🤔 Торг уместен?

Под постом про дополнительные платежи нам задали хороший вопрос, давайте разберём:

Насколько часто продавцы делают скидку от цены в объявлении, от чего она зависит и сколько можно сторговать?

Короткий ответ: чаще скидку можно получить на вторичке, чем у застройщиков, но у последних иногда бывают акции и специальные предложения.

Общее правило: цена в объявлении обычно выставляется по верхней границе ожиданий. Иногда продавец просто хочет попробовать продать дороже и посмотреть, найдётся ли покупатель. Чаще всего собственники готовы уступить до 5%, но всё зависит от конкретной ситуации.

Что влияет на торг:

🔘Стоимость квартиры и спрос на неё

✅ Квартиры до 400 000 евро в Португалии сейчас торгуются редко. Если объект ликвидный, чаще происходит наоборот — покупатели конкурируют между собой и предлагают больше. Такие квартиры доступнее + подходят под молодёжные программы. На них высокий спрос и очередь, когда из нескольких офферов продавец выбирает самый выгодный.

✅ В среднем и высоком сегменте — от 450–500 тысяч евро — ситуация уже другая. Покупателей меньше, молодёжные программы не работают, вероятность получить скидку выше.

🔘Насколько цена соответствует рынку

Торг возможен, когда рядом есть похожие объекты дешевле. Например, собственник может считать, что у него «особенный ремонт», и поэтому завышает цену, хотя по факту стоимость за квадратный метр получается выше рынка. К сожалению, в обратную сторону это не работает: даже плохой ремонт сейчас продаётся по цене хорошего. Видим тенденцию, что ремонт фактически не влияет на стоимость метров.

🔘Сколько времени объект находится в продаже

Чем дольше квартира висит на рынке, тем выше шанс на скидку. Со временем собственники устают от просмотров без результата и принимают тот факт, что цена не соответствует качеству объекта или локации.

🔘Насколько сильная позиция у покупателя

Для продавца привлекательнее претендент с «живыми» деньгами. Если сделка без ипотеки, деньги он получит быстрее и с меньшими рисками. Если все желающие с ипотекой, предпочтение отдадут покупателю с большим первоначальным взносом.

🔘Ситуация собственника
Иногда людям нужно продать быстро: развод, переезд, раздел имущества между несколькими собственниками, срочно нужны деньги. В таких случаях продавцы готовы уступить, если вы не будете тянуть с решением.

Пара примеров из нашей практики:

T2 за 350 000 евро
Покупка по молодёжной ипотеке без первоначального взноса. Было около 20 отказов, прежде чем удалось найти вариант. Собственники не хотели продавать, потому что другие покупатели предлагали цену выше объявления.

T3 за 640 000 евро
Квартиру купили за 589 000 — скидка около 8%. Хороший дом, но недалеко начинался социальный район, что смутило нескольких покупателей. Нашим клиентам понравилась квартира, попросили дисконт — и продавец согласился.

🩵Вывод: скидка возможна не всегда, но там, где шанс есть, мы всегда за неё боремся. Пишите @OlaEstate, менеджеры проконсультируют по покупке.

📽 Новое видео: из топ-менеджера в фермеры

Продолжаем рассказывать про людей, которые решились кардинально изменить свою жизнь в Португалии. Герой нового выпуска — Костя — когда-то управлял проектами, а теперь стройкой, оливковой рощей и виноградником. Вместо совещаний — соседи, вместо KPI — литры собственного вина.

В ролике выясняем:

👩‍🌾 В какой момент начинает тянуть к земле и почему карьера проиграла деревенской жизни?

🥕 Как ролики про ремонт и огород собрали сотни тысяч подписчиков?

🫑 Какой бюджет был заложен на покупку и обустройство дома, насколько реальность совпала с ожиданиями?

И главное: стоило ли оно того?

С вас лайк и комментарий на YouTube, это помогает каналу расти ❤️

Хотите купить или снять жильё в Португалии — пишите @OlaEstate

Приятного просмотра — 1 час 16 мин.

🤩Старт продаж: Moinho de Vento Flats
Разбирают прямо сейчас

Leça da Palmeira, дом на 15 студий Т0: от 29 кв.м — от 195 000 евро. Здание после реновации, до пляжа 200 метров. Комплекс планируют сдать в конце 2027.

Пишите @OlaEstate, дадим прямые контакты риелтора по этому объекту 🙌🏻

🏗 А точно новостройку достроят?

Частый вопрос от тех, кто помнит истории про обманутых дольщиков.

Есть риск, что стройка встанет? Как его избежать? Что делать, если всё пошло не по плану?

Если коротко: при любом строительстве этот риск существует, но в Португалии он низкий.

Причина простая: стране очень не хватает нового жилья. Девелоперы дерутся за участки и одобренные проекты. Если у застройщика возникают серьёзные проблемы, объект быстро выкупает и достраивает конкурент. Или банк находит нового девелопера.

На каком этапе риска нет совсем?

После того, как дом введён в эксплуатацию и получил все лицензии. Но есть нюанс: хорошие квартиры разбирают задолго до завершения строительства. Поэтому покупатель всегда выбирает между максимальной безопасностью и возможностью вообще войти в проект.

Какие проблемы актуальны именно для Португалии?

Обычно все боятся финансовых сложностей застройщика, а вот с чем реально можно столкнуться:

🦕 Откопали динозавра. Или обнаружили то, что подходит под определение «культурного наследия». Страна буквально стоит на слоях истории. Если на участке находят что-то ценное, стройка может серьёзно затянуться.

🚣 Подземная река. Обнаружили особенности участка, которых не было в первоначальных исследованиях: подземные воды, необходимость дополнительного укрепления грунта или другие технические сложности. В результате стоимость проекта может вырасти. Иногда девелопер берёт эти расходы на себя, а иногда пытается пересмотреть условия сделки. В таких случаях начинаются переговоры, а порой и судебные споры.

🚫 Не дают лицензию. Дом уже построен, но его не могут ввести в эксплуатацию из-за отклонений от согласованного проекта и технических замечаний. Знаем случаи, когда люди въезжали в такие квартиры и начинали жить. Но полностью завершить сделку всё равно нельзя: объект официально не введён в эксплуатацию, поэтому оформить покупку до конца, продать жильё или сдать его в аренду не получится.

Что делать, если стройка пошла не по плану?

Первое — открыть договор. Там прописано, что происходит при задержках, предусмотрены ли компенсации, в каких случаях покупатель может требовать возврат средств и какие обязательства у застройщика.

Если стороны не могут договориться, следующим шагом становится работа с юристом. Коллективные иски обычно эффективнее, чем попытки решать вопрос в одиночку.

Как меньше рисковать?

Внимательнее готовиться к покупке:

• Перед подписанием договора проверить, что проект согласован и имеет все разрешения.

• Навести справки про девелопера, его предыдущие проекты и репутацию на рынке.

• Уточнить, кто подрядчик, который ведёт строительство.

• И, конечно, внимательно читать условия договора.

🙋🏼 Именно этим мы занимаемся, когда сопровождаем покупку новостроек. Для клиентов бесплатно, это часть нашей работы.

Главный вывод: статистика в Португалии на стороне покупателя. Вероятность того, что новостройка превратится в долгострой, мала. Но чем раньше вы входите в проект, тем важнее проверить документы, условия сделки и самого застройщика.

Нужна консультация, пишите @OlaEstate

♠️♠️♠️
Наши каналы:
Португалия 🇵🇹
Испания 🇪🇸