🏠 Решил взглянуть немного на флиппинг – пока заниматься в планах нет, но в перспективе там гораздо проще разместить капитал, если только в земле не строить КП.

🔹 Я понимаю, что те представления о флиппинге, которые у меня есть – их недостаточно. Мне нужна помощь в рамках оценки адекватности моих представлений.

1. Я думаю, что мы сможем уложить практически любой ремонт в 45 тыс./м² с классической мебелью и техникой – исключения возможны если нужно что-то очень дорогое купить (премиум-сегмент);

2. Предполагаю, что сможем сильно экономить, где не могут экономить люди с улицы (материалы);

3. Предполагаю, что наш приоритет будет объекты в центре с выкупом +/- 20 млн.;

🔹 Вопросы:

1. Я не понимаю, какую маржинальность закладывать на цикл, работая в центре?

2. Я не понимаю, как продавать объекты с выходом по цене 50-70 млн. руб.;

3. Я не понимаю реальные циклы ремонта, которые закладываются на 70м² в ЦАО и я не понимаю, что именно людям, которые покупают квартиры за эти деньги, нужно в типовом представлении от ремонта?

4. Чем глобально отличается ремонт двушки в спальнике от квартиры в центре – мне важны типовые решения, понятно, что кто-то хочет бархатом всё обшить, тем не менее, глобально, на что обратить внимание? На чем не нужно экономить?

5. Я не понимаю особенностей ремонта в исторических зданиях, если таковые будут? Что делать нельзя, с кем согласовывать?

❗️Но проанализировав объявления и натянув это на свои представления я понимаю, что на каждые вложенные 20, можно сверху зарабатывать 8-10 млн.

P.s. в таблице не будет сходиться выкупная кое-где, это ок, нет цели каждый объект брать + расчет выкупа идёт исходя из ремонтных затрат 45.000₽/м², но ясно, что в Солнцево уложить надо в 30.000₽/м²

Буду рад, если поможете разобраться, ваш инвестор-новичок в мире недвижки 👋

🔥 Много хороших решений не логичны на первый взгляд

До того, как заниматься недвижимостью, я занимался рекламой и в 20-х числах декабря, а также вплоть до 15 января, когда все снижали активность, мы повышали.

🔹 В чём логика?

На первый взгляд логики нет, клиенты мыслями уже в 2024, продаж ждать смысла не много, общий объем трафика в рекламных системах снижается, но.. большинство конкурентов уходят с рынка, соответственно снижается ставка, по которой вы вылетаете на первые позиции.

А в любой системе, есть аукцион, исходя из которого ранжируется позиция в поиске, даже в Авито и Циан есть аукцион. Модель исходя из которой каждому участнику присваивается позиция в ранжировании не исходя из того, кто дал больше, а сложнее, Positive User Experience.

🔹 Что важно в директе:

- качество объявления;
- качество посадочной страницы;
- качество рекламного кабинета;
- ставка за лид / клик / просмотр;
- накопленный CTR;
- активные действия на странице;
- другие параметры.

Есть ещё переменные «веса», но они не раскрываются. Все те же параметры применимы для Авито и Циан. Принцип тот же, то есть роль играет не только ставка, а совокупность.

❗️Поэтому, конец декабря – начало января, это неплохой шанс получить дополнительные объемы. Уже давно многие не бухают до 15 января и уже со 2 числа возвращаются в привычную жизнь скролла интернета – пользуйтесь!

Опыта с недвигой в этот период нет, но темка интересная!

Делитесь своим опытом👇

📊 Как изменилась конкуренция на торгах в Москве за 6 месяцев?

Анализировал торги и дёрнуло же меня сравнить с количеством заявок весной и летом, лучше бы не смотрел, одно расстройство.

Когда начинали – у нас было в каждом интересующем объекте до 7 конкурентов, на данный момент практически не встречаются лоты, в которых бы не сидело меньше 15 человек.

Критерии по выбору участков остались +/- те же. Последнее, что меня интересовало разогналось с 5 млн. до 22 – это выше рыночной стоимости объекта.

Чтобы вы понимали, что такое 15 человек на лот – это практически гарантия, что он уйдет по рыночной цене. Конкуренция по ощущениям в Новой Москве удвоилась и забирать что-то дешевле рынка можно либо редко, либо проблемные объекты, либо неликвид, все что ок – сметают по рынку или выше.

🤙 Вот такие новости с полей

Что сказать клиенту на возражение, когда «в КП или СНТ напротив дешевле?» – вопрос прозвучал в чате месяц назад.

👇 Прикрепляю комментарий от подписчика, мне добавить не‌чего – это готовое руководство, пользуйтесь:

💬 «По поводу СНТ – у меня несколько участков в хороших СНТ в черте города и в шаговой доступности от городского транспорта, но по факту из-за статуса СНТ очень много геморроя, а именно:

1. Воруют председатели;
2. Снег не чистят;
3. Вопреки закону, есть многолетние неплательщики;
4. Собрать деньги на какие- то улучшения – это целые бои на собраниях;
5. Дороги нормальные только там, где председатель живет;
6. Соседи разнородные: от алкашей и брошенных участков, до пенсионеров и бизнесменов  средней руки;
7. Где-то есть камеры, шлагбаумы и сторожа, но это редкость, в основном нет.
8. Если не согласен с расходами, то все-равно собранием обязывают платить.

Резюмируя, сейчас я бы не стал в это входить – лучше частный сектор».

Дороги, алкаши, долги СНТ перед поставщиками, председатели и поборы – это основные буллеты, осталось добавить «поэтому и дешевле» 🤣

Спасибо подписчику за развернутый комментарий из личного опыта и...

Подписывайся на канал, полезно же 🤓