Дорогие читатели канала!
Я рад сообщить, что OnCoarse получил лицензию и официально начинает коммерческую деятельность в инновационном кластере PropTech Innovation Hub в DIFC.
Изначально я начал вести этот канал из личного интереса к аналитике данных и рынку недвижимости Дубая. Мне казалось, что этот сектор идеально соответствует моему профессиональному опыту: 5+ лет в управленческом консалтинге в странах Залива и инженерное образование в UCL.
Благодаря вашим просмотрам, репостам и обратной связи я понял, что мой формат аналитики действительно востребован. Более того, первый клиент OnCoarse пришёл именно из числа читателей канала.
Это стало для меня подтверждением того, что проект необходимо развивать дальше. Поэтому я принял решение полноценно сфокусироваться на запуске OnCoarse как компании, специализирующейся на аналитике данных и подготовке инсайтов по рынку недвижимости Дубая.
Помимо персонализированной аналитики, в дальнейшем я планирую создать платформу, которая позволит покупателям недвижимости видеть объективный профиль рынка, отдельного района и конкретного объекта – на основе данных, фактических показателей и прозрачных допущений.
При этом OnCoarse будет строго придерживаться принципа неучастия в продаже недвижимости. Компания не будет продавать объекты, получать комиссии от застройщиков или выступать посредником в сделках. Наше взаимодействие с клиентами будет ограничиваться исключительно подготовкой персонализированной аналитики.
Причина проста: я глубоко убеждён, что комиссионная модель создаёт конфликт интересов, при котором объективность анализа может уступать коммерческой заинтересованности продавца. Задача OnCoarse – предоставить клиенту цифры, контекст и независимый взгляд на рынок.
В завершение хочу искренне поблагодарить каждого из вас за внимание к каналу, репосты, комментарии и обратную связь.
Уверен, что в ближайшее время здесь появится ещё больше сильной аналитики, практических инструментов и новых форматов, которые помогут покупателям лучше понимать рынок недвижимости Дубая.
Искренне ваш,
Егор Посельский
Я рад сообщить, что OnCoarse получил лицензию и официально начинает коммерческую деятельность в инновационном кластере PropTech Innovation Hub в DIFC.
Изначально я начал вести этот канал из личного интереса к аналитике данных и рынку недвижимости Дубая. Мне казалось, что этот сектор идеально соответствует моему профессиональному опыту: 5+ лет в управленческом консалтинге в странах Залива и инженерное образование в UCL.
Благодаря вашим просмотрам, репостам и обратной связи я понял, что мой формат аналитики действительно востребован. Более того, первый клиент OnCoarse пришёл именно из числа читателей канала.
Это стало для меня подтверждением того, что проект необходимо развивать дальше. Поэтому я принял решение полноценно сфокусироваться на запуске OnCoarse как компании, специализирующейся на аналитике данных и подготовке инсайтов по рынку недвижимости Дубая.
Помимо персонализированной аналитики, в дальнейшем я планирую создать платформу, которая позволит покупателям недвижимости видеть объективный профиль рынка, отдельного района и конкретного объекта – на основе данных, фактических показателей и прозрачных допущений.
При этом OnCoarse будет строго придерживаться принципа неучастия в продаже недвижимости. Компания не будет продавать объекты, получать комиссии от застройщиков или выступать посредником в сделках. Наше взаимодействие с клиентами будет ограничиваться исключительно подготовкой персонализированной аналитики.
Причина проста: я глубоко убеждён, что комиссионная модель создаёт конфликт интересов, при котором объективность анализа может уступать коммерческой заинтересованности продавца. Задача OnCoarse – предоставить клиенту цифры, контекст и независимый взгляд на рынок.
В завершение хочу искренне поблагодарить каждого из вас за внимание к каналу, репосты, комментарии и обратную связь.
Уверен, что в ближайшее время здесь появится ещё больше сильной аналитики, практических инструментов и новых форматов, которые помогут покупателям лучше понимать рынок недвижимости Дубая.
Искренне ваш,
Егор Посельский
11❤20👍4
Объём сделок восстанавливается. Цены продолжают снижаться
Объём сделок в готовом сегменте достиг минимального значения в мае – около 1,610 транзакций. Снижение продолжалось с февраля.
В июне рынок начал восстанавливаться, а по итогам июля объём сделок вырос до 2,440 транзакций.
При этом более важный показатель – цена за квадратный метр – продолжает снижаться относительно февральских значений:
• 1-комнатные: с 4,110 до 3,580 USD за кв. М; −13%
• 2-комнатные: с 5,030 до 4,190 USD за кв. м; −17%
• Прочие: с 5,630 до 4,790 USD за кв. м; −15%
Студии оказались наименее чувствительными к снижению цен. За рассматриваемый период стоимость квадратного метра сократилась только на 3% (3,890 до 3,770 USD за кв. М). В результате средняя цена квадратного метра в студиях превысила показатель 1-комнатных квартир.
Почему цены снижаются?
На мой взгляд, текущую динамику объясняют две ключевые причины.
1. Инвесторы требуют дисконт
На фоне сохраняющейся региональной нестабильности покупатели требуют скидку. Владельцы, стремящиеся быстрее продать объект и снизить свою подверженность рискам, соглашаются на более низкую цену.
2. Снижаются арендные ставки
С начала года средняя стоимость арендных контрактов также демонстрирует снижение.
Цена недвижимости напрямую связана с доходом, который способен генерировать объект. На рынке Дубая существует уровень валовой арендной доходности, которого ожидают инвесторы.
Когда арендная ставка снижается, прежняя стоимость квартиры уже не обеспечивает требуемую доходность. Чтобы вернуть её к приемлемому уровню, должна снизиться цена самого объекта.
Объём сделок в готовом сегменте достиг минимального значения в мае – около 1,610 транзакций. Снижение продолжалось с февраля.
В июне рынок начал восстанавливаться, а по итогам июля объём сделок вырос до 2,440 транзакций.
При этом более важный показатель – цена за квадратный метр – продолжает снижаться относительно февральских значений:
• 1-комнатные: с 4,110 до 3,580 USD за кв. М; −13%
• 2-комнатные: с 5,030 до 4,190 USD за кв. м; −17%
• Прочие: с 5,630 до 4,790 USD за кв. м; −15%
Студии оказались наименее чувствительными к снижению цен. За рассматриваемый период стоимость квадратного метра сократилась только на 3% (3,890 до 3,770 USD за кв. М). В результате средняя цена квадратного метра в студиях превысила показатель 1-комнатных квартир.
Почему цены снижаются?
На мой взгляд, текущую динамику объясняют две ключевые причины.
1. Инвесторы требуют дисконт
На фоне сохраняющейся региональной нестабильности покупатели требуют скидку. Владельцы, стремящиеся быстрее продать объект и снизить свою подверженность рискам, соглашаются на более низкую цену.
2. Снижаются арендные ставки
С начала года средняя стоимость арендных контрактов также демонстрирует снижение.
Цена недвижимости напрямую связана с доходом, который способен генерировать объект. На рынке Дубая существует уровень валовой арендной доходности, которого ожидают инвесторы.
Когда арендная ставка снижается, прежняя стоимость квартиры уже не обеспечивает требуемую доходность. Чтобы вернуть её к приемлемому уровню, должна снизиться цена самого объекта.
5❤7👍2
Арендная ставка – один из ключевых драйверов стоимости недвижимости.
Наверняка вы слышали тезис: «экономика Дубая растёт – значит, будет расти и недвижимость».
В целом логика понятна. Но сама по себе она не объясняет, почему именно должна расти стоимость конкретного актива.
Как и в случае с любым активом, генерирующим доход, его стоимость во многом определяется тем, сколько этот актив способен зарабатывать и какую доходность ожидает инвестор.
В жилой недвижимости Дубая это прежде всего:
1) арендная ставка;
2) и уровень доходности, который инвесторы готовы принимать на рынке (Gross yield).
Сегодня День знаний, поэтому поделюсь действительно полезной статистикой 🎓
Мы с командой посмотрели, как исторически менялись цена за кв. м 1-комнатных квартир в готовом сегменте Дубая и годовая арендная ставка за тот же квадратный метр.
С 2014 по 2020 год:
Аренда: $230 → $150 за кв. м (−35%)
Стоимость: $3 180 → $2 020 за кв. м (−36%)
Затем, с 2020 по 2025 год:
Аренда: $150 → $290 (+93%)
Стоимость: $2 020 → $4 130 (+104%)
Связь между двумя показателями очень сильная.
Небольшое опережение роста стоимости относительно аренды (2020->2025) можно объяснить и другими факторами – например, более высокой стоимостью нового off-plan предложения, которое постепенно подтягивало вверх цены готового сегмента.
Но особенно интересно то, что происходит сейчас.
В 2026 году впервые с 2020 года мы пока не видим роста арендной ставки относительно предыдущего года.
За январь–август 2026 года медианная годовая ставка составляет около $290 за кв. м –столько же, сколько в 2025 году.
И это важный сигнал.
Если исторически рост стоимости жилья шёл практически вместе с ростом аренды, то без дальнейшего увеличения арендных ставок рынок теряет один из ключевых двигателей роста цен.
Поэтому перед покупкой недвижимости недостаточно смотреть только на прошлый рост стоимости объекта. Важно понимать, что происходит с арендными ставками сейчас и есть ли фундаментальные причины для их дальнейшего роста.
🔎 Примечание
Анализ основан на данных более чем по 1,000 готовых жилых объектов и не охватывает абсолютно весь рынок Дубая. Тем не менее объём выборки достаточно большой, чтобы наблюдаемую историческую взаимосвязь считать значимой.
Наверняка вы слышали тезис: «экономика Дубая растёт – значит, будет расти и недвижимость».
В целом логика понятна. Но сама по себе она не объясняет, почему именно должна расти стоимость конкретного актива.
Как и в случае с любым активом, генерирующим доход, его стоимость во многом определяется тем, сколько этот актив способен зарабатывать и какую доходность ожидает инвестор.
В жилой недвижимости Дубая это прежде всего:
1) арендная ставка;
2) и уровень доходности, который инвесторы готовы принимать на рынке (Gross yield).
Сегодня День знаний, поэтому поделюсь действительно полезной статистикой 🎓
Мы с командой посмотрели, как исторически менялись цена за кв. м 1-комнатных квартир в готовом сегменте Дубая и годовая арендная ставка за тот же квадратный метр.
С 2014 по 2020 год:
Аренда: $230 → $150 за кв. м (−35%)
Стоимость: $3 180 → $2 020 за кв. м (−36%)
Затем, с 2020 по 2025 год:
Аренда: $150 → $290 (+93%)
Стоимость: $2 020 → $4 130 (+104%)
Связь между двумя показателями очень сильная.
Небольшое опережение роста стоимости относительно аренды (2020->2025) можно объяснить и другими факторами – например, более высокой стоимостью нового off-plan предложения, которое постепенно подтягивало вверх цены готового сегмента.
Но особенно интересно то, что происходит сейчас.
В 2026 году впервые с 2020 года мы пока не видим роста арендной ставки относительно предыдущего года.
За январь–август 2026 года медианная годовая ставка составляет около $290 за кв. м –столько же, сколько в 2025 году.
И это важный сигнал.
Если исторически рост стоимости жилья шёл практически вместе с ростом аренды, то без дальнейшего увеличения арендных ставок рынок теряет один из ключевых двигателей роста цен.
Поэтому перед покупкой недвижимости недостаточно смотреть только на прошлый рост стоимости объекта. Важно понимать, что происходит с арендными ставками сейчас и есть ли фундаментальные причины для их дальнейшего роста.
🔎 Примечание
Анализ основан на данных более чем по 1,000 готовых жилых объектов и не охватывает абсолютно весь рынок Дубая. Тем не менее объём выборки достаточно большой, чтобы наблюдаемую историческую взаимосвязь считать значимой.
❤7👍5🔥2
Off-plan vs готовое жильё: что лучше как инвестиция?
Моё субъективное мнение: off-plan часто проигрывает готовому сегменту.
Главный аргумент в пользу off-plan – рост цены к моменту сдачи. И действительно, некоторые проекты показывают положительную динамику.
Но важно понимать: в off-plan цену на ещё не проданные квартиры устанавливает и корректирует сам застройщик – в зависимости от спроса, темпа продаж и собственной стратегии.
В готовом сегменте цена в большей степени формируется уже вторичным рынком – между независимыми продавцами и покупателями, где работает та самая «невидимая рука рынка».
Почему off-plan настолько популярен?
Во-первых, высокие комиссии продающей стороне – в отдельных проектах до 12%.
Во-вторых, удобные payment plans, которые существенно снижают порог входа.
И наконец – ожидание роста цены к моменту сдачи.
Мы решили проверить последний тезис на данных.
OnCoarse сравнил динамику 1-bedroom квартир в 18 районах Дубая: off-plan проекты, запущенные в 2022 году и сданные к 2025-му, против готового жилья в тех же районах. В обоих сегментах сравнивался рост цены за квадратный метр.
В 10 из 18 районов готовый сегмент рос быстрее.
Например, в JVT:
Ready: +14% в год
Off-plan: +3% в год
И это без учёта арендного дохода готового жилья.
Поэтому сам по себе статус off-plan не гарантирует более высокую доходность. Важнее – цена входа, аренда, ликвидность и будущий спрос.
Моё субъективное мнение: off-plan часто проигрывает готовому сегменту.
Главный аргумент в пользу off-plan – рост цены к моменту сдачи. И действительно, некоторые проекты показывают положительную динамику.
Но важно понимать: в off-plan цену на ещё не проданные квартиры устанавливает и корректирует сам застройщик – в зависимости от спроса, темпа продаж и собственной стратегии.
В готовом сегменте цена в большей степени формируется уже вторичным рынком – между независимыми продавцами и покупателями, где работает та самая «невидимая рука рынка».
Почему off-plan настолько популярен?
Во-первых, высокие комиссии продающей стороне – в отдельных проектах до 12%.
Во-вторых, удобные payment plans, которые существенно снижают порог входа.
И наконец – ожидание роста цены к моменту сдачи.
Мы решили проверить последний тезис на данных.
OnCoarse сравнил динамику 1-bedroom квартир в 18 районах Дубая: off-plan проекты, запущенные в 2022 году и сданные к 2025-му, против готового жилья в тех же районах. В обоих сегментах сравнивался рост цены за квадратный метр.
В 10 из 18 районов готовый сегмент рос быстрее.
Например, в JVT:
Ready: +14% в год
Off-plan: +3% в год
И это без учёта арендного дохода готового жилья.
Поэтому сам по себе статус off-plan не гарантирует более высокую доходность. Важнее – цена входа, аренда, ликвидность и будущий спрос.
❤7👍3🔥2
Студии – лидер по валовой арендной доходности
Лично я не считаю Gross Yield ключевым показателем при выборе недвижимости в Дубае.
Он показывает, сколько объект потенциально приносит от аренды за год относительно цены покупки – без учёта простоев, service charge, расходов на управление и других затрат.
Выбирать недвижимость только по Gross Yield – примерно как выбирать акции только по EPS, игнорируя динамику бизнеса и рынок, в котором он работает.
Тем не менее, именно Gross Yield часто используют как один из главных аргументов при продаже недвижимости. Причём иногда его ошибочно называют ROI – хотя это разные показатели.
Мы с командой посмотрели фактические сделки купли-продажи и аренды в Дубае с января по август 2026 года и сравнили студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры.
Средняя валовая арендная доходность составила:
Студии: 8.0%
1-комнатные: 7.1%
2-комнатные: 6.3%
То есть по Gross Yield студии остаются явным лидером.
Почему?
В студиях функциональные зоны с высокой арендной ценностью – например, кухня – занимают большую долю общей площади. Поэтому арендная ставка на квадратный метр обычно выше.
Также меньшая площадь студии означает более низкий абсолютный service charge, что дополнительно поддерживает чистую доходность.
При этом есть важный нюанс: доходность студий снижается быстрее.
С января по август 2026 года аренда на кв. м для студий снизилась примерно на 15%, против около 10% для 1- и 2-комнатных квартир.
Поэтому если смотреть исключительно на Gross Yield, студии действительно выглядят наиболее привлекательным форматом.
Но сам по себе Gross Yield ещё ничего не говорит о ликвидности, динамике цены объекта, будущем предложении, простоях и итоговой доходности после всех расходов.
Лично я не считаю Gross Yield ключевым показателем при выборе недвижимости в Дубае.
Он показывает, сколько объект потенциально приносит от аренды за год относительно цены покупки – без учёта простоев, service charge, расходов на управление и других затрат.
Выбирать недвижимость только по Gross Yield – примерно как выбирать акции только по EPS, игнорируя динамику бизнеса и рынок, в котором он работает.
Тем не менее, именно Gross Yield часто используют как один из главных аргументов при продаже недвижимости. Причём иногда его ошибочно называют ROI – хотя это разные показатели.
Мы с командой посмотрели фактические сделки купли-продажи и аренды в Дубае с января по август 2026 года и сравнили студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры.
Средняя валовая арендная доходность составила:
Студии: 8.0%
1-комнатные: 7.1%
2-комнатные: 6.3%
То есть по Gross Yield студии остаются явным лидером.
Почему?
В студиях функциональные зоны с высокой арендной ценностью – например, кухня – занимают большую долю общей площади. Поэтому арендная ставка на квадратный метр обычно выше.
Также меньшая площадь студии означает более низкий абсолютный service charge, что дополнительно поддерживает чистую доходность.
При этом есть важный нюанс: доходность студий снижается быстрее.
С января по август 2026 года аренда на кв. м для студий снизилась примерно на 15%, против около 10% для 1- и 2-комнатных квартир.
Поэтому если смотреть исключительно на Gross Yield, студии действительно выглядят наиболее привлекательным форматом.
Но сам по себе Gross Yield ещё ничего не говорит о ликвидности, динамике цены объекта, будущем предложении, простоях и итоговой доходности после всех расходов.
3❤7👍4
Разбор реальной сделки: готовая 1-bedroom квартира, купленная в августе
Цифры – универсальный язык, который позволяет заменить мнение анализом.
Вместо «мне кажется, это хорошая инвестиция» можно посчитать ожидаемый результат – и уже на его основе принимать решение.
Мы с командой решили разобрать реальную сделку по готовой 1-bedroom квартире, купленной в августе примерно за $300 тыс.
Ожидаемая аренда – около $19 тыс. в год.
На первый взгляд, это даёт примерно 6.3% Gross Yield – уже ниже среднего уровня для 1-bedroom в Дубае.
Но цена квартиры – это не вся сумма инвестиций. Дополнительно покупатель заплатил около $19 тыс. за DLD, комиссию и другие расходы на сделку.
Предположим достаточно оптимистичный сценарий: квартира будет сдана уже в октябре, при этом service charge собственник оплачивает с сентября. При 11 месяцах аренды и 12 месяцах service charge объект принесёт около $13 тыс. чистого дохода за первый год.
Для сравнения: только первоначальные дополнительные расходы на покупку составили около $19 тыс. То есть доход первого года будет примерно на 30% ниже расходов, уплаченных при входе в объект.
Если смотреть на Net Yield, картина становится ещё показательнее: после операционных расходов и затрат на приобретение фактическая доходность оказывается заметно ниже заявленных 6.3% -> 4.7%. А при сохранении текущих показателей срок окупаемости измеряется уже десятилетиями.
Конечно, фактический результат может измениться: квартира может сдаться дороже или дешевле, появятся простои, изменятся ставки аренды, service charge или стоимость самого объекта.
Но именно поэтому подобный расчёт необходимо делать до покупки, а не после неё.
Покупателю недостаточно знать потенциальный Gross Yield.
Нужно понимать:
🔹 сколько потребуется вложить сверх стоимости объекта
🔹 какой доход останется после всех расходов
🔹 сколько времени займёт возврат вложенного капитала
🔹 и насколько эти показатели соответствуют альтернативам на рынке
Перед покупкой недвижимости в Дубае нужен независимый взгляд на цифры – без необходимости продать вам конкретный объект. Именно тогда решение основывается не на обещанной доходности, а на фактической экономике сделки.
Цифры – универсальный язык, который позволяет заменить мнение анализом.
Вместо «мне кажется, это хорошая инвестиция» можно посчитать ожидаемый результат – и уже на его основе принимать решение.
Мы с командой решили разобрать реальную сделку по готовой 1-bedroom квартире, купленной в августе примерно за $300 тыс.
Ожидаемая аренда – около $19 тыс. в год.
На первый взгляд, это даёт примерно 6.3% Gross Yield – уже ниже среднего уровня для 1-bedroom в Дубае.
Но цена квартиры – это не вся сумма инвестиций. Дополнительно покупатель заплатил около $19 тыс. за DLD, комиссию и другие расходы на сделку.
Предположим достаточно оптимистичный сценарий: квартира будет сдана уже в октябре, при этом service charge собственник оплачивает с сентября. При 11 месяцах аренды и 12 месяцах service charge объект принесёт около $13 тыс. чистого дохода за первый год.
Для сравнения: только первоначальные дополнительные расходы на покупку составили около $19 тыс. То есть доход первого года будет примерно на 30% ниже расходов, уплаченных при входе в объект.
Если смотреть на Net Yield, картина становится ещё показательнее: после операционных расходов и затрат на приобретение фактическая доходность оказывается заметно ниже заявленных 6.3% -> 4.7%. А при сохранении текущих показателей срок окупаемости измеряется уже десятилетиями.
Конечно, фактический результат может измениться: квартира может сдаться дороже или дешевле, появятся простои, изменятся ставки аренды, service charge или стоимость самого объекта.
Но именно поэтому подобный расчёт необходимо делать до покупки, а не после неё.
Покупателю недостаточно знать потенциальный Gross Yield.
Нужно понимать:
🔹 сколько потребуется вложить сверх стоимости объекта
🔹 какой доход останется после всех расходов
🔹 сколько времени займёт возврат вложенного капитала
🔹 и насколько эти показатели соответствуют альтернативам на рынке
Перед покупкой недвижимости в Дубае нужен независимый взгляд на цифры – без необходимости продать вам конкретный объект. Именно тогда решение основывается не на обещанной доходности, а на фактической экономике сделки.
1❤9👍2
Аренда – ключевой показатель доходности
Читатели этого канала знают: доход от аренды – одна из ключевых метрик при выборе недвижимости в Дубае.
При этом я не призываю гнаться за максимальной валовой доходностью, которую почему-то часто ошибочно называют ROI. Гораздо важнее понимать потенциал изменения арендной ставки – ведь именно она влияет и на доход собственника, и на стоимость объекта.
Экспаты Дубая – потенциальные арендаторы вашей квартиры. Поэтому перед покупкой важно понимать, в каких ценовых сегментах сосредоточен реальный спрос.
Мы с командой проанализировали годовые арендные контракты с 2014 по 2026 год. За 2026 год использованы данные за январь–август.
Во время пандемии структура спроса заметно изменилась: собственники снижали ставки, и значительная часть контрактов переместилась в бюджетный сегмент. Однако за пределами этого периода распределение оставалось достаточно стабильным.
В 2025 году:
🔹 66% спроса пришлось на доступный сегмент с годовой арендой от $10 тыс. до $20 тыс.;
🔹 ещё 19% - на комфорт-сегмент от $20 тыс. до $30 тыс.;
🔹 на премиальный сегмент свыше $30 тыс. пришлось лишь около 6% контрактов.
Почему эта разбивка важна?
До конца 2028 года в Дубае будет завершено около 130 тыс. новых 1-комнатных квартир. Это эквивалентно примерно 60% объёма годового арендного спроса за 2025 год.
Выход новых объектов сам по себе не создаёт новых арендаторов. Квартиры будут конкурировать за существующий спрос – причём внутри тех же ценовых сегментов. Это может усилить давление на арендные ставки, особенно в районах с высокой концентрацией нового предложения.
Для покупателей off-plan эта разбивка особенно важна.
Например, если сегодня купить 1-комнатную квартиру за $500 тыс., то для валовой доходности 7% её необходимо сдавать примерно за $35 тыс. в год.
Это уже премиальный сегмент, на который в 2025 году пришлось лишь около 6% спроса.
Чтобы выйти в более широкий комфорт-сегмент, собственнику, возможно, придётся снизить ставку ниже $30 тыс. Но тогда валовая доходность снизится, что может оказать давление и на рыночную стоимость объекта.
Поэтому перед покупкой недвижимости важно смотреть не только на обещанную доходность, но и на то, в какой ценовой сегмент попадёт квартира после сдачи и насколько велик реальный спрос в этом сегменте.
Читатели этого канала знают: доход от аренды – одна из ключевых метрик при выборе недвижимости в Дубае.
При этом я не призываю гнаться за максимальной валовой доходностью, которую почему-то часто ошибочно называют ROI. Гораздо важнее понимать потенциал изменения арендной ставки – ведь именно она влияет и на доход собственника, и на стоимость объекта.
Экспаты Дубая – потенциальные арендаторы вашей квартиры. Поэтому перед покупкой важно понимать, в каких ценовых сегментах сосредоточен реальный спрос.
Мы с командой проанализировали годовые арендные контракты с 2014 по 2026 год. За 2026 год использованы данные за январь–август.
Во время пандемии структура спроса заметно изменилась: собственники снижали ставки, и значительная часть контрактов переместилась в бюджетный сегмент. Однако за пределами этого периода распределение оставалось достаточно стабильным.
В 2025 году:
🔹 66% спроса пришлось на доступный сегмент с годовой арендой от $10 тыс. до $20 тыс.;
🔹 ещё 19% - на комфорт-сегмент от $20 тыс. до $30 тыс.;
🔹 на премиальный сегмент свыше $30 тыс. пришлось лишь около 6% контрактов.
Почему эта разбивка важна?
До конца 2028 года в Дубае будет завершено около 130 тыс. новых 1-комнатных квартир. Это эквивалентно примерно 60% объёма годового арендного спроса за 2025 год.
Выход новых объектов сам по себе не создаёт новых арендаторов. Квартиры будут конкурировать за существующий спрос – причём внутри тех же ценовых сегментов. Это может усилить давление на арендные ставки, особенно в районах с высокой концентрацией нового предложения.
Для покупателей off-plan эта разбивка особенно важна.
Например, если сегодня купить 1-комнатную квартиру за $500 тыс., то для валовой доходности 7% её необходимо сдавать примерно за $35 тыс. в год.
Это уже премиальный сегмент, на который в 2025 году пришлось лишь около 6% спроса.
Чтобы выйти в более широкий комфорт-сегмент, собственнику, возможно, придётся снизить ставку ниже $30 тыс. Но тогда валовая доходность снизится, что может оказать давление и на рыночную стоимость объекта.
Поэтому перед покупкой недвижимости важно смотреть не только на обещанную доходность, но и на то, в какой ценовой сегмент попадёт квартира после сдачи и насколько велик реальный спрос в этом сегменте.
❤5👍3🔥1
Как арендный сегмент определяет качество off-plan покупки
В прошлом посте мы разобрали, как распределяется спрос на аренду 1-комнатных квартир в Дубае по бюджетным сегментам.
Почему это важно? Именно арендаторы формируют будущий доход собственника. Если квартира попадает в сегмент с устойчивым и широким спросом, вероятность стабильной аренды выше. Хотя, конечно, от «чёрных лебедей» никто не застрахован.
Мы проанализировали 10 районов с высоким объёмом off-plan сделок с 1-комнатными квартирами – то есть районы, где формируется значительный объём потенциального будущего предложения.
Для каждого района мы рассчитали медианную валовую доходность готовых квартир. Этот показатель позволяет приблизительно определить, за сколько должен сдаваться купленный сегодня off-plan после завершения строительства, чтобы соответствовать текущей доходности готовых объектов поблизости.
Например, если квартира стоит $300 тыс., а медианная доходность района составляет 7.5%, после сдачи она должна приносить около $22,5 тыс. аренды в год.
В 7 из 10 рассматриваемых районов расчётная аренда off-plan квартир попадает в комфортный сегмент, на который приходится лишь около 19% текущего арендного спроса.
По мере сдачи новых проектов значительный объём квартир будет одновременно конкурировать за сравнительно небольшую группу арендаторов. Чтобы сократить сроки простоя, владельцам новых и существующих объектов, вероятно, придётся снижать арендные ставки. Это приведёт к снижению фактической доходности и может оказать давление на стоимость квартир.
Причём конкуренцию почувствуют не только покупатели off-plan, но и собственники готового жилья: арендаторы могут предпочесть новые здания с более современной отделкой.
Только International City 2 попадает в доступный сегмент, на который приходится около 66% арендного спроса. Более широкий круг потенциальных арендаторов предполагает сравнительно меньший риск простоя и меньшее прямое давление со стороны off-plan предложения.
Главный вывод: риск заключается не только в количестве новых квартир, но и в том, за какую долю арендаторов они будут конкурировать.
Поэтому перед покупкой off-plan важно понимать, в какой арендный сегмент попадёт квартира после сдачи и достаточно ли в нём спроса, чтобы поддерживать необходимую ставку, доходность и стоимость объекта.
Результаты показывают общее направление будущей конкуренции и не являются прогнозом. Фактические риски необходимо оценивать на уровне конкретного проекта и района с учётом полного объёма нового предложения и локального спроса.
В прошлом посте мы разобрали, как распределяется спрос на аренду 1-комнатных квартир в Дубае по бюджетным сегментам.
Почему это важно? Именно арендаторы формируют будущий доход собственника. Если квартира попадает в сегмент с устойчивым и широким спросом, вероятность стабильной аренды выше. Хотя, конечно, от «чёрных лебедей» никто не застрахован.
Мы проанализировали 10 районов с высоким объёмом off-plan сделок с 1-комнатными квартирами – то есть районы, где формируется значительный объём потенциального будущего предложения.
Для каждого района мы рассчитали медианную валовую доходность готовых квартир. Этот показатель позволяет приблизительно определить, за сколько должен сдаваться купленный сегодня off-plan после завершения строительства, чтобы соответствовать текущей доходности готовых объектов поблизости.
Например, если квартира стоит $300 тыс., а медианная доходность района составляет 7.5%, после сдачи она должна приносить около $22,5 тыс. аренды в год.
В 7 из 10 рассматриваемых районов расчётная аренда off-plan квартир попадает в комфортный сегмент, на который приходится лишь около 19% текущего арендного спроса.
По мере сдачи новых проектов значительный объём квартир будет одновременно конкурировать за сравнительно небольшую группу арендаторов. Чтобы сократить сроки простоя, владельцам новых и существующих объектов, вероятно, придётся снижать арендные ставки. Это приведёт к снижению фактической доходности и может оказать давление на стоимость квартир.
Причём конкуренцию почувствуют не только покупатели off-plan, но и собственники готового жилья: арендаторы могут предпочесть новые здания с более современной отделкой.
Только International City 2 попадает в доступный сегмент, на который приходится около 66% арендного спроса. Более широкий круг потенциальных арендаторов предполагает сравнительно меньший риск простоя и меньшее прямое давление со стороны off-plan предложения.
Главный вывод: риск заключается не только в количестве новых квартир, но и в том, за какую долю арендаторов они будут конкурировать.
Поэтому перед покупкой off-plan важно понимать, в какой арендный сегмент попадёт квартира после сдачи и достаточно ли в нём спроса, чтобы поддерживать необходимую ставку, доходность и стоимость объекта.
Результаты показывают общее направление будущей конкуренции и не являются прогнозом. Фактические риски необходимо оценивать на уровне конкретного проекта и района с учётом полного объёма нового предложения и локального спроса.
❤8👍4👏3
Структура_спроса_на_аренду_1_комнатных_квартир_.pdf
199.8 KB
Также - вот вся история в PDF. А то графики, прикреплённые к постам, выглядят ужасно =)
2🔥7👍4👏3
🗓 Обзор рынка жилой недвижимости Дубая | 7–13 сентября
За прошедшую неделю в Дубае было зарегистрировано 2,120 сделок купли-продажи жилой недвижимости, что на 70 сделок меньше, чем неделей ранее.
На off-plan пришлось 80% общего количества сделок – 1,705 транзакций на общую сумму USD 655 млн.
В сегменте готового жилья было зарегистрировано 415 сделок совокупной стоимостью USD 195 млн.
Таким образом, общий объём сделок в денежном выражении за неделю составил около USD 850 млн.
📈 Динамика неделя к неделе
По сравнению с периодом 31 августа – 6 сентября:
🔹 Общее количество сделок сократилось на 70 – с 2,190 до 2,120
🔹 Совокупный объём сделок снизился на USD 110 млн – с USD 960 млн до USD 850 млн
🔹 В сегменте off-plan активность по количеству сделок сохранилась: число транзакций выросло на 30, с 1,675 до 1,705, при этом их совокупная стоимость снизилась на USD 60 млн – с USD 715 млн до USD 655 млн
🔹 В сегменте готового жилья снижение было более заметным: количество сделок сократилось на 100, с 515 до 415, а их совокупная стоимость – на USD 50 млн, с USD 245 млн до USD 195 млн
📊 Топ-10 районов по количеству сделок
Off-plan
Наибольшее количество сделок среди рассмотренных районов было зафиксировано в Majan, где основную часть объёма сформировали студии – 155 сделок
При этом наибольший объём сделок в денежном выражении был зафиксирован в Al Khairan First – около USD 75 млн
Готовое жильё
Лидером по количеству сделок стал Jumeirah Village Circle (JVC). Наибольшая видимая доля пришлась на 1-bedroom квартиры – 32 сделки
Наибольший объём сделок в денежном выражении был зафиксирован в Dubai Marina – около USD 17 млн
📉 Динамика цены за кв. м
Off-plan
Рост был зафиксирован в 4 из 10 рассмотренных районов, тогда как в остальных районах показатель снизился
Готовое жильё
Рост медианной цены за кв. м наблюдался в 6 из 10 рассмотренных районов.
Самое сильное изменение было зафиксировано в Business Bay – +30,8%. Однако я бы не интерпретировал это как рост стоимости недвижимости в районе на 30,8% за одну неделю.
Причина – изменение структуры сделок.
На предыдущей неделе сделки в проекте Peninsula, где недвижимость продавалась по более высокой цене за кв. м относительно значительной части Business Bay, составляли около 7% от общего количества сделок в районе. На прошедшей неделе их доля выросла примерно до 24%.
В результате цена за кв. м по району выросла из-за увеличения доли сделок в более дорогих проектах, а не только из-за изменения стоимости сопоставимых квартир.
Именно поэтому краткосрочную динамику цен на уровне района важно рассматривать вместе со структурой фактически совершённых сделок.
🔎 Примечания
* В анализ включены только завершённые сделки купли-продажи. Иные типы транзакций, включая дарение, регистрацию ипотеки и другие, исключены
** Объём инвестиций по off-plan отражает полную стоимость объектов по SPA, зафиксированную при регистрации Oqood, а не фактические платежи, проведённые за отчётную неделю
*** На графике 2 сегменты с количеством продаж менее 5 для готовых квартир и менее 10 для off-plan не отображены, однако учтены в расчётах
**** На графике 3 использованы медианные значения цены за кв. м по всем завершённым сделкам в разрезе топ-10 районов сегментов off-plan и готового жилья для оценки недельной
За прошедшую неделю в Дубае было зарегистрировано 2,120 сделок купли-продажи жилой недвижимости, что на 70 сделок меньше, чем неделей ранее.
На off-plan пришлось 80% общего количества сделок – 1,705 транзакций на общую сумму USD 655 млн.
В сегменте готового жилья было зарегистрировано 415 сделок совокупной стоимостью USD 195 млн.
Таким образом, общий объём сделок в денежном выражении за неделю составил около USD 850 млн.
📈 Динамика неделя к неделе
По сравнению с периодом 31 августа – 6 сентября:
🔹 Общее количество сделок сократилось на 70 – с 2,190 до 2,120
🔹 Совокупный объём сделок снизился на USD 110 млн – с USD 960 млн до USD 850 млн
🔹 В сегменте off-plan активность по количеству сделок сохранилась: число транзакций выросло на 30, с 1,675 до 1,705, при этом их совокупная стоимость снизилась на USD 60 млн – с USD 715 млн до USD 655 млн
🔹 В сегменте готового жилья снижение было более заметным: количество сделок сократилось на 100, с 515 до 415, а их совокупная стоимость – на USD 50 млн, с USD 245 млн до USD 195 млн
📊 Топ-10 районов по количеству сделок
Off-plan
Наибольшее количество сделок среди рассмотренных районов было зафиксировано в Majan, где основную часть объёма сформировали студии – 155 сделок
При этом наибольший объём сделок в денежном выражении был зафиксирован в Al Khairan First – около USD 75 млн
Готовое жильё
Лидером по количеству сделок стал Jumeirah Village Circle (JVC). Наибольшая видимая доля пришлась на 1-bedroom квартиры – 32 сделки
Наибольший объём сделок в денежном выражении был зафиксирован в Dubai Marina – около USD 17 млн
📉 Динамика цены за кв. м
Off-plan
Рост был зафиксирован в 4 из 10 рассмотренных районов, тогда как в остальных районах показатель снизился
Готовое жильё
Рост медианной цены за кв. м наблюдался в 6 из 10 рассмотренных районов.
Самое сильное изменение было зафиксировано в Business Bay – +30,8%. Однако я бы не интерпретировал это как рост стоимости недвижимости в районе на 30,8% за одну неделю.
Причина – изменение структуры сделок.
На предыдущей неделе сделки в проекте Peninsula, где недвижимость продавалась по более высокой цене за кв. м относительно значительной части Business Bay, составляли около 7% от общего количества сделок в районе. На прошедшей неделе их доля выросла примерно до 24%.
В результате цена за кв. м по району выросла из-за увеличения доли сделок в более дорогих проектах, а не только из-за изменения стоимости сопоставимых квартир.
Именно поэтому краткосрочную динамику цен на уровне района важно рассматривать вместе со структурой фактически совершённых сделок.
🔎 Примечания
* В анализ включены только завершённые сделки купли-продажи. Иные типы транзакций, включая дарение, регистрацию ипотеки и другие, исключены
** Объём инвестиций по off-plan отражает полную стоимость объектов по SPA, зафиксированную при регистрации Oqood, а не фактические платежи, проведённые за отчётную неделю
*** На графике 2 сегменты с количеством продаж менее 5 для готовых квартир и менее 10 для off-plan не отображены, однако учтены в расчётах
**** На графике 3 использованы медианные значения цены за кв. м по всем завершённым сделкам в разрезе топ-10 районов сегментов off-plan и готового жилья для оценки недельной
5❤5👍5🔥3👏2
Читатели моего канала в целом, похоже, склоняются к мнению, что рынок недвижимости Дубая может столкнуться с определённой коррекцией. Я частично разделяю эти опасения: высокие заявленные ожидания по «ROI» в конечном итоге будут проверены на прочность фундаментальными факторами рынка, особенно с учётом значительного объёма нового предложения, который будет выходить в ближайшие годы.
Именно в периоды повышенной неопределённости особенно полезно отходить от общих нарративов и смотреть на то, как рынок фактически вёл себя в стрессовых условиях.
Поэтому я проанализировал сделки с готовыми 1-комнатными квартирами в Дубае по ценовым диапазонам, начиная с 2014 года.
Один вывод особенно очевиден: на протяжении всего рассматриваемого периода 86–98% сделок с готовыми 1-комнатными квартирами проходили по цене ниже USD 500 тыс.
Эта концентрация спроса, а также изменение структуры сделок во время предыдущей коррекции и последующего восстановления приводят к двум важным наблюдениям.
1. Рост стоимости может снизить ликвидность при перепродаже
Инвесторы обычно рассчитывают на доходность за счёт комбинации арендного дохода и роста стоимости объекта. Однако потенциальный рост цены важно оценивать не только сам по себе, но и с учётом того, насколько широким будет круг покупателей по будущей цене выхода.
Например, если 1-комнатная квартира была куплена за USD 450 тыс. и выросла в цене на 15%, её стоимость составит примерно USD 518 тыс.
В таком случае объект переходит из ценового диапазона USD 250–500 тыс., на который в последнем рассматриваемом периоде приходилось около 45% сделок, в диапазон USD 500–750 тыс., где доля составляла лишь около 11%.
Для точной оценки потенциального пула покупателей конкретного объекта, конечно, потребуется более детальная сегментация спроса. Однако сам пример хорошо показывает возможное влияние роста стоимости на ликвидность.
Объект может подорожать, но потенциальный рынок покупателей при перепродаже при этом существенно сужается.
Иными словами, важно задавать не только вопрос:
«Насколько может вырасти стоимость этого объекта?»
но и:
«Насколько широким будет круг покупателей по моей целевой цене выхода?»
2. Во время коррекции ликвидность смещается в более доступные ценовые сегменты
В период восстановления рынка после 2020 года объём сделок постепенно расширялся в сторону диапазонов USD 250–500 тыс. и USD 500–750 тыс. по мере роста стоимости недвижимости и готовности покупателей совершать сделки по более высоким абсолютным ценам.
Во время предыдущей коррекции происходило обратное.
Сделки всё сильнее концентрировались в наиболее доступном ценовом сегменте. Причём речь шла не только об изменении долей: абсолютный объём сделок в сегменте до USD 250 тыс. сократился значительно меньше, чем в более дорогих ценовых диапазонах.
С 2014 по 2020 год объём сделок снизился примерно на:
50% в бюджетном сегменте – до USD 250 тыс.
83% в доступном сегменте – USD 250–500 тыс.
~99% в сегменте «Комфорт» – SD 500–750 тыс.
Это не означает, что более доступные объекты защищены от снижения стоимости.
Скорее, данные указывают на то, что во время коррекции оставшаяся рыночная ликвидность всё сильнее концентрируется в более низких абсолютных ценовых диапазонах.
Для владельцев более дорогих объектов это может означать, что для восстановления ликвидности потребуется достаточно существенная корректировка цены, чтобы объект вновь оказался в ценовом сегменте, где сохраняется активный спрос.
Главный вывод
Ценовые сегменты – это не просто способ описать, по каким ценам проходят сделки.
Они также помогают оценивать риск ликвидности при выходе из инвестиции на разных этапах рыночного цикла.
Рост стоимости может переместить объект в сегмент с существенно меньшим количеством потенциальных покупателей, тогда как во время коррекции для восстановления спроса может потребоваться заметное снижение цены.
Поэтому, помимо оценки текущей стоимости объекта и ожидаемого роста цены, я считаю важным задавать ещё два вопроса:
В каком ценовом сегменте объект находится сегодня?
В каком сегменте он окажется при предполагаемой цене вы
Именно в периоды повышенной неопределённости особенно полезно отходить от общих нарративов и смотреть на то, как рынок фактически вёл себя в стрессовых условиях.
Поэтому я проанализировал сделки с готовыми 1-комнатными квартирами в Дубае по ценовым диапазонам, начиная с 2014 года.
Один вывод особенно очевиден: на протяжении всего рассматриваемого периода 86–98% сделок с готовыми 1-комнатными квартирами проходили по цене ниже USD 500 тыс.
Эта концентрация спроса, а также изменение структуры сделок во время предыдущей коррекции и последующего восстановления приводят к двум важным наблюдениям.
1. Рост стоимости может снизить ликвидность при перепродаже
Инвесторы обычно рассчитывают на доходность за счёт комбинации арендного дохода и роста стоимости объекта. Однако потенциальный рост цены важно оценивать не только сам по себе, но и с учётом того, насколько широким будет круг покупателей по будущей цене выхода.
Например, если 1-комнатная квартира была куплена за USD 450 тыс. и выросла в цене на 15%, её стоимость составит примерно USD 518 тыс.
В таком случае объект переходит из ценового диапазона USD 250–500 тыс., на который в последнем рассматриваемом периоде приходилось около 45% сделок, в диапазон USD 500–750 тыс., где доля составляла лишь около 11%.
Для точной оценки потенциального пула покупателей конкретного объекта, конечно, потребуется более детальная сегментация спроса. Однако сам пример хорошо показывает возможное влияние роста стоимости на ликвидность.
Объект может подорожать, но потенциальный рынок покупателей при перепродаже при этом существенно сужается.
Иными словами, важно задавать не только вопрос:
«Насколько может вырасти стоимость этого объекта?»
но и:
«Насколько широким будет круг покупателей по моей целевой цене выхода?»
2. Во время коррекции ликвидность смещается в более доступные ценовые сегменты
В период восстановления рынка после 2020 года объём сделок постепенно расширялся в сторону диапазонов USD 250–500 тыс. и USD 500–750 тыс. по мере роста стоимости недвижимости и готовности покупателей совершать сделки по более высоким абсолютным ценам.
Во время предыдущей коррекции происходило обратное.
Сделки всё сильнее концентрировались в наиболее доступном ценовом сегменте. Причём речь шла не только об изменении долей: абсолютный объём сделок в сегменте до USD 250 тыс. сократился значительно меньше, чем в более дорогих ценовых диапазонах.
С 2014 по 2020 год объём сделок снизился примерно на:
50% в бюджетном сегменте – до USD 250 тыс.
83% в доступном сегменте – USD 250–500 тыс.
~99% в сегменте «Комфорт» – SD 500–750 тыс.
Это не означает, что более доступные объекты защищены от снижения стоимости.
Скорее, данные указывают на то, что во время коррекции оставшаяся рыночная ликвидность всё сильнее концентрируется в более низких абсолютных ценовых диапазонах.
Для владельцев более дорогих объектов это может означать, что для восстановления ликвидности потребуется достаточно существенная корректировка цены, чтобы объект вновь оказался в ценовом сегменте, где сохраняется активный спрос.
Главный вывод
Ценовые сегменты – это не просто способ описать, по каким ценам проходят сделки.
Они также помогают оценивать риск ликвидности при выходе из инвестиции на разных этапах рыночного цикла.
Рост стоимости может переместить объект в сегмент с существенно меньшим количеством потенциальных покупателей, тогда как во время коррекции для восстановления спроса может потребоваться заметное снижение цены.
Поэтому, помимо оценки текущей стоимости объекта и ожидаемого роста цены, я считаю важным задавать ещё два вопроса:
В каком ценовом сегменте объект находится сегодня?
В каком сегменте он окажется при предполагаемой цене вы
4❤6👍6👏3🔥1
Итак, что на самом деле изменилось на рынке жилой недвижимости Дубая за первые девять месяцев 2026 года?
Чтобы ответить на этот вопрос, я рассмотрел пять ключевых показателей на уровне Дубая в целом:
1️⃣ Объём сделок – 2026 vs 2025
2️⃣ Структура сделок – off-plan vs готовые объекты, по типам квартир
3️⃣ Динамика цен покупки – январь–сентябрь 2026
4️⃣ Динамика рынка аренды – объём контрактов и стоимость аренды за кв. м
5️⃣ Валовая арендная доходность – январь–сентябрь 2026
1️⃣ Транзакционная активность заметно снизилась относительно 2025 года
За январь–сентябрь 2026 года в Дубае было зарегистрировано около 91 тыс. сделок с жилой недвижимостью против 107 тыс. за аналогичный период 2025 года – снижение на 15%.
Снижение затронуло оба сегмента: объём сделок off-plan сократился на 13%, а в готовом сегменте – на 20%.
При этом особенно интересна помесячная динамика. 2026 год фактически начался сильнее 2025-го: активность в январе и феврале была выше, после чего объёмы начали снижаться. Сентябрь 2025 года был самым сильным месяцем рассматриваемого периода, тогда как сентябрь 2026-го оказался одним из самых слабых.
2️⃣ Структура покупок в готовом сегменте оставалась относительно стабильной
Студии, 1 B/R и 2 B/R сформировали около 90% всех сделок в обоих сегментах.
В готовом сегменте структура покупок оставалась достаточно стабильной на протяжении всего периода. В off-plan она была значительно более волатильной, поскольку общегородская структура напрямую зависит от того, какие проекты - и какие типы квартир внутри этих проектов - активно продавались в конкретном месяце.
3️⃣ Цены в готовом сегменте пока не сформировали однозначного направления
На городском уровне медианная цена за кв. м в готовом сегменте с января по сентябрь изменилась незначительно:
Студии: −1,6%
1 B/R: +2,6%
2 B/R: +0,2%
Однако именно здесь общегородские медианные значения могут вводить в заблуждение.
Среди готовых проектов, в которых сделки были зарегистрированы и в январе, и в сентябре, большинство фактически показало снижение цен: 64% проектов со студиями, 68% – с 1 B/R и 70% – с 2 B/R.
То есть практически неизменная медиана по всему Дубаю вовсе не означает, что отдельный проект также остался без изменений. Структура совершённых сделок имеет значение.
4️⃣ Арендная активность снизилась по всем трём основным типам квартир
По сравнению с аналогичным периодом 2025 года количество арендных контрактов снизилось:
Студии: −3.1%
1 B/R: −1.4%
2 B/R: −4.2%
Медианная стоимость аренды за кв. м на уровне города резко снизилась в марте–апреле, после чего восстановилась к сентябрю.
Однако и здесь агрегированные медианные показатели сильно зависят от того, в каких зданиях и районах заключались контракты в конкретном месяце. Поэтому я бы с осторожностью интерпретировал рост общегородской медианы как свидетельство того, что аренда равномерно выросла по существующим объектам.
5️⃣ Валовая доходность снизилась по всем рассмотренным типам квартир
Студии сохранили самую высокую валовую доходность, но одновременно показали и наиболее сильное снижение:
Студии: 8.2% → 7.4% (−80 б.п.)
1 B/R: 7.2% → 6.9% (−30 б.п.)
2 B/R: 6.6% → 6.0% (−60 б.п.)
Это произошло на фоне того, что арендные ставки снижались быстрее относительно стоимости покупки.
Важно: речь идёт именно о валовой доходности – до учёта простоя объекта, сервисных сборов, ремонта, обслуживания и других расходов собственника.
💡 Что вызывает у меня наибольшее внимание?
В первую очередь я бы следил за динамикой арендного спроса и объёмом контрактов.
Уже сейчас объёмы аренды по трём основным типам квартир находятся ниже уровней 2025 года. На фоне значительного объёма нового предложения дальнейшее ослабление арендной активности может усилить конкуренцию между собственниками по мере выхода новых объектов на рынок.
Если этот дисбаланс сохранится, последствия достаточно понятны: рост риска простоя, снижение ценовой силы арендодателей и дополнительное давление на арендный доход.
Важное уточнение
Отчёт представляет собой преимущественно анализ рынка на уровне Дубая в целом. Общегородские показатели могут скрывать существенно различающуюся динамику между районами, зданиями и отдельными квартирами, поэтому их не следует использовать как прямой показатель эффективности конкретного объекта.
Сам отчёт подготовлен на английском языке 🇬🇧
Чтобы ответить на этот вопрос, я рассмотрел пять ключевых показателей на уровне Дубая в целом:
1️⃣ Объём сделок – 2026 vs 2025
2️⃣ Структура сделок – off-plan vs готовые объекты, по типам квартир
3️⃣ Динамика цен покупки – январь–сентябрь 2026
4️⃣ Динамика рынка аренды – объём контрактов и стоимость аренды за кв. м
5️⃣ Валовая арендная доходность – январь–сентябрь 2026
1️⃣ Транзакционная активность заметно снизилась относительно 2025 года
За январь–сентябрь 2026 года в Дубае было зарегистрировано около 91 тыс. сделок с жилой недвижимостью против 107 тыс. за аналогичный период 2025 года – снижение на 15%.
Снижение затронуло оба сегмента: объём сделок off-plan сократился на 13%, а в готовом сегменте – на 20%.
При этом особенно интересна помесячная динамика. 2026 год фактически начался сильнее 2025-го: активность в январе и феврале была выше, после чего объёмы начали снижаться. Сентябрь 2025 года был самым сильным месяцем рассматриваемого периода, тогда как сентябрь 2026-го оказался одним из самых слабых.
2️⃣ Структура покупок в готовом сегменте оставалась относительно стабильной
Студии, 1 B/R и 2 B/R сформировали около 90% всех сделок в обоих сегментах.
В готовом сегменте структура покупок оставалась достаточно стабильной на протяжении всего периода. В off-plan она была значительно более волатильной, поскольку общегородская структура напрямую зависит от того, какие проекты - и какие типы квартир внутри этих проектов - активно продавались в конкретном месяце.
3️⃣ Цены в готовом сегменте пока не сформировали однозначного направления
На городском уровне медианная цена за кв. м в готовом сегменте с января по сентябрь изменилась незначительно:
Студии: −1,6%
1 B/R: +2,6%
2 B/R: +0,2%
Однако именно здесь общегородские медианные значения могут вводить в заблуждение.
Среди готовых проектов, в которых сделки были зарегистрированы и в январе, и в сентябре, большинство фактически показало снижение цен: 64% проектов со студиями, 68% – с 1 B/R и 70% – с 2 B/R.
То есть практически неизменная медиана по всему Дубаю вовсе не означает, что отдельный проект также остался без изменений. Структура совершённых сделок имеет значение.
4️⃣ Арендная активность снизилась по всем трём основным типам квартир
По сравнению с аналогичным периодом 2025 года количество арендных контрактов снизилось:
Студии: −3.1%
1 B/R: −1.4%
2 B/R: −4.2%
Медианная стоимость аренды за кв. м на уровне города резко снизилась в марте–апреле, после чего восстановилась к сентябрю.
Однако и здесь агрегированные медианные показатели сильно зависят от того, в каких зданиях и районах заключались контракты в конкретном месяце. Поэтому я бы с осторожностью интерпретировал рост общегородской медианы как свидетельство того, что аренда равномерно выросла по существующим объектам.
5️⃣ Валовая доходность снизилась по всем рассмотренным типам квартир
Студии сохранили самую высокую валовую доходность, но одновременно показали и наиболее сильное снижение:
Студии: 8.2% → 7.4% (−80 б.п.)
1 B/R: 7.2% → 6.9% (−30 б.п.)
2 B/R: 6.6% → 6.0% (−60 б.п.)
Это произошло на фоне того, что арендные ставки снижались быстрее относительно стоимости покупки.
Важно: речь идёт именно о валовой доходности – до учёта простоя объекта, сервисных сборов, ремонта, обслуживания и других расходов собственника.
💡 Что вызывает у меня наибольшее внимание?
В первую очередь я бы следил за динамикой арендного спроса и объёмом контрактов.
Уже сейчас объёмы аренды по трём основным типам квартир находятся ниже уровней 2025 года. На фоне значительного объёма нового предложения дальнейшее ослабление арендной активности может усилить конкуренцию между собственниками по мере выхода новых объектов на рынок.
Если этот дисбаланс сохранится, последствия достаточно понятны: рост риска простоя, снижение ценовой силы арендодателей и дополнительное давление на арендный доход.
Важное уточнение
Отчёт представляет собой преимущественно анализ рынка на уровне Дубая в целом. Общегородские показатели могут скрывать существенно различающуюся динамику между районами, зданиями и отдельными квартирами, поэтому их не следует использовать как прямой показатель эффективности конкретного объекта.
Сам отчёт подготовлен на английском языке 🇬🇧
2👍5❤4👏3
Бесплатный разбор вашей квартиры в Дубае
Команда OnCoarse не продаёт недвижимость и не получает комиссий от продавцов или застройщиков. Вместо этого мы предоставляем независимую аналитику по конкретному объекту, чтобы помочь собственнику объективно оценить его позицию на рынке.
Мы бесплатно подготовим персонализированный отчёт по вашей квартире на основе 5 ключевых показателей:
1️⃣ Объём транзакций
Показывает глубину рынка, уровень спроса и ликвидность вашего типа квартиры с учётом исторической динамики активности.
2️⃣ Рыночная цена
Сравнение цены за кв. м вашей квартиры с готовым жильём и Off-Plan показывает, торгуется ли объект с премией или дисконтом к рынку.
3️⃣ Динамика цен
Историческая динамика готового жилья и Off-Plan позволяет оценить, как менялась стоимость аналогичных объектов и какой среднегодовой рост цены фиксировался ранее.
4️⃣ Обзор рынка аренды
Арендные ставки и объём сделок позволяют оценить доходный потенциал квартиры, устойчивость спроса и текущую динамику рынка аренды.
5️⃣ Новое предложение
Сопоставление будущего ввода с существующим арендным спросом показывает, насколько рынок способен поглощать новые объекты и существует ли риск давления на заполняемость, арендные ставки и стоимость недвижимости.
Сам отчёт будет подготовлен в формате consulting слайдов – бесплатно.
Для получения разбора заполните форму на нашем сайте или просто напишите нам:
🔹 название здания
🔹 тип квартиры
После получения информации команда OnCoarse подготовит отчёт, а затем мы сможем обсудить результаты с вами на звонке.
Информация будет подготовлена на основе официальных данных Земельного департамента Дубая (DLD) по состоянию на 30 сентября 2026 года.
Команда OnCoarse не продаёт недвижимость и не получает комиссий от продавцов или застройщиков. Вместо этого мы предоставляем независимую аналитику по конкретному объекту, чтобы помочь собственнику объективно оценить его позицию на рынке.
Мы бесплатно подготовим персонализированный отчёт по вашей квартире на основе 5 ключевых показателей:
1️⃣ Объём транзакций
Показывает глубину рынка, уровень спроса и ликвидность вашего типа квартиры с учётом исторической динамики активности.
2️⃣ Рыночная цена
Сравнение цены за кв. м вашей квартиры с готовым жильём и Off-Plan показывает, торгуется ли объект с премией или дисконтом к рынку.
3️⃣ Динамика цен
Историческая динамика готового жилья и Off-Plan позволяет оценить, как менялась стоимость аналогичных объектов и какой среднегодовой рост цены фиксировался ранее.
4️⃣ Обзор рынка аренды
Арендные ставки и объём сделок позволяют оценить доходный потенциал квартиры, устойчивость спроса и текущую динамику рынка аренды.
5️⃣ Новое предложение
Сопоставление будущего ввода с существующим арендным спросом показывает, насколько рынок способен поглощать новые объекты и существует ли риск давления на заполняемость, арендные ставки и стоимость недвижимости.
Сам отчёт будет подготовлен в формате consulting слайдов – бесплатно.
Для получения разбора заполните форму на нашем сайте или просто напишите нам:
🔹 название здания
🔹 тип квартиры
После получения информации команда OnCoarse подготовит отчёт, а затем мы сможем обсудить результаты с вами на звонке.
Информация будет подготовлена на основе официальных данных Земельного департамента Дубая (DLD) по состоянию на 30 сентября 2026 года.
3👍7❤6👏3🔥1
Обещанная доходность дубайской недвижимости получила сильного конкурента
На моём опыте один из главных аргументов в пользу покупки недвижимости в Дубае звучит примерно так: «Здесь высокая доходность от аренды».
Например, в сентябре средняя валовая доходность 1-комнатных квартир в Дубае составляла около 6.9% годовых. Читатели моего канала, надеюсь, знают, что gross yield – показатель довольно абстрактный.
Он не учитывает service charges, обслуживание, ремонт, комиссии, периоды между арендаторами и риск простоя квартиры.
Допустим, возьмём достаточно оптимистичный сценарий и предположим, что все эти расходы и простои съедят около 2% в год.
Получаем: 6.9% gross → около 4.9% net.
И вот тут становится интересно.
В конце сентября, доходность 10-летних государственных облигаций США поднялась примерно до 5.3% годовых.
То есть инвестор сегодня может получить доходность сопоставимого – а в нашем примере даже более высокого – уровня в тех же долларах США, но при совершенно другом профиле риска и ликвидности.
Конечно, у облигаций есть свои нюансы. Их рыночная цена меняется, и если продать до погашения, фактическая доходность может существенно отличаться от первоначального Yield-to-Maturity (YTM) - CFA-мафия поймёт, о чём я =).
Но если купить US Treasury и держать её до погашения, картина уже принципиально другая: вместо квартиры с арендатором, ремонтом, сервисными расходами и риском простоя инвестор получает долговое обязательство правительства США.
Чтобы Америка не выплатила долг, должна произойти гражданка между Севером и Югом.
И здесь для меня появляется потенциальный риск для спроса на недвижимость Дубая.
Представьте человека, у которого есть $300–500 тыс.
Вариант №1 - квартира
6.9% gross → около 4.9% net
расходы на вход
управление
простой
риск снижения арендных ставок
риск снижения стоимости квартиры
относительно низкая ликвидность
Вариант №2 - US Treasuries
5.3% YTM
доходность в USD
значительно выше ликвидность
минимальный риск
не нужно искать арендатора
не нужно заниматься ремонтом и управлением
не нужно концентрировать сотни тысяч долларов в одном конкретном объекте
И возникает совершенно рациональный вопрос: зачем сегодня брать дополнительный риск недвижимости ради меньшего дохода?
Это не означает, что US Treasuries автоматически «лучше недвижимости». У недвижимости остаётся потенциальный рост стоимости.
Но аргумент: «Покупайте квартиру, потому что она даёт 6–7% аренды»
при текущей доходности американских государственных облигаций выглядит не так убедительно.
Я наткнулся на эти цифры из обычного любопытства. Сам напрямую инвестировать в американские активы из-за своего паспорта не могу - нужны посредники 🙂
Но если их увидел я, их наверняка видят и инвесторы, которые профессионально сравнивают разные классы активов.
И, на мой взгляд, это фактор, который охладит спрос на инвестиционную недвижимость в Дубае.
Потому что сегодня недвижимость конкурирует с государственными облигациями США с годовой доходностью около 5.3%.
На моём опыте один из главных аргументов в пользу покупки недвижимости в Дубае звучит примерно так: «Здесь высокая доходность от аренды».
Например, в сентябре средняя валовая доходность 1-комнатных квартир в Дубае составляла около 6.9% годовых. Читатели моего канала, надеюсь, знают, что gross yield – показатель довольно абстрактный.
Он не учитывает service charges, обслуживание, ремонт, комиссии, периоды между арендаторами и риск простоя квартиры.
Допустим, возьмём достаточно оптимистичный сценарий и предположим, что все эти расходы и простои съедят около 2% в год.
Получаем: 6.9% gross → около 4.9% net.
И вот тут становится интересно.
В конце сентября, доходность 10-летних государственных облигаций США поднялась примерно до 5.3% годовых.
То есть инвестор сегодня может получить доходность сопоставимого – а в нашем примере даже более высокого – уровня в тех же долларах США, но при совершенно другом профиле риска и ликвидности.
Конечно, у облигаций есть свои нюансы. Их рыночная цена меняется, и если продать до погашения, фактическая доходность может существенно отличаться от первоначального Yield-to-Maturity (YTM) - CFA-мафия поймёт, о чём я =).
Но если купить US Treasury и держать её до погашения, картина уже принципиально другая: вместо квартиры с арендатором, ремонтом, сервисными расходами и риском простоя инвестор получает долговое обязательство правительства США.
Чтобы Америка не выплатила долг, должна произойти гражданка между Севером и Югом.
И здесь для меня появляется потенциальный риск для спроса на недвижимость Дубая.
Представьте человека, у которого есть $300–500 тыс.
Вариант №1 - квартира
6.9% gross → около 4.9% net
расходы на вход
управление
простой
риск снижения арендных ставок
риск снижения стоимости квартиры
относительно низкая ликвидность
Вариант №2 - US Treasuries
5.3% YTM
доходность в USD
значительно выше ликвидность
минимальный риск
не нужно искать арендатора
не нужно заниматься ремонтом и управлением
не нужно концентрировать сотни тысяч долларов в одном конкретном объекте
И возникает совершенно рациональный вопрос: зачем сегодня брать дополнительный риск недвижимости ради меньшего дохода?
Это не означает, что US Treasuries автоматически «лучше недвижимости». У недвижимости остаётся потенциальный рост стоимости.
Но аргумент: «Покупайте квартиру, потому что она даёт 6–7% аренды»
при текущей доходности американских государственных облигаций выглядит не так убедительно.
Я наткнулся на эти цифры из обычного любопытства. Сам напрямую инвестировать в американские активы из-за своего паспорта не могу - нужны посредники 🙂
Но если их увидел я, их наверняка видят и инвесторы, которые профессионально сравнивают разные классы активов.
И, на мой взгляд, это фактор, который охладит спрос на инвестиционную недвижимость в Дубае.
Потому что сегодня недвижимость конкурирует с государственными облигациями США с годовой доходностью около 5.3%.
2👍5🔥5❤3👏1💯1