#Неназываяимён
Собственник. Помещение под сетевой магазин. Ставка 1 500 000 (пока еще), арендатор платит вовремя, всё вроде бы хорошо.
В этом году приходит арендатор и говорит: у нас пересмотр модели, снижаем ставку на 32 % или съезжаем.
Собственник в панике звонит мне. Первый вопрос, который я задаю: какая у вас нижняя граница? При какой ставке объект перестаёт приносить желаемые или запланированные деньги?
Он говорит - лучше совсем не падать, у меня кредиты. Я этой арендой два кредита покрываю, и еще из своих не много добавляю.
- А если придеться упасть, где граница приемлемая, ты ее занешь?
Он не знает. Никогда не считал. ( Не то что с учетом новых налогов, а в целом даже с расходами на месяц)
В итоге согласился на "разводку" сетевика минус 32 % просто потому, что испугался простоя. Хотя по факту у него был запас, и можно было торговаться до минус семи процентов. Как я это выяснил, да просто позвонил другу в сеть (рубрика же называется - не называя имен 😉)
Разница — 375 000 рублей в месяц. Четыре с половиной миллиона в год. На пустом месте.
Мораль простая: посчитайте нижнюю границу по каждому объекту сейчас. (или позвоните мне) До того, как арендатор придёт к вам с этим разговором.
Тот, кто приходит на переговоры без цифр, всегда уступает больше, чем нужно.
Не знаете свою нижнюю границу — напишите, посчитаем.
А как узнать на сколько блефует сеть, это индивидуально и лучше в личных сообщениях
Собственник. Помещение под сетевой магазин. Ставка 1 500 000 (пока еще), арендатор платит вовремя, всё вроде бы хорошо.
В этом году приходит арендатор и говорит: у нас пересмотр модели, снижаем ставку на 32 % или съезжаем.
Собственник в панике звонит мне. Первый вопрос, который я задаю: какая у вас нижняя граница? При какой ставке объект перестаёт приносить желаемые или запланированные деньги?
Он говорит - лучше совсем не падать, у меня кредиты. Я этой арендой два кредита покрываю, и еще из своих не много добавляю.
- А если придеться упасть, где граница приемлемая, ты ее занешь?
Он не знает. Никогда не считал. ( Не то что с учетом новых налогов, а в целом даже с расходами на месяц)
В итоге согласился на "разводку" сетевика минус 32 % просто потому, что испугался простоя. Хотя по факту у него был запас, и можно было торговаться до минус семи процентов. Как я это выяснил, да просто позвонил другу в сеть (рубрика же называется - не называя имен 😉)
Разница — 375 000 рублей в месяц. Четыре с половиной миллиона в год. На пустом месте.
Мораль простая: посчитайте нижнюю границу по каждому объекту сейчас. (или позвоните мне) До того, как арендатор придёт к вам с этим разговором.
Тот, кто приходит на переговоры без цифр, всегда уступает больше, чем нужно.
Не знаете свою нижнюю границу — напишите, посчитаем.
А как узнать на сколько блефует сеть, это индивидуально и лучше в личных сообщениях
#Разборнедели
РАЗБОР ОБЪЕКТА: отдельно стоящее здание с Пятёрочкой
Второй объект из тех, что продаю. Здесь другой класс активности и другой разговор.
Что есть: Отдельно стоящее нежилое здание, 583 м², первый этаж, 1982 год. Арендатор - «Пятёрочка», договор на 10 лет. Ставка: 6% от товарооборота, но не менее 2 млн ₽ в месяц. Индексация 5% с третьего года. Цена: 250 млн ₽.
Считаем: 24 млн ₽ в год гарантированного минимума. Доходность - 9,6% годовых . Окупаемость - 10,4 года . Цена метра - 429 тыс. руб. ₽.
Сразу к неудобному.
Доходность ниже, чем у объекта из прошлого разбора: 9,6% против 11,1%. И метр выше: 429 тысяч против 329.
Если посмотреть только эти две цифры - объект проигрывает. Поэтому объясню, за что здесь переплачивают.
За что платят разницу.
Это отдельно стоящее здание . Не строительство в жилом доме. Никаких соседей сверху, никаких собраний жильцов, никаких ограничений по режиму работы и вывескам. Своя территория, свои подъездные пути, своя парковка.
И главное - в таком случае принципиально другая ликвидность на выходе. Если через несколько лет сеть возникнет, встроенное помещение в жилом доме вы пересдаете с боем. Отдельно стоящее здание в 583 метра с парковкой - берут под что угодно: другую сеть, ПВЗ, медцентр, спортзал, дарк-стор.
Вы покупаете не только денежный поток на десять лет. Вы покупаете активы, которые потом можно продать или перепрофилировать.
Плюс ставка 6% от оборота - на процент выше, чем в среднем по рынку, дает такой формат.
Что учесть.
Индексация с третьего года, а не со второго. Год спустя - на этом стоит торговаться.
Здание 1982 года. Состояние на фото хорошее, но технические моменты перед покупкой обязательны, и это не формальность.
Мой вердикт.
Чек крупный, доходность скромнее. Это объект для тех, кто мыслит горизонтом, а не процентом за первый год: длинный договор, надёжный арендатор, и — что самое главное — активы, которые остаются ликвидными даже без этого арендатора.
По документам.
Полный пакет на руках: договор аренды, ЕГРН, поэтажный план, фотоотчет, видеообзор. Адрес, расчет доходов в соответствии с вашей структурой владения и разбор договоров - лично.
Минусы назову сразу. Мне с вами не одну сделку делать
Пишите в личку: @shalaev_horbro_ru
РАЗБОР ОБЪЕКТА: отдельно стоящее здание с Пятёрочкой
Второй объект из тех, что продаю. Здесь другой класс активности и другой разговор.
Что есть: Отдельно стоящее нежилое здание, 583 м², первый этаж, 1982 год. Арендатор - «Пятёрочка», договор на 10 лет. Ставка: 6% от товарооборота, но не менее 2 млн ₽ в месяц. Индексация 5% с третьего года. Цена: 250 млн ₽.
Считаем: 24 млн ₽ в год гарантированного минимума. Доходность - 9,6% годовых . Окупаемость - 10,4 года . Цена метра - 429 тыс. руб. ₽.
Сразу к неудобному.
Доходность ниже, чем у объекта из прошлого разбора: 9,6% против 11,1%. И метр выше: 429 тысяч против 329.
Если посмотреть только эти две цифры - объект проигрывает. Поэтому объясню, за что здесь переплачивают.
За что платят разницу.
Это отдельно стоящее здание . Не строительство в жилом доме. Никаких соседей сверху, никаких собраний жильцов, никаких ограничений по режиму работы и вывескам. Своя территория, свои подъездные пути, своя парковка.
И главное - в таком случае принципиально другая ликвидность на выходе. Если через несколько лет сеть возникнет, встроенное помещение в жилом доме вы пересдаете с боем. Отдельно стоящее здание в 583 метра с парковкой - берут под что угодно: другую сеть, ПВЗ, медцентр, спортзал, дарк-стор.
Вы покупаете не только денежный поток на десять лет. Вы покупаете активы, которые потом можно продать или перепрофилировать.
Плюс ставка 6% от оборота - на процент выше, чем в среднем по рынку, дает такой формат.
Что учесть.
Индексация с третьего года, а не со второго. Год спустя - на этом стоит торговаться.
Здание 1982 года. Состояние на фото хорошее, но технические моменты перед покупкой обязательны, и это не формальность.
Мой вердикт.
Чек крупный, доходность скромнее. Это объект для тех, кто мыслит горизонтом, а не процентом за первый год: длинный договор, надёжный арендатор, и — что самое главное — активы, которые остаются ликвидными даже без этого арендатора.
По документам.
Полный пакет на руках: договор аренды, ЕГРН, поэтажный план, фотоотчет, видеообзор. Адрес, расчет доходов в соответствии с вашей структурой владения и разбор договоров - лично.
Минусы назову сразу. Мне с вами не одну сделку делать
Пишите в личку: @shalaev_horbro_ru
Есть крупные активы от банка (за исключением одного маленького за 200 миллионов) Ищу не любопытствующих, а тех, у кого реально есть выход на покупателей с таким чеком. Условия по комиссии обсуждаемы, работаю честно и делюсь.
#Цинизм
За год по схеме Долиной с рынка вынесено более двух миллиардов рублей.
Схема выглядит так. Пожилой человек под выносом телефонных мошенников продает квартиру. Деньги тут же отдают аферистам. А потом обратился в суд: я был под влиянием обмана, верните жильё.
И суды первых инстанций возвращали. Квартиру продавцу, а деньги покупателю возвращать не обязывали.
То есть человек честно заплатил и остался без квартиры и без денег одновременно.
В июле Верховныйсуд утвердил обзор из двадцати позиций, который многое поправил. Ностопроцентной защиты у покупателя по-прежнему нет.
Завтра выложу ролик со всеми схемами и с тем, что реально защищает. Если планируете покупку в этом году - посмотрите обязательно.
За год по схеме Долиной с рынка вынесено более двух миллиардов рублей.
Схема выглядит так. Пожилой человек под выносом телефонных мошенников продает квартиру. Деньги тут же отдают аферистам. А потом обратился в суд: я был под влиянием обмана, верните жильё.
И суды первых инстанций возвращали. Квартиру продавцу, а деньги покупателю возвращать не обязывали.
То есть человек честно заплатил и остался без квартиры и без денег одновременно.
В июле Верховныйсуд утвердил обзор из двадцати позиций, который многое поправил. Ностопроцентной защиты у покупателя по-прежнему нет.
Завтра выложу ролик со всеми схемами и с тем, что реально защищает. Если планируете покупку в этом году - посмотрите обязательно.
#Я
Кино
В начале лета серьезно начал изучать тему - производства кино.
Прочитал уже пару книг, пересмотрел кучу фильмов начиная с1941 года когда сняли "Гражданина Кейна" и далее по списку.
И тут я задумался, а если бы я и вправду захотел снять свое кино. Прямо настоящий я - предприниматель, многодетный не молодой отец с кучей обязательств.
Я бы мог пойти в школу киноискусства какого ни будь. Тогда не факт, что мои дети пошли бы в нормальную школу. Не вариант.
Можно тогда присоединиться к съемочному коллективу, у нас в агентствеесть один актер. Роман бы думаю подсказал бы как пробраться на съемочную площадку.
А там видно будет.
Можно пофантазировать, допустим какой-нибудь инвестор уже устал вливать свои бабки в бетон и решил заняться творчеством с помощью моих познаний.
И тогда нужен хоть какой-нибудь профессионал.
Смотрели поганую комедию "Бабушка легкого поведения"?
Там одна сцена и вправду очень смешная, оказалось пригласилихорошего режиссера отснять только эту сцену вместо обычного проходного фуфла, которое они там наснимали.
Хоть как-то разбавили. Молодцы!
И вот тут я понял, что кино и недвижимость про одно и то же. Всё решает один вопрос — есть в проекте профессионал или нет.
Я как-то спросил знакомую риелторшу с красным дипломом юриста.
- А как понять, что тебе достался нормальный юрист?
- Никак, это все как повезет.
От себя добавлю, когда я делал самостоятельно сделки без агентства в жилье. Я надеялся только на одно, чтоб хоть один профессионал оказался на сделке, хоть по какую сторону стола, самое главное, чтоб им не оказался я.
Иначе работать и тащить сделку придеться самому, за полгонорара.
Я тут как-то заметил, что меня при подготовке к сделке начали часто перебивавть и не дослушивать.
Думаю, ничего себе человек который 18 лет безвылазно занимается недвижимостью, вынужден слушать всякий бред от новичков или считающих себя опытными персонажами, некие забавные утверждения, которые никак не бьются с реальностью.
Но только если с параллельной.
Недавно я профукал одну сделку, перебив в переговорах возрастную властную тетю которая не бум-бум в торговой недвижимости. Видимо в складской она шарит, а в торговой нет - от слова совсем.
И я тут вспомнил слова одного известного российского психолога.
- Дискуссия, это бред.
Мы либо доверяем оппоненту, и он ведет диалог. Либо ищем другого.
Так что если вам захотелосьснять свое кино купить или проинвестировать или заработать как посредник на коммерческой недвижимости, найдите себе для начала профессионала
Кино
В начале лета серьезно начал изучать тему - производства кино.
Прочитал уже пару книг, пересмотрел кучу фильмов начиная с1941 года когда сняли "Гражданина Кейна" и далее по списку.
И тут я задумался, а если бы я и вправду захотел снять свое кино. Прямо настоящий я - предприниматель, многодетный не молодой отец с кучей обязательств.
Я бы мог пойти в школу киноискусства какого ни будь. Тогда не факт, что мои дети пошли бы в нормальную школу. Не вариант.
Можно тогда присоединиться к съемочному коллективу, у нас в агентствеесть один актер. Роман бы думаю подсказал бы как пробраться на съемочную площадку.
А там видно будет.
Можно пофантазировать, допустим какой-нибудь инвестор уже устал вливать свои бабки в бетон и решил заняться творчеством с помощью моих познаний.
И тогда нужен хоть какой-нибудь профессионал.
Смотрели поганую комедию "Бабушка легкого поведения"?
Там одна сцена и вправду очень смешная, оказалось пригласилихорошего режиссера отснять только эту сцену вместо обычного проходного фуфла, которое они там наснимали.
Хоть как-то разбавили. Молодцы!
И вот тут я понял, что кино и недвижимость про одно и то же. Всё решает один вопрос — есть в проекте профессионал или нет.
Я как-то спросил знакомую риелторшу с красным дипломом юриста.
- А как понять, что тебе достался нормальный юрист?
- Никак, это все как повезет.
От себя добавлю, когда я делал самостоятельно сделки без агентства в жилье. Я надеялся только на одно, чтоб хоть один профессионал оказался на сделке, хоть по какую сторону стола, самое главное, чтоб им не оказался я.
Иначе работать и тащить сделку придеться самому, за полгонорара.
Я тут как-то заметил, что меня при подготовке к сделке начали часто перебивавть и не дослушивать.
Думаю, ничего себе человек который 18 лет безвылазно занимается недвижимостью, вынужден слушать всякий бред от новичков или считающих себя опытными персонажами, некие забавные утверждения, которые никак не бьются с реальностью.
Но только если с параллельной.
Недавно я профукал одну сделку, перебив в переговорах возрастную властную тетю которая не бум-бум в торговой недвижимости. Видимо в складской она шарит, а в торговой нет - от слова совсем.
И я тут вспомнил слова одного известного российского психолога.
- Дискуссия, это бред.
Мы либо доверяем оппоненту, и он ведет диалог. Либо ищем другого.
Так что если вам захотелось
❤1
Ролик про схемы мошенничества вышел.
Разобрал пять:
- схема Долиной и что изменил Верховный суд в июле
- банкротство продавца через год после сделки
- скрытые наследники и подозрительное дарение
- поддельные техпаспорта и незаконная перепланировка
- апартаменты-псевдожильё и нецелевое использование
В финале - чек-лист из пяти пунктов перед любой покупкой.
Один пункт скажу здесь сразу, он самый недооценённый: никогда не соглашайтесь занизить цену в договоре. Если сделку развернут, вам вернут ровно ту сумму, которая там написана. Купили за 15, написали 10 - потеряли пять.
Ссылка ниже.
https://youtu.be/xZvbUeu1RNU
Разобрал пять:
- схема Долиной и что изменил Верховный суд в июле
- банкротство продавца через год после сделки
- скрытые наследники и подозрительное дарение
- поддельные техпаспорта и незаконная перепланировка
- апартаменты-псевдожильё и нецелевое использование
В финале - чек-лист из пяти пунктов перед любой покупкой.
Один пункт скажу здесь сразу, он самый недооценённый: никогда не соглашайтесь занизить цену в договоре. Если сделку развернут, вам вернут ровно ту сумму, которая там написана. Купили за 15, написали 10 - потеряли пять.
Ссылка ниже.
https://youtu.be/xZvbUeu1RNU
YouTube
У россиян ЗАБЕРУТ квартиры? 5 ловушек которые лишат вас квартиры в 2026 году
📲 Забирайте чек-лист как не ошибиться при выборе объекта: https://goo.su/YV6e
📲 Подписывайся на Telegram-канал: https://goo.su/Qz2H
📩 Хотите объект с доходностью 16%? Пишите Михаилу напрямую в WhatsUp: https://goo.su/EaqE
💥 Не забудьте посмотреть наше…
📲 Подписывайся на Telegram-канал: https://goo.su/Qz2H
📩 Хотите объект с доходностью 16%? Пишите Михаилу напрямую в WhatsUp: https://goo.su/EaqE
💥 Не забудьте посмотреть наше…
🔥2👏1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔥4
Только сейчас получил ключи от своей новой рабочей берлоги. Вытащил ее с аукциона в аренду от государства. То есть с дисконтом, как это делать напишу чуть позже пост.
Если не хочешь переплачивать за офисы класса B дождись моего поста😉
Если не хочешь переплачивать за офисы класса B дождись моего поста😉
🔥3
#Изнанка
Про пять документов, которые отделяют безопасную разработку от чужих проблем.
Вы спрашиваете: перепланировка закона? Вам говорят: конечно, вот техпаспорт БТИ.
И человек успокаивается. А зря.
БТИ вообще не тот орган, который согласовывает перепланировки. Техпаспорт сегодня не обязателен, рисуется легко и никакой законности не соблюдается.
Если перепланировка действительно законодательна, у вас есть пять документов:
Перепланирование проекта от проектной организации
Распоряжение или решение о согласовании
Акт приёмочной комиссии
Новый техплан
Свежая выписка ЕГРН с актуальной планировкой
Показывают только техпаспорт или только кадастр - значит, не узаконено. Как бы вы с уверенностью этого не сказали.
Сохраните себя. Пригодится.
Про пять документов, которые отделяют безопасную разработку от чужих проблем.
Вы спрашиваете: перепланировка закона? Вам говорят: конечно, вот техпаспорт БТИ.
И человек успокаивается. А зря.
БТИ вообще не тот орган, который согласовывает перепланировки. Техпаспорт сегодня не обязателен, рисуется легко и никакой законности не соблюдается.
Если перепланировка действительно законодательна, у вас есть пять документов:
Перепланирование проекта от проектной организации
Распоряжение или решение о согласовании
Акт приёмочной комиссии
Новый техплан
Свежая выписка ЕГРН с актуальной планировкой
Показывают только техпаспорт или только кадастр - значит, не узаконено. Как бы вы с уверенностью этого не сказали.
Сохраните себя. Пригодится.
🔥3
#Разборнедели
Готовый арендный бизнес с «Пятёрочкой». 600 метров, Московская область, Орехово-Зуевский округ, центральная площадь посёлка.
Цена — 79,9 млн. Разбираю честно, включая то, что мне самому не нравится.
Цифры как есть
Арендатор — АО «ИКС 5 Недвижимость», это официальное юрлицо X5. Формула: 4,5% от выручки, но не меньше 550 тысяч в месяц. Договор пролонгирован до ноября 2036 года. Коммуналка на арендаторе.
Валовый поток 2025 года — 9,19 млн. Расходы собственника всего 400 тысяч в год. Чистый доход — 8,79 млн.
Доходность 11% годовых. Окупаемость 9,1 года.
Что здесь действительно сильно
Первое и главное — арендатор сидит с 2010 года. Шестнадцать лет, ни одной смены. Это не «посадили кого-то и упаковали на продажу», это магазин, который реально работает шестнадцать лет.
Второе — оборотная доплата выросла в 4,6 раза за два года: 561 тысяча в 2023-м, 2,59 млн в 2025-м. Аренда привязана к обороту, значит доход растёт сам, без переговоров и без индексации. Это редкость.
Третье, и на это мало кто смотрит — X5 сделали реконструкцию в марте 2026 года. Никто не вкладывает деньги в объект, из которого собирается съезжать. Для меня это сильнее любых обещаний в договоре.
Что смущает — говорю прямо
Локация. Это не Москва, это посёлок в области. Пока «Пятёрочка» сидит — всё отлично. Но если через десять лет она уйдёт, кому пересдавать 600 метров в Малой Дубне? Ликвидность на выходе ограничена, и это главный риск объекта.
Базовая ставка не индексируется. 550 тысяч в месяц стоят с 2023 по 2025 год неизменно. Весь рост дохода — только за счёт оборота магазина. Перестанет расти оборот — замрёт и доход.
Право собственности зарегистрировано в мае 2026 года. То есть продавец владеет объектом три месяца. Это не криминал, но вопрос «за сколько купили» я бы задал.
И честно про доходность: 11% при ставке ЦБ 14,25% — это ниже депозита. По моему же калькулятору такой объект в чистом виде получает вердикт «брать при торге».
А теперь то, ради чего этот разбор
По объекту есть рассрочка на три года. И вот это меняет математику полностью.
Рассрочка гибкая — можно платить поквартально в течение трёх лет. То есть график платежей подстраивается под ваш арендный поток: объект фактически сам оплачивает часть своей стоимости.
Считайте вместе со мной. Цена 79,9 млн, платите тремя частями за три года. За эти же три года объект приносит примерно 28 млн чистыми — с учётом роста оборота.
То есть больше трети цены объект оплачивает сам, из вашего же арендного потока. Реально из кармана уходит около 52 млн.
А доход на четвёртый год — уже под 10 млн. На фактически вложенные 52 млн это 19% годовых. Не 11%.
И это без учёта того, что деньги, которые вы ещё не внесли, продолжают работать на депозите.
Вот почему я не считаю доходность по формуле «поток разделить на цену». Условия сделки иногда важнее самой цены.
Вердикт
При покупке за живые деньги — торговаться. 11% ниже вклада, и локация того не оправдывает.
С рассрочкой на три года — совсем другой разговор. Это редкий случай, когда структура сделки делает объект интереснее, чем он выглядит по табличке.
Кому интересно — пишите, пришлю полный пакет: договор аренды, ЕГРН, акты сверки с X5 за три года.
Полный пакет по объекту — договор аренды, ЕГРН, акты сверки — присылаю лично.
Михаил Шалаев → @shalaev_horbro_ru
+7 (964) 723-12-17
Готовый арендный бизнес с «Пятёрочкой». 600 метров, Московская область, Орехово-Зуевский округ, центральная площадь посёлка.
Цена — 79,9 млн. Разбираю честно, включая то, что мне самому не нравится.
Цифры как есть
Арендатор — АО «ИКС 5 Недвижимость», это официальное юрлицо X5. Формула: 4,5% от выручки, но не меньше 550 тысяч в месяц. Договор пролонгирован до ноября 2036 года. Коммуналка на арендаторе.
Валовый поток 2025 года — 9,19 млн. Расходы собственника всего 400 тысяч в год. Чистый доход — 8,79 млн.
Доходность 11% годовых. Окупаемость 9,1 года.
Что здесь действительно сильно
Первое и главное — арендатор сидит с 2010 года. Шестнадцать лет, ни одной смены. Это не «посадили кого-то и упаковали на продажу», это магазин, который реально работает шестнадцать лет.
Второе — оборотная доплата выросла в 4,6 раза за два года: 561 тысяча в 2023-м, 2,59 млн в 2025-м. Аренда привязана к обороту, значит доход растёт сам, без переговоров и без индексации. Это редкость.
Третье, и на это мало кто смотрит — X5 сделали реконструкцию в марте 2026 года. Никто не вкладывает деньги в объект, из которого собирается съезжать. Для меня это сильнее любых обещаний в договоре.
Что смущает — говорю прямо
Локация. Это не Москва, это посёлок в области. Пока «Пятёрочка» сидит — всё отлично. Но если через десять лет она уйдёт, кому пересдавать 600 метров в Малой Дубне? Ликвидность на выходе ограничена, и это главный риск объекта.
Базовая ставка не индексируется. 550 тысяч в месяц стоят с 2023 по 2025 год неизменно. Весь рост дохода — только за счёт оборота магазина. Перестанет расти оборот — замрёт и доход.
Право собственности зарегистрировано в мае 2026 года. То есть продавец владеет объектом три месяца. Это не криминал, но вопрос «за сколько купили» я бы задал.
И честно про доходность: 11% при ставке ЦБ 14,25% — это ниже депозита. По моему же калькулятору такой объект в чистом виде получает вердикт «брать при торге».
А теперь то, ради чего этот разбор
По объекту есть рассрочка на три года. И вот это меняет математику полностью.
Рассрочка гибкая — можно платить поквартально в течение трёх лет. То есть график платежей подстраивается под ваш арендный поток: объект фактически сам оплачивает часть своей стоимости.
Считайте вместе со мной. Цена 79,9 млн, платите тремя частями за три года. За эти же три года объект приносит примерно 28 млн чистыми — с учётом роста оборота.
То есть больше трети цены объект оплачивает сам, из вашего же арендного потока. Реально из кармана уходит около 52 млн.
А доход на четвёртый год — уже под 10 млн. На фактически вложенные 52 млн это 19% годовых. Не 11%.
И это без учёта того, что деньги, которые вы ещё не внесли, продолжают работать на депозите.
Вот почему я не считаю доходность по формуле «поток разделить на цену». Условия сделки иногда важнее самой цены.
Вердикт
При покупке за живые деньги — торговаться. 11% ниже вклада, и локация того не оправдывает.
С рассрочкой на три года — совсем другой разговор. Это редкий случай, когда структура сделки делает объект интереснее, чем он выглядит по табличке.
Кому интересно — пишите, пришлю полный пакет: договор аренды, ЕГРН, акты сверки с X5 за три года.
Полный пакет по объекту — договор аренды, ЕГРН, акты сверки — присылаю лично.
Михаил Шалаев → @shalaev_horbro_ru
+7 (964) 723-12-17
🔥4
#Я
Доверять профессионалам
В продолжении поста про доверие.
Я не плохо отдохнул от агентсва своего и шести лет бесконечной работы( ну по крайней мере мне порой так казалось, что есть только работа работа и еще раз работа. Даже проморгал практически рождение двух своих детей)
Кстати, смотрел тут подкаст, там девушка рассказывала после года работы в Китае почему там все основатели стратапов да и просто компаний такие бодрые. В отличие от унылых вечно задолбанных россиян.
Да потому что в Китае основателю не даю более двух лет заниматься одним и тем же направлением. Компания может быть не изменна, а ему перидически меняют роли.
Думаю огонь, надо и мне роль сменить.
Арендовал себе небольшое помещение на Арбате. Сделаю там офис + студию видозаписи + приватную переговврную + возможно пару тройку рабочих мест оборудую для агентов, но не просто агентов а спец- агентов.
Волею судеб меня вынесло на большие закрытые сделки, а там много специализированной работы.
Короче я сам лично, чтоб размяться после отпуска (правда три сделки успел сделать с очень хорошим чеком) выбирал мебель, сам ее таскал. То есть загружал/разгружал. Оргтехнику сам возил, сам таскал на тележке. Вообщем размялся.
Единственное, я не стал никого звать. Кормить пиццей и прочей фигней ради экономии. Такая экономия всегда выходит боком с переплатой.
Я привык доверять профессионалам. Поверьте это всегда дешевле и выгоднее. У нас в стране мне кажется целая проблема не доверия. Вместот профи доверять всем подрядь, то знакомым соседям/друзьям/риелтором по жилью и т.п.
Доверейте профессионалам.
Например клиннинга (они на фото)
Ксати раз этот пост под хештегом #Я
Будете читать про мои предпиримательские приключения? Ставь огонь.
Кстати, сегодня пойсал себя на мысли, меня хлебом не корми - дай что-нибудь посоздавать. Например очередную компанию. Навернгое займусь уже лично сам упаковкой ГАБов.
Не переключайтесь
Доверять профессионалам
В продолжении поста про доверие.
Я не плохо отдохнул от агентсва своего и шести лет бесконечной работы( ну по крайней мере мне порой так казалось, что есть только работа работа и еще раз работа. Даже проморгал практически рождение двух своих детей)
Кстати, смотрел тут подкаст, там девушка рассказывала после года работы в Китае почему там все основатели стратапов да и просто компаний такие бодрые. В отличие от унылых вечно задолбанных россиян.
Да потому что в Китае основателю не даю более двух лет заниматься одним и тем же направлением. Компания может быть не изменна, а ему перидически меняют роли.
Думаю огонь, надо и мне роль сменить.
Арендовал себе небольшое помещение на Арбате. Сделаю там офис + студию видозаписи + приватную переговврную + возможно пару тройку рабочих мест оборудую для агентов, но не просто агентов а спец- агентов.
Волею судеб меня вынесло на большие закрытые сделки, а там много специализированной работы.
Короче я сам лично, чтоб размяться после отпуска (правда три сделки успел сделать с очень хорошим чеком) выбирал мебель, сам ее таскал. То есть загружал/разгружал. Оргтехнику сам возил, сам таскал на тележке. Вообщем размялся.
Единственное, я не стал никого звать. Кормить пиццей и прочей фигней ради экономии. Такая экономия всегда выходит боком с переплатой.
Я привык доверять профессионалам. Поверьте это всегда дешевле и выгоднее. У нас в стране мне кажется целая проблема не доверия. Вместот профи доверять всем подрядь, то знакомым соседям/друзьям/риелтором по жилью и т.п.
Доверейте профессионалам.
Например клиннинга (они на фото)
Ксати раз этот пост под хештегом #Я
Будете читать про мои предпиримательские приключения? Ставь огонь.
Кстати, сегодня пойсал себя на мысли, меня хлебом не корми - дай что-нибудь посоздавать. Например очередную компанию. Навернгое займусь уже лично сам упаковкой ГАБов.
Не переключайтесь
1🔥5👍1💯1
#Цинизм
Не бывает дешёвой ликвидной недвижимости.
Если объект в хорошем месте продают заметно ниже рынка — это не удача. Это красный флаг.
Всё по-настоящему хорошее уже продано. Найти объект одновременно дешёвый и ликвидный почти нереально — если только он не пришёл к вам раньше, чем попал в открытую продажу.
А то, что висит с красивой ценой и отличной локацией, обычно прячет юридическую мину.
Подвал без своего входа. Этаж, которого нет в документах. Помещение, куда можно попасть только через чужую дверь.
Сегодня наш продюсерский центр должен выложить ролик на моем ютьюб канале, где я разобрал типы объектов, в которые нельзя лезть вообще никогда.
Даже если цена сладкая и руки чешутся.
Кому есть что терять — посмотрите.
Не бывает дешёвой ликвидной недвижимости.
Если объект в хорошем месте продают заметно ниже рынка — это не удача. Это красный флаг.
Всё по-настоящему хорошее уже продано. Найти объект одновременно дешёвый и ликвидный почти нереально — если только он не пришёл к вам раньше, чем попал в открытую продажу.
А то, что висит с красивой ценой и отличной локацией, обычно прячет юридическую мину.
Подвал без своего входа. Этаж, которого нет в документах. Помещение, куда можно попасть только через чужую дверь.
Сегодня наш продюсерский центр должен выложить ролик на моем ютьюб канале, где я разобрал типы объектов, в которые нельзя лезть вообще никогда.
Даже если цена сладкая и руки чешутся.
Кому есть что терять — посмотрите.
🔥2👍1
Ролик про неликвид вышел.
Разобрал три типа объектов, где деньги застревают навсегда:
— подвалы и цоколи с входом через подъезд — «бонусные» этажи и углублённые подвалы, то есть самострой — помещения, в которые можно попасть только через чужие метры
И отдельно — про то, о чём почти никто не говорит: помещение без электрической мощности.
Это уже не юридическая мина, а техническая ловушка, но обидна она не меньше. Объект выглядит идеально: локация, документы, площадь — всё в порядке.
А сдать сетевому арендатору невозможно, потому что выделено пятнадцать киловатт вместо нужных шестидесяти.
В объявлении про мощность не пишут. В выписке ЕГРН её нет.
Продавец говорит «добавите, это не проблема» — тем же тоном, каким обещают прорезать выход из подвала.
В финале — чек-лист проверок перед любой покупкой.
Ссылка ниже.
https://youtu.be/dVm0h-iN-UA?si=4rzDgt08g-7-PbfW
Разобрал три типа объектов, где деньги застревают навсегда:
— подвалы и цоколи с входом через подъезд — «бонусные» этажи и углублённые подвалы, то есть самострой — помещения, в которые можно попасть только через чужие метры
И отдельно — про то, о чём почти никто не говорит: помещение без электрической мощности.
Это уже не юридическая мина, а техническая ловушка, но обидна она не меньше. Объект выглядит идеально: локация, документы, площадь — всё в порядке.
А сдать сетевому арендатору невозможно, потому что выделено пятнадцать киловатт вместо нужных шестидесяти.
В объявлении про мощность не пишут. В выписке ЕГРН её нет.
Продавец говорит «добавите, это не проблема» — тем же тоном, каким обещают прорезать выход из подвала.
В финале — чек-лист проверок перед любой покупкой.
Ссылка ниже.
https://youtu.be/dVm0h-iN-UA?si=4rzDgt08g-7-PbfW
YouTube
3 типа НЕДВИЖИМОСТИ, которые НЕЛЬЗЯ покупать
📲 Забирайте чек-лист как не ошибиться при выборе объекта: https://goo.su/YV6e
📲 Подписывайся на Telegram-канал: https://goo.su/Qz2H
📩 Хотите объект с доходностью 16%? Пишите Михаилу напрямую в WhatsUp: https://goo.su/EaqE
💥 Не забудьте посмотреть наше…
📲 Подписывайся на Telegram-канал: https://goo.su/Qz2H
📩 Хотите объект с доходностью 16%? Пишите Михаилу напрямую в WhatsUp: https://goo.su/EaqE
💥 Не забудьте посмотреть наше…
#Цитатадня
Скоро во всех чатах РФ
«Не пойму, это моя ИИ-шка тупанула или ваша?»
Минутой позже - « я разобрался. Это моя Ии - ха поехала)»
Будьте осторожны. Сверяетесь с профессионалами
Скоро во всех чатах РФ
«Не пойму, это моя ИИ-шка тупанула или ваша?»
Минутой позже - « я разобрался. Это моя Ии - ха поехала)»
Будьте осторожны. Сверяетесь с профессионалами
👍1
#цитатадня
«А вы можете выслать нам договор?»
«Какой договор, между вами и продавцом?»
«Нет, вышлите нам агентский»
«Вы не наш клиент, наш клиент продавец»
«Точно?»
«Это стопроцентно, у нас за всю историю агентства не было ни одного договора на подбор»
Назову этот пост:
Как обманчива природа, или лучше так: природа человеческих заблуждений.
Как то слышал интервью основателя косметического бренда «Сиберика»
Кажется он был из Сибири. И рассказывал как все удивляются когда приезжая в Сибирь осознают что это больше не про холод, а про непереносимую местами жару.
Также и на нашем рынке коммерческой недвижимости, новички в поисках ГАБов зачем-то спрашивают совета у представителей или у самих продавцов о надежности ГАБа.
Угадайте сколько раз я говорил фразу - « на рынке много не рекомендованных объектов к покупке, и вам лучше нанять нас на подбор объекта и проверку коммерческих условий. Комиссию заплатите 3% а мы эти же 3% с торгуем с продавца, если получиться.
Но если не хотите работать с нами на подбор, то можем вам предлагать объекты из нашей подборки.
То есть вы ( тут обычно короткое но емкое междометие - эмоциональное сопровождение всей сути, но про себя, не вслух конечно)
не лоханетесь купите наиболее подходящий вам объект с абсолютно бесплатной комиссией за это.
И это абсолютно бесплатно для вас»
Угадайте, из какой подборки все наши клиенты покупали?
Свой вариант ответа пиши с комментариях.
Я пока нахожусь в Сибири, забираю детей на учебный год обратно домой.
Скоро выйду на работу, а вы пока подумайте. Самому пойти купить, или обратиться к экспертам
«А вы можете выслать нам договор?»
«Какой договор, между вами и продавцом?»
«Нет, вышлите нам агентский»
«Вы не наш клиент, наш клиент продавец»
«Точно?»
«Это стопроцентно, у нас за всю историю агентства не было ни одного договора на подбор»
Назову этот пост:
Как обманчива природа, или лучше так: природа человеческих заблуждений.
Как то слышал интервью основателя косметического бренда «Сиберика»
Кажется он был из Сибири. И рассказывал как все удивляются когда приезжая в Сибирь осознают что это больше не про холод, а про непереносимую местами жару.
Также и на нашем рынке коммерческой недвижимости, новички в поисках ГАБов зачем-то спрашивают совета у представителей или у самих продавцов о надежности ГАБа.
Угадайте сколько раз я говорил фразу - « на рынке много не рекомендованных объектов к покупке, и вам лучше нанять нас на подбор объекта и проверку коммерческих условий. Комиссию заплатите 3% а мы эти же 3% с торгуем с продавца, если получиться.
Но если не хотите работать с нами на подбор, то можем вам предлагать объекты из нашей подборки.
То есть вы ( тут обычно короткое но емкое междометие - эмоциональное сопровождение всей сути, но про себя, не вслух конечно)
И это абсолютно бесплатно для вас»
Угадайте, из какой подборки все наши клиенты покупали?
Свой вариант ответа пиши с комментариях.
Я пока нахожусь в Сибири, забираю детей на учебный год обратно домой.
Скоро выйду на работу, а вы пока подумайте. Самому пойти купить, или обратиться к экспертам
#Цинизм
Когда вижу такие заявления.
Хочется пошутить - ага вы уж трусы оденете или крестик снимите.
А ты что думаешь? Давай обсудим, помоги нам друг.
Я вот например ради захода в новый схему на нашем прекрасном рынке коммерческой недвижимости.
Решил закрыть агентство свое, чтоб не было конфликта интересов
Когда вижу такие заявления.
Хочется пошутить - ага вы уж трусы оденете или крестик снимите.
А ты что думаешь? Давай обсудим, помоги нам друг.
Я вот например ради захода в новый схему на нашем прекрасном рынке коммерческой недвижимости.
Решил закрыть агентство свое, чтоб не было конфликта интересов
Жираф на стиле
Вот за такими арендаторами как на фото будущее. Кусок помещения занимает ПВЗ, другой кусок детская парикмахерская.
Ну как детская, я тут и сам предпочитаю стричься)
Находиться все это креативное великолепие в Новой Москве.
В жилом комплексеиспанский стыд Испанские кварталы.
Район этот уникален тем, что тут почти нет пустующих помещение, но и цена аренды их не велика.
Сейчас очень модно у тех кто скупал квартиры под сдачу интересоваться коммерческой недвижимостью.
Казалось бы затея хорошая, но мне кажется вам подойдут лучше офисы:
Во первых вы не знакомы с коррупцией в сетях.
Во вторых, вы не знаете как избегать ответственности в случае чаво)
И в третьих в офисах могут вам недорого подогнать управляющую компанию которая избавит от всего выше перечисленного.
А где искать такие объекты, пиши мне в личку @mikhail_shalaev_cre
Я как раз выбил пакет скидок для моих клиентов и подписчиков.
Доходность получиться лучше чем в торговых ГАБах минимум в два раза.
Вот такая вот нынче мода назревает, будь в числе первых. А не тогда когда все уже сняв сливки уходят в другой сегмент
#Изнанка
Вот за такими арендаторами как на фото будущее. Кусок помещения занимает ПВЗ, другой кусок детская парикмахерская.
Ну как детская, я тут и сам предпочитаю стричься)
Находиться все это креативное великолепие в Новой Москве.
В жилом комплексе
Район этот уникален тем, что тут почти нет пустующих помещение, но и цена аренды их не велика.
Сейчас очень модно у тех кто скупал квартиры под сдачу интересоваться коммерческой недвижимостью.
Казалось бы затея хорошая, но мне кажется вам подойдут лучше офисы:
Во первых вы не знакомы с коррупцией в сетях.
Во вторых, вы не знаете как избегать ответственности в случае чаво)
И в третьих в офисах могут вам недорого подогнать управляющую компанию которая избавит от всего выше перечисленного.
А где искать такие объекты, пиши мне в личку @mikhail_shalaev_cre
Я как раз выбил пакет скидок для моих клиентов и подписчиков.
Доходность получиться лучше чем в торговых ГАБах минимум в два раза.
Вот такая вот нынче мода назревает, будь в числе первых. А не тогда когда все уже сняв сливки уходят в другой сегмент
#Изнанка
❤1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Большая часть готового арендного бизнеса на рынке — это не бизнес.
Это упаковка.
Схема простая, ей лет двадцать. Покупается пустое помещение. В него быстро сажается хоть кто-нибудь — несетевая кофейня, частный садик, чей-то первый бизнес. Рисуется договор с красивой ставкой. Объект выставляется на продажу как «готовый арендный бизнес с доходностью 11%».
Цель продавца — сдать быстро и выйти с наценкой. Не в том, чтобы вы десять лет получали поток. Поэтому арендатора никто не проверял, и через год вы остаётесь с пустым помещением, за которое платите сами.
Три признака, по которым это видно за минуту.
Первый: ставка в договоре заметно выше рыночной для этого формата и района.
Второй: вам намекают, что часть аренды идёт налом, мимо договора.
Третий: продавец не даёт встретиться с арендатором до сделки.
Любой из трёх — разворачивайтесь. Каким бы сочным ни было число в объявлении.
В субботу выложу ролик, где разобрал это целиком: что происходит со ставкой, куда переехали деньги с вкладов и как зайти в объект дешевле рынка. Если планируете покупку в этом году — посмотрите до, а не после.
#Цинизм
Это упаковка.
Схема простая, ей лет двадцать. Покупается пустое помещение. В него быстро сажается хоть кто-нибудь — несетевая кофейня, частный садик, чей-то первый бизнес. Рисуется договор с красивой ставкой. Объект выставляется на продажу как «готовый арендный бизнес с доходностью 11%».
Цель продавца — сдать быстро и выйти с наценкой. Не в том, чтобы вы десять лет получали поток. Поэтому арендатора никто не проверял, и через год вы остаётесь с пустым помещением, за которое платите сами.
Три признака, по которым это видно за минуту.
Первый: ставка в договоре заметно выше рыночной для этого формата и района.
Второй: вам намекают, что часть аренды идёт налом, мимо договора.
Третий: продавец не даёт встретиться с арендатором до сделки.
Любой из трёх — разворачивайтесь. Каким бы сочным ни было число в объявлении.
В субботу выложу ролик, где разобрал это целиком: что происходит со ставкой, куда переехали деньги с вкладов и как зайти в объект дешевле рынка. Если планируете покупку в этом году — посмотрите до, а не после.
#Цинизм
Оптимизм
Сейчас обчитался один безобидный паблик, там учат правильному чистописанию и прочим премудростям донесения информации до своих аудиторий.
Сегодня там был большой пост про военные разборки, курсы рубля и доллара, и акций и облигаций. И амбиции мировых политиков и прочий треш.
Думаю господи, зачем нам весь это негатив.
Ну вот например я. Предприниматель, выбравший путь посредника еще в 2005 году. То есть 20 с лишним лет, я не знаю сколько я заработаю и заработаю вообще. И чего, как-то живу. Мне нравиться.
Никогда мне мировая новость или местная, не давала никаких преимуществ, впрочем как и негативных сценариев для себя я тоже не наблюдал.
Мне вообще кажется, что вид из моего лобового стекла автомобиля, или взгляд мой исподлобья на этот мир, и новости это очень разные параллельные реальности.
Если вы рассчитываете на себя (но не в этом бессмысленно пафосном утверждении) а на себя как на некую опору, как на некий целостный стержень который должен быть внутри каждого. На что опираться то, авторитетов больше нет. Тогда жить можно полноценной жизнью.
А из советов по поводу прессы. Я себе взял на вооружение совет Остапа Бендера — читайте местные газеты. Когда он путешествовал по городам и весям в поисках "Золотого теленка". Ведь мы все поголовно гоняемся за ним, не так ли?
Вот например в Сибири, откуда я сейчас приехал. О чем сейчас пишут например в Абакане и на юге Красноярского края. Сильно активизировались медведи, утаскивают людей из палаток, просто нападают на пешеходов и таскают крупный рогатый скот.
Откуда я должен был это узнать. О том что продают весь лес китайцем уже как несколько лет. Они пилят его круглогодично, не дают медведю ни есть ни спать.
А человек в природе самая легкая добыча. Это я знал еще из школьной программы.
А о последствиях вырубки леса, я должен был узнать в политических пабликах?
Ну извините как-то не сообразил. Что они именно у моего поселка соберутся. Думал пронесет)
Зато по местным газетам и показаниям очевидцев, я резко урезал свои обычные маршруты.
Ведь нас волнует только то, а кто может тебя укусить в непосредственной близости)
Зачем мне вся то эта мировая геополитика.
И еще из наблюдений по Сибири. Очень сильно начал развиваться малый бизнес. Что-то друг у друга покупает в основном здания и помещения. Арендует, открывают новые форматы.
Непонятно приживутся или нет. Но они не унывают, от новостей глобального характера.
Я много что хотел сказать, но в один пост не уместится.
Сделаю новую рубрику, на самом деле все не так уж и плохо, если приглядеться.
#Оптимизм
Сейчас обчитался один безобидный паблик, там учат правильному чистописанию и прочим премудростям донесения информации до своих аудиторий.
Сегодня там был большой пост про военные разборки, курсы рубля и доллара, и акций и облигаций. И амбиции мировых политиков и прочий треш.
Думаю господи, зачем нам весь это негатив.
Ну вот например я. Предприниматель, выбравший путь посредника еще в 2005 году. То есть 20 с лишним лет, я не знаю сколько я заработаю и заработаю вообще. И чего, как-то живу. Мне нравиться.
Никогда мне мировая новость или местная, не давала никаких преимуществ, впрочем как и негативных сценариев для себя я тоже не наблюдал.
Мне вообще кажется, что вид из моего лобового стекла автомобиля, или взгляд мой исподлобья на этот мир, и новости это очень разные параллельные реальности.
Если вы рассчитываете на себя (но не в этом бессмысленно пафосном утверждении) а на себя как на некую опору, как на некий целостный стержень который должен быть внутри каждого. На что опираться то, авторитетов больше нет. Тогда жить можно полноценной жизнью.
А из советов по поводу прессы. Я себе взял на вооружение совет Остапа Бендера — читайте местные газеты. Когда он путешествовал по городам и весям в поисках "Золотого теленка". Ведь мы все поголовно гоняемся за ним, не так ли?
Вот например в Сибири, откуда я сейчас приехал. О чем сейчас пишут например в Абакане и на юге Красноярского края. Сильно активизировались медведи, утаскивают людей из палаток, просто нападают на пешеходов и таскают крупный рогатый скот.
Откуда я должен был это узнать. О том что продают весь лес китайцем уже как несколько лет. Они пилят его круглогодично, не дают медведю ни есть ни спать.
А человек в природе самая легкая добыча. Это я знал еще из школьной программы.
А о последствиях вырубки леса, я должен был узнать в политических пабликах?
Ну извините как-то не сообразил. Что они именно у моего поселка соберутся. Думал пронесет)
Зато по местным газетам и показаниям очевидцев, я резко урезал свои обычные маршруты.
Ведь нас волнует только то, а кто может тебя укусить в непосредственной близости)
Зачем мне вся то эта мировая геополитика.
И еще из наблюдений по Сибири. Очень сильно начал развиваться малый бизнес. Что-то друг у друга покупает в основном здания и помещения. Арендует, открывают новые форматы.
Непонятно приживутся или нет. Но они не унывают, от новостей глобального характера.
Я много что хотел сказать, но в один пост не уместится.
Сделаю новую рубрику, на самом деле все не так уж и плохо, если приглядеться.
#Оптимизм