В Москве нет такой плодородной земли. Вернулся из поездки на родину в Курскую область.

На значительных участках положили новый асфальт и расширяют дорогу. Снимают слой до 2 метров и на всю глубину чернозем, после Москвы, где через 10 см. начинается суглинок, кажется чем-то фантастическим.

Свободных незасеянных полей практически нет, то и дело появляются фермы КРС прямо в поле. Россия очень активно вкладывается в дорожную сеть на этом направлении, а на М2 вероятно хотят сместить часть пассажиропотока с М4, что открывает определенные возможности для земельщиков.

✅ Новый кейс на канале

Дай думаю дров подкину чуть, а то как-будто давно не было кейсов, которых уже скопилось некоторое количество. Сначала про сложности, а потом про цифры.

Подмосковье

🔹 Покупали у собственника с миллионами долгами, гасили посредством 2 аккредитивов с раскрытием под разные условия (5 документов, чтобы основная сумма раскрылась). Сделка долго переносилась, за этот участок с нами боролись еще покупатели, но думаю, что ввиду долгов продавца, они не смогли придумать безопасную схему, чтобы потом не думать о его банкротстве, а он еще и подавался к тому же, но суд отказал.

Осложнялась сделка тем, что у нас не было полной суммы, но был зависший участок в дальней Новой Москве, предложили дать наличными основную сумму и 1/3 добить своим участком по рыночной оценке (по которой мы вряд ли бы вышли из локации), продавец согласился. Так мы ускорили один цикл и начали тут же другой.

К слову мне не раз в чате канала говорили, что сделки через мену – это когда меняют 💩 на 💩 и заработать на этом не получится, но цифры увидите в конце. Судить вам.

🔹Новая проблема: после выкупа и погашения долгов, база ФССП долго обновлялась и казалось бы причем тут мы, на участке нет арестов, а собственник не в банкротстве, но есть нюансы.

Какие?

Мы не могли выйти на сделки. Банки при проверке разделенных участков проверяли основной из которого они образованы, там у меня тоже межевание, потому как я перераспределением продавал соседке, тогда банки копали ещё глубже и выходили на совсем исходный участок и запрашивали основание, в основании естественно продавец, который горит, как бенгальский огонек в новогоднюю ночь на всех радарах ФССП и собственно у клиентов были один отказ за другим от андеррайтеров, которые не погружались глубже в сделку и не смотрели документы и справки о гашении задолженностей.

🔹 Приставы разводят руками, в кабинете при нас снимают аресты, но поделать ничего не могут, эти аресты не уходили ни через неделю, ни через две. Тут сложность в том, что я по-сути не являюсь стороной делопроизводства, я не могу подать административный иск на пристава через суд, я не могу подать жалобу на ГУ – все это может делать только продавец, но он так себе был настроен решать вопросы через стандартные инструменты. Делать было нечего, написал жалобы, пробовали снимать и другими способами и уж не знаю, что сработало быстрее, но получилось все снять одновременно с отказом из ГУ.

🔹 Следующий виток – этот участок наложился на запрет в выдаче ипотеки осенью 2024 и мы из-за этого, но не только, потеряли штук 5 задатков от клиентов, а я напомню, что мы очень ипотечнозависимый сегмент в мелкой нарезке, но высоком чеке за сотку + ошиблись с ценой выхода, а еще открытием стало то, что в нашем сегменте +/- 100к для людей тоже играет роль, но применив маркетинговый прием «товар-локомотив» весной распродали 80% всей нарезки.

🔹 Отдельная история, улучшение ЗУ: уборка мусора, вырубка сорной растительности, мульчирование, завоз грунта на ≈2000 м3, перекладка дренажа, выравнивание и полное отсутствие бесплатной земли в локации. Расходы на все это более 1,5 млн. Не было ни котлованов, ни стройки, но был ж/д переезд, на котором водители стояли часами и куча дорожных работ, вести к нам было не выгодно, но расходы удалось засунуть в безнал и то хорошо.

🔶 В общем, было непросто, потеряли кучу времени, могли сделать дешевле, но результат адекватный для такого проекта в тех условиях в которых мы находились. Также это наложилось на кассовый разрыв, когда мы жили на деньги с кредитки и сами работали, но было весело и интересно 😀

Кроме того, вся жилая застройка в этой локации выведена из земель лесфонда по амнистии, но проезд вывести забыли, получается люди ездят по землям лесфонда к своим участкам, а администрация на баланс их ставить не спешит.

Цифры

:

Покупка участка 11 100
+ отдали участок в НМ за 4 000
- прибыль от оценки НМ 1500

Фактический выкуп 15100

Наша себестоимость 13500

Расход на улучшения +/- 1500

Продажа 26.100

Цикл: 11 мес.

Такая петрушка, коллеги, подписывайтесь @investschi 😉

#кейс@investschi

📑 Согласование доступа от собственников дорог в ДНП

Казалось бы, твой участок = твоя собственность и делай с ней, что хочешь, но есть нюансы. Какие?

🔹 Покупая землю в ДНП, СНТ или коттеджном поселке, может оказаться так, что дорога не является общим имуществом членов организации. А еще, если участок со старым межеванием, то в нем с огромной вероятностью не прописан в ЕГРН доступ, если это так, то нужно получить согласие от собственника «дороги», чтобы этот доступ появился, только после этого Росреестр проводит деление. Проблема остро чувствуется в Москве, т.к. наш Росреестр особо строг к любым нарушениям и если КИ в ЛО говорят, что у них согласий не нужно, то в Москве с 2024 года без этого никуда.

❗️Но мало согласия смежной земли, которая примыкает к твоему ЗУ, московский Росреестр требует согласия всех собственников земель, по которым ты будешь проезжать на пути к муниципальной дороге до шлагбаума КПП. И одно дело, когда у тебя один собственник у всех земель и совершенно другое, когда их 2+ и собственность они получили в момент банкротства исходного юридического лица, часть их сделок в процессе оспаривания и даже легитимность подписания с текущими вызывает вопросы, часть собственников вообще не можешь найти, а оставшиеся земли в конкурсной массе банка-банкрота.

🔹 Сейчас я как-раз таки и получаю опыт согласования таких документов. Из интересного: земли принадлежат банку, а он, как существенный структурный игрок экономики, банкротится в общих чертах также, как и юридическое лицо, но со своими особенностями.

🔹 Во-первых, банкротством банков занимается АСВ – агентство по страхованию вкладов, во-вторых, КУ без согласования со всеми профильными отделами ничего не решает, в-третьих, не к кому прийти и сказать, что мне бы как бы побыстрее и сделки горят, да и в целом понять перспективу.

🔹 С одной стороны взаимодействие выстраивается официально и знакомства не помогают, с другой стороны жалобы в прокуратуру и ЦБ + на бездействие КУ в АСВ от других жителей поселка уже полетели (собираю кого могу найти). Посмотрим, получится ли в итоге получить нужный мне результат.

Сложно конечно и если бы я воспринимал это как работу, то было бы неинтересно, но по-сути – я просто живу свою жизнь и эти дела решаются фоном.

Ставь ❤️, если интересно узнать, получится ли у меня прописать доступ к участку в итоге. И подписывайся на @investschi

⬆️ Внимание, правильный ответ 🎩

🔹 Участок находится в зоне сохраняемого землепользования. В Москве практически вся застроенная часть города отнесена к этой зоне в ПЗЗ через постановление Правительства.

🚫 Что это означает?

Предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции — устанавливаются по сведениям из ЕГРН, а в случае их отсутствия равны «0» — это означает, что на застроенном участке возможна реконструкция здания в пределах существующих параметров, а на незастроенном полный запрет.

✅ Как решать? Вносить изменения в ПЗЗ и генплан, а также пройти ГЗК и слушания, меняем категорию с Ф на Ж, далее —> ВРИ ИЖС

Для себя определил проект, как долго и дорого, с непонятным результатом и большими финансовыми вложениями + опционом зависнуть с пассивом.

Потенциал прибыли х2 не хватило, чтобы за ввязаться + риск-менеджмент из-за всех переменных сработал, потому как я не знаю во сколько обойдется ГЗК и сопутствующие расходы, как пройдут слушания, но знаю, что большие застройщики и коммерция платят «пожертвования» в бюджет Москвы и это легализовано у нас, после чего получают разрешение на смену, если не противоречит интересам города.

💡 Много было близких гипотез, которые не видны в комментариях под постом, поэтому подписывайтесь на чат канала, там больше обсуждений о земле.

Хрустальную сову 🦉 можно присудить Андрею Михайлову, он был наиболее близок.

Очередной завершенный проект в Новой Москве, но видео о расходах

🔹 Иногда встречаю в комментариях Instagram, мол перекупы и тд., ну с одной стороны да, с другой – нельзя же сказать, что мы не оставляем после себя лучшую версию ЗУ, иногда обеляем юридическую составляющую, иногда гасим чьи-то долги, а иногда превращаем заброшки, мусорки и болота во что-то прекрасное..

🔸 Касательно расходов. Конечно, когда речь о масштабных работах и то с чем ты не сталкивался – так быстро прикинуть сколько потратишь не получится, но в целом, когда тебе этот мир уже понятен, то заходя на объект ты уже понимаешь +/- сколько будет не лишним заложить.

⦁ Детальнее:

1. Самосвалы для бетонных плит;
2. Манипулятор для погрузки;
3. Выравнивание территории;
4. Разнорабочие несколько смен;
5. Аренда JCB несколько смен;
6. Несколько больших бетонных труб для отвода воды стык в стык, доставка и вновь манипулятор;
7. Щебень, песок, геотекстиль;
8. Перенос электрического столба;
9. Уборка территории, мусора;
10. Вырубка деревьев, корчовка, вывоз отходов.
11. Поиск газовой и водонапорной трубы + геодезия.
12. Съемка, коптер и даже реклама.

Да, 90% работ были понятны после первичного осмотра, но везде использовался запас прочности, поэтому до отсечки осталось ещё 10%, тем не менее, какие-то работы мы сделали дешевле, чем предполагали, а какие-то наоборот дороже.

Ну и главное.. ставь 👍, если тоже видишь в этом что-то созидающее
_
@investschi

✅ Правильный ответ: на шести из семи участков отсутствует пятно застройки в графической части ГПЗУ, но строиться можно везде без амнистий и проблем — это мои участки, многие уже застроены.

P.s.: я напишу пост о том, почему так происходит. Ну, а пока совет: документы читайте полностью, а не только графическую часть.

Михайлов был ближе всех и забирает хрустальную сову, остальные варианты неверные

Хороших выходных 🦉🏆

🔹Рубрика с ответами на вопросы касательно земли и инвестиций.

Спрашивай, если нужно узнать второе мнение по ситуации 👇