМ – 14 участников (участок уже продали, кстати)
➡️ Однако 78 заявок было только на мой лот, он самый удачный, далее идет другой участок и там 54 заявки, хотя он зажат между 2-х и казалось бы.. почему? А потому что греют аукцион крупняки, которые хотят выкупить 2 сразу и объединить, далее лот 37 заявок и крайний самый – напротив мусорных баков со строением под снос тоже 37.
Вывод: деньги у людей есть, охота за эксклюзивом высокая, заходить в такое обязательно нужно – по ощущениям, чисто финансово, мы еще не дотягиваем до таких локаций, приходится конкурировать с мужиками, которым не важна цена – они готовы покупать по любой, но мне такая движуха очень интересна! Дело времени, когда я возьму тоже самое, но за 20 млн.
По какой цене ушли в итоге участки?
Самый жир в комментариях 👇
🔥18👍2🤯2
Врываемся в декабрь и наконец-то готовы обкатать работу с инвесторами на небольших объемах и пушистых объектах.
Это торги, возможно выкупим, а возможно и нет, но я постараюсь периодически выкладывать лоты под инвесторов.
Деньги должны быть на платформе до 8 декабря. Сумма входа 4,4 млн. Сценарий реалистичный, если заработаем больше – будет бонус, главное не меньше 😂
P.s. время в запасе немного, нужно сделать ЭЦП, пройти регистрацию, подготовить документы и завести деньги, так что если готовы – пишите сразу, начнем.
❌ Up. не актуально, см. пост
Если ок, пишите 👉 @konyakhinz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍9🔥4❤1🤝1
Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘
✅ Предварительно инвестор найден – резервные также будут рассмотрены, пока деньги не упадут на платформу.
🔥4👏2
✅ Тем временем +1 сделка
Первая без аккредетива и СБР, узнали об этом по-факту, менеджеры проглядели тип ипотеки – не траншевая, а вся сумма сразу клиенту. Переодобрение было чревато отказом робота, потому что уже были отказы у клиента ранее, правда без поручителя. Рисковать не стали.
🫡 Решение: увеличили задаток до 500 тысяч, расписка на остаток суммы и запуск процесса. Посмотрим на этот опыт
🔥 Подписывайтесь на канал
Первая без аккредетива и СБР, узнали об этом по-факту, менеджеры проглядели тип ипотеки – не траншевая, а вся сумма сразу клиенту. Переодобрение было чревато отказом робота, потому что уже были отказы у клиента ранее, правда без поручителя. Рисковать не стали.
🫡 Решение: увеличили задаток до 500 тысяч, расписка на остаток суммы и запуск процесса. Посмотрим на этот опыт
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍9🔥4❤2
В ближайшее время будем наращивать портфель из проектов под инвесторов до 20 млн. рублей в закупке.
🔔 Stay tuned и ставьте уведомления на канал, чтобы не пропустить, если интересно поработать и заработать.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6🔥3
➡️ Имущественные торги 178-ФЗ
Деньги должны быть на платформе до 15 дек. Да, бывает вход в Москве за 2,2 млн. руб.
❌ Up. не актуально, см. пост
Если ок, пишите 👉 @konyakhinz
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥7👍4❤1