Первое анонимное исследование взаимоотношений застройщиков и банков.

Это исследование я вел лично. В нем приняли участие 52 девелоперские компании. 6 из ТОП-10, 10 из ТОП-20, 17 из ТОП-30.

2 короткие цифры, чтобы понять критичность ситуации:

1. В цене квадратного метра уже более 20% - это расходы на банки.

2. 59% проектов не хватает денег на достройку и почти всем из них этих денег было выделено изначально недостаточно.

Это нелегкое чтиво из области «упадут ли цены».

Сложный материал о сложном состоянии девелоперской отрасли. Тем не менее, мы пытаемся первыми честно показать, что происходит в той части девелоперского бизнеса, о которой не принято говорить.

👉 Читайте полный разбор отношений застройщиков и кредиторов — на нашем сайте. Цель исследования — приглашение к разговору банкиров и ЦБ. Тянуть дальше некуда.

Сейчас раздается звонок:

- Илья, добрый день. У меня спецтехника своя. Можем поработать с вами?
- Добрый день. С вами - это с кем?
- Ну вы же строительством занимаетесь?
- Я - нет.
- Ну Творчество - это не ваша контора?
- Я имею отношение, но строительством не занимаюсь.
- А кто занимается - не подскажете?
- Я не знаю.
- Ладно, спасибо.

И вот молодец же Роман! Честно. Купил спецтехнику, нашел мой номер где-то, звонит, пробует, пытается. Но я даже не знаю, как и вообще реально ли объяснить ему, что именно он не понимает и делает не так.

Вчера был опубликован рейтинг ТГ-каналов рынка недвижимости.

И вы не поверите, но мой канал, который я толком не веду, занял аж 12 место в стране среди авторских.

Вот это да:) вот это мастер:) играючи:) и я сейчас очень серьезно об этом говорю.

Ну если я в этот раз, ведя телегу левой ногой, так высоко поднялся, то через год вообще войду в топ-3:) наверное, даже поставлю себе такую цель.

А что до рейтинга…

1. Я считаю, что в нем вообще не должны рассматриваться каналы с целенаправленно накрученными подписчиками. Ну или они должны получать определенный штрафной коэффициент.

Я нормально отношусь к экспериментам, когда в канале появляется какое-то очень маленькое количество нецелевых людей. Но правда такова, что в рынке недвижимости большое количество каналов с надутым всем. Подписчиками, просмотрами, реакциями. И мы всем рынком делаем вид, что это не замечаем.

2. Я не понимаю, как в этом рейтинге в ТОП-10 оказались какие-то вообще неизвестные, некотирующиеся люди, в чьих каналах даже с более чем 10 тысячами подписчиков записи едва набирают тысячу просмотров.

3. Я не понимаю, как мог вне самого верха оказаться Сергей Смирнов? Его можно любить, можно не любить, но не признавать нельзя. Если вы - рейтинг, то должны быть НАД! Не стоит путать личную оценку и ранжирование. Только эта история с Сергеем сразу дискредитирует рейтинг автоматически. И если мне кто-то скажет о том, что там были какие-то критерии, то это чушь. Значит надо было быстро брать и пересобирать критерии, а не делать правильно неправильные вещи.

4. Коллеги - молодцы, что сделали рейтинг. Навели движуху. За это лайк:) хоть есть повод написать пост и поднакинуть:)

Застройщики, увольте своих директоров по маркетингу и продажам.

У нас на Строительной неделе БРИКС пройдет абсолютно уникальное событие. Э:Форум от компании Этажи. В одном месте соберется более 1700 лучших агентов сети. Чтоб вам было понятно, это люди, делающие более 10 сделок в месяц. А это ДО-ХЕ-РА!

Никогда! Слышите? Никогда у застройщика не было возможности как-то проинтегрироваться в подобное событие, потому что Этажи делали его внутренними мощностями и контур был закрытым.

И вот впервые оно пройдет в рамках стороннего ивента, а значит, можно все забрендировать, встретить всех агентов, раздать подарки, сделать брендированные бейджи, бахнуть свою презентацию, замутить рассылку по их почтам, что-то разыграть, провести турнир, препати и так далее.

Мы вели много переговоров с разными застройщиками, но ни с кем не смогли приблизиться к какой бы то ни было договоренности.

Если честно, я настолько ошарашен этим, что просто не передать слов. Я прямо сижу и не понимаю. Это же УНИКАЛЬНАЯ РЫНОЧНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ! Специально, чтобы она появилась на Строительной неделе БРИКС, я сделал Ильдару предложение, от которого сложно отказаться. Я хотел создать рыночную возможность для девелоперов на нашем ивенте в Казани. И, когда мы это сделали, я столкнулся с каким-то необъяснимым… даже не знаю, как это назвать…

Нет. Ну правда. Девелоперы тратят десятки миллионов на риелторские ивенты в попытках собрать и бездарно напоить несколько сотен агентов. Эти ивенты длятся от силы 2-3 часа. Здесь же соберется более 2000 (потому что 500-600 еще будет из других компаний и городов) и пробудут они там несколько дней на деловом событии.

Как?! Как это можно не использовать?! Как можно объяснить себе и своему руководителю, что нам это не надо?!

Да и зачем после подобной слепоты жаловаться на какие-то ключевые ставки и остальные невзгоды.

Я клянусь! Клянусь! Я не понимаю!

Приехал в Тюмень! Наш проект Макс уверенно растет!

Предпринимательская организация «Деловая Россия» предложила поднять налоги.

Вот некоторые из их предложений:

1. Отменить УСН «Доходы» со ставкой 6%.

2. Отменить АвтоУСН «Доходы» со ставкой 8% для малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей.

3. Отменить патентную систему налогообложения для микробизнеса и индивидуальных предпринимателей.

4. Снизить порог доходов для АвтоУСН с 60 до 20 млн рублей в год.

5. Отменить право регионов устанавливать пониженные ставки УСН.

6. Ввести обязательные социальные взносы с пассивных доходов.

7. Ввести налог на наследство стоимостью свыше 50 млн рублей.

8. Ввести налог на дарение при налоговой базе свыше 50 млн рублей.

Всего 52 инициативы и одна прекраснее другой:)

Как вы понимаете, это не предложения. Просто кто-то это должен был озвучить, чтобы процесс запустился. Это сделала Деловая Россия.

На мой взгляд, - плохие предложения. Даже очень.

Скажу по себе. Недавно посчитали финансы за управленческий год в Движении. Он у нас с 1 июля по 30 июня в силу нашего производственного календаря.

Всех налогов и сборов мы заплатим более 300 млн. У компании останется во много-много-много раз меньше.

Поделюсь своими ощущениями.

Мотивации работать мало. Прям мало. Во всяком случае, финансовой.

Единственные вещи, которые заставляют не останавливаться: любовь к делу, к проекту, отрасли, а также команда.

Пока любовь перевешивает.

А еще вот уже 2 года, как мы не запускаем от Движения ничего нового, не планируем инвестиции, не расширяемся. Больше пытаемся сохранить старое.

Решил тут посмотреть, как налоговая реформа двухлетней давности повлияла не только на нас, но и на всю экономику в рамках роста ВВП. Смотрите картинку

Как новые предложения повлияют на 2027 год - можете сами предположить. Ясно, что у бизнеса вообще не останется денег.

Посмотрел классное интервью Владимира Седова про озеленение от наших друзей из компании ЭКОПЛАНТ. Девелоперам полезно:

https://youtu.be/SzaM-IlVTXw?is=ozMMUfmDQrkiVVLn

Я вернулся в теннис!

8 месяцев назад на соревнованиях я разорвал связки колена в Дубае!

Это было ужасно. Во-первых - это очень больно.

Но самое ужасное другое - вместе со связкой я потерял огромную часть своей жизни.

Знаете, когда вам около 40 лет, вас уже меньше интересуют деньги, успех, бизнес. Может у кого-то иначе, но у меня так. Мне важнее мои товарищи, общение, времяпрепровождение, азарт, физические возможности, состояние тела и просто что-то, что создает радость. Теннис был именно такой отдушиной. Со своими людьми, соревнованиями, в которые играешь и которые смотришь, с целями, победами, поражениями. И все это ушло с одним хрустом.

Я боялся не вернуться и, что придется искать что-то еще, чтоб сохранить вкус к жизни. И очень старался сделать все, чтобы вновь оказаться на том уровне, на котором был.

Операция, ежедневная реабилитация на протяжении 7 месяцев, бассейн, массажи, похудение, растяжки, физподготовка и игровые тренировки с первой минуты, когда разрешили брать ракетку. И вот сегодня я впервые вышел на корт и сразу с @khusainov_ildar

Да, проиграл. 4:6, 5:6. Но это мой первый одиночный матч с 20 февраля и сразу с первой ракеткой Тюмени среди любителей. Я счастлив! Я вернулся! Я - молодец:)!

Впереди еще месяц реабилитации и это даже был немного поспешный матч, но начало положено!

Ох и непростая логистика нынче. Улетал из Тюмени. Аэропорт закрыли и всех попросили отойти от окон. Самолет, на котором должны были лететь, не сел и его перенаправили в Сургут. Сургут в этот момент атаковали дроны и небо тоже закрыли. Все рейсы из Тюмени в Москву начали отменяться и задерживаться. А мне в субботу нужно быть в Москве. В итоге купили билеты почти на все самолеты вечерние и утренние, потому что непонятно, какие отменят, а какие - нет. В прямом смысле сидел сразу с несколькими посадочными в зоне ожидания. Улетел. А изначальный рейс уже перенесли на сутки.

UPD
И вот прямо сейчас небо над Москвой снова закрывают. Ну дела…

Сегодня День отца.

В некоторых мифах об отцовстве говорится, что отец ребенку нужен больше не в раннем возрасте, а чуть позже. Где-то после трех лет.

Всю ошибочность этого утверждения я осознал, когда сыну был один месяц.

Именно мне он первому рассмеялся. Именно со мной он впервые заговорил на каком-то своем языке. Именно я его купал. На мне он спал со второго по четвертый месяц. Именно я первым понял, что он говорит звуками и уже в два-три месяца мы отличали, когда он хочет кушать или сходил в туалет.

У нас с ним сразу же сложились свои отношения, со своими занятиями, привычками, шалостями. Именно я ему рассказываю сказки и сильно качаю на качельке, именно у меня он спит под мышкой, только на меня он нападает плашмя и только со мной летает до потолка, и играет в догонялки.

И в этом всем огромное количество энергии, которую мама при всей огромной любви и желании не сможет выдать.

Отец очень нужен ребенку. Вот, что я понял за эти 2,5 года отцовства. Не только, как пример, но и как второй источник немного другой любви, нежности и радости.

Хотя и как пример. Вчера мы с сыном впервые ходили покупать маме цветочки. Она открыла дверь и сынок сказал: «Мама, вот тебе цветочки, я тебя люблю».

С праздником, папы!

Некоторые итоги сентября в девелопменте:

- В строящихся домах продан 31,0%

- Средняя стройготовность домов – 44,6%

- К моменту сдачи распроданность - 72,6%

И с виду распроданность к строительной готовности составляет 70%. Но это, конечно, не так.

Дело все в том, что на рынке одновременно сосуществуют 3 типа проектов с разной степенью готовности и распроданностью. Ну и с разными перспективами

1. Старички, которые еще застали кучерявые версии семейной ипотеки. Они пораспроданнее и почти готовы;

2. Заставшие половинчатые версии семейки. Готовы в диапазоне от 40 до 80% и распроданы на 70%;

3. Несчастные, вышедшие в продажу после 1 октября 2026 года, когда от семейки остались только приятные воспоминания:) неготовые и без продаж:)

Так что 70% - это средняя температура по больнице. И если углубиться в цифры, то волосы зашевелятся даже те, которые выпали:)

Впрочем… старички скоро начнут вводиться и картина очень изменится.

Но и это еще не все плохие новости. Если поверх продаж наложить деньги, полученные девелоперами, то там вообще становится страшно.

Вот договор на однушку и в статистике мы видим, что она продана. Вся. Полностью! Но это же не значит, что произошел рассчет. Сейчас есть рассрочки и с 5% первоначальными взносами.

Добавьте к этому, что продажи у новичков на старте идут по ценам ниже себеса. Так что эти договоры даже при 100% оплатах не имеют экономики. А там оплаты очень-очень-очень И ЕЩЕ РАЗ «ОЧЕНЬ» далеки от полных.

Ах да. Забыл еще об одной штуке. Это расторжения при вводе.

Люди, набравшие рассрочки, перед вводом должны либо переходить на ипотеку, либо закрывать остаток. А так как ипотека сейчас безумная, а своих денег у народа нет, то идут расторжения договоров, которые на всем пути проекта были засчитаны в ту самую графу «Продажи».

Расторжения эти никто кроме застройщика и банка не видит. А видят все несуществующую распроданность в 70%.

Вчера мне сняли брекеты. 2 года занял процесс.

И по итогу все обернулось большим разочарованием, потому что вместо брекетов мне поставили ретейнер.

Это, как говорят стоматологи «Такая маленькая проволочка на внутренней части зубов».

По факту же это никакая не «проволочка». Это проволока, которую покрывают пломбировочным материалом и приделывают к 6 первым зубам. Приличная по размерам конструкция.
По сути это можно назвать пломбой с металлическим каркасом. Ну или это такие же брекеты, но не с наружней стороны зубов, а с внутренней. И если обычные брекеты перемещали зубы, то эта вся история должна их держать.

И, при этом, тебе еще нужно носить ночную капу, чтобы все не разъехалось.

И вот по итогу этого двухлетнего процесса, у меня появился вопросик. А никого не смущает ничего? Никому не пришла мысль, что по ходу дела зубы то и не должны быть ровными? Ну, во всяком случае, если судить по тому, как долго мы их перемещаем и, с какими усилиями удерживаем. Иначе природа что-то бы, наверняка, придумала.

Ну явно у нее не было рассчета, что по пути следования к красивой улыбке мне удалят несколько зубов и проделают еще энное количество неприятных процедур, а в конце все будут держать металлической проволокой.

Безусловно ортодонтия по медицинским показаниям имеет право на жизнь, но эстетическая - нет. Убежден, что это чистой воды маркетинг, в котором всем на навязали ровные зубы и идеальную улыбку.

Ровно через 3 недели 10 ноября начнется новый строительный ивент, который мы делаем совместно с Правительством и Министерством Строительства Республики Татарстан.

Могу сказать честно - я уже даже забыл, как трудно создавать новые мероприятия. Когда-то мы с командой прошли этот путь с Движением и у меня было ощущение, что в Казани нам все дастся кратно легче. Но это не так.

Сложные времена, непростая ситуация в отрасли, трубулентно и на земле, и на небе. Все это сказывается.

Тем не менее, наша позиция простая - никаких компромиссов. Мы зовем людей со всей страны, к нам летят из многих стран мира и поэтому мы выдадим максимум. Ничего не пожалеем. Ничего себе не оставим.

И вот очередное подтверждение.

11 ноября вечером у нас состоится главное светское событие - премия BRICS PROPERTY AWARDS. В ней примут участие около 160 жилых комплексов. Ведущими церемонии станут Алла Михеева и Павел Деревянко, а музыкальным хэдлайнером выступит Григорий Лепс. Вот так. И никаких компромиссов. Приезжайте.

ЦБ сохранил ключ на уровне 14%. Далеко не все понимают влияние этого решения. А платят за него все.

Любой бизнес выглядит так:
Ты берешь деньги и вкладываешь их в закуп или создание чего-то.
В итоговой цене ты должен учесть не только рентабельность, но и рыночную стоимость вложенных денег. Причем, даже если ты берешь свои деньги, а не банковские. Это по-взрослому. Ведь ты мог бы деньги направить не в бизнес, а разместить на вклад.

Рыночная стоимость денег у нас 14% в год.

И это закладывается в цену. Вернее, не закладывается, потому что никакие бизнесы не могут себе позволить подобную стоимость средств.

Итог - бизнес ничего не запускает нового. И даже старого:) Экономика просаживается.

Ну или на полках мы видим товары вот с такой ценой денег внутри:) например, как в случае с квартирами.

Вот и всё.

Друзья, как вы знаете, сейчас у Движения очень сложные времена и мы рассматриваем оптимизацию события.

В связи с этим, думаем о том, чтобы у нас в вечерней программе выступили не звезды первой величины, а таланты, которые только пробиваются на сцену.

Что скажете об этом самородке? Его берем или Тимати?

На видео основатель Этажей Ильдар Хусаинов запускает новый жизненный трек после того как чуть не проиграл мне в теннис.

Форум GASTREET объявил, что не пройдет в 2027 году.

В нашей стране есть несколько отраслевых событий-блокбастеров.

Главное, которое я бы выделил - это ресторанный форум GASTREET.

Недавно ребята объявили, что берут паузу и при текущем ходе вещей не планируют проведение мероприятия в 2027 году.

Это печально.

Людям далеким от бизнеса кажется, что с виду ничего и не происходит. Словно все, как было.

Но правда совсем иная.

Сначала твоя рентабельность падает, потом она снижается до статистической погрешности, далее ты получаешь «ноль», после этого он переходит в убыток, с которым ты какое-то количество времени миришься, а в итоге все оборачивается тем, что мы начинаем видеть все чаще. Закрытиями, паузами и прочим.

И вот теперь делайте выводы о правильности налоговой реформы и всех-всех-всех решений в области экономики.

Сколько получит государство если Гастрита не будет?

Можно подумать, что «ноль». Но это не так.

Они проходили в Сочи и туда приедет на 5000 человек меньше. Выручки недосчитаются авиакомпании, такси, кафе, отели.

Так что это все имеет больше последствий, чем просто непроведенное событие.

Что касается Движения, то мы пока планируем проведение, хотя с позиции экономики и рисков это не имеет никакого смысла.

P.S.
Ну а совсем идиотам кажется «Да и похер на этот Гастрит, скатертью дорожка». Это, конечно, безумная близорукость. Рыночная ивент-индустрия - крайне важная часть экономики. Премия Оскар, чемпионат мира по футболу, олимпийские игры - это все ивент-индустрия. Страны и континенты борются за проведение мероприятий, потому что они открывают государства и регионы для огромного количества людей и бизнесов. У нас подобных проектов почти нет. 99% событий - прогосударственные ивенты с организацией добровольно-принудительной явки. Так что ребят типа Гастрита нужно беречь. Но у них, к сожалению, нет ведомства типа Минстроя, которому было бы не все равно.

Вчера один из застройщиков России изрядно в перенервничал в АбуДаби:) дело все в том, что за титул UFC в Эмиратах бился Петр Ян, с которым девелоперская компания Паритет подписала амбассадорский контракт и сделала она это всего за несколько дней до боя.

И могло так произойти, что подписали то они чемпиона UFC, а он чемпионом взял и перестал быть:)

Представляю, как перенервничал Павел Галкин, когда Петр первые 2 из 5 раундов вчистую проиграл:)

К счастью, Петруха затащил 2:3, но было нервно:) даже очень.