Апартаменты под управлением

🏨 Купить недвижимость, сдавать туристам и получать доход можно разными способами. Один из них — апартаменты под управлением.

По сути вы покупаете номер в гостинице: студию, квартиру с несколькими спальнями или даже виллу. И заключаете контракт с управляющей компанией, которая:

🟡сдаёт ваши апартаменты туристам;
🟡полностью берёт на себя бронирования, уборку, обслуживание и т.д;
🟡получает оплату и делит с вами доход.

Также жильцы (и вы сами) могут пользоваться инфраструктурой комплекса: бассейном, тренажёрным залом, общей террасой или услугами консьержа.

Важный момент: юридически квартира ваша, но это туристический объект. Вы сможете приезжать в отпуск на несколько недель в году. Бывают проекты без ограничений, внимательно читайте договор.

Сколько можно заработать?

Обещают 3–6% годовых. Относительно небольшая доходность компенсируется низкими рисками и тем, что не нужно тратить своё время.

Примеры проектов:

✔️ Hilton Cascais Residences — можно купить номер в отеле «Хилтон» с видом на океан, строят в Каркавелуше

✔️ Ando Living — сразу несколько объектов в Лиссабоне и Алентежу

✔️ Upon Harbor Seixal Bay — за рекой от Лиссабона, в Сейшале

Заинтересовались, подберём вам апартаменты под управлением, пишите @OlaEstate

Как выселить арендатора, если он перестал платить?

Вопрос, который тревожит всех, кто собирается сдавать свою квартиру в Португалии. Найти жильцов мы тоже помогаем.

Да, законы хорошо защищают арендаторов. Расстаться с ними сложно, но реально. Вот что можно сделать:

🕊️ Внесудебный путь

Такими спорами занимается бюро арендаторов и арендодателей (BAS: Balcão do Arrendatário e do Senhorio).

Туда можно обратиться, если жильцы больше трёх месяцев не платили за квартиру или четыре раза за год задерживали оплату больше чем на восемь дней.

Порядок выселения без суда

▫️ Высказываете свои претензии заказным письмом или через юриста.

▫️ После уведомления у арендатора есть время, чтобы оплатить долги или съехать.

▫️ Если ничего не происходит, подаёте запрос на выселение в BAS. Прикладываете документы и платите сборы.

▫️ BAS заказным письмом отправляет арендатору уведомление о выселении и даёт 15 дней, чтобы оплатить долги или освободить квартиру.

А в обратную сторону это работает? Да, арендатор может заявить, что претензии не имеют оснований — написать в BAS заявление и приложить свои документы.

👨‍⚖️ Судебное выселение

Арендатор оспорил внесудебное выселение — идите в суд.

Согласно статье 1083 Гражданского кодекса Португалии, собственники могут выселить жильца по разным причинам. Например, если он:

▫️Не платит за квартиру.

▫️Шумит, мешает соседям, испортил имущество, развёл крыс или нарушил правила, которые прописаны в регламенте кондоминиума.

▫️Пересдал жильё за спиной у хозяина.

Этапы процесса

Подаёте иск, суд проверяет основания, уведомляет арендатора и даёт ему время на возражение. Если закон на вашей стороне — суд выносит решение о расторжении договора. Вы получаете исполнительный документ с правом на принудительное выселение.

Кто следит за тем, чтобы арендатор съехал?

Выселением не занимается собственник. Также нельзя менять замки, отключать электричество, выносить вещи или запугивать жильцов — это самоуправство. Процесс контролирует судебный исполнитель. Он же может привлечь полицию, если арендатор сопротивляется или ведёт себя агрессивно.

Выселение с детьми

Арендатор может попросить об отсрочке по веским социальным причинам. Например, если в квартире живут несовершеннолетние дети, а другого жилья у семьи нет. Дело встанет на паузу, пока социальные службы и опека ищут выход.

Сколько займёт выселение?

✔️ Арендатор не сопротивляется — можно уложиться в 2–4 месяца.

✔️ Оспаривает или требует отсрочку — 6–12 месяцев и больше.

Собираетесь сдавать своё жилье в Португалии — найдём хороших жильцов, пишите @OlaEstate

Основное про камины 🤩

Ночные температуры всё ниже — поговорим о каминах, которые в Португалии бывают и в домах, и в квартирах.

Типы каминов:

🔥 Открытый. Самый атмосферный — с тем самым ароматом дерева и потрескиванием поленьев. Идеален для душевных посиделок, но большая часть тепла улетает в трубу. Для растопки нужен навык, иначе можно задымить комнату.
И за ним важно следить — оставлять без присмотра небезопасно.

🔥 Закрытый. С ним тоже уютно, а работает гораздо эффективнее. Стеклянная дверца защищает от искр, меньше дыма, сажи, проще топить из-за подсоса воздуха, дрова расходуются экономнее. Хорошо греет и долго отдаёт тепло. Может равномерно распределять его по помещению, если есть встроенный вентилятор.

🔥 Электрический. Для тех, кто не хочет лишних хлопот — ни золы, ни дыма, ни очистки. По сути это обогреватель с имитацией пламени.

Какие бывают дрова

Чаще всего встречаются:

🪵 Эвкалипт (Eucalipto). Хорошо разгорается, даёт устойчивое пламя.
🪵 Оливковое дерево (Oliveira). Горит медленно, почти без дыма, приятный аромат.
🪵 Дуб и его подвиды (Carvalho, Azinho, Sobreiro). Плотная древесина, идеально подходит для медленного тления всю ночь.

☝🏻 Всегда используйте сухие дрова. Не храните их на улице, даже под навесом. Из-за влажности древесина быстро сыреет — будет дымить и плохо загораться.

Где покупать дрова

• На специальных лесопилках. Ищите по слову lenha, продают на развес, лучше приезжать со своими пакетами и перчатками.

• На заправках и в магазинах. Обычно там дороже, но удобно заскочить по дороге домой.

• Заказывать доставку. Можно договориться с той же лесопилкой или найти магазины в интернете.

Как ухаживать за камином

• Не лениться и регулярно выбрасывать золу, чтобы она не мешала притоку воздуха.

• Аккуратно мыть стекло специальными средствами и мягкими губками. Если поцарапаете, может лопнуть.

• Раз в несколько лет чистить трубу. Придется вызывать специалистов и отдать около 200 евро, но без этого будет дымить.

Принадлежности для камина

Зимой во всех магазинах начинают продаваться полезные мелочи: прессованные бруски для розжига; зажигалки с длинным носиком; наборы инструментов с кочергой и щипцами. С ними легче развести огонь и не обжечься.

Хотите дом с камином? Пишите @OlaEstate — подберём для вас самый уютный вариант 🐈

Клятва собственника — это шутка какая-то?

В последнее время, если вы снимаете квартиру и подаётесь на ВНЖ, AIMA требует добавить в пакет документов «клятву собственника». Это не игра слов, а официальный документ — Declaração sob compromisso de honra — который подписывает владелец жилья.

📑 Звучит немного странно, но в Португалии существует целая система документов sob compromisso de honra — «под честное слово». Их используют, когда от человека требуют подтвердить факт, который трудно проверить.

Таким образом он говорит:

«Я утверждают, что всё написанное правда, и беру на себя юридическую ответственность, если меня поймают на лжи».

В клятве собственника владелец жилья подтверждает, что вы действительно живёте по указанному адресу с его согласия.

Зачем это нужно?

Государство считает, что так оно создаёт дополнительный барьер, чтобы отсечь фиктивные контракты аренды. Мы уже писали, почему их не делаем и вам не советуем.

Как составить декларацию

🟡Общей для всех формы на данный момент нет. Владелец жилья может написать декларацию от руки, указать свои и ваши данные и поставить подпись.

📌 В комментариях оставим шаблон, которым мы делимся с клиентами.

🟡Важно! Собственник должен пойти к нотариусу и заверить клятву. Стоит 15-20€ и занимает несколько минут.

А если владелец откажется подписывать?

Мы пока не слышали про такие случаи, но хотим дать совет: вписывайте всех членов семьи в договор аренды, детей тоже. Тогда у собственника не будет повода отказаться делать декларацию, например, для ребёнка.

Если вы уже снимаете жильё, составьте в свободной форме и подпишите у владельца дополнительное соглашение (anexo) к договору аренды, о том, что в квартире с вами живут дети или супруга, если они не вписаны в основной договор.

Ищете жильё, пишите @OlaEstate

Алгарве только для богачей?

Недавно мы рассказывали, как гольф сделал Алгарве элитным курортом. Всё правда, но юг Португалии подходит не только миллионерам.

💎💎💎 Где дороже

Состоятельные люди живут в элитных пригородах. Самое престижное место — так называемый «Золотой треугольник», куда входит три локации: Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura.

Но даже тут можно найти виллу по цене квартиры в Лиссабоне. Аренда — от 2000 евро. Покупка таунхауса — от 430 000.

Административный центр треугольника, красивый городок Loulé, стал настолько желанным для иностранцев, что снять современное жилье здесь почти невозможно. Покупка в новостройке: T1 от 350 000 евро, Т2 от полумиллиона.

💎💎 Где нормально

В крупных городах — Faro, Lagos, Portimão — цены на недвижимость ниже. При этом в доступе вся инфраструктура, которая в последнее время прирастает новыми спортивными комплексами и поликлиниками.

Квартиру с одной спальней в обычном доме можно снять за 900 евро, в новостройке за 1200–1500. Купить студию — от 150 000, Т1 от 200 000, Т2 от 250 000 евро.

💎 Где бюджетно

✔️ В небольших городках рядом с Испанией. Например, Tavira с красивым историческим центром, ближе к границе — Vila Real de Santo António и Castro Marim.

Цены на аренду начинаются до 1000 евро. Можно купить Т2 в современном доме за 200 000 евро.

✔️ Если есть машина и нравится уединённая жизнь, природа и сельская местность, смотрите дальше от побережья. В окрестностях того же Loulé (20 минут до пляжей) можно снять небольшой домик за 1000–1500 евро в месяц. Или стать собственником полноценного дома с хорошим участком — от 250 000 евро. В пяти-десяти минутах будут супермаркет и школа. Вокруг простор, тишина и никаких толп. Многие приезжают сюда именно за этим 🧘‍♂️

У нас есть опытный риелтор в Алгарве, который знает тут каждую кочку. Ищете жильё для аренды или покупки — пишите @OlaEstate

Как НЕ нужно разрывать договор аренды

— Хочу съехать, что будет, если я просто перестану платить? А если уеду в другую страну?

‼️ Сразу скажем: всё бросить, не уладив дела с собственником жилья, это плохая идея. Не делайте так.

В Португалии договор аренды имеет юридическую силу до конца срока или до официального расторжения. Съехать в любое время нельзя.

🔵Не хотите продлевать аренду, нужно сообщить об этом минимум за 120 дней до окончания срока, если в договоре не указано иное.

🔵Расторгнуть контракт раньше можно, если прошла треть от срока аренды, но тоже нужно предупредить за 120 дней.

С юридической точки зрения, когда вы подписали контракт, то взяли на себя обязательства платить. У неисполнения бывают последствия.

Что может сделать собственник:

✅ Удержать депозит.

✅ Подать иск о взыскании долга. Если у вас остался счёт в португальском банке, деньги могут списать оттуда.

Чего не будет:

Вас не станут ловить в других странах, не остановят на границе с Португалией и не посадят в тюрьму — это гражданский, а не уголовный процесс.

Что может остаться «хвостом»:

Непогашенный долг, привязанный к вашему NIF. Он может всплыть, если вы когда-нибудь вернётесь в Португалию: попробуете открыть счёт, купить недвижимость, взаимодействовать с местной налоговой или даже с другими европейскими банками.

На практике арендодатель чаще всего просто удерживает депозит и не связывается с судом.

🌤 Но если хотите уехать спокойно, лучше соблюсти все формальности, передать ключи и расстаться в нормальных отношениях. Это займёт больше времени, но закроет вопрос без долгов и юридических последствий.

Готовы играть по правилам, найдём вам жилье в Португалии — пишите @OlaEstate

Где увидеть снег в Португалии❄️

Пока в центральной части льёт, в горах уже заметает. Сугробы в Португалии скорее чудо, чем обыденность, но снег бывает — разбираемся, где ловить.

❄️ Serra da Estrela — главный регион континентальной Португалии, где зимой можно увидеть настоящий снег. Около вершины Torre находится единственный в стране горнолыжный курорт с подъёмниками и трассами. Чуть ниже — горная деревня Penhas da Saúde с гостиницами, шале и ресторанами. Учитывайте, что дороги могут быть покрыты льдом, нужна подходящая машина.

Где смотреть прогноз: чтобы не ехать зря, у курорта есть несколько live-камер — можно проверять в реальном времени.

❄️ Guarda, Bragança, Vila Real, Parque Nacional Peneda-Gerês и в других горных регионах в холодные зимы температура опускается ниже нуля, выпадает снег. На лыжах не покатаешься, но для красивых фотографий достаточно.

Где смотреть прогноз: на сайте Португальского института моря и атмосферы (IPMA). Лёгкую метель не покажет, но предупредит о больших снегопадах.

❄️ Рождественские деревни и ярмарки — если не хотите мёрзнуть, а просто ищете зимнюю атмосферу. Будут фонарики, новогодний декор, горки, каток и искусственный снег. Самая большая ярмарка в Лиссабоне — Wonderland Lisboa в Парке Эдуарда VII. Праздничные деревни есть, например, в Обидуше и Кашкайше.

🌤 Хотите жить севернее или, наоборот, там, где точно нет снега, подберём квартиру или дом под ваш запрос — пишите @OlaEstate

Почему лучше взять ипотеку сейчас

Новость недели: Европейский Союз хочет внести Россию в список стран с высоким риском отмывания денег и финансирования терроризма. Решение собираются принять в течение месяца.

▶️ Что это значит в теории:

ЕС не вводит каких-то новых санкций против людей с паспортами РФ. Но усиливает финансовый контроль над любыми операциями.

При открытии счётов и покупке недвижимости банки будут запрашивать больше документов и внимательнее их рассматривать. Тщательнее следить за любыми переводами и происхождением денег. Проводить дополнительные интервью и требовать больше объяснений. Ещё чаще отказывать.

▶️ Что мы видим на практике:

Мы получили уведомление от NovoBanco о том, что он прекращает финансировать клиентов с российским паспортами. Некоторые отделения уже не открывают счета и не дают ипотеку, даже с ВНЖ и работой в Европе.

У нас нет точного прогноза, что будет дальше. Банков, которые работают с российским клиентами, не так много, очевидно, что их может стать ещё меньше.

✔️ Если у вас паспорт РФ и вы собираетесь купить жильё или взять ипотеку — не откладывайте, потому что дальше эти процессы могут сильно усложниться.

Мы, как всегда, на связи — пишите @OlaEstate, менеджеры бесплатно проконсультируют по вопросам недвижимости.

Где встречать Новый год 💥

В Португалии Рождество традиционно отмечают в тихом семейном кругу, а в Новый год идут веселиться. Если ещё не определились с местом, вот несколько вариантов:

🥂 На главной площади

Концерты, шоу, шумная толпа и звон бокалов. Во многих городах жители и туристы выходят на улицы, чтобы громко отсчитать последние секунды года. Главное место встречи в Лиссабоне, конечно, на Площади Коммерции. В полночь небо над Тежу раскрасят фейерверки. Гулять будут до утра.

Совет: приезжайте заранее, чтобы занять место с видом — народа будет очень много.

🥂 На воде

На смотровых площадках и набережной будет не протолкнуться, лайфхак — смотреть салют с воды. Можно забронировать короткий тур на пару часов. Будут танцы, напитки и красивый вид.

Совет: захватите тёплую одежду — у воды холоднее, чем в городе.

🥂 На Мадейре

Каждый год тут проходит грандиозное световое шоу — сотни залпов из десятков пушек по всему острову. Фейерверк на Мадейре считается одним из лучших в мире. Он даже попал в «Книгу рекордов Гиннеса». Чтобы оценить масштаб, выбирайте точку повыше или купите билеты на лодку.

Совет: осталось мало времени, бронировать жилье, билеты и аренду автомобиля нужно прямо сейчас!

🥂 В горах

Если устали от шума и скучаете по зиме, можно арендовать шале с видом на горы и снег. Собрать тёплую компанию и встретить Новый год у камина. Лучше всего для этого подходит регион Serra da Estrela. Где ловить снег в Португалии, писали совсем недавно.

Совет: берите машину, которая справится со скользкой дорогой.

🥂 На вечеринке

В Лиссабоне и других городах всю ночь будут работать рестораны, бары, отели и клубы. Каждый предлагает свою программу. Выбирайте, что больше по душе: ужин под приятную музыку или танцы до утра.

Совет: чтобы вам было куда возвращаться с любой вечеринки, пишите @OlaEstate, подберём жильё в Португалии.