Кроме того, делегация из Таиланда пройдет стажировку на базе Главного управления ФССП России по г. Москве. Коллеги ознакомятся с практическими аспектами принудительного исполнения судебных решений, а также с вопросами обеспечения установленного порядка деятельности судов.

В общем, усиление сотрудничества между органами принудительного исполнения, прокуратурой и правоохранительными структурами Таиланда и РФ значит, что:
• Российские граждане и компании с активами в Таиланде — особенно если они владеют недвижимостью, счетами или ведут бизнес — могут ожидать повышенного внимания со стороны тайских властей, особенно когда есть элементы нелегальности или серые схемы.
• Если всё оформлено законно, с полной прозрачностью и соблюдением местных требований — отрицательные последствия минимальны, а усиление сотрудничества может даже укрепить защиту прав.
• Важно оценить риски, перепроверить юридическое состояние активов (право собственности, разрешения, структура владения) и, возможно, проконсультироваться с тайскими юристами и специалистами по международному праву.

• Если у человека есть недвижимость или банковские счета в Таиланде, оформленные с нарушениями тайского права (например через номиналов, или с нарушениями правил владения землёй иностранцами), он находится в зоне риска при усилении сотрудничества и правоприменения.
• Если оформление законное, соблюдены правила владения недвижимостью, регистрация бизнеса, налоговые обязательства — риск значительно ниже.

📑 Юридические вопросы
1. Оставшийся срок лизхолда — сколько лет реально осталось? (Проверить договор в Land Department).
2. Продление — есть ли опция 30+30+30 лет и при каких условиях? Подписан ли дополнительный MoU/Agreement о продлении?
3. Право наследования/переуступки — можно ли передать по наследству или продать в будущем?
4. Форма владения — leasehold только на землю или и на здание тоже?
5. Регистрация — зарегистрирован ли лизхолд в Land Department (иначе договор может быть юридически слабым)

💰 Финансовые моменты
6. Стоимость продления — если продлевать, какие расходы будут?
7. Transfer fee (налог на переоформление) — кто оплачивает, продавец или покупатель?
8. Maintenance fee / sinking fund — какие ежемесячные/годовые расходы у проекта?

🏡 Объект недвижимости
9. Состояние объекта — проверка ремонта, коммуникаций, мебели, скрытых дефектов.
10. Документы на объект — наличие строительного разрешения, регистрация здания.
11. Правила проекта — можно ли сдавать в аренду, есть ли ограничения (например, Airbnb).

📌 Дополнительно
12. Developer / Landlord — кто владелец земли, надежен ли он?
13. Управляющая компания — насколько качественно обслуживает объект.
14. История владения — сколько раз объект перепродавался и почему.

👉 Этот чек-лист можно использовать как основу для due diligence.

Мне этот взгляд на это все строительное в райском месте очень нравится!)

Рынок недвижимости на Пхукете — очень интересный, но не без рисков. Вот обзор ключевых проблем + почему они возникают.

Основные проблемы
1. Переизбыток предложений (oversupply)
• По данным Real Estate Information Center (REIC), на острове Пхукет сейчас есть порядка 10 000+ непроданных жилых единиц (кондоминиумы и дома) стоимости десятков миллиардов батов.
• Новые проекты запускаются довольно быстро (например, рост предложения по кондоминиумам/виллам), и во многих сегментах предложение может опережать спрос.
2. Склонность к волатильности и зависимость от внешних факторов
• Туризм — ключевой драйвер. Снижение потока туристов (по причине геополитики, ограничений, пандемий) сразу влияет на аренду, продажи, доходность.
• Условия кредитования и настроение потребителей влияют: если банки ужесточают требования, люди менее охотно покупают.

3. Правовые / регуляторные риски
• Ограничения на право собственности иностранцев: нельзя напрямую владеть землёй, только кондоминиумы (с ограничением по доле иностранцев), долгосрочная аренда и др.
• Государственные изменения: например, проверки структуры «номинального» владения (когда иностранцы используют тайских номиналов). Это может повлечь юридические споры.
• Новые правила по охране среды, по строительству на склонах, ограничения по высоте застройки.
4. Растущие издержки и себестоимость
• Увеличение стоимости земли, материалов, рабочей силы. Это подталкивает цены вверх, но одновременно может уменьшать маржу и доступность для покупателей.
• Инфраструктура иногда не успевает за быстрым строительным ростом — дороги, водоснабжение, электричество, утилизация отходов, транспорт. Это может снижать привлекательность некоторых районов.
5. Снижение покупательской способности / изменяющееся предпочтение
• Местные покупатели сталкиваются с высокими долгами, меньше возможностей брать кредиты, особенно если цены высокие.
• Спрос со стороны иностранцев уменьшился (в некоторых случаях значительно), особенно из КНР, что раньше было весомым сегментом покупателей.
6. Экологические и социальные аспекты
• Перерасход природных ресурсов, проблемы управления отходами. Например, Пхукет сталкивается с серьёзным объемом мусора.
• Избыточная застройка может повлиять на качество коммунальных услуг, дорожную инфраструктуру, отвлечь внимание от устойчивого развития.
7. Ценовой пузырь и коррекция
• Из-за быстрого роста цен, особенно в премиум-сегментах, может быть риск коррекции, если спрос ослабнет или если внешние шоки усилятся.
• Некоторые проекты уже продаются по скидкам, разработчики под давлением ликвидности.

Причины возникновения этих проблем
• Бесконтрольный рост застройки, особенно в популярных зонах, когда девелоперы пытаются быстро заработать на туристическом буме и инвестиционном потоке.
• Высокие ожидания и оптимизм, подкреплённые восстановлением туризма после COVID-19, что заставило многих переоценить реальный устойчивый спрос.
• Изменения в глобальной обстановке: геополитика, ограничения на путешествия, инфляция, рост стоимости строительства.
• Регуляторные пробелы или изменения, которые могут вводиться неожиданно — передача земель, разрешения, правила застройки, экологические ограничения.
• Экономическая неопределённость на глобальном и национальном уровнях, что влияет на доверие инвесторов и готовность делать долгосрочные вложения.

Где наиболее уязвимы районы — коротко
• Bang Tao / Cherng Talay / Layan — высокий объём новых запусков; риск oversupply в сегменте кондоминиумов (особенно mid-market и некоторые люкс-проекты).
• Patong / центральный туристический пояс (Patong, Karon, Kata) — сильная зависимость от туристического потока; коррекция в туризме сразу бьют по аренде и цене.
• Новостройки в Thalang — риск появления большого количества однотипного продукта; конкуренция по цене/скидкам.
• Старые «дешёвые» районы и массовая вторичка — могут терять ликвидность, если инфраструктура слабая.
• Rawai / Nai Harn — относительно стабильнее , но не свободны от рисков (регуляция, эко-ограничения).

Почему именно так ?
1. Массовые запуски проектов → растёт предложение быстрее спроса.
2. Зависимость от туризма.
3. Регуляторные и юридические риски — особенности владения землёй у иностранцев, возможные проверки «номинального» владения, изменения правил.
4. Рост затрат и слабая инфраструктура в некоторых районах.

Что делать инвестору — конкретно и по приоритету:
1. Не покупать «на слухах» / не брать off-plan без защиты. Если off-plan — требовать прозрачный график выплат, эскроу/депозит и штрафы для застройщика при срыве сроков.
2. Выбирать продукт с ограниченным будущим предложением (пляжная линия с редкой доступностью земли, участки с ограничениями по застройке).
3. Предпочитать freehold-кондоминиумы для простоты выхода (если нужна простая перепродажа иностранцу) или тщательно прорабатывать leasehold-структуру.
4. Стресс-тестировать доходность: 3 сценария — базовый, пессимистичный (арендная ставка −25–40%), оптимистичный. Планировать буфер наличности на 12–24 мес.
5. Юридическая проверка — первый шаг, не формальность. Нанять тайского адвоката для проверки title deed, encumbrances, разрешений, истории платежей по кондо-фонду и т.д.

Что делать брокеру / агенту — как защитить сделку и клиента
• Анализ конкурентной базы: веди таблицу новых запусков в радиусе 5 км от объекта (цены, готовность, заполняемость). Акцентируй на реальных сравнительных продажах.
• Предлагай гибкие условия для покупателей: рассрочка по проекту, гарантия минимального дохода от управляющей компании на 1–2 года (если возможно).
• Маркетинг на разные сегменты: не только китай/россия/европа — работай с long-stay, digital nomads, тайскими покупателями и местными инвесторами.
• Проверка девелопера и финансов проекта: кредитная история, завершённые проекты, отзывы, гарантии.

https://youtu.be/LWE3TCS8njs?si=xZoQakhV5NLvPC_l

🎬 Расследование для тех, кто “повёлся” на громкие обещания.

Вот реально — как так можно?

Ещё до Таиланда я натыкалась на рекламу от Домогацкого и просто удивлялась:
неужели кто-то верит такому человеку?

Даже я — не строитель. Но ведь должна же быть голова на плечах,
чтобы проверить всё, прежде чем хоть копейку куда-то отправить.

А теперь, когда запахло жареным, человек показал свою настоящую суть.
Как говорит, что говорит — всё то же, но теперь уже “убедительно”… только для себя.

Горе 👩‍💻 девелопер

Обидно, что люди доверяют все больше шарлатанам, так как только дураки рожами светить умеют.