Что делать с помещениями, которые вы давно не можете продать
(текст на 2 минут чтения)

Вопрос, который мне задают:
«Скидывать ли ценник, если давно не можем продать?»

Отвечаю:
Если деньги вам срочно не нужны - чтобы куда-то переложить или закрыть вопросы, - скидывать не нужно.

Не надо сдаваться.
Я знаю людей, которые продали в 2008 году здания и участки в полях, а сейчас вокруг них выросли целые города.

Но знаю и других.
Тех, кто не продал свой хлам в 2015 году, когда я предлагал им очень хорошие деньги.
Дикси хотело купить их помещение. 🤷‍♂️

Ответ был примерно такой:
«У меня сын в банке работает, он сказал, что продавать не нужно - доллар будет по 150 ₽, рубли никому не нужны».

С того момента прошло уже 11 лет, так он его продать и не смог.

Но об этом - ниже.

Продажа - это финал.
Сделку обратно не развернуть.
Это не аренда, где можно сменить арендатора.
(Если стесняетесь выгонять арендатора - за отдельную плату приеду с ссаным веником и сделаю это за вас.)

Я сам постоянно нахожусь в поиске хороших помещений - как для парковки денег, так и для редевелопмента с последующей перепродажей.
Инвесторы готовы покупать. Деньги есть, но сейчас на вкладах зачастую им уютнее.

Но…
Если ваше помещение - никому не нужный хлам,
и вам предлагают цену ниже ваших ожиданий,
то я рекомендую соглашаться.

В 2015–2017 годах всё было гораздо хуже, поверьте. Аренда у многих была в долларах, и все были перекредитованы, причём многие - тоже в валюте. Не то чтобы арендаторы съезжали - целые сети закрывались с долгами, а у многих собственников банки забирали помещения.
Было много работы 😂

Подписывайтесь на нас

Ого, намечаются крутые стриты. Ждёмс торгов.


https://t.me/stroi_news/9369

Аналитикам из тёплого офиса, наверное, виднее. Но, видимо, они не учитывают, что чуть ли не половина арендаторов сидит на скидке, а собственники с радостью их вышвырнут при первом интересном предложении.

Статейка из той же оперы, что и красивая жизнь в нельзяграме: насмотришься - и чувствуешь себя говном полдня 😂


https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/01/21/1170642-dolya-svobodnih-pomeschenii-v-strit-riteile-dostigla-minimuma

Как удивительно 🙄
Всего-то за 230 m² платили почти 2 млн ₽ в месяц.

Их аренда должна быть примерно 5% от товарооборота,
то есть им нужно было торговать около 1,3 млн ₽ в день.

С 400 m² такие обороты я видел - такие «Пятёрочки» бывают.
Но с 230 m²… это они в себя сильно поверили.


https://www.forbes.ru/biznes/554305-andeks-lavka-zakryla-svoj-oflajn-magazin-v-moskve?ysclid=mkwsruwcal83235403

Как делают оценку аренды?
(чтение на 2,5 минуты)

Сейчас разговаривал с одним из собственников помещения, пытался в очередной раз донести до него, что если помещение он не может сдать уже почти год, то, скорее всего, что-то не так с ценой.
И вот мне сейчас в голову пришёл очень важный вопрос.
А как собственники вообще делают оценку своего помещения?🤔

Вот пример, как я определяю примерные рамки:

1. Мониторинг рынка.
Очень дотошные разговоры с теми, кто выставляется в интернете или у кого в этой локации висят баннеры.
И это не просто вопрос «по чём сдаёшь», а там задаются очень специфические вопросы.

2. Своя аналитика.
У меня есть собственная аналитика и насмотренность, собранные с 2013 года.
Я знаю, кто, по чём и при каких вводных условиях сидит:
количество пешеходов в час, количество домохозяйств и примерный средний чек тех видов арендаторов, которые могут арендовать это помещение.

3. Обзвон знакомых менеджеров по развитию сетей, представленных в этой локации.
Со многими я хорошо общаюсь уже долгие годы, и они рассказывают, по чём примерно сидят и какой у них там товарооборот.

Вспомнил, одна тётенька мне рассказала, как она считает аренду.
Она купила у застройщика помещение и вычислила ставку так, чтобы выйти на 7 лет окупаемости.
Это она в интернете прочитала.
Причём её помещение смотрит в лес 😂🤦‍♂️

Продолжим.
И даже у моей методики есть существенная погрешность, поэтому часто приходится более глубокими методами вычислять рыночные условия для конкретного помещения.
Но это уже тогда, когда мы полноценно начинаем сотрудничать с собственником.

Все мы ошибаемся.
Даже аэропорт Домодедово ушёл сегодня почти в 2 раза ниже изначально заявленной цены, а там оценщики - ого-го, миллионов 10, наверное, за оценку взяли.

Вы же когда машину продаёте и вам не звонят, то просто цену ниже делаете…

В какой-то газете прочёл, что, возможно, дело в откатах за открытие в самых ужасных локациях.

https://t.me/newspotreb/10451

Во дела. Я с ГУМом периодически общаюсь и знаю, что там аренда вполне адекватная — даже ниже, чем во многих ТЦ Москвы.
Что-то с «Кофеманией» не то: в «Депо» они закрылись, помещение, где была «Гранд Кофемания» на Лубянке, висит на «Авито» с предложением об аренде.
Не знаю, как было в «Депо», но на Лубянке и в ГУМе у них всегда полная посадка.

https://t.me/raidedrests/6926

Уууу. Плохой знак.
Ко мне за прошлый год обращалось несколько собственников с такой проблемой: арендатор - Ozon / WB, а соседи сверху пишут жалобы во все инстанции из-за постоянных разгрузок.

Вообще, в свежих ЖК это большая проблема, потому что даже супермаркеты часто разгружаются прямо под окнами.
Я бы, конечно, давно сгноил такого арендатора, если бы у меня под окнами что-то постоянно разгружали 😂

https://t.me/readovkanews/106721

РЖД готовит к продаже Moscow Towers

РЖД планирует выставить на продажу около 360 тыс. m2 офисных площадей в башнях Moscow Towers в «Москва-Сити», рассчитывая выручить за актив не менее 220 млрд рублей для снижения долговой нагрузки.


Подписывайтесь на нас

Пришло время и к ним присосаться. Есть у кого нибудь выходы на руководство?🤭

https://moskvichmag.ru/gorod/vpervye-v-sovremennoj-istorii-krupnejshim-zastrojshhikom-moskvy-stal-sam-gorod/

Зуммерам сейчас с 14 до 29 лет, думаю все поколения в этом возрасте тратили примерно на то, что и они. Но, возможно я сужу по себе, а я по возрасту скорее зуммер, чем миллениал.


https://t.me/magmag_news/6783