А вот хештега #кредиты надеюсь больше не будет

Не стал я делать из этого сериал, выбесили меня сегодня кредиты.

Слишком много чести для них - думать, так их закрывать или вот так их закрывать.

Тем более я не хочу открывать после каникул агентство. Еще заработаю на рестарт агентства.

Лето же еще в разгаре🤟

Я еще не нагулялся. 6 лет пахал как проклятый, пока еще поотдыхаю.

Брокерить я конечно не перестал, звоните и пишете, если что надо.

Мой конек это завести в сеть сложный/и не очень сложный объект на максималках.

Обращайтесь, у меня всегда ценник аренды выше, чем сами туда на прямую попретесь.

Читай в следующем номере, в рубрике #не называя имен, пост под названием "Мнимая услуга"

Как раз узнаешь сколько тебе не дадают обычно

Все закрыл последние кредиты на Хорошем Брокере

Не стал копировать вниз всю ленту, сколько я набирал кредитов за все 6 лет.

Чтоб не отбить охоту к предпринимательству у населения. А то пересмотрели небось уже все ролики про погорельцев на Вайлдберисе.

А я вот думаю кредиты закрыл, может и агентство туда же нах закрыть.

Ладно подумаю еще, тем более долг пред нашим арендодателем я еще не закрыл.

Кстати по поводу меди сетей, сегодня напишу пост #изнанка

Пока домчу до Волги искупаюсь не много, а то опять дожди обещали

Не много недвижки

Кто хочет предъявить или спросить сочувственно - ну как же так получилось.
Приезжайте в Завидово сегодня будет концерт Русского радио ( не является рекламой)

Где можете спросить у Ларисы Долиной, все что вы стеснялись спросить. Вон она на постере слева.

Кстати интересный феномен она произвела, когда мальчик в прокате яхт перечислял звезд сегошяшнегт концерта.

Я среагировал только на ее имя.

Вот это пиар.


Вот это легенда🤘

#цинизм

Про современные медиа. (осторожно будет душно)
Если спешишь не читай.
Есть такая мысль, которую не могут о сих пор опровергнуть современные психологи. Что у человека нет своих мыслей, грубо говоря они приобретенные: услышаны/прочитаны/навязаны. И далее по тексту: мамой, редко папой, обязательно учителями и сверстниками, но и потом когда человек начинает считать себя уже взрослым и возможно умным. Он начинает читать газеты и прочую информационные сжигатели времени и нервов.

Когда я работал в "Магните" перед очередными выборами, в офисе многие начинали умничать по поводу как управлять страной. Поскольку эта тема мне интресна еще с первого моего незаконченного факультета "Социология" я следил за всеми трендами перед выборами.

Я тогда еще купил дачу и прямо перед моим домом стоит клуб, где тогда проходили баталии как свергнуть старую власть и поставить свою новую, чтоб прихватить к своим участкам общие зоны: парк, детскую площадку и пожарный выезд.

Было очень забавно слышать ответа когда люди оправдывали свой выбор который они считали предательским ,но отмазки были в стиле: их больше, мне с ними пить еще, они тут власть и т.п.

А в "Магните" по высказываниям коллег, я понял кто на какой канал подписан и какие ролики смотрит. (аккуратнее в высказываниях, для многих вы видны как дети в песочнице)

У меня тоже есть свои кумиры или авторитеты за которыми я периодичски слежу. Этих людей я пересмотрел кучу роликов, и старался представить их реальные мысли, а не то что требует от них законы жанры: коротих или длинных видео.

Но их советы я никогда не принимаю как инструкцию к действиям, просто вдохновляюсь. Либо беру передовые новинки управления или психологии потребления(мне лень читать англоязычные тексты с ИИ переводом)

При всей моей любви к "инфобизнесменам". Меня всегда бесил персонаж Мрачковский. Вчера он попался на какой-то пирамиде.

Когда я его увидел впервые, его подсунули алгоритмы видимо так как охваты, количество просмотров и подписчиков в теме недвижимость и инвестиции у него было много.

Но после пары тройки роликов я понял что он пиз...ит даже не понимая и не желая вникать что именно.

А когда я услышал, от любителей вляпываться в пирамиды и прочие разводки, мол этот человек достоин подражания.

Я понял тогда, что действительно каждому свое, и этот спикер просто забрал ту аудиторию которая желает обманываться сама и рада этому (но ни как Александр Сергеевич Пушкин, тот хоть в любви желал обманываться)

Поэтому, вы смотрите тех, которые вам нужны. А вот для чего вам это, это сами подумайте, можно при помощи специалистов психологов.

А что касается недвижимости, неужели вы думаете, что те кто про нее вещает основное количество времени, так же хорошо будет уделять остатки этого времени недвижимости.

Я например сейчас в творческом отпуске и мне особо нечем заняться, поэтому и пишу такие длинные тексты.

Закажи лучше консультацию у специалиста практика, чем слушать всякий бред в медиа.

Кстати на фото флаг америки волочиться по земле. Если не нравиться тема политики, и сегодня вспоминали любвиобильного Пушкина.

То можно в следующий раз поговорить про Sex

Политика👍 или секс 👎 выбирай

#неназываяимен

Вот это меня бесит больше всего.
Задницу мне конечно не разрывает, это все таки не мои деньги, а продавцов. Но все же.

Начну с вопроса. Мне как-то позвонил один знакомый, и стал бесплатьно консультироваться со мной ( видимо читает мой канал, и знает, что на лето уменя БЕСПЛАТНЫЕ консультации)

Я его долго слушал. И как мне советовал человек - самый лучший специалист рынка коммерческойт недвижимости. - Ты для них должен стать как психолог.

Я слушал, слушал и говорю - Ты Хочешь объект свой сдать или незаплатить комиссионные?

Человек говорит - а вот это и вправду интересно. Что это я вдруг ху...ню понес)

Короче, у меня ко всем тем вопрос. Кто продает свою недвижимость.

Вы хотите дорого/выгодно продать свой объект, или не заплатить комиссионные?

Ну конечнот лучше уж ЦИАНу и АВито заплатить, всего то по 2 700 в рублях. Чем 4-5% комиссионных.

Кажется много да?, а ничего что на одном из последних объектов продавцы не дополучили 15 миллионов.

И мы свои 5,6

Если хотите рекламироваться и "✌типо держать все под контролем✌" хотя бы не снижайте ценник в истерике, что никто не купит ааааааа все пропало.

Держите легенду, нам брокерам проще работать, а вам выгоднее продавать

А лучше вообще не рекламируйтесь.

Мне кажется мода возвращается. Мода же идет всегда по спирали.

Раньше помните как зашкварно было рекламироваться. Считалось если объект дошел до реламы и его никто из своих не забрал.

Значит он нах не кому не нужен

Кто sex заказывал

Пишите в личку, есть фото с обратной солнечной стороны 🤩

И это не «девушка с веслом» это две девушки с веслами

А это прекрасный город Тверь

Нравиться он мне решил тут еще кое-что скупить.

Но сейчас речь не об этом. Как у нас в стране неэффективно используют крыши. Как однажды сказал глава Этажей Ильдар Борисович Хусаинов.

Согласен.

Невозможно найти нормальный пентхаус.

По иронии судьбы я что до армии практику проходил в первом пентхаусе Москвы на бульварном кольце.

Что последняя моя работа руками была в пентхаусе Алых Парусов и вТриумф паласе от Дон строя. Тех лет когда его еще не отжал ВТБ.

Тогда было чистое творчество.

Короче я знаю толк а пентхаусах.

Обращайтесь

Ммм ням ням, выглядит аппетитно

Сижу на даче.

Ребенок мой решил сгонятьб на станцию, конечно же в Озон. Заказал очки для мотокросса за ХХ 000 рублей. И говорит мне - тебе чего захватить в магазине.

Говорю - зацепи мне пару дошираков. (Сейчас очень все гладко складывавется, когда не тащишь убыточный бизнес. Чтоб жизнь медом не казалась, думаю траванусь пару раз)

Полез я в пакет с покупками, а там такой куллинарный шедевр. (См фото)

Это картинка навевает мне пару мыслей:
1 не так много надо для счастья

2 картинка может быть красивой, а вот начинка может оказаться сюрпризом.

Так же как вывеска над входом какой нибудь модный магазин. Типо ГАБ. А там внунтри продаж нет, аренду скоро перестанут платить.

И магазин скоро закроется. Взамен счастливый (не на долго) такой покупатель ГАБа, не то что в аренду никого не посадит. А еще и в жизни не продаст такой объект даже с дисконтом минус 30-40%

Я например всех своих лояльных инвесторов отправил на другой формат. Более надежный и выгодный.

Я как-то писал уже что мода имеет цикличность и опять возвращается главный критерий.

Не бренд теперь рулит. Или там типо вечные ценности: продукты питания, аптеки и конечно же продажа алкоголя.

Нет все это теперь очень рисковая шляпа.

Если хочешь знать что это, давай накидаем 10 эмодзи.
Тогда я обязательно т ебе расскажу где деньги лежат.
(Или пиши в личку если не терпиться.)
Эмодзи выбирай какие хочешь

👍❤️💯🔥🧨

#я

Честно говоря, я не много потерялся.
Может быть потому что долго соображаю, а может не хотел смотреть правде в глаза.

Я говорю про ИИ.
Хоть и слежу за ним очень давно, одним из первых в стране подключил сразу себе платныйт Чат Джипити. Сейчас правда мой любимчик Клод. А долгое время сидел на пиратских оплатах Джимини. Нот толи меня задолбали блокировки, толи Джимини стал уже не тот. Короче Клод. Ха-ха

А да были еще китайские беспалтные модели, но это пока как китайский мотоцикл. Пока это больше похоже на подделку американских ИИ.

А да кстати, я решил то что касается недвижимости (канал все таки как бы про нее) писать жирным шрифтом. кому скучно ищи жирные тексты далее.

Вернемся, а что меня ввело в ступор. Да просто я как производитель контента вижу его уже везде. Особенно на ютьюбе, даже мои любимые блогеры, стали не брезговать сценариями написанными ИИ.

А те кто пока еще пишет сам, скоро все равно не то что из-за лени, а из-за того что моду наберет этот эффект и ты все равно на угоду публики станешь как все, читать текст с суфлера написанным любым бесплатным, да хоть Алисой со Сбером Исскуственным Интилектом.

Сам я первый раз заметил, как залип на полностью сгенерированный ролик на ютьюбе про колонки с сабфувером, на всех серьезных щах ИИ там заявлял свою версию видимо прочитанную им на Редите или каком то форуме.

Я сразу полез в комментарии, думаю там уже не шуточный срач разразился. Так и было, люди даже распознав, что все это сделал ИИ. Все равно спорили и с ним и с проиводителем контента и сами с собой в коментариях.

Я осатвил и свой комментарий - а мне ролик понравился.

Вот так вот. То есть если ты не много знаком с темой обсуждения ( 1 вданном случае я уже не первую неделю ищу себе аудио мониторы в мою новую видео студию Хорошего Брокера, и пересмотрел столько отзывов и роликов, могу курсы продавть теперь как выбрать себе технику, 2 я знаю как производиться контент от и до, вы удивитесь сколько людей читает по суфлеру, а вы думаенте они от чистого сердца вам открылись, 3 я фанат ИИ и много с ним взаимодействую, 4 занимаюсь самоизучением психологии, как нибудь вас разачарую к чему пришли ученные сопоставив мозг человека и ИИ)

Но в других вопросах и темах, я знаю что ИИ может ошибиться, взять чужую мысль тупую причем, за истину.

Короче мне нужен человек. Или если я ищу в интернете что то, мне нужны соц сети где есть люди, а не просто бренды.

Недавно сопровождал клиента в выборе самого дешевого офиса у кремля, но большого. Нашли (сделка еще не закрылась, не могу разглашать подробности.)

Стали изучать договор. А у меня юрист лучшей в договорах аренды с гос. участием уехала в отпуск. Время нас не поджимало, я клиенту говорю давай ждать пока отдохнет человек.

Клиент говоорит - прогони через ИИ-шки.
Я говорю - не советую, они тупят и не знают российской специфики и практики. Они откат например называют лоббированием, а сам откат не признают как класс.

Клиент решил сам прогнать через ИИ. И говорит - что прогнал через четыре ИИ-шке и все они как один уверяют, что в договоре все ровно и можно подписывать.

Я говорю - погоди, дай я хоть самому умному сейчас Клоду скормлю. Он нормально отрабатывает свои бабки.

И бац сюрприз. В договоре заложенна такая ...опа, что ни один юрист его не отмажет от гос. машину призыва к справедливости исполнения данного договора аренды.

Теперь сидим ждем юриста нашего.

Вот так вот, будьте осторожны с этим ИИ. А то он еще не точ то в ваш бизнес влезет, а сами пофантазируете куда.


Кстати в дополнение могу сказать, что перестал доверять людям без соц сетей, и стал уважать тех кто не стесняется и пилит ролик в публичном месте для своей аудитории.
Хотя еще недавно они больше были похожи на придурков.

Весь этот пост написан как рефлексия, на то что мне снимать первый ролик для ютьюба нового сезона. И мне кажется что продюссер написал сценарий с помощью ИИ. Хоть я и просил его чтоб уши Чат Джипити не торчали из текста.

Вот я и думаю продаться ИИ на потеху публики👍 или продолжать гнать свою пургу👎

#неназываяимен

Скоро на всех фото ГАБов

(инфо для новичков ГАБ - это Готовый Арендный Бизнес, то есть коммерческое помещение (для занятий или ведения бизнеса) с арендатором, или еще проще говоря - помещение приносящие прибыль, ну или выручку на худой конец))

На фото два не больших одинаковых бензиновых генератора (обведены гружком малиновым) ( все совпадения цветов/шрифтов/ и найминга/имен вымышлены, все совпадения случайны случайны)

Эту фоторафия я сделал несколько дней назад и забыл опубликовать. Сегодня гулял с собакой и увидел ЧЕРНОГО зайца. Как в Алисе в стране чудес решила пуститься во все тяжкие попутешевствовать в неизвестность следуя за белым кроликом, я решил за черным зайцем не следовать, было лень. Зато вспомнил про фотку.

Эти два генератора снабжают вышку сотовой связи, которая примыкает к железной дороги идущий в Питер, и мимо очень быстро проносяться скоростные Сапсаны.

И два мелких геннератора на их фоне. Да уж, выглядит очень эпично.

Короче к всему все это. Пора вамвладельцам ГАБов доставать свои пыльные ДДА - Долгосрочные Договоры Аренды. И смотреть пункт про бесперебойной снабжения магазина коммунальными услугами в том числе и Электроэнергией.

Кто за что отвечает, и в каком размере.

РАЗМЕР может быть очень большим. Однажды работая менеджером по развитию сети "Магнит" мы открывали магазин в одном Подмосковном поселке (назовем его Запрудищенское)

Выяснилось что собственник не успевает подключить электроэнергию досточного объема Килловат. Мы ему говорим, дававй генератор подключай. Не срывай нам сроки открытия.

А он говорит - не пойдет генератор с соляркой (дизельное топливо) стоит аренда в день 80 000 (Восемьдесят тысч рублей) в ДЕНЬ (один день, это не сутки. Только график работы магазина)

Допустим это был вымышленный 2018-2019 год.
Сейчас цены на заправках не много другие.

Там все решили по другому, за счет умения нашего человека в таких вопросах. Спасибо соседскому электрическому столбу. Сосед был долгое время в отъезде.

Контакты таких умельцев решать вопросы, выдаю строго в личных общениях

Про рекламу и мошенников

Я не размещаю рекламу ничего чужого, только искрение советы. Тех сервисов и услуг которымия сам пользуюсь и рекоменндую. Все проверял сам. Как минимум людей выполняющих данные услуги точно.

У меня нет менеджера по рекламе.

Я никогда не пишу никому с предложениями разместить у меня рекламу. А вот мошенники так регулярно делают.

Даже если мы с вами придумаем что угодно с деньгами, я буду принимать деньги на ИП по договору и счету, а не на криптокошелек.

Я не продаю свой платный контент на платформах «Бусти» и «Спонсор». Никаких переводов никому в частном порядке делать не нужно.

По любым вопросам со мной можно связаться почтой: 89647231217@mail.ru или пишите мне в личку здесь в ТГ— если предложение интересно, я вам отвечу

Если я вам лично написал первым, считайте, что это мошенник. В комментариях к этому каналу сидят (помимо порноботов) мошенники, которые пишут всем желающим разместить рекламу. Они представляются мной, но это не я.

#Цинизм

Половина собственников в стране живёт с перепланировкой, о которой не подозревает.

Не с ремонтом. С перепланировкой.

Зашили короб в санузле — перепланировка. Выровняли стену — перепланировка. Поставили перегородку из гипсокартона — тоже она.

Штраф за это — две с половиной тысячи рублей. Смешно.

А теперь то, из-за чего смешно перестаёт быть смешным: вместе со штрафом вас обяжут вернуть всё в исходный вид. Не сделаете — объект уйдет на публичные торги.

Да, включая и огромный сектор жилья в том числе. Откройте судебную практику, если не верите.

Послезавтра выложу, где разобрал все изменения 2026 года по порядку. Кому есть что потерять — посмотрите

#Разборнедели

РАЗБОР ОБЪЕКТА: Пятёрочка рядом с Сокольниками

Начинаю то, что обещал - еженедельные разборы с реальными цифрами. первый беру объект, который сам сейчас продаю. Разбираю честно.

Что есть: Встроенное помещение 328 м², первый этаж жилого дома, старый фонд. Арендатор - «Пятёрочка», договор на 10 лет. Ставка: 5% от товарооборота, но не менее 1 млн ₽ в месяц. Индексация 5% со второго года. Цена: 108 млн ₽.

Считаем: 12 млн ₽ в год гарантированного минимума. Доходность - 11,1% годовых . Окупаемость - 9 лет . Цена метра - 329 тыс. руб. ₽.

Что здесь хорошо.

Ставка решения по обороту: 5% от ТО, но не ниже миллиона. Миллион - это пол, а не потолок. Если магазин торгует хорошо, вы по-прежнему больше - и это единственный вид арендного дохода, который растёт вместе с инфляцией сам по себе, без отношения.

Десятилетний договор с федеральной сетью. Не три года, после которых начинается нервотрёпка с пересмотром.

Индексация со второго года, а не с третьего - на год раньше, чем обычно дают.

Что понимать нужно трезво.

11,1% сегодня - это примерно на уровне вклада. Только вклад вы фиксируете на год, а здесь горизонт на десять лет, ставка ЦБ идет вниз, а у вас на руках остается сам актив.

Индексация прописана «по соглашению» - то есть не автоматическая. Это нормальная формулировка для сетей, но следует учитывать ее необходимость: право проверки есть, автомата нет.

Размещение встроенное, в жилом доме. Плюс - трафик и жильцы как покупатели. Минус - соседи сверху, и с этим живут все постройки в старом фонде.

Мой вердикт.

Это не спекулятивная история и не «удвоим за два года». Это политика сохранения капитала: понятный арендатор, длинный договор, привязка к обороту.

Такие берут не для того, чтобы разбогатеть, а для того, чтобы деньги не сгорели и работали десять лет без вашего участия.

По документам.

У меня на руках полный пакет: договор аренды, выписка ЕГРН, поэтажный план, фотоотчет, видеообзор. Адрес, расчёт под ваш налоговый режим и разбор договора - отправляю лично.

Проверю объект под вами так же, как проверял бы под себя. Если после разбора решим, что не ваше - прямо скажу, я не продаю то, во что сам не верю.

Пишите в личку: @shalaev_horbro_ru

#я

Рубрика субботний ковбой.

Помните пару месяцев назад, отправили себя и свое агентство на лето по домам.

Я не знал тогда особо чем заняться, и перечислял разные хобби: подготовка к съемкам кино,

подача заявления на вступление в программу Сколково с льготным налогообложением,

АйТи проект для владельцев ГАБов,

Это не было запланировано, но я чуть не оплатил курсы по управлению парусной яхтой (до сих пор договор лежит на даче)
Перенесу эту затею на следующий сезон.

И был шуточный пункт про игру на гитаре. Где я как ковбой по субботам собирался бренчать на гитаре на своей террасе своей дачи.

И тут я как-то переобщался с ИИ, который посоветовал разгружать мозг такими вот физическими монотонными или не очень монотонными упражнениями.

И тут мне срочно понадобилась гитара. Я конечно привык покупать все самое лучшее. Пришлось тащить ее конечно из-за границы. Аж из самой Мексики приехала моя малышка.

Спасибо Авито, я все свою жизнь последние 4 года обустроил только через этот сервис.

Кстати забавно, но факт. Ни одного объявления о недвижимости я лично не разместил на Авито да и на ЦИНе тоже.

Причем только моих личных сделок за эти 3 года, вышло на 50 миллионов рублей комиссионных.

Хотите знать как зарабатывать без расходов на рекламу, пишите мне в личку. Или просто приходите к нам на работу. Я уже снял новый офис.

По поводу Авито пишите тоже, там можно достать все. Если знать как проверять продавца.

Кстати сегодня заезжал в Леруа Марлен за новой красной для калитки. И поймал себя на мысли, что я как ребенок веду себя в магазинах.

Видимо не наигрался в советском детстве в игрушки.

Ставь лайк 👍 если у тебя также.

Кстати вышел мой новый ролик, пока не буду присылать ссылку. Завтра пришлю.

Это чтоб алгоритмы ютьюба подхватили органической пост ролика. Это должен знать каждый, пусть распространиться пообширнее.

Тема там серьезная, она касается каждого собственника любой недвижимости в этом году по закону.

Вбей в поиск ютьюба и найди мой канал. Там много полезного уже есть, а будет еще больше.

В этот раз я всерьез занялся этим делом. Не зря же киноискусство изучаю.

Название моего канала

Михаил Шалаев | Коммерческая недвижимость

Ролик вышел.

Что внутри:

- зачем государство оцифровывает жилфонд и чем это кончится для собственников

- перепланировки: почему штраф

- наименьшая из проблем

- аренда: как ФНС теперь видит ваши расчеты

-коммерция: четыре налоговых удара 2026 года

- хостелы и наблюдения: где заканчиваются страшилки и начинаются факты

В финале - чек-лист из четырех пунктов.
Проверь себя, пока к вам не пришли с проверкой.

Ссылка ниже.

https://youtu.be/6dVKt6V7Yw0

#Изнанка

В ролике я не стал углубляться, но здесь скажу прямо.

Самая частая ошибка владельцев коммерции сейчас - это попытка разнести объекты по стандарту ИП, чтобы все осталось под порогом в 20 миллионов.

Логика понятная. Порог урезали втрое, НДС теперь достаёт почти всех, и первое, что приходит в голову - раздробить.

Так вот. Налоговая эта схема знает наизусть. Признаки, по которым происходят: один бенефициар, общий управленческий центр, одни контрагенты, один персонал, общие телефоны и адреса.

Складывается картина - доходы всех юрлиц объединяются и вычисляются задними числами. С пенями и штрафами.

Разделение законно только тогда, когда у каждой юрлица есть реальная деловая цель, кроме налоговой экономии.

Без этого вы не оптимизируете налоги. Вы возлагаете проблему и увеличиваете ее стоимость.