📍 Где теряется доход от зарубежной недвижимости

Иногда налог считают с прибыли, иногда с полной арендной выручки или стоимости продажи. Разница особенно заметна при высокой операционной нагрузке и коротком сроке владения.

В новой статье показываем, как проверить налоговый путь объекта до покупки.

👇 Читайте статью.
Больше таких материалов? Ставьте 🔥

🇹🇭 Сегодня поговорим про Таиланд: вокруг этой темы в последнее время поднялось много шума и тревожных слухов.

Разберем громкую новость: правда ли, что Верховный суд Таиланда фактически отменил популярную схему лизхолда «30+30+30»? 😳

Поводом для паники стало решение Верховного суда № 4655/2566. На рынке сразу появились громкие заявления о том, что покупатели потеряют объекты, а продление аренды больше не работает.

Давайте без эмоций посмотрим на саму суть дела и факты.

📕Что произошло на самом деле?

Обычный гражданин Таиланда сдал в аренду землю и строения иностранцу (тоже физлицу) на 30 лет с условием продления еще на два аналогичных периода. Покупатель сразу оплатил всю сумму за 90 лет вперед: 1,5 млн бат за первые 30 лет и по 600 тысяч бат за каждый следующий период.

Когда 30 лет истекли, собственник потребовал освободить объект через суд. 😠

Арендатор подал встречный иск, пытаясь заставить арендодателя продлить договор.
➡️Первичный суд встал на сторону покупателя. ➡️Апелляционный суд отменил это решение и приказал освободить территорию. ➡️Верховный суд поддержал выселение и обязал арендатора выплачивать по 30 000 бат за каждый месяц неправомерного использования объекта.

Главные выводы из позиции суда:
1️⃣Экономическая логика:
Суд указал, что за 30 лет рыночные условия кардинально меняются. Стороны не могут заранее зафиксировать справедливую цену на десятилетия вперед, а значит, фиксация стоимости нарушает баланс интересов.

2️⃣ Свобода договора ограничена законом:
Попытка обойти ст. 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда (которая ограничивает максимальный срок аренды 30 годами) признана недействительной.

3️⃣ Аннулируется не весь договор:
Первичные 30 лет аренды остаются законными. Недействительным признается только пункт об обязательном продлении.

‼️Что это означает для сделок с застройщиками?

💡 Ключевой вывод: принудить арендодателя продлить лизхолд через суд на второй и третий срок теперь крайне проблематично. Но девелоперский бизнес работает иначе, чем сделки между частными лицами.

Найти решение суда по номеру дела можно здесь: https://deka.supremecourt.or.th/search

📝Записывайтесь на консультацию с нашими брокерами, чтобы выгодно и безопасно инвестировать в международную недвижимость.

⚡️Совсем скоро разберем, почему рынок не рухнул после этого прецедента

🇹🇭 Продолжаем тему Таиланда: разберем, почему рынок недвижимости не рухнул после громкого судебного решения.

В предыдущем посте мы рассказали о решении Верховного суда, которое поставило под сомнение популярную схему лизхолда «30+30+30».

Казалось бы, продажа квартир и вилл с землей в лизхолде должна была остановиться. Но этого не произошло. Давайте разберем, почему инвесторам не стоит паниковать.

🏠🏠🏠Главная причина: принципиальных изменений не произошло
Максимальный зарегистрированный срок аренды по закону Таиланда как был, так и остается 30 лет.

➡️Суд подтвердил: принудить арендодателя заключить новый договор на второй срок через 30 лет нельзя, а любые пункты об обходе этого лимита признаются недействительными.
➡️Но важно понимать контекст: это решение касается спора между физическими лицами. Судебных прецедентов с застройщиками (юридическими лицами) по аналогичным искам пока нет.

❓За счет чего продолжает работать лизхолд?

1️⃣ Добровольное продление: Закон запрещает принуждать к продлению через суд, но не запрещает сделать это по обоюдному согласию сторон. У надежного застройщика продление лизхолда заложено в долгосрочную бизнес-модель.

2️⃣ Инструмент финансового влияния: Если застройщик разбивает стоимость лизхолда по периодам и берет предоплату за 2 и 3 сроки, при отказе от продления арендатор может затребовать возврат средств и неустойку.

3️⃣ Защита прав потребителей: Если девелопер ввел покупателя в заблуждение гарантированными 90 годами и отказался от обязательств, дело может перейти в плоскость судебных разбирательств за ввод в заблуждение.

Стоит ли опасаться лизхолда сейчас?
Не больше, чем раньше. Главное осознанно подходить к сделке и понимать, что вы приобретаете зарегистрированное право аренды на 30 лет с потенциальной возможностью продления.

Инвестировали бы в лизхолд у проверенного застройщика?
🔥 - Да, у надежных застройщиков все так же безопасно покупать
🤔 - Все равно сомнительно, лучше переплатить за фрихолд
🗿- Оформляем, а через 30 лет пусть внуки разбираются!

🇹🇭 Эра «слепых» инвестиций в недвижимость Таиланда, когда сделки совершались на основании красивого рендера и заверений агента, окончательно завершилась. Рынок стремительно взрослеет и переходит в фазу жесткого правового контроля.

Сегодня надежность вложений зависит не столько от красоты локации, сколько от чистоты корпоративной структуры девелопера, размера его оплаченного капитала и прозрачности реальных бенефициаров.

Запрос полного пакета учредительных документов застройщика и их независимый юридический аудит: это единственный способ обезопасить капитал от заморозки и конфискационных рисков еще до внесения любого задатка.

📖 В нашей новой статье подробно разобрали:

➡️ Как именно государственные органы проверяют застройщиков в Таиланде.
➡️ Главный чек-лист и алгоритм комплаенс-аудита от ALESINVEST.
➡️ На какие «красные флаги» в документах девелопера стоит обращать внимание в первую очередь.

🔗 Читать полную статью

❓ А вы проверяли юридическую структуру своего застройщика перед покупкой?

🔥 - Да, проверяли все документы с юристами
😨 - Доверились презентации, теперь стало тревожно...
👨‍💻 - Читаю статью и записываюсь на консультацию к брокеру Alesinvest!