🔻 Парадокс сноса 2000 домов в г.о. Пушкино?
Собственники домов, которые столкнулись с исками о сносе, ничего не нарушали при оформлении домов в привычном понимании, на мой взгляд, но с другой стороны вскрылась проблема «дачной амнистии» и случился системный сбой на стыке ведомств:
1. Упрощенный порядок амнистии требовал минимум документов. Росреестр регистрировал дома, так как в его публичной базе (ЕГРН) не было отмечено ограничений на эти земельные участки.
2. Далее, ЗСО 1-2 пояса (введенные советскими актами или свежими закрытыми приказами МинЭкологии) не вносились в кадастровые карты.
3. А сейчас, по-сути, суды и администрация исходят из логики: «незнание закона не освобождает от ответственности». Даже если Росреестр официально выдал документы на дом и земельный участок.
Парадокс: объект одновременно и легальный, и нет. Государство установило правила игры («дачная амнистия»). Одной рукой, в лице Росреестра, выдало выписку из ЕГРН — а это, на минуточку доказательство зарегистрированного права, другой рукой, в лице ФНС, исправно собирало налоги, а теперь третьей рукой, в лице прокуратуры и судов, требует снести дом за счет самого же владельца.
Получается абсурд: добросовестный собственник, который действовал строго в рамках доступного ему правового поля, но использовав «лазейку» в виде дачной амнистии, расплачивается за то, что ведомства не синхронизировали базы данных и разрешили сделать то, что делать нельзя.
Мораль простая: ни шагу без ГПЗУ и без уведомлений в зонах водохранилищ и притоков первого порядка в глубину до береговой полосы. Касательно КП в Пушкино, я думаю, что там сделают канализацию центральную и всех амнистируют. Касательно дырки в «дачной амнистии» – ее пофиксили присвоением адресов до межевания в ручном режиме.
Часть №3
Собственники домов, которые столкнулись с исками о сносе, ничего не нарушали при оформлении домов в привычном понимании, на мой взгляд, но с другой стороны вскрылась проблема «дачной амнистии» и случился системный сбой на стыке ведомств:
1. Упрощенный порядок амнистии требовал минимум документов. Росреестр регистрировал дома, так как в его публичной базе (ЕГРН) не было отмечено ограничений на эти земельные участки.
так люди обошли запрет строительства в ГПЗУ и отказы по уведомлениям, ведь земля уже куплена.
2. Далее, ЗСО 1-2 пояса (введенные советскими актами или свежими закрытыми приказами МинЭкологии) не вносились в кадастровые карты.
3. А сейчас, по-сути, суды и администрация исходят из логики: «незнание закона не освобождает от ответственности». Даже если Росреестр официально выдал документы на дом и земельный участок.
Парадокс: объект одновременно и легальный, и нет. Государство установило правила игры («дачная амнистия»). Одной рукой, в лице Росреестра, выдало выписку из ЕГРН — а это, на минуточку доказательство зарегистрированного права, другой рукой, в лице ФНС, исправно собирало налоги, а теперь третьей рукой, в лице прокуратуры и судов, требует снести дом за счет самого же владельца.
Получается абсурд: добросовестный собственник, который действовал строго в рамках доступного ему правового поля, но использовав «лазейку» в виде дачной амнистии, расплачивается за то, что ведомства не синхронизировали базы данных и разрешили сделать то, что делать нельзя.
Мораль простая: ни шагу без ГПЗУ и без уведомлений в зонах водохранилищ и притоков первого порядка в глубину до береговой полосы. Касательно КП в Пушкино, я думаю, что там сделают канализацию центральную и всех амнистируют. Касательно дырки в «дачной амнистии» – ее пофиксили присвоением адресов до межевания в ручном режиме.
🔥15👍8❤3
🔥5
Оптимизация расходов
Работа с редким зверем в мегаполисах – лесной мульчер. Решение не дешевое, но выгодное. Можно валить деревья вручную, нарезать, утилизировать, вызывать потом мелкий мульчер, потом корчевку делать, растягивая процесс на неделю. Но зачем? Дольше, дороже и нервно.
Но нужен отдельный трал для доставки в оба конца трактора, т.к. сам он по дорогам не ездит, но на объеме выходит выгодно.
Минус: подобной техники мало, и она занята в полях агрохолдингов с весны по декабрь, как правило, плюс заставить их выехать, чтобы прорубить небольшой для них объем – довольно сложно, у них все измеряется гектарами.
P.s. мульчеры есть и гораздо более крутые на гусенице, но цена до 300 тыс./смена без доставки, в общем, не на Патриках, девчонки нужно искать себе миллионеров.
Работа с редким зверем в мегаполисах – лесной мульчер. Решение не дешевое, но выгодное. Можно валить деревья вручную, нарезать, утилизировать, вызывать потом мелкий мульчер, потом корчевку делать, растягивая процесс на неделю. Но зачем? Дольше, дороже и нервно.
Но нужен отдельный трал для доставки в оба конца трактора, т.к. сам он по дорогам не ездит, но на объеме выходит выгодно.
Минус: подобной техники мало, и она занята в полях агрохолдингов с весны по декабрь, как правило, плюс заставить их выехать, чтобы прорубить небольшой для них объем – довольно сложно, у них все измеряется гектарами.
P.s. мульчеры есть и гораздо более крутые на гусенице, но цена до 300 тыс./смена без доставки, в общем, не на Патриках, девчонки нужно искать себе миллионеров.
2😁14🔥10❤4👍4
🛡️ Правовое заключение от Сбера при ипотечных сделках
Недавно подписчик спросил совета: клиент покупает у него участок, заказал услугу «правовое заключение» от Сбера, по которому последний, в случае если что-то пойдет не так в будущем, обязуется выступить на стороне клиента и компенсировать ему убытки. По результатам заключения объект подписчика Сбер забраковал.
У меня было подобное, но объект после заключения был рекомендован с 11 новыми пунктами в ДКП ни один из которых я не согласовал по итогу.
Банки монетизируют: стройку через эксроу, эквайринг, депозиты, кредиты, залоги, страховки, СБР – именно они управляют миром, все принадлежит банкам и теперь ещё один продукт «правовое заключение», который регулирует под что будут давать кредит, а под что нет. Банки явно и так проверили недвижимость перед сделкой, а сейчас вывели это в отдельную услугу и начали зарабатывать под предлогом, что иначе ипотеки не будет, и клиент покупает, ипотека нужна.
Кстати, пока не проверял, но уже пару клиентов сообщили, что им ипотеку НЕ одобряют без этой услуги – насколько это законно, я думаю, ФАС скоро пояснит.
Стоимость заключения ≈ 50.000₽, по результатам которого объект может быть не рекомендован. К слову, многие банки и так не горят желанием выдавать ипотеку на объекты с торгов по банкротству, Сбер в этом плане позитивно выделялся, но глобально, ничто не мешает браковать все объекты в первый год после сделки, как повышенные риску оспаривания.
Для клиента – вроде бы тяжелее купить откровенный шлак, для банка – прибыль на ровном месте, для продавцов – плохо, потому что будешь каждый раз утыкаться в субъективные заключения юристов, потому что даже у меня возникли вопросы, как к моему объекту может быть столько вопросов, но прочитав эти 11 пунктов к ДКП – все стало на место. Ни одного пункта по существу. Сплошная вода, чтобы оправдать цену такой услуги.
Во второй части разберем 11 пунктов, которые рекомендовал Сбер моему объекту – ставьте 🔥
Часть №1
Недавно подписчик спросил совета: клиент покупает у него участок, заказал услугу «правовое заключение» от Сбера, по которому последний, в случае если что-то пойдет не так в будущем, обязуется выступить на стороне клиента и компенсировать ему убытки. По результатам заключения объект подписчика Сбер забраковал.
У меня было подобное, но объект после заключения был рекомендован с 11 новыми пунктами в ДКП ни один из которых я не согласовал по итогу.
Банки монетизируют: стройку через эксроу, эквайринг, депозиты, кредиты, залоги, страховки, СБР – именно они управляют миром, все принадлежит банкам и теперь ещё один продукт «правовое заключение», который регулирует под что будут давать кредит, а под что нет. Банки явно и так проверили недвижимость перед сделкой, а сейчас вывели это в отдельную услугу и начали зарабатывать под предлогом, что иначе ипотеки не будет, и клиент покупает, ипотека нужна.
Кстати, пока не проверял, но уже пару клиентов сообщили, что им ипотеку НЕ одобряют без этой услуги – насколько это законно, я думаю, ФАС скоро пояснит.
Стоимость заключения ≈ 50.000₽, по результатам которого объект может быть не рекомендован. К слову, многие банки и так не горят желанием выдавать ипотеку на объекты с торгов по банкротству, Сбер в этом плане позитивно выделялся, но глобально, ничто не мешает браковать все объекты в первый год после сделки, как повышенные риску оспаривания.
Для клиента – вроде бы тяжелее купить откровенный шлак, для банка – прибыль на ровном месте, для продавцов – плохо, потому что будешь каждый раз утыкаться в субъективные заключения юристов, потому что даже у меня возникли вопросы, как к моему объекту может быть столько вопросов, но прочитав эти 11 пунктов к ДКП – все стало на место. Ни одного пункта по существу. Сплошная вода, чтобы оправдать цену такой услуги.
Во второй части разберем 11 пунктов, которые рекомендовал Сбер моему объекту – ставьте 🔥
1🔥45👍6❤4😁1
Неочевидные истины. Сборник №317
1. Проблема: если так случилось, что паспорт человек заменил, а доверенность выписал при старом паспорте в свое время, то Сбер такую сделку не пропускает, а сотрудники говорят, что доверенность недействительна – это бред.
2. Проблема: для онлайн-регистрация к основной доверенности необходима тождественность и файл .sig, все логично, но ограничение внутреннего софта Домклик в том, что PDF-файл должен весить менее 30 мб, как вы понимаете в моем случае файл весил 30,4 мб – такое провести тоже не могут.
Я сам был удивлен.
1. Проблема: если так случилось, что паспорт человек заменил, а доверенность выписал при старом паспорте в свое время, то Сбер такую сделку не пропускает, а сотрудники говорят, что доверенность недействительна – это бред.
Решение: нотариально связать новый и старый паспорт, но можно проще, актуализация данных доверителя в офисе или приложении, после чего все ок.
2. Проблема: для онлайн-регистрация к основной доверенности необходима тождественность и файл .sig, все логично, но ограничение внутреннего софта Домклик в том, что PDF-файл должен весить менее 30 мб, как вы понимаете в моем случае файл весил 30,4 мб – такое провести тоже не могут.
Решение
: новая тождественность у любого нотариуса и чтобы перед отправкой сверили размер PDF-файла. Это в городах нотариусы рядом, а если нет под рукой? Переделывать на аккредетив и МФЦ сделку.
Я сам был удивлен.
🔥10😁4👍3❤1
🛡️ Правовое заключение от Сбера при ипотечных сделках
Разбираем пункты, которые отметил Сбер в заключении за 50.000₽ и без которого не дает ипотеку клиентам, на примере моего объекта. Я буду комментировать каждый пункт.
Я сразу ответил покупателю, что это бурная деятельность, чтобы оправдать стоимость услуги и если что-то с участком или сделкой случится, то от них он не получит ни копейки, на что конечно получил понимающий кивок, однако ипотеку ему без этой «услуги» не одобряют.
Эта услуга предоставляется в рамках «сделки без риска», которую Сбер сейчас активно продвигает. Стоимость не маленькая, 50.000₽, помимо страховок, где ещё столько же возьмут, взамен Домклик гарантирует возмещение рыночной стоимости, если сделку оспорят в суде (до 50 млн).
В следующей части разберем оферту оказания услуги и посмотрим, где подвох 🔥
Часть №2
Разбираем пункты, которые отметил Сбер в заключении за 50.000₽ и без которого не дает ипотеку клиентам, на примере моего объекта. Я буду комментировать каждый пункт.
1
. ⛔️ У продавца достаточно имущества, чтобы не пояснять ничего по спору, который не имеет отношения к текущей сделке и не может за собой по сумме обязательств повлечь банкротство.
2
. 💦 Вода. Но страшного ничего нет.
3
. ✅ Стандартный пункт, который в другой формулировке в моем ДКП есть. Эта формулировка нравится, ее можно брать и себе на заметку.
4. ⛔️ Могу ручаться только за свои документы по объекту, если так прописать, то без проблем
5. ✅ Стандартный пункт, уже есть в исходном договоре. Понимание почему это дублируется – нет.
6. 💦 Сделка по доверенности. Рекомендация в целом правильная.
7. 💦 Реституция и так сработает в случае признания договора недействительным.
8. 💦 Мало, кто спрашивает подтверждение оплаты объекта, но рекомендация тоже правильная.
9. ⛔️ Не понравился, не согласовал. Не вникал, что имеется ввиду.
10. ✅ Стандартный пункт. Он есть.
11. ⛔️ Приводить в соответствие отказались. Пусть сами и приводят.
Я сразу ответил покупателю, что это бурная деятельность, чтобы оправдать стоимость услуги и если что-то с участком или сделкой случится, то от них он не получит ни копейки, на что конечно получил понимающий кивок, однако ипотеку ему без этой «услуги» не одобряют.
Эта услуга предоставляется в рамках «сделки без риска», которую Сбер сейчас активно продвигает. Стоимость не маленькая, 50.000₽, помимо страховок, где ещё столько же возьмут, взамен Домклик гарантирует возмещение рыночной стоимости, если сделку оспорят в суде (до 50 млн).
В следующей части разберем оферту оказания услуги и посмотрим, где подвох 🔥
12🔥14👍8❤4
b2c_offer_pravo_warranty_12_03_2026-2.pdf
298.4 KB
🛟 Публичная оферта Домклик
1. Возмещение платят только при выполнении всех рекомендаций из заключения, что сложно добиться от продавца.
2. Убытки считают по кадастровой стоимости (КС), игнорируя рыночную цену. Если КС ниже ипотеки, клиент получит лишь сумму по КС.
3. При двусторонней реституции (стандартная практика судов при недействительности сделки) банк вправе отказать в выплате. Главный риск не покрыт.
4. Возмещение возможно только при некачественной проверке. Банк может заявить в суде: «Мы предупредили, проверка качественная – идти в сделку, риск покупателя».
5. Сроки уведомления об иске – 1 рабочий день. Клиент обязан согласовывать позицию с банком и использовать их шаблоны.
Давайте, честно: покупатель платит за легализацию отказа в будущей выплате, а не за страховку. Это воздух и странно, что такие продукты вообще имеют право на существование с такой подачей.
Но я думаю, что мало кто заморачивается так при покупке инвест-недвижимости.
Часть №3: подвох
1. Возмещение платят только при выполнении всех рекомендаций из заключения, что сложно добиться от продавца.
2. Убытки считают по кадастровой стоимости (КС), игнорируя рыночную цену. Если КС ниже ипотеки, клиент получит лишь сумму по КС.
3. При двусторонней реституции (стандартная практика судов при недействительности сделки) банк вправе отказать в выплате. Главный риск не покрыт.
4. Возмещение возможно только при некачественной проверке. Банк может заявить в суде: «Мы предупредили, проверка качественная – идти в сделку, риск покупателя».
5. Сроки уведомления об иске – 1 рабочий день. Клиент обязан согласовывать позицию с банком и использовать их шаблоны.
Давайте, честно: покупатель платит за легализацию отказа в будущей выплате, а не за страховку. Это воздух и странно, что такие продукты вообще имеют право на существование с такой подачей.
❗️
Но возможно
: заказать этот отчет стоит при покупке ЗУ, при условии, что экономика сходится, как очередной элемент защиты, если понимаешь, что ничего не найдут, который в случае чего использовать наряду с другими «патронами» добросоветсности, ну и цену продавца можно остудить, а Сбер подтянуть третьей стороной в суд.
Но я думаю, что мало кто заморачивается так при покупке инвест-недвижимости.
1❤13👍8😁4
Оценка стоимости земли через ИИ дал погрешность 5%
➡️ Синий столбец – оценку сделал ИИ без поездок, осмотров, общения с соседями. Это голая оценка локаций на основе досок объявлений и открытых ресурсов.
➡️ Красный столбец – оценку сделал я, учитывая общение с соседями, рисками, ограничениями, ЗОУИТ и после посещения локаций в живую, понимания всех расходов на благоустройство территорий.
P.s. эти торги по локациям завершены. Не во всех я решил участвовать, где не участвовал – лот ушел с дисконтом, а где участвовал – разогнался по рыночной оценке. Ничего удивительного. Много уже принял участий в торгах за последние месяцы, но ничего с дисконтом купить не удалось.
Рынок Москвы и МО большой, говорили они, конкуренция в МО не чувствуется говорили они.
➡️ Синий столбец – оценку сделал ИИ без поездок, осмотров, общения с соседями. Это голая оценка локаций на основе досок объявлений и открытых ресурсов.
➡️ Красный столбец – оценку сделал я, учитывая общение с соседями, рисками, ограничениями, ЗОУИТ и после посещения локаций в живую, понимания всех расходов на благоустройство территорий.
Разница 5%, но, если выгрузить в ИИ всю информацию, что я узнал по месту, общаясь с соседями и после визуального осмотра, то он обрушит оценку на ≈30%, хотя я сдержанно оптимистично настроен с нюансами.
P.s. эти торги по локациям завершены. Не во всех я решил участвовать, где не участвовал – лот ушел с дисконтом, а где участвовал – разогнался по рыночной оценке. Ничего удивительного. Много уже принял участий в торгах за последние месяцы, но ничего с дисконтом купить не удалось.
Рынок Москвы и МО большой, говорили они, конкуренция в МО не чувствуется говорили они.
👍9😁7🔥4❤1😭1
Думаю, эпоха дорогих денег завершается, и в ближайшее время должно наступить существенное снижение. Если сложить 2+2 из последних новостей, то.. держать ставку уже невыгодно никому.
1. Правительство расчехлило кредитку: на днях ГД в экстренном порядке приняла закон, который разрешает занимать на внутреннем рынке сверх плана и без поправок в бюджет. Бюджету нужны деньги, и Минфин будет пылесосить ликвидность через выпуск новых ОФЗ в огромных масштабах.
2. Минфину нужно дешево обслуживать свои долги: когда набираешь долги, тебе нужно платить по ним проценты, логично? Обслуживать долг при текущей ставке сомнительно, проценты сожрут бюджет. Теперь государство – главный заемщик в стране, а значит, оно заинтересовано в низкой ставке. Хотят удешевить обслуживание своих займов.
3. Прямой сигнал от Путина: на недавнем совещании Путин прямым текстом заявил: инфляция замедляется, и мы «вправе рассчитывать на снижение ключевой ставки», т.е. вопрос снижения ставки ЦБ – это уже решенный вопрос.
Итого: 19 июня пройдет заседание ЦБ. Учитывая, что реальный сектор задыхается, а Минфину нужно срочно и дешево занимать сверх плана из-за расходов, полагаю, что будет уверенный шаг вниз от 1%. Дорогие деньги уже не по карману.
P.s.
не предсказываю, но мне интересно отслеживать план / факт своих размышлений, пониманию причинно следственных связей и определения «точки», где проблема назрела настолько, что изменения нужны. Это какое-то собирательное чувство ощущения себя частью экономики, когда не оторвался от реальности и пытаешься понять сейчас плохо по-настоящему или это фейковое чувство, вот мне кажется сейчас уже достаточно больно, но конечно всегда может быть хуже.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍10🔥6❤4
Примыкание к автодороге
Подал ситуационный план с привязкой к существующей а/д на балансе муниципалитета. На ГосУслугах этот процесс упакован в бесплатную процедуру разбитую на простые шаги, но конечно не без нюансов.
В общем, процесс занял несколько дней, получил согласованные ТУ на примыкание. Они будут действительны 2 года: много условий при невыполнении любого из которых согласование считается недействительным. На самом деле, помимо основного функционала эта услуга решает ещё 2 важнейших проблемы в неочевидных областях, но в зависимости от позиции муниципалитета, где-то – это дает результат, а где-то нет.
Рекомендации:
СКДФ – цифровая платформа, содержащая актуальную базу данных обо всех автодорогах РФ.
Подал ситуационный план с привязкой к существующей а/д на балансе муниципалитета. На ГосУслугах этот процесс упакован в бесплатную процедуру разбитую на простые шаги, но конечно не без нюансов.
В общем, процесс занял несколько дней, получил согласованные ТУ на примыкание. Они будут действительны 2 года: много условий при невыполнении любого из которых согласование считается недействительным. На самом деле, помимо основного функционала эта услуга решает ещё 2 важнейших проблемы в неочевидных областях, но в зависимости от позиции муниципалитета, где-то – это дает результат, а где-то нет.
Для таких хаков, по-ходу нужно завести отдельный платный канал 😃
Рекомендации:
СКДФ – цифровая платформа, содержащая актуальную базу данных обо всех автодорогах РФ.
11👍22🔥6❤3
Как легально вводят новые ЗОУИТ «задним числом»? 🏗
1. «Новые» ЗОУИТ «задним числом»: в ЕГРН чисто, обременений нет, особых отметок тоже – покупаете ЗУ, начинаете стройку, подаете уведомление и всплывает ЗОУИТ. Например, дело может быть в переходных положениях 342-ФЗ: до 1 января 2028 года ЗОУИТ юридически считаются установленными, даже при их отсутствии в ЕГРН, т.е. если ограничение де-факто есть, а зоны нет – ЗОУИТ работает, но в Росреестре его пока что нет.
2. Иллюзия защиты ГПЗУ и изменения в ПЗЗ: градостроительная документация динамична. Многие воспринимают ГПЗУ как юридический щит, но по своей правовой природе – это информационный документ, который можно использовать достоверно надежно до первой смены ПЗЗ, а они обновляются регулярно. И если ПЗЗ изменились не в вашу пользу, «вчерашний» ГПЗУ фактически становится нерабочим.
⚖️ Судебная практика: можно предположить, окей – просудим, но свежая практика ВС ставит в этом вопросе точку. Даже если у вас на руках действующий (не просроченный) ГПЗУ, суд признает законным отказ в РнС или Уведомлении, если к этому моменту ПЗЗ были ужесточены (Определение ВС РФ от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719). Рассчитывать на то, что суд закроет глаза на новые регламенты наивно.
Мораль: покупка ЗУ и стройка – это не разовая проверка, а умение смотреть на несколько шагов вперед, оценивая риски “невидимых”, “не нанесенных”, “секретных” зон и проектов изменений ПЗЗ, которые еще только обсуждаются.
К сожалению, нет ничего более постоянного, чем временное. Даже, если на этапе проверки ГПЗУ всё идеально – есть нюансы.
1. «Новые» ЗОУИТ «задним числом»: в ЕГРН чисто, обременений нет, особых отметок тоже – покупаете ЗУ, начинаете стройку, подаете уведомление и всплывает ЗОУИТ. Например, дело может быть в переходных положениях 342-ФЗ: до 1 января 2028 года ЗОУИТ юридически считаются установленными, даже при их отсутствии в ЕГРН, т.е. если ограничение де-факто есть, а зоны нет – ЗОУИТ работает, но в Росреестре его пока что нет.
2. Иллюзия защиты ГПЗУ и изменения в ПЗЗ: градостроительная документация динамична. Многие воспринимают ГПЗУ как юридический щит, но по своей правовой природе – это информационный документ, который можно использовать достоверно надежно до первой смены ПЗЗ, а они обновляются регулярно. И если ПЗЗ изменились не в вашу пользу, «вчерашний» ГПЗУ фактически становится нерабочим.
⚖️ Судебная практика: можно предположить, окей – просудим, но свежая практика ВС ставит в этом вопросе точку. Даже если у вас на руках действующий (не просроченный) ГПЗУ, суд признает законным отказ в РнС или Уведомлении, если к этому моменту ПЗЗ были ужесточены (Определение ВС РФ от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719). Рассчитывать на то, что суд закроет глаза на новые регламенты наивно.
Мораль: покупка ЗУ и стройка – это не разовая проверка, а умение смотреть на несколько шагов вперед, оценивая риски “невидимых”, “не нанесенных”, “секретных” зон и проектов изменений ПЗЗ, которые еще только обсуждаются.
🔥12❤5👍4
Опрос: спрос и сделки летом
Anonymous Poll
27%
Спроса нет, сделок нет ⛔️
15%
Спрос есть, сделок нет ⛔️
35%
Спрос есть, сделок мало ⚠️
27%
Спрос есть, сделок норм ✅
Опрос: спрос и сделки зимой ❄️
Anonymous Poll
37%
Спроса нет, сделок нет ⛔️
16%
Спрос есть, сделок нет ⛔️
28%
Спрос есть, сделок мало ⚠️
27%
Спрос есть, сделок норм ✅
Рубрика: вопрос / ответ
Хочу сделать пост с подкастом ответов на ваши вопросы, ведь предметного материала в последние 2 мес. на канале вышло много. Спрашивайте, отвечу👇
Завтра улетаем с ребятами из ЗС в отпуск, добираться планируем до северных районов Тундры на этом «малыше», но некоторые посты продолжат выходить на канале.
Хочу сделать пост с подкастом ответов на ваши вопросы, ведь предметного материала в последние 2 мес. на канале вышло много. Спрашивайте, отвечу👇
🔥8👍5❤2
🌲 3-4 сотки участка — это же совсем мало, негде развернуться, знакомо?
С такими мыслями, сталкиваюсь, когда обсуждаю площадь участка с региональными земельщиками, к слову от покупателей такого нет.
Скажу следующее: у всех разный масштаб жизни, разный масштаб амбиций и разное понимание устройства своей жизни, исходя из этого, каждый выбирает себе площадь подстать. Кто-то покупает себе дачу, как в данном случае, а кто-то – строит 160м2 на 4 сотках для ПМЖ. У кого-то основное место – это квартира, а загород – для души. У кого-то 1 машина и семья из 3 человек, а у кого-то трое только детей, 2 машины и еще + техника. Кому-то косить в кайф, а кому-то нет и наоборот считают участки до 5 соток – оптимально, т.е. целиться в одного клиента точечно можно, но при организации единого концепта, что на данный момент требуют других финансов, другой подготовки и другой окупаемости.
Но давайте смотреть правде в глаза: земля в МО стоит дорого. Цены в хороших локациях строго от 1 млн./сотка. В таких условиях с текущим лимитом «ипотечного зонтика» и состоянием экономики на первый план выходит не размер участка, а грамотное его зонирование. Да, люди берут маленькие участки с одной стороны не от хорошей жизни, но и рациональное обоснование не переплачивать – тоже есть.
Конечно, нарезки по минимально допустимому формату в ПЗЗ – это ходовой товар, лид-магнит, но это не значит, что покупают только их, клиент приходит и покупает сразу 2-3 участка под свой бюджет. Более того, в своих проектах я ограничиваю количество таких маленьких участков и закрываю продажи, далее уже покупают площади больше, т.е. для организации хорошей загородной жизни важно соблюдать баланс разных по площади участков, но конечно – это сказывается на маржинальности, однако не все должно упираться в деньги.
Например, ЗУ правильной формы 16х25 метров – это 4 сотки земли.
🔹 Что в итоге имеем:
На 4 сотках осталось место для ландшафта, живой изгороди по периметру для уединения, декоративных кустарников и плодовых деревьев.
👇 Как вам такая эргономика? Хватило бы 4 соток с такой планировкой или нужно 10?
С такими мыслями, сталкиваюсь, когда обсуждаю площадь участка с региональными земельщиками, к слову от покупателей такого нет.
Скажу следующее: у всех разный масштаб жизни, разный масштаб амбиций и разное понимание устройства своей жизни, исходя из этого, каждый выбирает себе площадь подстать. Кто-то покупает себе дачу, как в данном случае, а кто-то – строит 160м2 на 4 сотках для ПМЖ. У кого-то основное место – это квартира, а загород – для души. У кого-то 1 машина и семья из 3 человек, а у кого-то трое только детей, 2 машины и еще + техника. Кому-то косить в кайф, а кому-то нет и наоборот считают участки до 5 соток – оптимально, т.е. целиться в одного клиента точечно можно, но при организации единого концепта, что на данный момент требуют других финансов, другой подготовки и другой окупаемости.
Но давайте смотреть правде в глаза: земля в МО стоит дорого. Цены в хороших локациях строго от 1 млн./сотка. В таких условиях с текущим лимитом «ипотечного зонтика» и состоянием экономики на первый план выходит не размер участка, а грамотное его зонирование. Да, люди берут маленькие участки с одной стороны не от хорошей жизни, но и рациональное обоснование не переплачивать – тоже есть.
Конечно, нарезки по минимально допустимому формату в ПЗЗ – это ходовой товар, лид-магнит, но это не значит, что покупают только их, клиент приходит и покупает сразу 2-3 участка под свой бюджет. Более того, в своих проектах я ограничиваю количество таких маленьких участков и закрываю продажи, далее уже покупают площади больше, т.е. для организации хорошей загородной жизни важно соблюдать баланс разных по площади участков, но конечно – это сказывается на маржинальности, однако не все должно упираться в деньги.
Например, ЗУ правильной формы 16х25 метров – это 4 сотки земли.
🔹 Что в итоге имеем:
Полноценный дом (8х9 м): Площадь 65 м². Внутри: кухня-гостиная (почти 23 м²), 2 спальни, СУ, котельная и холл. Места хватит для жизни семьи + мансарда.
Баня (3х4 м): Обязательный атрибут загородки аккуратно вписан в дальний угол участка.
Бассейн и зона отдыха: Круглый бассейн (Ø 4 м) с деревянным настилом для шезлонгов.
Парковка на 2 машины: Просторная въездная группа, вымощенная брусчаткой.
Сарай / Хозблок (2х3 м): Для хранения газонокосилки, инструментов и инвентаря.
На 4 сотках осталось место для ландшафта, живой изгороди по периметру для уединения, декоративных кустарников и плодовых деревьев.
👇 Как вам такая эргономика? Хватило бы 4 соток с такой планировкой или нужно 10?
👍19❤2🔥2