⚙️ Внедряем CRM

Возможно оцифровка процессов нужна на более раннем этапе, но уж лучше тупой пилой валить лес, чем насаживать цифровизацию на неокрепший бизнес, и тут вспоминается хорошая притча..

🔹 Притча о лесорубе

Старый лесоруб пилит деревья тупой пилой. Ему говорят, потрать 30 минут на заточку, а он отказывается: боится не успеть, ведь повалить план дубков важнее… пилить еще много, а пилится очень медленно.

А ведь многие действует точно наоборот: не разобравшись в нише масштабируются, привлекают инвестиции, займы, параллельно внедряют процессы, персонал, чистят зубы, ставят цели, визуализируют мечту, насаживают ИИ, эффективно проводят совещания, планерки, всегда энергичны и бодры, ну а если делегирование, то каждый чих, собственник же не должен работать, ну? – это все сжирает прибыль, расход на команду дикий, начинается поток, начинаются ошибки, сотрудники косячат, земля – это сложно. Профессионалов мало, а в найме их вообще почти нет. Не берутся риски судов, откатов сделок, претензий со стороны ведомств, клиентов, подрядчиков и тд. Бизнес начинает работать на низкой маржинальности около 0.

🏆 Но хочется сказать «вау»

Смотря на таких предпринимателей, вам может казаться, что занимаетесь чем-то не тем и что при такой эффективности и оптимизации бизнеса результат должен получаться за троих, а компании должны быть лидерами рынка.

Но чаще бывает несоответствие формы и содержания, по-факту, оптимизаторы – это средний класс, а реальные деньги зарабатывают люди вообще с другим психотипом.

Поэтому, если у вас, как и у меня, не настроены процессы или настроены, но не идеально, помните, это нормально, это даже хорошо. Не всегда нужно масштабироваться и сразу работать с инвесторами, двигайтесь по-чуть, не спешите.

Как говорил, один классик:

«лучше с жопой в мыле и недосыпом медленно валить деревья тупой пилой, из которых делают мебель, чем быть супер-экспертом по заточке пил, которыми никогда не пилят».

«Эффективность» — это не бесконечная заточка пилы (процессы), эффективность – это создавать реальный продукт или результат, а увеличивать эффективность и оптимизировать процессы нужно естественным способом, когда чувствуете, что пора, а не заранее, когда вы ещё сами оладушки, такое могут себе позволить бывшие предприниматели, которые уже весь этот путь проходили.

Но возможно, это только мой подход, ведь CRM я завел только сейчас, за то 2 воронки: на покупку и на продажу 😆

О проверке ЗУ перед покупкой

С одной стороны, чтобы купить земельный участок, много ума не требуется – проверяешь ЕГРН, проверяешь обременения, проверяешь аресты, проверяешь собственника, берешь ГПЗУ, смотришь территориальную зону, возможность строительства, ЗОУИТ, открываешь ПЗЗ и тд., но детали – это самое важное.

Первое – градостроительный анализ прошел проверку, было легко, хотя были вопросы по ОКН, зона ЗОУИТ в ПЗЗ залезла на участок на 60%, а в ГПЗУ чисто. Странно? Углубляемся.

Второе – проверка ЕГРН дали несущественные области, куда стоит обратить внимание, в частности выделены ЧЗУ под объекты на ЗУ, возможно в целях сдачи их в аренду, узнаем.

Но зачастую проверка ГПЗУ, ПЗЗ, ЗОУИТ, ЕГРН и собственника – это ничтожно мало для принятия решения о покупке ЗУ, даже при условии, что цена устраивает. На скрине запросы, ответы на которые получу только через 30 дней. И без ответа на которые покупать ЗУ крайне рискованно.

К слову, по ФССП собственник чист, все хорошо, другие проверки тоже прошел, имущество есть, но есть НО, о нем позже, если до этого дело дойдет, тут еще важно приоритизировать слои проверок.

Третье – анализ ИСОГД дал понимание о ППТ, он запроектирован, но пока не утвержден, поэтому ГПЗУ чистое и нет даже намеков.

Пришлось делать запросы в ведомства, не смотря на то, что я проконсультировался с несколькими опытными людьми работающими на местах с огромным опытом, но ситуация действительно сложная.

На повестке дня:

• ППТ и красные линии;
• Коммуникации без идентификации;
• Определнная значимая категория имущества и какими постановлениями правительства регламентируется его продажа;
• Межведомственная комиссия;
• Особые распоряжения в Росреестре на продажу определенных категорий имущества.

В процессе реализации плана, я буду взаимодействовать на разных этапах с разными ведомствами, соответственно от всех нужно получить предварительные ответы о возможности задуманного, чтобы сделать все правильно и в рамках закона.

Четвертое – начали проверку в целом, чтобы понимать мог ФЛ купить этот тип объекта, объект с торгов по банкротству многолетней давности или же это все-таки нарушение процедуры..

Важно помнить, покупка имущества, регистрация, раздел, перевод, продажа, и тд., никак не гарантирует, что ты делаешь все правильно и через несколько лет к тебе не придет Прокуратура с иском, о том, что так делать нельзя по какому-нибудь закону Московской области, а Росреестр ошибся, как и администрации, как и остальные ведомства.

Земля — это не просто, особенно когда работаешь на главном рынке страны, на переплетении нескольких кодексов и ведомств.

📞 Один ГПЗУ сразу на несколько ЗУ

Заказывать на каждый участок отдельно, когда у вас целая нарезка – утомительно, но если участки граничат, то можно заказать на один из них, а другой отметить, как смежный и его тоже отобразят в графической части ЗОУИТ.

Пользуйтесь!

Снегоступы 🤘🎸

Полезно при работе на местности.

Если кажется, что покупка бесполезна 🤣

На какие темы написать?
Что интересного хотите узнать?

У меня ощущение, что все понятно, иди работай, да зарабатывай, пробуй, но если есть вопросы или что-то нужно раскрыть подробнее – пишите, даже не знаю что осветить из земли прикладного.

⤵️ Прошло 2 недели, я получил ответы и новые вопросы

В частности был сформирован в каждое ведомство свой пакет вопросов, на которые они могут дать ответы, но как видите – 4 из 5 отфутболили по формальным причинам, но никто не написал «мы не предоставим информацию, потому что ты не собственник», искусство спрашивать обо всем и ни о чем.

❗️Главный риск: распоряжения о подготовке ППТ – это означает, что утвержденная концепция развития может измениться и потенциально заблокирует строительство ИЖС. А я напомню, что участок по ГПЗУ кристально чистый и в ИСОГД все окей.

🔹Росреестр не ответил прямо, является ли социальный ВРИ барьером для сделки. Существует риск, что при подаче документов регистратор потребует согласие профильных министерств.

🔹Будут еще доп. запросы в Министерство Жилищной Политики и Управление Строительного Надзора.

И будет ответ от Администрации, но я уже заранее знаю, что ждать его в 30 день со дня обращения, так что просто действую.

Примерно так выглядит на практике «обучение» тому, чему обучиться заранее не получится.

Инвестиции в землю из каждого утюга: профессия рисуется легкой: купил, размежевал и продал. Не вдаваясь в детали, скажу, что работа с землей – это про «длинную волю».

📱 Первая, вторая, третья, четвертая и пятая часть темы.

Продолжение истории с дорогами: напомню, я купил участок в ДНП через 127-ФЗ и к моему ЗУ примыкают частные дороги, принадлежащие разным физическим и юридическим лицам, каждый из которых тоже банкрот и никто не подписывает согласие доступа для МП – 55 пункт требования Росреестра.

🔹 Что нового в этой истории?

• Первый банкрот уже по суду НЕ собственник дороги, но Росреестр не регистрирует переход, требует доп. определение суда, в детали не вдавался, но АУ дороги 7 мес. не может откатить назад;

• ГК АСВ – второй собственник дороги сменил риторику, но до согласования еще далеко;

🔹 Но какой путь проделан?

На самом деле, я не жалею, что так получилось.

Деньги – это следствие знаний и опыта

. Опыт обретается на практике и ошибках. Ошибки и постоянные «нет» от жизни дают в 10 раз больше опыта, чем положительные результаты.

В этом проекте я получал ответы от ЦБ, которым АСВ подконтрольны, прошел путь от «что за согласие доступа» до «это снизит инвестиционную привлекательность лотов», прошел дорожку и в направлении публичного сервитута, общались с администрацией ТиНАО Москвы, устраивали онлайн-конференцию с ДГИ по правовому тупику в доступах к ИЖС, исследовали многократные приостановки Росреестра и даже нашли несколько зацепок – впервые узнал, что так можно вообще (прямо сейчас мне это не поможет, но в других участках почему бы и нет), пообщались и с ГЖИ г. Москвы, запрашивали данные из ГФД, исследовали землеустроительное дело, получали отказы и научились ускорять эти процессы, узнали, что исходного МП массива вообще нет в архивах (о как), отсюда и ошибка 100 летней давности с доступами.

Все это время участок продавался, но сорвалось большое количество сделок, приходилось и оставлять и возвращать задатки. В суд не подавал, хотя стоило бы, этот проект запомнится надолго, а удивительнее всего, что доходность в нем еще есть.

Если ничего не добьюсь, то проект будет с низкой или нулевой доходностью, но воспринимаю всё спокойно и нормально, многое из того, что пройдено уже окупается в других проектах, не скулить 👌

На лот, который начался с 4 млн., а завершился ценой 22 млн. было 67 человек. У меня всё.