Большинство собственников в Грузии уверены, что платят 5% с аренды, хотя им положено все 20%.

Разница в четыре раза, и она не в законе, а в формальностях, о которых никто не рассказывает на сделке.

За четыре года мы провели больше тысячи сделок, и самый частый вопрос от инвестора звучит уже после покупки: «а налоги тут вообще есть?»

Есть. Их немного, и они действительно низкие. Но только если вы знаете, как они устроены.

АРЕНДА. Ставка 5% включается не сама

Нужны четыре условия сразу:

• помещение жилое
• сдаётся именно для проживания
• вы зарегистрированы в реестре арендодателей через кабинет на rs.ge
• вы не вычитаете расходы, налог берут с валовой суммы

Арендатором при этом может быть и компания, если она селит там сотрудника.

Когда ставка становится 20%

• вы не зарегистрированы в реестре
• объект передан в управление компании или сдан юрлицу под пересдачу
• помещение коммерческое или сдано под офис
• вы сами выбрали вычет расходов, тогда 20% берут с разницы

Второй пункт в Батуми самый массовый. Люди отдают квартиру управляющей компании, считают доходность по ставке 5%, а по факту у них другая математика.

С апартаментами то же самое: смотреть надо не на слово в рекламе, а на статус объекта в выписке. Жилой и для проживания: 5%. Нежилой или в управлении отельного оператора: 20%.

НЕ ЗАБЫВАЕМ ПРО НДС

Если оборот перевалил 100 000 лари за любые 12 месяцев подряд, вы обязаны встать на учёт, добавить 18% и отчитываться каждый месяц.

Порог касается любой сдачи, а не какого-то одного формата. У НДС есть исключения и особые случаи, их лучше сверить на сайте налоговой службы rs.ge или с бухгалтером.

И да, статус малого бизнеса с его 1% на аренду недвижимости не распространяется. Это первое, о чём меня спрашивают, и первое, где я отвечаю «нет».

ВЛАДЕНИЕ. Налог считают не с квартиры, а с дохода семьи

• до 40 000 лари в год: не платите вообще
• от 40 000 до 100 000: от 0,05 до 0,2% рыночной стоимости
• свыше 100 000: от 0,8 до 1%

Два уточнения, которые пропускают чаще всего.

Первое: доход считается на семью, а не на вас одного. Супруг, несовершеннолетние дети, а также родители, братья, сёстры, бабушки, дедушки и внуки, если живут с вами и ведут общее хозяйство.

Второе: если вы налоговый резидент Грузии, в расчёт идёт доход семьи по всему миру. Если нерезидент, только доход из грузинских источников.

Поэтому две одинаковые квартиры в одном подъезде спокойно дают разный налог.

ПРОДАЖА. Всё решает срок владения

• в собственности меньше двух лет: 5%
• больше двух лет: 0%
• коммерция и системная перепродажа: 20%

Причём 5% берут только с разницы между ценой покупки и ценой продажи, а не со всей суммы сделки. Поэтому договор покупки хранят годами.

Два года считаются от даты регистрации права. Я видела, как продают на двадцать третьем месяце, потому что «ну почти же два года». Почти не считается.

ТРИ ДАТЫ НА ПАМЯТЬ

• 1 апреля: декларация по доходу и реестр арендодателей
• 1 ноября: декларация по налогу на имущество
• 15 ноября: оплата налога на имущество

Я не бухгалтер и деклараций за вас не заполняю. Я про другое: доходность, которую вам рисуют в презентации, всегда до налогов. А живёте вы на то, что осталось после.

Разобрались в своих? Напишите в комментариях, интересно посмотреть на расклад.

Ставки актуальны на август 2026.

Мы позаботились о вас и создали инвесткалькулятор

Это та самая таблица, которой брокеры BD Realty давно пользуются в работе с клиентами. Я называю её «Таблица правды»: в ней учтены все нюансы, а не только красивая цифра доходности из презентации.

Что внутри

🔹 Все затраты, а не цена из прайса. Цена объекта, ремонт и мебель, оформление, банк, переплата по рассрочке. Квартира за $100 000 в примере превращается в $116 000 вложенных — и дальше всё считается от этой суммы.

🔹 Разные виды инвестирования. Сдаёте — ставка, загрузка, управление, налог. Продаёте — рост цены минус расходы на выход. Не ваш сценарий — ставите ноль, строка выключается.

🔹 Три объекта рядом. Сравниваете сценарии, проекты и локации в одном экране. Как пример: самый дешёвый объект дал 17,4%, а самый дорогой — 23,1%, хотя по нему ещё и рассрочка с переплатой. Пока не посчитаешь — этого не видно.

🔹 Инструкции прямо в файле. Есть вкладка «Как пользоваться», разбираться отдельно не нужно.

Зачем нам это

Мы показываем реальные цифры своим инвесторам и хотим, чтобы вы умели считать сами. Когда человек выбирает объект не на эмоциях, а на языке цифр — это совсем другой разговор.

👉 Переходт по ссылке, пиши слово ПОДБОР — пришлю файл.

Цифры в примерах условные, они показывают логику расчёта.