🏡 Первый флиппинг-проект

Санкт-Петербург, д. Верево
25 минут от м. Московская

Квартира на 1-ом этаже
Площадь: 42м²
Высота потолков: 3,35м.

Куплена 50/50 на собственные и государственные деньги, так что пришлось ещё работать с юристами, писать жалобы, вникать в суть, ждать, вновь работать с юристами, потом ждать сдачу дома, в общем проходить стандартные процедуры общения с государством, если ты чего-то хочешь от него получить.

От денег до денег цикл вышел длинный, но учитывая сумму входа – доходность на вложенные ок.

Основные работы шли 2 мес. + 1 нед. с небольшим доделывания: собирал мебель, ждал доставки, заказывал декор, хоумстейджил и возился с подрядчиками.

В этом проекте не только мои интересы, поэтому не могу раскрыть доходность, но могу раскрыть расход: ремонт, бригада, мебель, техника, декор, доставки, подъемы, поездки на каршеринге и тд. – 1,25 млн. рублей ≈ 29,500₽/м²

🫡 Сейчас в работе с партнёром уже новый проект, но о нем позже. Ссылки, контакты и вопросы в комментарии.

❗В комментариях прикрепил детализацию по расходам

➡️ Подписывайся и вступай в чат

#кейс

Первый опыт участия в муниципальных торгах

Сегодня довелось участвовать в муниципальных торгах г. Москвы. Департамент по конкурентной политики продавал 2 участка ИЖС в Новой Москве со стартовой ценой 2,9 млн. рублей за каждый. По итогу цену разогнали до 6,9 млн и 7,4 млн. (14,3 млн. оба)

Верхняя граница по которой я мог их выкупить и не обрушить экономику проекта 9 млн. рублей за оба – это норм за эту землю с учётом маржи безопасности + рядом есть прецедент со стоимостью выкупа с торгов по 310.000₽/сотка. Видимо, кому-то эта земля очень нужна оказалась под застройку с более длинным циклом выхода из проекта.

Для понимания: рынок 450.000₽ за сотку на эту площадь, выкупили с торгов по 475.000₽, т.е. без дисконта.

Выводы: ИЖС с Московской пропиской, инфраструктурой, коммуникациями и Собянинской пенсией на расхват. С аукциона лоты уходят по рыночной цене. Предложений с муниципальных торгов крайне мало.. (около 80 в год).

Кому интересно, процедура:

- получаете усиленную ЭЦП;
- проходите аккредитацию;
- заводите на счёт 50% от стартовых цен в лотах, по которым участвуете;
- готовите документы и подаёте заявку на участие;
- заявка рассматривается, если ок то возвращаетесь к началу торгов;
- начинаются торги, шагаете на повышение до тех пор, пока не определится победитель.

- Проиграли? Заказываете манибэк;
- Победили? Подписываете договор и довносите остаток продавцу.

#муниципальныеторги

➡️ Подписывайся и вступай в чат

Новая неделя – новые торги.

Набираемся опыта, думаю что со следующих торгов мне уже не понадобится для этой процедуры брокер.

Рассматривали 3 участка в д. Крёкшино, прописка Москва, под ИЖС. Идеальные участки: ровные, выход к водоёму, инфрастурктура, сообщение с городом, цены от 1 млн. за сотку.

➡️ За сколько ушли участки?

1. 8,781,000₽ | 77:18:0170104:1254
2. 8,953,000₽ | 77:18:0170104:1246
3. 7,263,000₽ | 77:18:0170104:1245

Моя крайняя цена была 21,000,000₽ за все 3 участка и это при том, что нужен был бы инвестор. Я оказался на 3-м месте по предложенной цене на самый дешёвый участок.

Почему не выкупил? Можно было поднимать цену и дальше, но от каждого шага страдает прибыльность проекта. Каждый шаг – это 110,000₽, учитывая отсутствие земельного опыта беру бо́льший размах маржи безопасности, чем могут себе позволить профессионалы. Ну и стараюсь слушать старших – привлек в проект инвестора с 17-летним опытом в земельных инвестициях. Холодная голова и трезвый расчёт 🤝

Идеальные стоп-цены, исходя из статистики торгов определил для себя такие: 6,6-6,6 и 7,2 млн. в среднем варианте, край 21 млн., но если забираю все 3, при том что 90% крайнего участка водоохранная зона (как видим это никого не смущает).

Примечательно, что участок рядом в 10 метрах весной выкупили с торгов за 5,5 млн., а сегодня 7,2 самый дешёвый и 8,95 самый дорогой – это при том, что площадь почти одинаковая.

Статистика по муниципальным торгам в ИЖС – 5 раз участвовали – 5 раз ничего не выиграли. Опытные говорят, что стреляет 1/10 объектов.

Потенциал заработка: теоретически от 5 млн. за цикл с 3 участков при моей выкупной цене. На практике предстоит ещё проверить.

В разработке есть ещё проект, там пока сторговали 1 млн. скидку и запросили разрешение на строительство, но придется возиться с документами, выравниванием территории, разрешениями и тд. 👌

#муниципальныеторги

➡️ Подписывайся и вступай в чат