Спойлер подкаста с Олегом Голубевым (SID Thailand 🇹🇭 )

С Олегом Голубевым, застройщиком, визионером, неисправимым оптимистом сняли подкаст. Хотя мне кажется вышло больше похоже на интервью.

Скептик VS Оптимист 🫣 😍 Подкаст с Олегом Голубевым (Короткая версия 4K)
https://youtu.be/KBbLWAiYKkQ

P.S. Кстати, в описании к моему видео есть ссылка на канал Олега. Там этот подкаст в самой полной версии - около полутора часов. Переходите посмотреть!

Новый цикл "горизонтальных" коротких видео начался с важного ролика на тему: Нужна ли лицензия застройщику в Таиланде. И оказалось... https://youtu.be/Geqvh1nMJNE

Вчера моему YouTube каналу исполнилось 9 лет. То, что начиналось в 2015м году как хобби для души, превратилось в профессиональный
канал о недвижимости и иммиграции, о бизнесе и спортивных увлечениях. Набралось ли огромное количество подписчиков? Нет. Но для профессионального канала это достойный результат.

Прежде всего конечно хочу поблагодарить всех подписчиков, партнеров, клиентов, спикеров - без вас это было бы невозможно!

И конечно отдельное спасибо тем, кто занимался и занимается производством: Артём, Никита, Егор, Сергей, Влад, Настя.

Несмотря на коммерческую направленность канал не стал просто бизнес-инструментом. И не перестал быть «продолжением меня», моих увлечений и интересов. На нем остается место для творчества и самовыражения, а также он работает как площадка для общения с подписчиками, клиентами и даже хейтерами. Делает ли это его производство и поддержание сложнее? Однозначно. Но от этого, как мне кажется, он становится интересней.

Сейчас канал называется «Тайцы-Португальцы». Многие спрашивают зачем я его переименовал? И почему такое странное название?

Отвечаю:

Во-первых название уникальное и легко запоминающееся.

А во-вторых это максимально точно отражает то, что у у меня в жизни и бизнесе. Я застрял между Пхукетом и Синтрой, между Таиландом и Португалией. Мой переход в новое состояние не завершился, а стал процессом.

Значит так тому и быть. По крайней мере на сегодня.

Спасибо за внимание и волшебного вам дня!

Из уличного: А какой косметикой пользуетесь вы? Конечно…

Впервые, после огромного перерыва (около 20 лет) я снова встал на сноуборд. Этот перерыв начался вынужденно после переломанного левого колена и трех операций. С тех пор я сильно берег колено.

Однако, в последнее время стал гораздо проще относиться к своей травме. Катание на скейте, велосипед, большой теннис и вот теперь - сноуборд. Да, со своим коленом я вряд ли буду участвовать в соревнованиях, но отказывать себе в этом удовольствии отказываюсь.

Особенно учитывая, что в семье растет маленькая лыжница, вся в маму.

Плюс у нас в нескольких часах пути теперь есть как минимум 3 точки для катания 🏂 ⛷️

Праздник ожиданий
#аналитика #НедвижимостьПхукета

Недавно к нам на просмотр вторичной квартиры привезли клиента. Обычно агенты не распространяются при нас. Но не в этом случае. Агент - давно на острове, тертый калач, достаточно широко известный в узких кругах. И, видимо чувствуя полную свободу действий, начал «лечить клиента» прямо при нас. Про 10-15% от сдачи в посуточную аренду, про выгодную и быструю перепродажу через несколько лет и все прочее, что обычно рассказывают подобные агенты при продаже первички. Но только поменяв слово «пресейл» на «готовое жилье». А у нас были руки связаны, потому что клиент «не наш». Мы представляем продавца.

Что забавно, покупатель сам риэлтор из России, сдающий в аренду квартиры и прекрасно понимающий как работает этот рынок. Но все-равно, развесил уши и верит в чудодейственные 10-15% годовых при покупке вторички «по рынку». Уехал клиент окрыленный, искать деньги которых у него нет на то, что ему не по карману и что не будет генерировать ту доходность, которую ему пообещал тот, кто не собирается ни сдавать, ни перепродавать.

Причем агент не стесняется говорить, что сам не занимается управлением, но при этом является экспертом в краткосрочной аренде. Лучшее (и единственное) доказательство - стоимость за ночь на booking.com в одном из отелей Laguna.

Все это навело меня сразу на три мысли.

1. Праздник ожиданий не просто продолжается, а усиливается. Застройщики, планирующие хорошо заработать придумывают мифы о постоянно растущих ценах и разные красивые статистики. Поднимают цены в прайсах и транслируют это все агентам. Отчего кажется что цены на рынке растут. Агенты в ожидании хороших заработков не только транслируют, но и усиливают эти ожидания при передаче клиентам. Конкуренцию тоже никто не отменял. Клиенты рассчитывают только на результат лучших (зачастую единственных) кейсов, который собственно и транслируют агенты в мир. Далее эти ожидания выходят на вторичный рынок в виде уступок или просто вторичных продаж. И конечный покупатель видя этот праздник жизни может даже поверить, что купить в 2 раза дороже через 2-3 года это нормально. И тоже ожидать существенного роста за короткое время, не понимая, что «об него закрылись». Естественно, на любом этапе из описанных выше ожидания могут разбиться о суровую реальность.

2. Ложь всегда побеждает правду. Просто потому что правда имеет объективные ограничения, а ложь может быть космических масштабов и не быть чем то странным. А жаждущие быстрой наживы покупатели готовы поверить в любое чудо, ибо забыли мозги на границе. То есть даже если рассказать им как на самом деле все обстоит они не захотят это услышать. Какие реальные цифры приносит аренда, какая реально доходность (или возможно убыточность) у быстрой перепродажи. Окрыленные ложными ожиданиями, они готовы вложиться во что угодно. Что облегчает работу нечистым на руку посредникам, а занимающие честную позицию обречены на проигрыш и никогда не станут массовым явлением. И последние либо принимают правила игры и играют по одним со всеми правилам, или перебиваются с хлеба на воду.

3. Научить заблуждающихся не в силах даже рынок. Основываясь на ложных и завышенных ожиданиях клиенты делают зачастую странные шаги и ошибочные выводы. Например, что дающие разумные советы - на самом деле обманщики, а низкие доходы - исключительно результат плохой работы управляющих. И самое главное - что рынок плох и не работает так как нужно. И все это лишь потому что изначально ожидания были не 4-5, а 10-15%.

Самое важное, осознать, что этот праздник ожиданий не есть заговор против покупателей, а ни что иное как результат безумной глобальной гонки за деньгами. Кто больше, кто быстрее - деньги должны работать, инвестиционные инвестиции и все в этом духе!

Во всей этой вакханалии теряется главная мысль, что деньги это топливо и посредник, а не самоцель. И что если где-то быстро и много прибыло, значит в другом месте также быстро убыло.

Реальная ценность добавляется не на этапе маркетинга и рекламы, не на сопутствующих услугах, а на этапе разработки продукта, накопления опыта, грамотного осуществления проекта, внедрения инноваций, профессионального управления и регуляции на рынке.

А пока, имеем то, что имеем.

Пхукет, пора ФИКСИРОВАТЬ!!! https://youtube.com/shorts/LPAmYEgKzTY?feature=share

Реальный случай
#сторителлинг #реальнаяжизнь #НедвижимостьПхукета

Недавно обращается клиент: расскажите пожалуйста про проект такой-то. Интересует покупка под дальнейшую перепродажу или аренду.

Сначала все выглядит как обычный запрос от начинающего инвестора, который хочет припарковать деньги в недвижимости. Но после 20 минут вопросов и ответов про конкретный проект, вдруг выясняется, что он уже купил квартиру в этой стройке год назад, а теперь хочет перепродать с наваром 30-50%, который ему пообещал агент.

Сам агент, обещавший это, трубки уже не берет… Вероятно слишком занят с другими перспективными клиентами 😉

И все бы ничего, обычная история… Вот только наш собеседник продал свою квартиру в одной из прибалтийских республик, позарившись на быстрый и легкий заработок и в надежде быстро улучшить свои жилищные условия.

И теперь он живет в съемной квартире, где жена его пилит. А начало стройки на Пхукете «слегка задерживают» на 1.5-2 года. Мало того, желающих перекупить контракт даже по той же цене пока нет и не предвидится.

К нам в итоге запрос был: помогите продать, ну хотя бы +10%. Однако, мы не волшебники и обещать подобного не можем. Лишь постараемся помочь, в меру сил.

Что же касается клиента, то даже столкнувшись с реальностью, после того как мы ему все «разжевали», он все равно в душе тешит надежду выйти с плюсом. Несмотря на комиссию агента, стоимость переоформления и рыночные условия. И при том, что за год ровно ничего не изменилось.

Именно поэтому, когда ко мне обращаются с вопросом, сколько можно заработать на перепродаже через 2-3 года, я отвечаю что рассчитывать на это не стоит вовсе. А стратегию вложения выстраивать минимум на 7-10 лет, с учетом дохода от сдачи в аренду. Иначе результат легко может стать отрицательным.

Тем не менее часто приходят «инвесторы» которые несмотря на здравый смысл и советы, продолжают упрямо искать, где бы по быстрому наварить 20-30% без особой суеты. И, конечно, находят тех кто готов им это пообещать.

Мораль проста. Если уж рискуете, то не рискуйте последним. И уж тем более единственным жильем.

Приключения с Mida Grande (Panora) продолжаются

Допустим вы счастливый обладатель квартиры в Mida Grande, она же Panora Seaview Condo. И вам надоело отношение их отельной компании. То вообще не платят, то платят но копейки, отчетность никакая, общение тоже не фонтан. В общем не комфортно.

И вы как адекватный клиент, в соответствии с контрактом за 90 дней предупреждаете их о том, что после окончания контракта на Гарантийную программу или Арендный пул, продлевать его не намерены. Просите привести квартиру в изначальный вид и передать новой управляющей компании. Например Holy Cow Phuket.

Отправляете на указанный в договоре email грамотно составленное письмо. И вам даже отвечают! Мол, вот вам бланк, заполните его и в январе приходите забирать квартиру. Вы это делаете, все чин по чину. В ответ Mida Grande назначила дату и время визита!

Три месяца пролетает как пятнадцать суток…

В начале января, ваши представители (это были мы) приходят в офис, а там сидит ничего не понимающая тетя, которая работает 2 дня. За 3 прошедших месяца старая команда снялась и покинула здание, не передав новой ни дела ни документы. На email единственной сотрудницы приходит 1-2000 гневных писем от владельцев в день. Все, что она может делать, это принимать в ручном режиме новые письма и выборочно показывать/отдавать квартиры.

И вроде бы как все потихоньку движется. Но Termination Memorandum (читай расторжение договора), которое они предлагают подписать, является по сути отказом от всех обязательств с их стороны.

Про возврат техники в соответствии с контрактом (стиральной машины и микроволновки) речь даже не идет. Вернее, может быть, если повезет вы получите зачетом 12.000 бат.

- Хм, интересно, какую стиральную машину плюс микроволновку можно купить на 12 тысяч…
- Да никакую! Минимальная разумная стоимость такого комплекта это 18-20 тысяч.

Далее по ремонтам.

Предыдущая администрация обещала привести в порядок квартиры в течение месяца начиная с января. И некоторым даже сделала. Но всем новым говорят: НЕ гарантировано в течение 90 дней. То есть вы гарантировано уже потеряли высокий сезон в обмен на не гарантированое исполнение контракта.

Доход за 2024 год

И в дополнение - вишенка на тортик. Они включили такой волшебный пункт в этот, с позволения сказать, «меморандум»: «Clause 2. For all benefits and remunerations derived from the management of condominium unit since the commencement
date of unit management until the termination date of the aforementioned contract, the “The Lessee of the Condominium Unit” agrees to waive and relinquish its acquisition in whole.»

Перевожу: Они вам ничего не должны, можете идти лесом.

Далее пот тексту - приемка «как есть», отказ от претензий и прочее.

Тетечка из офиса утверждает, что доход за 2024 таки выплатят в апреле. Но хотелось бы иметь более веские аргументы на случай если «НЕ».

Выводы:

1. Любая программа - хоть гарантия, хоть рентал пул, которая имеет срок с 01 января по 31 декабря изначально тупо спроектирована. Ибо в пик сезона в январе заниматься сменой УК максимально неудобно, а потери в доходе - гарантированы.

2. За каких-то 4-5 лет команда в отеле / у застройщика меняется несколько раз и у всех отшибает память. Кто бы мог такое предположить. Даже документирование не помогает. Ибо судиться вы не станете ни за 12, ни за 50, ни даже за 200 тысяч. Так как суд это 100-150 тыс и 3-5 лет общения с юристами.

3. На месте владельцев The Marin я бы уже призадумался.

P.S. С боями, но уже забираем несколько квартир от Mida Grande. Кому нужна управляшка, пишите!

Присейл - это не продажа!
#аналитика #Недвижимость

Сегодня я расскажу вам, почему громкие присейлы (pre-sale) и продажи проектов за 20 минут не обязательно хороший знак. И к ним стоит относиться осторожнее, чем считает большинство начинающих инвесторов. Лайфхаки и практические советы для любого рынка будут прямо по тексту!

Итак, вы услышали про некую великую компанию, которая «продает» проекты за минуты. И вам тоже не терпится оторвать кусочек вожделенного всеми пирога. Но, подождите вынимать из-под подушки свои накопления! Есть важные нюансы, которые стоит учесть.

Что такое ПРИСЕЙЛ?

Присейлы (предварительные продажи) - технология, придуманная уже давно. Цель - тестирование спроса, снижение рисков для компании их организующей и также обеспечение начального финансирования для запуска проекта. Если присейл провалился, то это сигнал для компании, что в этом сегменте и в настоящий момент подобный продукт не востребован рынком и что, возможно стоит внести изменения в концепт или вообще отказаться от проекта. А если присейл успешный, то компания может выводить на рынок проект с меньшим риском для себя.

Но в контексте продаж первичной недвижимости в чисто туристических местах эта технология проявляет себя иначе, чем на резидентном рынке.

Спекуляции

Так как настроения инвесторов в основном спекулятивные, за что можно поблагодарить и агентов и обычно самого застройщика, то основная нагрузка реализации ожиданий ложится на вторичный рынок, к которому можно отнести и переуступки. И тут критически важна температура вторичного рынка. То есть скорость реализации вторичной недвижимости на рынке с момента размещения. От 1 до 3-х месяцев - горячий, от 3 до 12 месяцев - теплый, более года - холодный.

Поинтересуйтесь, сколько времени занимает реализация в среднем? Причем лучше отсечь самые ликвидные и самые неликвидные объекты и брать только середину рынка.

Риски застройщика

Собственно внесение предоплаты в размере 20-30% от стоимости покупателем - не является продажей. Так как с этой суммы застройщику надо оплатить маркетинг, старт проекта, покупку земли, комиссию агента. Много ли там останется? А чтобы строить нужен постоянный поток денег. Поэтому под этот контракт застройщик, организующий подобную схему скорее всего получит кредитную линию. Если сможет. Под залог оплаченного клиентом объекта, разумеется. А клиенты, не настроенные на полный выкуп объекта на самом деле - прямой риск для застройщика.

Попробуйте прикинуть, какой процент покупателей настроен на быструю перепродажу, а не на выкуп по мере строительства? Если 30-50% от общего объема, то значит застройщик рискует получить кассовый разрыв или не расплатиться с банком, а может и задержать / приостановить проект.

Конкуренция

Конкуренция на рынке переуступок прямо пропорциональна размеру объекта и предложения в районе. Ведь грамотный выход - это часть спекулятивной стратегии. А чем выше конкуренция (читай предложение), тем меньше шансов выйти по высокой цене.

Можете ли вы объективно оценить, сколько будет подобных предложений к моменту окончания строительства? И как идут продажи вторичных вариантов в районе на момент принятия решения?

Цены

Допустим рост цены по мере строительства - именно то, на чем вы планируете зарабатывать. Но изменение цены в прайсе застройщика это не рыночное явление. Оно никак не отображает реальную рыночную стоимость недвижимости и уж тем более не стоимость частично оплаченных контрактов на первичное жилье. А если львиная доля квартир ушла под контракт по минимальной стартовой цене, то о каком росте цен может идти речь? И опять же, «стоит в листингах по цене» и «продано по цене» это не одно и то же.

Посмотрите на объявления свежих вторичных объектов или перепродаж по соседству. В идеале от того же застройщика. Сравните с ценой продажи (пресейла). Сколько они реально прибавили? На сколько готовы подвинуться их владельцы? Продажи существенно дешевле прайса застройщика - стоп фактор!

Пирамида

Любой застройщик так или иначе сталкивается с пирамидальностью схемы работы.

Это когда деньги от продаж новых проектов вынужденно идут на строительство или завершение старых, покрытие текущих расходов, стратегические инвестиции, маркетинг. Такая ситуация может произойти когда банки перестают увеличивать кредитную линию, в силу экономических факторов или просто ошибок при управления большими компаниями. Чем больше у компании количество незавершенных проектов, тем больше возрастают эти риски.

Поинтересуйтесь, сколько проектов (единиц) компания строит одновременно? И сколько она исторически построила с момента основания?

Правильный вход

Если же ваша цель не перепродажа, а, например, аренда, то цена покупки является критически важным фактором. Выгодный вход это основной источник вашей доходности. Ведь как сказал один умный человек: «Зарабатывать на недвижимости надо в момент ее покупки!» Если же цена присейле не отличается от цены на вторичном рынке или даже превышает ее, то это повод задуматься над целесообразностью такой инвестиции.

Сравните цены на присейле с ценами аналогичных вторичных объектов по соседству. Есть ли задел для роста?

Все вышесказанное относится только к тому случаю, когда вы думаете об инвестировании средств в недвижимость с целью перепродать или сдавать в аренлу. Если ваша цель не перепродажа, а скажем дача у моря, место для зимовок или даже для постоянного проживания, то можно игнорировать некоторые из подсвеченных рисков.

Нужна грамотная консультация по рынку Пхукета? Пишите https://t.me/Sergei_Shaliapin или https://t.me/anastasiiaabushaeva

Желаю вам успешных инвестиций.

Суд в Таиланде. Как прижучить засранцев?

Все мы любим гарантии. И когда покупаем недвижимость нам говорят - ваши права как потребителя гарантирует государство и судебная система Таиланда. И да, действительно есть законы, защищающие ваши права, есть юристы которые с радостью возьмутся за дело и суды разных инстанций на все случаи жизни.

Звучит обнадеживающе. НО! Что это означает на практике лично для вас?
Разбираю в этом информационном видео. Как всегда по сути, без воды и прочей мишуры.

Приятного просмотра.

P.S. На чаек хронометража не хватит, положите печеньку на место!

https://youtu.be/LD_hBeZT8CI

📈 Хотите узнать, как получают 10% годовых от аренды недвижимости? Раскрываю главный секрет риэлторов!
🔍 В статье я расскажу, откуда на самом деле берутся эти проценты и как это работает. Узнайте о двух схемах, каждая из которых по своему рабочая. Статья поможет вам сделать правильный выбор и избежать ловушек на пути к успешным инвестициям. 💼💰 Читайте и делитесь своим мнением в комментариях! https://phuketapart.com/blog/kak-zarabotat-10-godovyh-na-arende-nedvizhimosti/

Пхукет. Куда селить друзей и родственников?

У вас бывало такое, что ваши друзья просят помочь с арендой, а вы не знаете чем помочь? Ведь вы не агент по аренде.

Я и сам частенько бывал в ситуации, когда меня просили помочь найти жилье на острове Пхукет. Для родственников, друзей, иногда просто старых приятелей из прошлой жизни. Видимо они все считают, что у каждого резидента острова есть 10-20 объектов в наличии в любой момент. Ну или по крайней мере должны быть.

И вам повезло, если вы живете в комплексе, где много жилья и можно обратиться на ресепшен, поспрашивать соседей или у вас есть чудо приятель - агент по аренде.

А что если нет?

Вам приходится открывать FB маркет и TG группы, несколько часов лопатить объявления и сайты, общаться с агентами и владельцами которые отвечают… завтра вечером, если вообще отвечают. Или садиться на свой байк / автомобиль и объезжать район в поисках жилья. Пытаясь на жаре сделать фото и видео, чтобы отправить своим знакомым.

И вот вы нашли отличный вариант, договорились на скидку.

А ваши знакомые такие:
«Ну, вроде ничего. А что еще есть?»
Или:
«Cпасибо, дружище, мы пока ждали, уже билеты на эти даты распроданы, мы сейчас найдем другие и вернемся».
А может просто:
«О, спасибо, мы сейчас подумаем»
Или коронное:
«Ой, а чего так дорого?! Не, мы лучше в Турцию»

Звучит знакомо?

Какой бы дорогой друг не был, время и усилия потраченные на поиск варианта скорее всего не окупятся. Да и комиссию вы вряд ли получите.

Решение есть!

Посмотреть на сайте - Holy Cow Phuket. Все наши варианты обслужены, готовы к мгновенному бронированию и 100% существующие. Cо скурпулезно точными описаниями и понятными условиями. Все календари доступности и цены - актуальные. Не нужно тратить время на выяснение подробностей или проверку доступности.

Вы (или ваши знакомые) можете оплатить картой иностранного банка прямо на сайте, переводом на счет компании или рублями или криптовалютой. В ответ вы получите подтверждение и менеджер по работе с гостями будет на связи постоянно!

А для тех, кто не хочет даже фильтровать по датам, на сайте работает передовой AI-бот, который поможет подобрать вариант прямо в месенджере.

Плюс приятный бонус! В специальном разделе для агентов легко выбрать подходящий объект и отправить гостям ссылку на отдельную страницу без наших контактов. А если бронирование произойдет с вашей помощью, то и получить свою комиссию!

Это ли не решение?

Лучшая благодарность для нас - вы, активно пользующиеся нашим сервисом!