Совет №5: не бери объекты с низкой маржинальностью. Лучше не покупать, чем купить не то и нести комплексные риски покупки, владения и продажи.

Совет №6: Не играй в игры с государством — всё это заканчивается одинаково. Связи никакие не помогут. Лучше мало и законно, чем много, но с «административным ресурсом».

Береги честь с молоду, отцы правы.

На какие темы написать?

Если что-то нужно раскрыть подробнее – пишите, сделаю подкаст с ответами 👇

Крайне непростой апрель и май уже продолжил эту тенденцию — проблемы сыпятся, как из рога изобилия.

Материала в отложенных столько, что диву даешься, как это может происходить за такой короткий срок.

Что ждет своего часа к публикации?

- доначислении на ИП от ФНС;
- о КРТ, рисках, способах выхода из него и как снизить вероятность попадания;
- о разнице предпринимателя и узкого специалиста;
- о ЗСО и скрытых ЗОУИТ;
- о расходах ИП на проездах;
- ОКН и освобождение от экспертизы ГИКЭ.

Много материала, который я не понимаю стоит ли выводить в публичную плоскость. Вроде и хочется поделиться, а вроде надо ли оно вам? Многие пишут, что те проблемы с которыми сталкиваемся мы – это далеко от того, что приходится решать «среднему» земельщику и оно из-за этого может казаться оторванным от реальности. Никогда не знаешь, что из услышанного тебе поможет не совершить ошибку.

Вся эта информация, которую получаешь не собственных и чужих ошибках, каждая из которых дорого обходится, поэтому оправдываю публикацию материалов тем, что вам – это нужно, реакции тому подтверждение, но если нет, то я и не буду публиковать, потому что кто-то продает эту же информацию на консультациях и используют те же принципы за 200-500 тыс.

❗️Крайне честный обмен – голосуете за то, что надо и не голосуете за то, что не интересно, все очень просто.

С Великим Днём Победы! 🕊️

🏛 ДОНАЧИСЛЕНИЕ НАЛОГА ИП, ЧАСТЬ 1

Соблюдая очередность лидеров опроса, начнем публикации.

Время, когда девелоперы платили, как дачники закончилось. ФНС с Верховным Судом легко доказывают, что ЗУ не «место для души», а товар для бизнеса. Если вы купили участок, нарезали его и продаете через ИП — не надейтесь, что ставка 0,2% с вами надолго, лучше быть готовым к 1,5%.

🔹 Чек на расход: если вы купили землю как ИП и поставили её в расходы по УСН «Доходы – Расходы» – это доказательство.

🔹 Межевание и Реклама: Разделили ЗУ, выставили в рекламу, провели расход Авито / ЦИАН – это предпродажная подготовка, а не садоводство.

🔹 Декларация по УСН, камеральные проверки, чеки, межведомственное взаимодействие с Росреестром и системное получение прибыли – доказательств того, что вы предприниматель, а не “дачник” стремятся к 100%.

⚖️ Позиция Верховного Суда: льгота 0,3% — это социальный бонус для ФЛ. Если собственник ИП или ООО, цель которого – прибыль, то социальный фактор исчезает.

🧮 Посчитаем увеличение на примере КС 10 миллионов

Ставка: 0,3% (Льготная)
Сумма налога: 30.000₽

Ставка: 1,5% (Бизнес)
Сумма налога: 150.000₽

❗️Важно: налог ЕЖЕГОДНЫЙ. Если вы не продали участок за 1 год, то в следующем снова заплатите 1,5%. Если земля «зависла» на 3 года — вы подарите почти 0,5 млн. с каждых 10 млн кадастровой стоимости, которая будет расти!

Что будет, если не платить? Доначисления за 3 года, потенциально пени и штраф 20% или 40% от неуплаченной суммы, блокировка, арест счетов и запрет на регистрационные действия – это стрессовый сценарий, но возможный.

Есть ли выход?
Да, но вам не понравится.

• УСН «Доходы-Расходы»: налог 1,5% можно включить в расходы ИП, снизив налоговую базу.

• Оспаривание КС: если КС выше рыночной — оспаривать её можно через досудебный и судебный порядок – это единственный гарантированный способ, который мне известен, как снизить сумму.

• Время: бороться, чтобы 1,5% считали с межевания ЗУ, а не с момента покупки, но это маловероятно.

Вывод: считайте налоги правильно и заранее. Как раньше – уже не будет, я тоже думал, что земельный налог “не ощущается”. Ещё как ощущается.

Региональные ФНС ведут себя по-разному, механика розыска сбора разных типов налога и практики, которая существует между регионами – отличаются. Было невероятно полезно пообщаться с инспекторами. Конечно, 90% информации я не говорю в ТГК, потому что для этого есть ЗС.

🧱 НАЛОГИ ФЛИППИНГ VS. ЗЕМЛЯ (или коротко о том, какие есть отличия в НК РФ) – ЧАСТЬ 2

В продолжении темы доначислений проведем «параллель безопасности» только лишь на примере налогов, а в будущем, полноценно раскрою разницу между теми, кто занимается землей и теми, кто занимается флиппингом, чтобы сформировать ясную картинку насколько мы работаем с разными типами рисков и уровнем сложности.

Флиппинг: ИП на УСН освобожден от налога на имущество физлиц по объектам, которые используются в бизнесе. Купили квартиру под перепродажу, занесли в КУДиР, налог 0 руб. УСН фактически вам заменил имущественный налог.

Кто не в курсе, имущественный налог и земельный налог – это похожие, но разные типы налогов.

Земля и девелопмент: согласно ст. 346.11 НК РФ, УСН заменяет многие налоги, КРОМЕ земельного.

🔹 Ставка 1,5% вместо 0,3%: как только вы купили ЗУ через ИП, то теряете право на льготную ставку 0,3%. ФНС и ВС едины: раз это бизнес, значит плати 1,5% от КС. Если квартира может висеть в продаже 1 год и «не просит есть», то каждый день владения землей съедает маржинальность. Да, многие не получат доначислений потому что у ФНС на всех не хватит ресурсов, до поры до времени.

Но и обязанность платить налоги в полном объеме лежит на налогоплательщике. Если инспекция применила ставку 0,3% (считая вас «дачником»), а вы, зная, что это бизнес-товар, промолчали – ФНС, вероятно, может трактовать это как «использование не положенной льготы».

Я веду к тому, что косить под дурака на допросе глупо, в ФНС работают такие же умные люди, как и в бизнесе, да у них может не быть бизнес-хватки, но у них такие же креативные и умные мозги, как и в целом у нашего народа, и все «схемы» они знают наизусть, и прикрываться льготой и говорить о том, что вы планировали эту землю «для души» или же пользоваться 51 ст. Конституции, не свидетельствуя против себя, на мой взгляд, действовать себе во вред.

Но и молча начислить нельзя, процедура регламентированна: сначала Камеральная проверка, потом запрос пояснений (ст. 31 или ст. 88 НК РФ), после этого допрос, акт и решение. И вот условно, если молчать или косить под дурака, то полагаю, что есть все шансы получить и доначисления, и штраф, и пени.

Вывод: флиппинг – не девелопмент, потому что первый, как бизнес, в разы легче, менее рискованный, более ликвидный и понятный, а земля – актив с обязательным ежегодным «оброком», но более маржинальный в своей сути, однако за эту маржинальность ты несешь абсолютно все типы рисков, присущие другим видам недвижимости + земельные.

Голосуйте реакциями, если было полезно, в следующих постах начинаю серию ЗОУИТ ЗСО.

🚜 JCB мини-погрузчик

🔹 Тестируем технику: совмещаю приятное с полезным. Грунт не просох, а бульдозера нет, трактор вязнет. Планируем тем, что есть.

Малыш идеален для мягких грунтов, а он ещё и на гусеницах, так что работает даже под дождем. Выравнивает лучше трактора, маневренный и быстрый, но не подходит для объемов и грубой работы – у меня такого 80%, посмотрим, что будет в конце смены.

В этом сезоне опробован: гусеничный экскаватор, Bobcat, погрузчик JCB, лесной мульчер и скоро пересадчик деревьев 😃

🔹 Работа отличная: утром торги, изучение документов, риски, аналитика, просчет экономики, подрядчики, взаимодействие с государственными органами, в обед работы на участке, осмотры, подрядчики, вечером даже думаешь о развитии, хотя в последние 2 месяца ловлю себя на мысли, что мне не до развития. Ощущение, что времени хватает, только операционно поддерживать текущий уровень.

С вашего позволения, участок «до» показывать не буду, но спойлер: 🦆 🦆 тут прекрасно себя чувствовали.

На все ушло 4 дня: сначала были проблемы с поставкой грунта, потом оптимизировали процесс, добавили экскаватор, начали с платного, затем переключились на условно бесплатный грунт. Для такого объема, скорости работ и сложности участка — вышло гуманно, чтобы вы понимали, ни одна машина не смогла заехать на участок, проваливались, пришлось валить на дорогу, погрузчикам подгонять к экскаватору, делать перекидки, короче не просто.

В идеале, что самое интересное, тут нужно еще 1000 кубов грунта, а уже завезли 1500. Так вот.

Касательно Bobcat, техника отличная, но для решения ограниченного круга задач.

P.s. вся техника работала сверхурочно почти все дни.

🚜 Об отсыпке грунтом

Можно отсыпаться полностью бесплатно, можно полностью платно, а можно условно бесплатно – все зависит от ситуации, сроков, объемов, подъездных путей, логистики, величины плеча, качества грунта, машин на линии и тд.

Обожаю натыкаться на Stories в Telegram у кого покупал недвижимость, особенно в первый год после сделки, искренне радуюсь, если отдыхают на море или едут на дорогой машине, улучшают жилищные условия, ведут активный образ жизни, сидят в ресторанах, пользуются дорогими услугами.

Значит все нормально, деньги есть. Самая чистая радость за чужого человека 😃

✅ Пушкино – ЗСО и первые субъективные выводы

Первая часть.

Предписания о сносе коттеджных поселков в Пушкино наделали очень много информационного шума и, как мне кажется, вырабатывается первый опыт из полученных ошибок, чтобы в будущем такого не повторять.

Теперь перед тем, как произвести раздел земельных участков – нужно получить адрес в ФИАС через запрос и думаю, что процедура введена, как искусственный фильтр.

Возвращение контроля или надстройка над «дачной амнистией», кто не в курсе «дачная амнистия» позволяет регистрировать дома в упрощенном порядке, без направления уведомлений. И по-сути власти теряли рычаг влияния на застройку таким образом. Далее, по косвенным признакам многие из тех, кто попал в ситуацию с поселками под снос в Пушкино не имели пятна под застройку в составе ГПЗУ и вставали на учет как раз по дачной амнистии, можно посмотреть, сколько ГПЗУ выдано, например, в КП «Весна-Парк», спойлер: 70% не получили его даже сейчас, хотя проблема уже давно существует.

Проблема конечно остается, что дачная амнистия в некоторых регионах – это вообще единственный способ встать на учет, потому как не разработаны ПЗЗ территории.

Теперь же на этапе присвоения адреса в ФИАС, можно модерировать наложение пятна застройки на скрытые охранные зоны (ЗОУИТ) или коммуникации и не выдавать адрес, соответственно не будет даже межевания, Росреестр сделает приостановку и никто не начнет даже стройку, потому что это будет единый большой не размежеванный кусок. У нас очень социально ориентированное государство в этой части, весь риск несет бизнес в итоге, ну а расход конечный потребитель.

Но и приостановка по отсутствию адреса в составе МП незаконна, как мне кажется, но я думаю и это пофиксят, да и для оспариваний решений Росреестра нужно время, особенно в Москве, где Росреестр может не исполнять решений судов и требовать, например, дополнительных определений на протяжении года. Все это – искусственные барьеры и ручные модерации для того, чтобы не повторялись подобные ситуации (напомню, что я в этом канале излагаю свои мысли и они субъективны).

P.S. пройдет ли регистрация без адреса, но с адресным ориентиром – вопрос открытый.