💚 Две новости:

1. +2,4 трлн. выкидывают в семейную ипотеку;

2. Нет лимитов закрепленных за банками, все будут выдавать столько сколько смогут.

Лимит поднимается с нынешних 6,25 до 8,65 трлн. на 2025 год.

Смена ВРИ в МО и Москве – отличия.

1. Опыт смены ВРИ в Москве можно прочитать тут и оказалось, что если участок не в аренде и это ИЖС (но не только), то можно бесплатно сменить, но никто из юристов, с кем общались – не помог, помогла практика.

2. Опыт по смене ВРИ в МО, можно прочитать один тут и другой тут – опыт один, но описан в двух постах, он неудачный. Я не сменил ВРИ из-за того что насчитали 225к+ за перевод, откатил назад и до сих пор не вернул часть денег. В целом от идеи тогда отказался, но сейчас есть время довыяснить все.

Как видите, периодически сталкиваюсь и каждый раз приоткрываю что-то новое. Москва, при запросе платы за смену ВРИ ответила, что это не вопрос к ДГИ (хотя услуга на mos.ru такая есть и ссылается она на ДГИ) и даже намекнула, типо пиши в Росреестр и меняй в рамках основных, в то же время Московская область напротив описывает процесс так – сначала заказываешь на mosreg расчет платы за смену ВРИ, затем платишь, запускаешь процедуру смены ВРИ и прикладываешь чеки об оплате, я так и делал до момента, пока не получил счет 225к за перевод 5 соток из ЛПХ приусадебных в ИЖС.

Первое: почему в Москве бесплатно, а в Московской области платно?

Второе: возможно ли такое, что если подать в РР напрямую заявление через ЛК, то сменят бесплатно в рамках основных ВРИ и платное не относится условно к жилым типам ВРИ? Например, когда меняешь с ЛПХ на ИЖС.

Третье: возможно ли такое, что настолько сложно и не понятно описан процесс, что сами сотрудники путаются?

Разъяснение генеральной прокуратуры по поводу перевода ВРИ в Московской области – если предусматривается строительство дома в новом ВРИ, то платно.

Моя гипотеза: если обратиться не через mosreg.ru, не через расчет платы за смену ВРИ, а через ЛК РР при условии, что твой старый и новый ВРИ уже подразумевает строительство, то сменят бесплатно в рамках основных. Результат будет уже через 3-4 дня. Надеюсь получится.

❕Полезно? Сохрани @investschi

💙 Пользовался ли кто-то, друзья? Насколько удобная штука?

cian.ru/sdelka

PropTech шагает в сферу недвижимости. Надеюсь в ближайшие годы станет гораздо удобнее в части проведения сделок и что самое главное – люди начнут доверять. Как через приложение заправиться на заправке – такой примерно должен быть уровень доверия к сделкам через приложение ЦИАН или Домклик

Есть ли у кого-то опыт продвижения и продажи единичных земельных участков в крупных городах..

✍️ через связку: сайт + директ?

Не совсем понимаю, как настроить рекламу, когда продаешь точечно 1 участок в этой локации, а не коттеджный поселок. Хотелось бы иметь надежную связку, которую включил и получаешь заявки дешевле, чем с площадок.

Как продавать КП через директ понятно, как продавать точечную локацию в деревне – не совсем. Стоит ли в это ввязываться – тоже.

Если с покупкой участков сейчас вопросов нет и трафика много, то с продажей конечно есть пробелы. Поделитесь опытом, если есть, что сказать в этом отношении.

❕ @investschi

⭐️ Возврат денег из министерства имущества Московской области

Пошаговый план:

1. Заполнить заявление на возврат и подписать его;
2. Прикрепить свой паспорт;
3. Прикрепить платежное поручение;
4. Для уверенности прикрепил их ответы на предыдущие сообщения с ссылками на номера заявлений по расчеты платы за смену ВРИ.

Куда отправлять? mio@mosreg.ru

5 документов, чтобы вернуть деньги. Это продолжение истории, где отказался от смены ВРИ путем приостановки процедуры в РР.

А перед этим отправил еще и обращение с просьбой разъяснить, как деньги вернуть + ответ 2 раза по 30 дней, но вот так нарабатывается опыт, коллеги, а потом хоп и ты профессионал.. Ожидаю поступления в общем. Ситуация похожа на строение зубов и челюсти у щуки. Внутрь пища проходит легко, а назад нет.

P.s. ваша ситуация может быть иной, но принцип возврата тот же.

Ссылка на образец заявления

❕ Сохраняй @investschi

✅ Запоминаем результаты! – пришел ответ из Росреестра.

Чтобы понять, что к чему – прочитайте тегнутый пост.

1. Москва – бесплатная смена ВРИ в рамках основных.

2. Московская область – платно на всех ВРИ подразумевающих строительство, даже с ЛПХ на ИЖС все-равно платно, хотя они оба про строительство.

Какие выводы можно сделать?

❕ Покупая участок в Московской области, отдавайте отчет, что смена ВРИ будет платной.

❕ В новом ВРИ кадастровая может быть ниже, чем в предыдущем и тогда сумма оплаты за смену ВРИ будет считаться от новой КС, а не от разницы между КС2 и КС1.

Напоминаю: мне за 5 соток из ЛПХ в ИЖС насчитали 225.000₽

Отрицательный результат – тоже результат. Принимаем правила и едем дальше. Тут все ясно!

Остается последняя лазейка, которую нужно проверить, прикреплю ее в комментариях.

❕ @investschi – подпишись!

ЭДО – электронный документооборот для бизнеса.

Зачем? Чтобы бесконечно не носиться с бумажными документами существует ЭДО.

Операторы ЭДО проходят аккредитацию в ФНС, проверяют абонентов, обеспечивают юридическую значимость, проверяют действительность сертификатов, осуществляют техническую поддержку и хранение документов.

На мой взгляд – это надежнее, чем бумага (не потеряешь, подписал ЭЦП точно тот, кому принадлежит сертификат). В основном ЭДО нужен для документов, актов, УПД и прочего, чтобы отчитаться в ФНС.

Очень удобная и крутая штука!

Пример использования: отчетные документы каждый месяц можно получать почтой России от Авито и ЦИАН о потраченных средствах внутри сервиса, чтобы снизить налоговую базу, а можно формировать удаленно с ЭДО.

Мы используем ЭДО от Контур.ДиаДок – бесплатная версия на входящие документы.

❕ Сохраняй @investschi

В чем логика действий ЦБ? – мои рассуждения на эту тему.

🔹ЦБ повышает ставку, чтобы затормозить инфляцию, но это не работает, потому что активно работает станок. Первый удар.

🔹Печатный станок производит деньги, которые ничем не обеспечены, ведь деньги нужны для покрытия расходов армии.

🔹Военная промышленность получив кучу денег платит большие з/п специалистам на предприятиях, влезает рукой на рынок труда и ломает его, чтобы забить 3 смены на заводах, специалисты получают военные деньги и тратят в магазинах. Другие компании повышают зарплаты, чтобы конкурировать. Товаров больше не становится, но становится больше денег в обороте. Второй удар.

🔹ВПК подтягивает за собой все смежные отрасли, у которых ввиду увеличившегося спроса, не хватает кадров – вновь рост з/п.

🔹Товары и услуги дорожают сразу следом и мы уходим на новый цикл увеличения цен.

Риторический вопрос: смысл развивать производство, вкладывать в основной капитал, когда деньги на депозите приносят столько же, если не больше и сразу? – Это большая проблема, люди не двигают экономику, не развивают ее, они просто умножают капитал на счетах.

❗️Представьте, 60 триллионов лежат на вкладах физиков (это все деньги заработанные РФ за 2 года), а сколько еще у юрлиц и на фондовом рынке в консервативных инструментах с сопоставимой доходностью?

Куда эти деньги пойдут, когда ставку начнут снижать? – В недвижимость. И вот тогда пружина разожмется по-настоящему. Я думаю, что цены могут вырасти в 2 раза легко. Есть отложенный спрос.

Далее, в Москве раньше выдавали в первый год службы по контракту меньше, чем сейчас в 2 раза. Сейчас выдают в первый год службы 5 млн. рублей. Много? Если речь о твоей жизни, то нет, но это третий удар по инфляции.

Также начали выдавать ипотеки под 2% участникам СВО. Это поддержит застройщиков какое-то время, но не долго и опять же – это государственные напечатанные деньги, так что косвенно, но вновь увеличивает инфляцию. Четвертый удар. Плюс не забываем все наши другие льготные ипотеки.

❗️Главный вопрос: в чем состоит логика действий ЦБ? – Я думаю, ЦБ делает максимум для того, чтобы замедлить инфляцию в моменте и поддержать население, ведь «дорогая ипотека лучше, чем дорогие продукты в магазинах».

Но план проще, все действия, как мне видится, нацелены на то, чтобы дождаться «паузы»: либо окончания войны, либо заморозки, либо перемирия, когда деньги будут печаться меньшими темпами и у автомобиля «Россия» включится ABS, а ситуацией можно будет управлять, потому что сейчас мы с выключенными системами безопасности пытаемся жить, забывая о том, что страна в состоянии войны.

То есть, проблему не решают, потому что если ее решать как положено, то больно будет всем, например деньги не раздавать за службу, а объявить мобилизацию. Начнется еще более дикая нехватка кадров, целые отрасли будут рушится, так что сейчас ЦБ и правительство выбирают из двух зол меньшее и методы их гуманны.

Инфляция не остановится, пока идет война. Чудес не бывает. Деньги на войну не зарабатывают, а печатают. Ставка ЦБ и рост цен – это меньшее из того, как мы можем прочувствовать, что за окном война.

❕Подписывайся @investschi

❕ «Какие компетенции развиваются, занимаясь землей?» – сидел на досуге размышлял..

И вот к каким выводам пришел:

1. Юридическая составляющая – я бы сказал, что эта компетенция бустит сильнее остальных, причем быстро и широким строем, с нуля научишься и читать договоры и понимать суть, видеть слабые стороны, понимать, как себя страховать, искать лазейки, на что нельзя соглашаться, что принципиально, а что нет.

2. Кадастровая и градостроительная составляющая – начинаешь ориентироваться в ЗОУИТ, что можно, что нельзя, что существенно, что не существенно, что пройдет одобрение в банке, что нет, где можно прирезать, где разделить, где склеить, как лучше размежевать, а где сменить ВРИ, быстро читаешь ГПЗУ, ПЗЗ, территориальные зоны, тонкие моменты по застройке, отступам, проездам, деревьям, пожарным разворотам, сервитутам и тд.

3. Инвесторская составляющая – помогает отличить проект, который тебе интересен от проекта, который тебе принесет деньги. Ограждает от втягивания в движухи ради движухи. Учит правильно структурировать сделки и проводить их безопасно для всех сторон, делить риски и ответственность.

4. Предпринимательская составляющая – учит делегировать, резать косты, оптимизировать, увеличивать доходность, делать практически всю работу чужими руками, но контролировать процессы, искать простые решения сложных вещей.

5. Любознательность – иногда тестируются гипотезы на несущественном объеме просто ради понимания, а так можно? Протестированная мысль на малом объеме может принести миллионы в случае положительного результата, если ее перенести на большой проект.

6. Коммуникабельность – приходится общаться. У меня эта сторона была слабой до блога, но развилась, сейчас уже ок. Коммуницировать приходится постоянно, часто с незнакомыми людьми, искать общие точки, понимать потребности, искать решения. Помогать друг другу, делом и словом. Просто так.

7. Публичность – не для всех, но в моем случае да, ни раз говорил, что у нас огромная помощь и поддержка всегда приходит из канала, это в основном про компетенции, про умных людей, про невероятных профессионалов. Очень приятно понимать, что наши проблемы уже 10 раз кто-то проходил и этот кто-то с 95% вероятностью читает тебя в канале и не против поделиться опытом.

8. Рассуждать на эту тему можно много и всего не перечислить, что получаешь от погружения в сферу в виде прямых и косвенных бонусов. Упомянул лишь то, что пришло в голову за несколько минут рассуждений «в стол», пожалуй, главное, что получаешь – огромный жизненный опыт в очень сжатые сроки.

Пожалуй, главный вывод – занимаясь землей, вы учитесь жить, становясь умнее, опытнее и мудрее с пониманием себя, людей и причинно-следственных связей в этом сложном, но простом мире.

❕ @investschi – подпишись!

❕ Уведомление о соответствии (несоответствии) параметров планируемого строительства.

Пошаговый план. А почему? А потому что ни одной сделки сейчас нет без уведомления в ипотеку и для тех, кто начинает и продолжает – будет полезно.

Как подавать, куда подавать, сколько ждать, как выглядит?

Москва: mos.ru (7 рабочих дней);
МО: mosreg.ru (5 рабочих дней).

Рисуете схему, смотри пример, загружаете ее к уведомлению, заполняете поля, которые подтягивает форма портала. Отмечу, что если участок кривой, неправильный или сужается, то по каждой проблемной стороне нужно указывать расстояние вначале и в конце до границу ЗУ.

Также указание севера и юга является обязательным. Мы указываем еще коэффициент застройки, поэтажную площадь, пятно и кол-во этажей.

❕ @investschi – сохрани!

ГосУслуги GPT – с 11 декабря версия с GPT доступна для всех.

Теперь можно по-человечески описать проблему, подготовить список документов, подсказать название услуги и тд. с помощью алгоритма. Круто? 🙌

В комментариях написал, как GPT обработал пару запросов. Россия продолжает семимильными шагами внедрять ИИ во все сферы оказания государственных услуг и в обработку больших массивов.

Будут ошибки – это неизбежно, но начало положено, которое можно только приветствовать.

❕ @investschi – сохрани!

✅ Собрали 70 🔥 на пост – выкладываю еще одно видео того, как снимаем участки для досок Авито и ЦИАН.

Это тест, поэтому не судите строго. Ничего не могу сказать об эффективности, но это референс того, как может выглядеть обзор.

Формат видео 9:16, как для Stories, загружаем на площадки, минуя Rutube, VK Видео и YouTube.

💚 Ну и третий формат – это съемка с коптера под динамичную музыка на разных высотах в разных пролетах..

Этими постами я хотел сказать, что иногда отснять нормально участок, сделать обзор – не стоит ничего, 0₽. Не зацикливайтесь на коптерах, нормально работают и формат обзора блогерского + 360° над участком.

❕ Ищите, что конвертит @investschi

Кое-что важное для девелоперов и земельщиков с прямой линии.

1. ❗️Не должно быть никаких лимитов для семейной ипотеки со стороны государства — Путин

2. Президент, говоря о сельской ипотеке, привел данные, что в России из всего объема построенного жилья 50% было на ИЖС. И сельская ипотека — важнейший элемент развития строительной отрасли. Путин пообещал навести порядок с выдачей льготных ипотек.

3. Нужно сократить число мигрантов, ужесточить требования к въезду иностранцев и готовить их к жизни в России — Путин

❕ @investschi – подпишись!

❕ Новый выезд инвест-бани в Москве (были в Воронцовских)

🔹 В этот раз 7 человек

Недавно появилась идея выписать и посетить 15 самых популярных общественных парных Москвы, сказано-сделано, планомерно продвигаемся, делаем выезды каждый раз в новые бани.

Сегодня Воронцовские. Постепенно сформирую собственный рейтинг общественных бань Москвы.

Где уже были?

✅ Усачевские бани
✅ Алексеевские бани
✅ Воронцовские бани

Приятно, что появился костяк, который ходит регулярно, а также, что участники подтягивают друзей по интересам из инвест-сферы. Чатик растет сам по себе, но..

❕ Если хочешь ходить в баню раз в месяц в Москве? Напиши мне, добавлю в чат @konyakhinz

📱 Решил записать 50 видео на YouTube с ответами на 50 конкретных запросов.

На самом деле, публично вести блог, записывать видео, транслировать себя, возможно даже публично ошибаться или в чем-то заблуждаться – это нифига не просто, друзья, поэтому лучше поддержать, чем не поддержать.

🔹Как обычно: делаю как получается, потом допиливаю звук, картинку и фон – такой план.

Думаю, что нормально просмотры будет 1 из 30 видео набирать, тем не менее, цель долгосрочная, так что первые выводы через 2-3 месяца, когда на канале будет 50 тематических видео (не Shorts) с ответами на конкретные запросы.

🔹 Льстит мне, что польза на YouTube решает вопросы людей годами, а не 1-3 дня, как в Telegram до выхода нового поста.

✅ Подписывайтесь, ставьте лайки, включайте колокола 🔔 и комментируйте новые видео:

📱 youtube.com/@konyakhinz

P.s.: на канале старое и разное, не только про инвестиции, еще не успел прибраться. 🗑️

💭 Чем еще, помимо того, что приведу ниже, чревата покупка ЗУ без координат?

1. Покупка участка чревата тем, что он может быть не там, где происходит осмотр, а документов и доказательств нормальных нет, там он или не там – сиди гадай;

2. У соседей по ЗУ может не быть границ, условно согласование постановки на кадастровый учет будет через газету, а это сроки;

3. Соседи могут залезть на «ничейную», как они думают, землю и тогда могут быть соседские войны, а оно вам надо?

4. Более того, проблема с которой столкнулись мы, соседи могут устранить реестровую ошибку из-за смещения координат, когда переезжала Москва на новую систему и Росреестр удовлетворит требование за счет твоей земли, ведь он не в курсе, что это земля твоя 😂 и тогда иди судись и доказывай что-то;

5. У соседей по границам ЗУ могут быть давно отбиты и присвоены поворотные точки, но с несоответствием нормативной точности, которая существует сейчас, а если это так, то Росреестр заставит тебя, как заинтересованное лицо пробежаться по соседям, которые могут быть за границей или не жить в этой локации, с актом уточнения границ, пам-пам;

6. Помимо акта уточнение границ нужно еще подписать и акт согласования границ или же это может быть документ 2 в 1, суть которого заключается в том, что соседи не против, что ты встаешь в этих границах и заодно уточняешь их границы;

7. Кадастровый инженер может не собрать достаточно оснований для постановки на учет, я 8 раз переделывал межевой план и переподавал документы в Росреестр и каждый раз приостановка о недостаточности «доказательной базы»;

8. Пока ты оформляешь документы по участку, ждешь срок после публикации в газете, занимаешься какими-то смежными работами – участок могут отрисовать «интересант» с целью предоставления в собственность из неразграниченной муниципальной земли или жилищная инспекция, что также случилось с нами;

9. Если тебя обманули, а участок типовой, коих рядом много с такой же площадью и формами, то у него может быть реальный владелец другой, который просто не поставил на учет, тогда да что? Явно ничего хорошего. Не изучал судебную практику, но случаи, когда бабушка со старыми документами подавала иск и откатывала сделку с торгов – есть.

Продолжать список рисков по таким участкам можно и дальше, предлагаю в комментариях написать то, что я не учел, но что всплыло у вас в памяти?
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube