Неконтролируемые риски

1. Соседка вынесла забор по координатам, которые у нее указаны в выписке от 2017 года;

2. На данный момент в свежем ЕГРН у нее числятся другие уже координаты не понятно по какой причине;

3. Технически по актуальным данным из РР на данный момент она захватила часть моей земли;

4. Уже стоит забор. На оставшейся территории не получается свободной площади 10 соток для формирования участка, а столько у меня должно быть;

5. Де-факто, соседка решила свои проблемы уточнения границ за счет моей территории. Я не могу вынести границы, потому что мне еще предстоит подписать акт согласования границ с другим соседом, у которого они также выставлены с ненормативной точностью.

P.s. через несколько участков идет дорога, ее раньше не было, возможно первый сосед отступил давно от нее и прибрал чужую землю к рукам, потом сделали также все. Сейчас вот проблема у последних участков, которые встают на кадастровый учет.

Какой видите выход из ситуации помимо суда? В комментариях напишу, что планируем делать мы.

В прошлый раз – продажа участка у нас была через договор мены, а в этот раз получаем частичный опыт перераспределения в пользу соседей.

Так, чуть-по-чуть копится опыт разных сделок. ДКП, мена, перераспределение.

Что еще из интересного?

Нам удалось найти и подписать с соседями акт согласования границ на другом своем участке. Исправляем межевой план и подаем заново. Плохо конечно, что придется судиться с соседкой, но такой опыт тоже интересен. С другой стороны можно простить и забрать свои 10 соток с узким заездом в 14 метров. Как бы поступили вы? 🕵️

Поделитесь в комментариях, пожалуйста, ссылками на чаты московских агентов / инвестиционных брокеров, ипотечных брокеров и других сопричастных к продаже недвижимости.

Думаю многим полезно будет

Кто может помочь с грунтом в Раменском городском округе?

3000 кубов нужно для подъема участка. Перешлите сообщение тем, кто потенциально может помочь, срочно 🤝

25 км от МКАД

Занимаясь недвижимостью больше года, топ-5 моих выводов, которые первыми пришли в голову👇

1. Люди покупают недвижимость, как буханку хлеба, никто ничего не проверяет, раньше удивлялся, что у меня не спрашивают ПНД и НД перед сделкой, но сейчас я не удивляюсь, когда мне закидывают полную стоимость без договора на реквизиты 😂, меня никто не спрашивает в браке я или нет (а ведь нужно согласие супруги на продажу), никто не проверяет саму недвижимость, никто не просит ГПЗУ, никто вообще не вникает в детали, никто не нанимает юристов, максимум агентов, но и агенты практически ничего не понимают в земельных делах, никто не проверяет кредитную историю и признаки банкротства. Я провел десятки сделок и никто никогда не проверял досконально недвижимость и меня. По-сути, все смотрят на человека и выбирают человека, доверяя ему, не более того.

2. Недвижимость – прекрасная сфера с большими чеками и постоянным спросом. Люди всегда решали, решают и будут решать свои жилищные вопросы. Никакая шеринг-экономика не возьмет верх над желанием жить в своем доме, по своим законам и в безопасности. Это дает уверенность в том, что свой кусок хлеба в этой сфере ты всегда заработаешь.

3. Земельная сфера идет бок о бок с рисками судебных разбирательств, слишком много нюансов, инвестировать в землю нужно с холодной головой и пониманием, что деньги могут легко зависнуть на год. Да, капитал, если понимаешь что делаешь, все-равно прирастет, но просадки в этом бизнесе не редкость.

4. Есть вещи, на которые ты не можешь повлиять. Например, на ставку, на нововведения в государственных программах со стороны регулятора. Объем продаж недвижимости в высоких сегментах, когда сотка стоит от 800.000₽, всегда зависит от ипотеки.

5. Если проявлять трудолюбие, усердие, делать выводы и обзавестись комьюнити из коллег, то зарабатывать меньше 300.000₽/мес. вряд ли получится – это плюс, но на пути к этому 95% сольются, как и везде и это норм 👌

Какая же задница с грунтом в Раменском, просто жесть 😬

3 человек, кто больше всех сумму переведет на помощь Курску – по одной консультации бесплатно.

Помочь можно по ссылке 🤝

Мы не смогли найти бесплатный грунт в Раменском г.о., а я наивно полагал, что в Москве такие проблемы невозможны.

Более того, у нас проблемы даже с платным. Во-первых, вести пескогрунт по 650₽/м3 желания не много, во-вторых, у нас есть один сложный поворот под 90°, в который конечно же не проедут 4-х оски, ну и в-третьих, участок находится на другой стороне диаметра относительно того, где есть грунт 😂, а это чревато простоями на переездах.

❗️Удивительно, на Калужке очередь из желающих отгрузить бесплатно, а в Раменском грунта нет от слова совсем, как и строек. Не помогло ни авито, ни оффлайн поиски, ни общение на котловане с водителями и даже свалка.

Итоги: удалось найти суглинок по 200₽/м3 с доставкой не более 200м3 в сутки, также удалось найти пескогрунт по 400₽/м3 с доставкой не более 800м3 в сутки, в текущей ситуации – это победа, должны начать на днях (это дешево для Москвы, сравните со своими регионами).

В целом, прорабатываем стратегию продажи, как есть. Мульчируем древесину, убираем территорию, снимаем слой и делаем фотогеничность участка, также перекопаем траншеи – без грунта это все что мы можем, но для строительства конечно же придется отсыпаться каждому самостоятельно.

Такие новости, друзья, как обстоят дела с отсыпкой у вас в регионах? Легко находите грунт? 😬

Друзья, спасибо большое за участие в благотворительном сборе!

Деньги ушли. Отчет прикреплю в комментариях к этому посту позже или сделаю отдельно.

Иван, Юрий и Сергей перевели больше всех и, как я и озвучивал, готов отблагодарить консультациями. Не обязательно сейчас, возможно, как возникнет запрос. Постараюсь помочь советом, опытом или контактами.

Не знаю, как найти Ивана и Юрия по переводам в ТГ, напишите мне 🤝

P.s. по желанию, все еще можно переводить, я буду отправлять платежи, как что-то скопится

1 миллион рублей комиссии за клиента на всю площадь

Продаем свой объект 30 соток в МО, Раменском г.о., 20 км. от МКАД и хотим задействовать агентов, продать сразу (30 соток).

- 20 мин. пешком от метро D3;
- асфальтированный заезд;
- делится на 6 участков по 5 соток;
- средняя цена в локации 0,95-1 млн. за сотку, наша цена 0,9;
- один собственник, без ограничений, без обременений, юридически чист, вся стоимость в договоре, готов к сделке;
- очень богатое окружение;
- 5 мин. и начинается лес с вековыми соснами;
- подъезд на участок со всех сторон, делится без сервитутов, у всех будет свой заезд;
- газ и электричество с любой стороны, 2 трубы газа независимые около участка;
- приятнейший поселок со всей инфраструктурой, 20 км до МКАД.

Цена: 27 млн. рублей, рядом нет вообще ни одного подобного предложения за большой участок с такими же характеристиками.

Напишите мне, кому интересно, давайте поработаем @konyakhinz 🤝, или отправьте знакомым брокерам / агентам, участок достойный для застройщика / инвестора или под резиденцию 😏

Планировал перевести ЛПХ В ИЖС, чтобы разделить участок на большее количество частей (4 сотки ИЖС, а не 5 в ЛПХ по ПЗЗ)

МО, Подольский городской округ

Сам участок состоит из 2 частей на кадастровой карте и если за 18 соток запросили 13.350₽, то за 5 выставили счет на 250.000₽ 😂, а я думал будет 4.000₽, поэтому без мысли оплатил первую часть, пока ждал расчет на вторую..

Как-будто это ошибка, но уверен, что нужно будет душу продать бюрократической машине, чтобы доказать, что не верблюд, поэтому переобуваюсь в воздухе и разворачиваюсь на 180.

Решил не спорить, не бадаться и не доказывать, цель же заработать, а не переспорить? Приостановил процедуру через Росреестр принудительно, написал заявление на возврат средств, ждал отписку.. а нет, работают, stay tuned говорят.

1. Интересно то, что на момент проверки кадастра, который они пишут в ответе не будет существовать физически 😏👌

2. Интересно почему смежные участки с одним и тем же ВРИ и разницей в кадастровой стоимости всего 15.000₽/сотка так по-разному рассчитаны? КС1 = 420к/сотка vs. КС2=405к/сотка.

3. Это возможно, если кадастровая стоимость ЛПХ больше, чем ИЖС, но почему она больше на маленьком участке, но меньше на большом тогда? 😂

4. Я уже распродаюсь от ЛПХ, но вопросы в голове остались..

P.s. в Москве и МО, если меняешь ВРИ - платишь стандартно по формулам, а если меняешь потом еще раз, то срабатывают коэффициенты и платишь уже в разы больше, чем первый раз.

Работаем, что еще остается. Японский подход, чуть-по-чуть 🇯🇵

Если что-то можно сделать дистанционно с помощью ЭЦП, приложений, личных кабинетов и тд., то я всегда это делаю.

Во-первых, это развивает. Ты учишься пользоваться инструментами, которые потом переносишь на другие ситуации.

Во-вторых, ну кому хочется тратить время на походы в МФЦ, искать диски, искать, кто запишет это всё и сидеть в очереди?

В-третьих, быстрее запустил процесс – быстрее получил промежуточный результат.

Оправдание не пользоваться шикарными возможностями цифры в России, мне кажется, только одно – боязнь нового.

А на фото прекрасная Суздаль ❤️

Мне нужен кадастровый инженер, находящийся в Москве или МО физически.

Критерии скорость и стоимость, поделитесь пожалуйста в личные сообщения специалистами, которых можете рекомендовать.

Наши основные локации:

- Юго-Запад
- Юг
- Юго-Восток
📍до 40 км от МКАД

Напишите @konyakhinz

Какую структуру сделки выбрать? Нужен совет.

Это предметный кейс, который сейчас происходит в режиме реального времени на одном из наших объектов. В чем суть?

Есть центральный и дальний участок, а также проезд к ним сбоку. Проезд – это часть участка.

Центральный участок хотят купить через семейную ипотеку.

Вопросы:

1. Как мне продать проезд? У человека нет денег, чтобы его оплатить, все хочет в ипотеку.

2. Продать центральный участок, а далее потом продать проезд в общедолевую, когда и на дальний будет покупатель? Но пропустит ли банк участок в ипотеку, к которому технически нет проезда закрепленного за владельцем центрального участка? (Он появится позже, когда я продам в один день проезд соседям, чтобы ни у кого не возникло преимущественное право выкупа, если делать по очереди)

3. Сделать проезд частью центрального участка и наложить сервитут? Во-первых, сервитут - это платно же, да? Во-вторых, технически это территория центрального участка и снижается в целом ликвидность крайнего, так как проезд через сервитут соседа. Ну и в-третьих, как бы соседи не срались, кому чистить и вкладывать финансы в проезд.

4. И сам участок и проезд должны быть как-то связаны друг с другом, мы проезд условно бесплатно отдаем, но все в цене центрального участка и как это оформить? Я с одной стороны не хочу снижать стоимость сейчас и раскидывать ее на часть проезда и основной ЗУ, вдруг откажется выкупать проезд после сделки основной, не буду ж я там стоять контролировать заезд через проезд 😂, но если оставляю всю цену в центральном, то проезд «дарить», налоговый период будет разный у проезда и основного участка при продаже у будущего собственника. А если типо за «кадастр», то еще доп.налоги при неизменной прибыли, так как фактически - это фикция, чтобы не дарить.

В общем, мысли крутятся такие примерно. Посоветуйте, кто уже совершал подобные сделки, как правильнее поступить при продаже участка с проездом, если это разные З/У? Все в ипотеку.

В комментариях буду пояснять 🫡

🚜 Продолжаем завозить грунт на наш объект в Раменском округе. По-прежнему готовы сотрудничать на этой почве. Есть грунт? – пишите.

Сфера доставки различных нерудных материалов конечно интересная. Все держится на честном слове, до обеда есть грунт – после обеда нет, предоплаты отправлять нельзя, все друг друга кидают, никаких твердых договоренностей 😂

Завезли порядка 350м3 из 3000

@konyakhinz

🚚 Всегда, когда есть такая возможность стараемся на мягких грунтах использовать 4-х осные машины.

Благодаря развесовки на каждую ось, груз равномерно +/- давит на площадь под машиной, а не только с упором на зад, как на 3-х осных. В итоге машина заезжает вглубь участка дальше, трактор быстрее планирует территорию, больше материала умещается на площадке под выгрузку и больше грунта привозится за один раз.

Подпишись 🚜☕️

А напишите мне, кто готов иногда выбираться в баню в Москве, думаю создать чат небольшой на эту тему.

Будем собираться, сколько соберется. Общаться, подсказывать друг другу, делиться контактами.

Ну мы ходим в мужские бани, мадам, прошу прощения 😁

@konyakhinz

Ходят слухи, но и не только, что Сбер поднял лимиты на строительство до 30 млн. для семейной ипотеки и до 18 млн. IT?

У нас пока тихо, нет клиентов, кто был бы в курсе этого. Как у вас, коллеги? Поделитесь мнением.

https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/family

Продавал кто-то участки с газовой охранной зоной от ГРС в ипотеку?

«ЗУ обременен линейными объектами – газопровод. Необходимо согласования строительства жилого дома с уполномоченным лицом. Если ЗУ, на котором будет осуществляться строительство жилого дома, располагается в охранной необходимо получение письменного решения уполномоченной организации о согласовании строительства на ЗУ жилого дома.»

Такое сообщение получил от Домклик. Получали согласование? Дом встает не задевая охранную зону, но разрешение все-равно получать как-будто надо.