В дополнение к посту про американские государственные облигации
Все мы знаем, что привлекательность любого актива в конечном итоге сводится к одной вещи: какую доходность он способен принести относительно риска.
Более рискованные активы могут приносить более высокую доходность – но именно поэтому они и должны предлагать более высокую ожидаемую отдачу, чтобы компенсировать дополнительный риск.
А базовым ориентиром, относительно которого оценивается практически любая инвестиция, является безрисковая ставка – обычно в качестве такого ориентира используют государственные облигации, например U.S. Treasuries.
Не открою Америку, если скажу, что доходности американских Treasuries в последнее время заметно выросли. Почему именно – обсуждать не буду: это не тема этого поста, да и fixed-income трейдингом я никогда не занимался.
Суть гораздо проще:
Доходность 10-летних U.S. Treasuries сейчас составляет около 5.3%.
Если совсем просто, их Yield-to-Maturity (YTM) – это годовая доходность, которую предполагает текущая цена облигации с учётом купонов и погашения основной суммы долга при удержании бумаги до срока погашения.
Но для инвесторов в Дубае здесь есть ещё один важный момент.
U.S. Treasuries номинированы в долларах США, а дирхам ОАЭ привязан к доллару. Поэтому такое сравнение особенно актуально для международных инвесторов – особенно для выходцев из СНГ и других рынков, где национальные валюты периодически становятся жертвами довольно идиотских решений и могут существенно обесцениваться относительно USD.
Американские Treasuries традиционно используются как прокси для безрисковой ставки из-за крайне низкой вероятности дефолта. Если, конечно, Юг снова не решит восстать. Надеюсь, проверять этот сценарий на практике нам никогда не придётся.
Теперь к Дубаю.
Жилая недвижимость Дубая – это, в конечном итоге, такой же инвестиционный актив, который конкурирует за тот же самый глобальный капитал.
Международный инвестор может вложить деньги в акции, корпоративные облигации, сырье, недвижимость – или просто купить государственный долг США.
И выбор между всеми этими активами в конечном итоге снова сводится к одному вопросу:
Какую доходность я получаю за тот риск, который принимаю?
В дубайской недвижимости один из самых популярных аргументов в пользу покупки квартиры – это gross rental yield, который почему-то очень часто неправильно называют «ROI».
Поэтому сравнить: (A) сколько сегодня приносит жилая недвижимость Дубая и (B) сколько инвестор может получить по безрисковому ориентиру, кажется довольно очевидным упражнением.
Что я и сделал.
Я взял выборку из 562 готовых квартир – студий, 1BR и 2BR – по всему Дубаю, используя данные по сделкам и годовой аренде за сентябрь.
Далее я рассчитал предполагаемую валовую доходность от аренды и вычел 2 процентных пункта в качестве высокоуровневой оценки расходов собственника – включая service charges, обслуживание и простой квартиры. Очевидно, что реальные расходы могут значительно отличаться в зависимости от здания и конкретного юнита. Поэтому это не точная net yield каждой отдельной квартиры, а рыночная оценка на высоком уровне.
И результат получился довольно интересным:
59% квартир в выборке показали предполагаемую чистую доходность ниже ~5.3%, которые сейчас предлагает 10-летний U.S. Treasury.
Означает ли это автоматически, что дубайская недвижимость стала плохой инвестицией? Нет.
Есть одно огромное отличие: рост стоимости актива.
Начиная с 2020 года квартиры в Дубае показали очень сильный рост цен во многих сегментах рынка.
Если ваша квартира приносила 6% чистой арендной доходности и одновременно дорожала – инвестиционный кейс, очевидно, выглядел крайне убедительно.
Но именно здесь сегодняшняя ситуация становится намного интереснее.
Если сама по себе арендная доходность больше не даёт существенной премии к безрисковой ставке, то всё больше нагрузки ложится на capital appreciation – будущий рост стоимости квартиры.
А вот с ним сегодня всё далеко не так очевидно, как несколько лет назад.
Только 1-bedroom квартир до конца 2028 года ожидается около 130 тысяч, включая pipeline 2026 года.
Больше квартир означает:
🔴 больше конкуренции между арендодателями
🔴 более высокий риск простоя
🔴 больше конкуренции между продавцами
В таких условиях ожидать того же уровня роста цен, который рынок показал после 2020 года, становится значительно сложнее.
Чтобы не было недопонимания:
я не настроен пессимистично по отношению к дубайской недвижимости в долгосрочной перспективе.
Наоборот – я считаю жилую недвижимость Дубая устойчивым классом активов и сам планирую инвестировать в неё в ближайшие годы (после коррекции).
Но прямо сейчас, если квартира не даёт заметной премии по доходности относительно безрисковой ставки, то по сути вы всё сильнее делаете ставку именно на рост её стоимости.
А с учётом объёма нового предложения, который сейчас выходит на рынок – ставка требует намного более тщательной проверки, чем несколько лет назад.
Все мы знаем, что привлекательность любого актива в конечном итоге сводится к одной вещи: какую доходность он способен принести относительно риска.
Более рискованные активы могут приносить более высокую доходность – но именно поэтому они и должны предлагать более высокую ожидаемую отдачу, чтобы компенсировать дополнительный риск.
А базовым ориентиром, относительно которого оценивается практически любая инвестиция, является безрисковая ставка – обычно в качестве такого ориентира используют государственные облигации, например U.S. Treasuries.
Не открою Америку, если скажу, что доходности американских Treasuries в последнее время заметно выросли. Почему именно – обсуждать не буду: это не тема этого поста, да и fixed-income трейдингом я никогда не занимался.
Суть гораздо проще:
Доходность 10-летних U.S. Treasuries сейчас составляет около 5.3%.
Если совсем просто, их Yield-to-Maturity (YTM) – это годовая доходность, которую предполагает текущая цена облигации с учётом купонов и погашения основной суммы долга при удержании бумаги до срока погашения.
Но для инвесторов в Дубае здесь есть ещё один важный момент.
U.S. Treasuries номинированы в долларах США, а дирхам ОАЭ привязан к доллару. Поэтому такое сравнение особенно актуально для международных инвесторов – особенно для выходцев из СНГ и других рынков, где национальные валюты периодически становятся жертвами довольно идиотских решений и могут существенно обесцениваться относительно USD.
Американские Treasuries традиционно используются как прокси для безрисковой ставки из-за крайне низкой вероятности дефолта. Если, конечно, Юг снова не решит восстать. Надеюсь, проверять этот сценарий на практике нам никогда не придётся.
Теперь к Дубаю.
Жилая недвижимость Дубая – это, в конечном итоге, такой же инвестиционный актив, который конкурирует за тот же самый глобальный капитал.
Международный инвестор может вложить деньги в акции, корпоративные облигации, сырье, недвижимость – или просто купить государственный долг США.
И выбор между всеми этими активами в конечном итоге снова сводится к одному вопросу:
Какую доходность я получаю за тот риск, который принимаю?
В дубайской недвижимости один из самых популярных аргументов в пользу покупки квартиры – это gross rental yield, который почему-то очень часто неправильно называют «ROI».
Поэтому сравнить: (A) сколько сегодня приносит жилая недвижимость Дубая и (B) сколько инвестор может получить по безрисковому ориентиру, кажется довольно очевидным упражнением.
Что я и сделал.
Я взял выборку из 562 готовых квартир – студий, 1BR и 2BR – по всему Дубаю, используя данные по сделкам и годовой аренде за сентябрь.
Далее я рассчитал предполагаемую валовую доходность от аренды и вычел 2 процентных пункта в качестве высокоуровневой оценки расходов собственника – включая service charges, обслуживание и простой квартиры. Очевидно, что реальные расходы могут значительно отличаться в зависимости от здания и конкретного юнита. Поэтому это не точная net yield каждой отдельной квартиры, а рыночная оценка на высоком уровне.
И результат получился довольно интересным:
59% квартир в выборке показали предполагаемую чистую доходность ниже ~5.3%, которые сейчас предлагает 10-летний U.S. Treasury.
Означает ли это автоматически, что дубайская недвижимость стала плохой инвестицией? Нет.
Есть одно огромное отличие: рост стоимости актива.
Начиная с 2020 года квартиры в Дубае показали очень сильный рост цен во многих сегментах рынка.
Если ваша квартира приносила 6% чистой арендной доходности и одновременно дорожала – инвестиционный кейс, очевидно, выглядел крайне убедительно.
Но именно здесь сегодняшняя ситуация становится намного интереснее.
Если сама по себе арендная доходность больше не даёт существенной премии к безрисковой ставке, то всё больше нагрузки ложится на capital appreciation – будущий рост стоимости квартиры.
А вот с ним сегодня всё далеко не так очевидно, как несколько лет назад.
Только 1-bedroom квартир до конца 2028 года ожидается около 130 тысяч, включая pipeline 2026 года.
Больше квартир означает:
В таких условиях ожидать того же уровня роста цен, который рынок показал после 2020 года, становится значительно сложнее.
Чтобы не было недопонимания:
я не настроен пессимистично по отношению к дубайской недвижимости в долгосрочной перспективе.
Наоборот – я считаю жилую недвижимость Дубая устойчивым классом активов и сам планирую инвестировать в неё в ближайшие годы (после коррекции).
Но прямо сейчас, если квартира не даёт заметной премии по доходности относительно безрисковой ставки, то по сути вы всё сильнее делаете ставку именно на рост её стоимости.
А с учётом объёма нового предложения, который сейчас выходит на рынок – ставка требует намного более тщательной проверки, чем несколько лет назад.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
3👍8❤7🔥4👏3
Фактор вакантности: нет арендаторов - нет доходов 🍯
Доходность недвижимости от аренды, на первый взгляд, рассчитывается довольно просто: сдаёте квартиру, получаете арендный доход и оплачиваете расходы, связанные с владением недвижимостью.
И, как правило, именно на этом рекламные презентации заканчиваются.
В действительности рынок аренды гораздо интереснее. Как и любой другой конкурентный рынок, он содержит огромное количество информации о спросе, поглощении предложения, конкуренции и рисках, которым подвергается конкретный собственник.
Один из факторов, которому, на мой взгляд, уделяется недостаточно внимания, - риск простоя квартиры (vacancy risk).
Если вы покупаете квартиру прежде всего ради арендного дохода, заявленная или историческая арендная ставка - лишь часть уравнения.
Ведь для получения дохода вашу квартиру сначала необходимо сдать.
Поэтому я решил изучить довольно простой вопрос:
Какая доля существующего фонда однокомнатных квартир (1-bedroom) была сдана по годовым договорам аренды в течение 2025 года?
Для этого я проанализировал здания в 18 районах Дубая, сопоставив количество годовых договоров аренды с общим фондом однокомнатных квартир в каждом здании.
При этом в анализ вошли только здания, вышедшие на рынок аренды не позднее 2024 года. Новые здания, появившиеся на рынке в 2025 году, были намеренно исключены, чтобы избежать искажения результатов из-за первоначального периода заселения.
Результаты оказались довольно интересными
Медианный показатель годовой арендной активности (lease velocity) составил от 30% до 70% в зависимости от района, причём между отдельными зданиями даже внутри одного района наблюдались существенные различия.
Иными словами, соотношение между существующим фондом квартир и количеством заключённых годовых договоров аренды может существенно различаться в зависимости не только от района, но и от конкретного здания.
Однако здесь необходимо сделать очень важную оговорку.
Разницу между общим количеством квартир и числом годовых договоров аренды НЕЛЬЗЯ напрямую интерпретировать как долю пустующих квартир.
Квартира, по которой не был зарегистрирован годовой договор аренды, может:
- использоваться самим собственником;
- служить вторым жильём или квартирой для отдыха;
- сдаваться посуточно через Airbnb и аналогичные платформы;
Поэтому, если показатель lease velocity составляет 50%, это совершенно не означает, что остальные 50% квартир пустуют.
Тем не менее устойчивую разницу между существующим фондом и количеством зарегистрированных годовых договоров аренды, на мой взгляд, сложно игнорировать.
Для инвестора этот показатель позволяет под другим углом оценить способность рынка поглощать предложение и потенциальную подверженность риску простоя квартиры.
И здесь возникает ещё один важный момент.
Квартира может не приносить арендного дохода, но расходы на её содержание никуда не исчезают.
В частности, service charges необходимо оплачивать независимо от того, проживает ли в квартире арендатор.
А значит, даже относительно непродолжительный простой может существенно повлиять на фактическую доходность инвестиции.
Ограничения анализа
Исследование основано исключительно на данных Dubai Land Department (DLD).
Я также пытался получить дополнительную информацию от управляющих компаний, чтобы разобраться в причинах разницы между общим фондом квартир и количеством зарегистрированных договоров аренды. К сожалению, эти попытки не дали однозначных результатов.
Поэтому предлагаю рассматривать lease velocity не как прямой показатель вакантности, а как дополнительный индикатор потенциальных рисков аренды.
И, разумеется, риск простоя - лишь один из факторов, которые я рассматриваю при оценке инвестиционной привлекательности квартиры.
Цены, ликвидность, динамика арендных ставок, объём будущего предложения и конкурентное положение конкретного объекта также могут существенно повлиять на итоговый результат инвестиции.
Если вы рассматриваете покупку, продажу или дальнейшее владение квартирой в Дубае - можете написать мне напрямую в шапке профиля.
Доходность недвижимости от аренды, на первый взгляд, рассчитывается довольно просто: сдаёте квартиру, получаете арендный доход и оплачиваете расходы, связанные с владением недвижимостью.
И, как правило, именно на этом рекламные презентации заканчиваются.
В действительности рынок аренды гораздо интереснее. Как и любой другой конкурентный рынок, он содержит огромное количество информации о спросе, поглощении предложения, конкуренции и рисках, которым подвергается конкретный собственник.
Один из факторов, которому, на мой взгляд, уделяется недостаточно внимания, - риск простоя квартиры (vacancy risk).
Если вы покупаете квартиру прежде всего ради арендного дохода, заявленная или историческая арендная ставка - лишь часть уравнения.
Ведь для получения дохода вашу квартиру сначала необходимо сдать.
Поэтому я решил изучить довольно простой вопрос:
Какая доля существующего фонда однокомнатных квартир (1-bedroom) была сдана по годовым договорам аренды в течение 2025 года?
Для этого я проанализировал здания в 18 районах Дубая, сопоставив количество годовых договоров аренды с общим фондом однокомнатных квартир в каждом здании.
При этом в анализ вошли только здания, вышедшие на рынок аренды не позднее 2024 года. Новые здания, появившиеся на рынке в 2025 году, были намеренно исключены, чтобы избежать искажения результатов из-за первоначального периода заселения.
Результаты оказались довольно интересными
Медианный показатель годовой арендной активности (lease velocity) составил от 30% до 70% в зависимости от района, причём между отдельными зданиями даже внутри одного района наблюдались существенные различия.
Иными словами, соотношение между существующим фондом квартир и количеством заключённых годовых договоров аренды может существенно различаться в зависимости не только от района, но и от конкретного здания.
Однако здесь необходимо сделать очень важную оговорку.
Разницу между общим количеством квартир и числом годовых договоров аренды НЕЛЬЗЯ напрямую интерпретировать как долю пустующих квартир.
Квартира, по которой не был зарегистрирован годовой договор аренды, может:
- использоваться самим собственником;
- служить вторым жильём или квартирой для отдыха;
- сдаваться посуточно через Airbnb и аналогичные платформы;
Поэтому, если показатель lease velocity составляет 50%, это совершенно не означает, что остальные 50% квартир пустуют.
Тем не менее устойчивую разницу между существующим фондом и количеством зарегистрированных годовых договоров аренды, на мой взгляд, сложно игнорировать.
Для инвестора этот показатель позволяет под другим углом оценить способность рынка поглощать предложение и потенциальную подверженность риску простоя квартиры.
И здесь возникает ещё один важный момент.
Квартира может не приносить арендного дохода, но расходы на её содержание никуда не исчезают.
В частности, service charges необходимо оплачивать независимо от того, проживает ли в квартире арендатор.
А значит, даже относительно непродолжительный простой может существенно повлиять на фактическую доходность инвестиции.
Ограничения анализа
Исследование основано исключительно на данных Dubai Land Department (DLD).
Я также пытался получить дополнительную информацию от управляющих компаний, чтобы разобраться в причинах разницы между общим фондом квартир и количеством зарегистрированных договоров аренды. К сожалению, эти попытки не дали однозначных результатов.
Поэтому предлагаю рассматривать lease velocity не как прямой показатель вакантности, а как дополнительный индикатор потенциальных рисков аренды.
И, разумеется, риск простоя - лишь один из факторов, которые я рассматриваю при оценке инвестиционной привлекательности квартиры.
Цены, ликвидность, динамика арендных ставок, объём будущего предложения и конкурентное положение конкретного объекта также могут существенно повлиять на итоговый результат инвестиции.
Если вы рассматриваете покупку, продажу или дальнейшее владение квартирой в Дубае - можете написать мне напрямую в шапке профиля.
3❤5👍5🔥4👏2
Думаю, большинство тех, кто следит за рынком недвижимости Дубая, уже заметили один недавний проект – назовём его XYZ – который показал очень высокий объём сделок в сегменте off-plan.
Только на Project XYZ пришлось около 7% всех покупок 1-комнатных off-plan квартир в Дубае за период по сентябрь 2026 года, а в июне его месячная доля достигала 20%. Всего в рамках проекта ожидается сдача примерно 6,6 тыс. 1-комнатных квартир в течение 2027 года. С учётом обычной неопределённости по срокам сдачи эту цифру стоит воспринимать как ориентир.
Но гораздо интереснее другой вопрос: что произойдёт после сдачи – особенно с инвесторами, которые покупали ради арендного дохода и роста стоимости?
Для начала – несколько сухих цифр:
1. Медианная цена покупки 1-комнатной квартиры в Project XYZ в 2026 году составила около 317 тыс. USD.
2. Медианная валовая доходность 1-комнатных квартир по Дубаю в 2026 году составила примерно 7,0%.
3. Если применить эту доходность к медианной цене покупки, получаем ориентировочную годовую аренду около 22 тыс. долларов.
Конечно, фактическая аренда будет отличаться в зависимости от этажа, вида, планировки, цены входа и того, когда именно был куплен юнит. Но для расчёта 22 тыс. долларов в год – вполне разумный ориентир.
При аренде около 22 тыс. долларов в год эти квартиры попадают в Comfort-сегмент – 20–30 тыс. долларов в год.
В 2025 году на этот сегмент приходилось около 19% всех годовых контрактов аренды 1-комнатных квартир в Дубае, то есть примерно 40 тыс. контрактов.
И вот здесь становится интересно. В Project XYZ около 6,6 тыс. 1-комнатных квартир.
Это означает, что весь 1 B/R stock проекта эквивалентен примерно 16% от всего годового объёма арендных контрактов 2025 года в Comfort-сегменте.
Разумеется, не все 6,6 тыс. квартир выйдут на долгосрочный рынок аренды. Часть будет использоваться собственниками, часть может уйти в short-term rental и т.д. Но если значительная часть всё же выйдет на рынок – без сопоставимого роста спроса со стороны арендаторов – конкурентное давление может стать существенным.
Я бы не удивился, если часть собственников со временем начнёт снижать аренду ниже 20 тыс. долларов в год, чтобы конкурировать уже в значительно более крупном Affordable-сегменте, на который приходится около 66% арендного спроса.
Это может помочь сократить простой, но одновременно снизит арендный доход - и потенциально создаст дополнительное давление на стоимость квартир.
Если посмотреть с противоположной стороны, сам Comfort-сегмент рос очень быстро: примерно с 6 тыс. годовых контрактов в 2020 году до около 40 тыс. в 2025-м. Если такой рост продолжится, риск для Project XYZ станет заметно ниже.
Проблема в том, что пока в 2026 году я не вижу продолжения этой динамики темпами, близкими к 2020–2025 годам.
Поэтому это не прогноз о том, что XYZ обязательно столкнётся с проблемами после сдачи. Это просто вопрос спроса и предложения: 6,6 тыс. квартир должны выйти в арендный сегмент, в котором в 2025 году было около 40 тыс. годовых контрактов. Насколько вырастет спрос со стороны арендаторов к моменту сдачи этих квартир?
Только на Project XYZ пришлось около 7% всех покупок 1-комнатных off-plan квартир в Дубае за период по сентябрь 2026 года, а в июне его месячная доля достигала 20%. Всего в рамках проекта ожидается сдача примерно 6,6 тыс. 1-комнатных квартир в течение 2027 года. С учётом обычной неопределённости по срокам сдачи эту цифру стоит воспринимать как ориентир.
Но гораздо интереснее другой вопрос: что произойдёт после сдачи – особенно с инвесторами, которые покупали ради арендного дохода и роста стоимости?
Для начала – несколько сухих цифр:
1. Медианная цена покупки 1-комнатной квартиры в Project XYZ в 2026 году составила около 317 тыс. USD.
2. Медианная валовая доходность 1-комнатных квартир по Дубаю в 2026 году составила примерно 7,0%.
3. Если применить эту доходность к медианной цене покупки, получаем ориентировочную годовую аренду около 22 тыс. долларов.
Конечно, фактическая аренда будет отличаться в зависимости от этажа, вида, планировки, цены входа и того, когда именно был куплен юнит. Но для расчёта 22 тыс. долларов в год – вполне разумный ориентир.
При аренде около 22 тыс. долларов в год эти квартиры попадают в Comfort-сегмент – 20–30 тыс. долларов в год.
В 2025 году на этот сегмент приходилось около 19% всех годовых контрактов аренды 1-комнатных квартир в Дубае, то есть примерно 40 тыс. контрактов.
И вот здесь становится интересно. В Project XYZ около 6,6 тыс. 1-комнатных квартир.
Это означает, что весь 1 B/R stock проекта эквивалентен примерно 16% от всего годового объёма арендных контрактов 2025 года в Comfort-сегменте.
Разумеется, не все 6,6 тыс. квартир выйдут на долгосрочный рынок аренды. Часть будет использоваться собственниками, часть может уйти в short-term rental и т.д. Но если значительная часть всё же выйдет на рынок – без сопоставимого роста спроса со стороны арендаторов – конкурентное давление может стать существенным.
Я бы не удивился, если часть собственников со временем начнёт снижать аренду ниже 20 тыс. долларов в год, чтобы конкурировать уже в значительно более крупном Affordable-сегменте, на который приходится около 66% арендного спроса.
Это может помочь сократить простой, но одновременно снизит арендный доход - и потенциально создаст дополнительное давление на стоимость квартир.
Если посмотреть с противоположной стороны, сам Comfort-сегмент рос очень быстро: примерно с 6 тыс. годовых контрактов в 2020 году до около 40 тыс. в 2025-м. Если такой рост продолжится, риск для Project XYZ станет заметно ниже.
Проблема в том, что пока в 2026 году я не вижу продолжения этой динамики темпами, близкими к 2020–2025 годам.
Поэтому это не прогноз о том, что XYZ обязательно столкнётся с проблемами после сдачи. Это просто вопрос спроса и предложения: 6,6 тыс. квартир должны выйти в арендный сегмент, в котором в 2025 году было около 40 тыс. годовых контрактов. Насколько вырастет спрос со стороны арендаторов к моменту сдачи этих квартир?
6❤4👍4🔥2
Недвижимость Дубая продаётся через мечту и эмоции
Это не просто мнение, а наблюдение, к которому я пришёл в процессе создания OnCoarse – аналитической компании, специализирующейся на рынке недвижимости Дубая.
Перед запуском я провёл исследование, обращаясь в различные агентства недвижимости под видом потенциального покупателя (с моим русским акцентом это было довольно просто).
Больше всего меня удивило, насколько мало внимания уделялось реальной экономике инвестиций.
В большинстве случаев инвестиционная привлекательность объекта сводилась к обещанной валовой арендной доходности, которую зачастую ошибочно называли ROI.
Вакантность, чистая доходность, динамика цен, ликвидность при перепродаже, будущее предложение – факторы, которые в действительности определяют результаты, - оставались где-то за красивыми буклетами застройщиков.
Мой первоначальный вывод был очевиден: предоставить потенциальным покупателям недостающую аналитическую составляющую.
⏰ Но затем я столкнулся с реальностью
Убедить человека, который вот-вот собирается купить квартиру, проверить инвестиционные показатели на прочность – задача не только дорогостоящая, но и зачастую сопровождающаяся ощущением, что ты просто портишь людям праздник.
Для понимания масштабов: в сентябре в Дубае регистрировалось около 2 000 сделок с недвижимостью еженедельно. В абсолютном выражении цифра немаленькая, но относительно всей аудитории, доступной через цифровой маркетинг, это крошечный сегмент.
Найти именно этих людей, причём непосредственно перед покупкой, требует существенных затрат на привлечение трафика.
Но даже когда удаётся до них достучаться, возникает следующая проблема: как убедить человека, который уже эмоционально настроен на покупку квартиры, поставить под сомнение представленные ему цифры?
С одной стороны – мощная репутация Дубая, красивые проекты, радость от предстоящей покупки и обещания высокой доходности. С другой – я, какой-то парень с кучей сухих аналитических отчётов, объясняющий, что перед покупкой неплохо было бы проверить инвестиционные расчёты. What is wrong with you dude?😂
Моя первоначальная стратегия во многом основывалась на опыте работы в управленческом консалтинге: публиковать аналитику, демонстрировать экспертизу и рассчитывать, что нужная аудитория найдёт тебя сама.
И, что интересно, отчасти это сработало.
Мои аналитические публикации, особенно на Reddit, начали собирать значительное количество просмотров и комментариев, а со временем появились и первые реальные обращения.
Но произошло кое-что неожиданное.
Люди, которые ко мне обращались, вовсе не собирались покупать недвижимость.
Они уже купили квартиры. И поскольку собственные деньги были вложены, заинтересованность в понимании реальной ситуации оказалась значительно выше.
❓ Мои исследования начали вызывать у них совершенно другие вопросы: Стоит ли продавать квартиру или продолжать удерживать? Какая у меня реальная чистая доходность? Как ввод новых объектов повлияет на арендные ставки и стоимость моей недвижимости?
И вот тут меня осенило.
Изначально я пытался убедить потенциальных покупателей в необходимости тщательно анализировать инвестицию до её совершения. Возможно, со временем мы к этому придём.
Но пока подавляющее большинство обращений поступает от людей, которые уже приобрели недвижимость.
И для них я помогаю ответить на гораздо более конкретный вопрос:
Что выгоднее – выйти из инвестиции сегодня или продолжать удерживать квартиру в ближайшие годы?
Особенно горжусь тем, что наша аналитика выходит далеко за рамки средних показателей по Дубаю.
Мы рассматриваем конкретные объекты в рамках соответствующих ценовых сегментов, анализируем динамику аренды, ликвидность при перепродаже и способность будущего спроса поглотить запланированное предложение.
⚠️ И проблема будущего предложения действительно масштабная.
До конца 2028 года в Дубае запланирован ввод около 130 000 новых однокомнатных квартир – это эквивалентно примерно 60% всего годового объёма арендных договоров на однокомнатные квартиры, зарегистрированных в 2025 году.
Даже с учётом неизбежных задержек строительства масштаб будущей конкуренции заслуживает самого пристального внимания.
Как основатель компании, которую я развиваю исключительно за собственные средства, буду искренне благодарен за вашу активность под этой публикацией. Каждая реакция и репост помогают мне охватить больше собственников недвижимости, которым может быть полезна независимая аналитическая оценка.
Спасибо, что дочитали!
Егор
Это не просто мнение, а наблюдение, к которому я пришёл в процессе создания OnCoarse – аналитической компании, специализирующейся на рынке недвижимости Дубая.
Перед запуском я провёл исследование, обращаясь в различные агентства недвижимости под видом потенциального покупателя (с моим русским акцентом это было довольно просто).
Больше всего меня удивило, насколько мало внимания уделялось реальной экономике инвестиций.
В большинстве случаев инвестиционная привлекательность объекта сводилась к обещанной валовой арендной доходности, которую зачастую ошибочно называли ROI.
Вакантность, чистая доходность, динамика цен, ликвидность при перепродаже, будущее предложение – факторы, которые в действительности определяют результаты, - оставались где-то за красивыми буклетами застройщиков.
Мой первоначальный вывод был очевиден: предоставить потенциальным покупателям недостающую аналитическую составляющую.
Убедить человека, который вот-вот собирается купить квартиру, проверить инвестиционные показатели на прочность – задача не только дорогостоящая, но и зачастую сопровождающаяся ощущением, что ты просто портишь людям праздник.
Для понимания масштабов: в сентябре в Дубае регистрировалось около 2 000 сделок с недвижимостью еженедельно. В абсолютном выражении цифра немаленькая, но относительно всей аудитории, доступной через цифровой маркетинг, это крошечный сегмент.
Найти именно этих людей, причём непосредственно перед покупкой, требует существенных затрат на привлечение трафика.
Но даже когда удаётся до них достучаться, возникает следующая проблема: как убедить человека, который уже эмоционально настроен на покупку квартиры, поставить под сомнение представленные ему цифры?
С одной стороны – мощная репутация Дубая, красивые проекты, радость от предстоящей покупки и обещания высокой доходности. С другой – я, какой-то парень с кучей сухих аналитических отчётов, объясняющий, что перед покупкой неплохо было бы проверить инвестиционные расчёты. What is wrong with you dude?😂
Моя первоначальная стратегия во многом основывалась на опыте работы в управленческом консалтинге: публиковать аналитику, демонстрировать экспертизу и рассчитывать, что нужная аудитория найдёт тебя сама.
И, что интересно, отчасти это сработало.
Мои аналитические публикации, особенно на Reddit, начали собирать значительное количество просмотров и комментариев, а со временем появились и первые реальные обращения.
Но произошло кое-что неожиданное.
Люди, которые ко мне обращались, вовсе не собирались покупать недвижимость.
Они уже купили квартиры. И поскольку собственные деньги были вложены, заинтересованность в понимании реальной ситуации оказалась значительно выше.
И вот тут меня осенило.
Изначально я пытался убедить потенциальных покупателей в необходимости тщательно анализировать инвестицию до её совершения. Возможно, со временем мы к этому придём.
Но пока подавляющее большинство обращений поступает от людей, которые уже приобрели недвижимость.
И для них я помогаю ответить на гораздо более конкретный вопрос:
Что выгоднее – выйти из инвестиции сегодня или продолжать удерживать квартиру в ближайшие годы?
Особенно горжусь тем, что наша аналитика выходит далеко за рамки средних показателей по Дубаю.
Мы рассматриваем конкретные объекты в рамках соответствующих ценовых сегментов, анализируем динамику аренды, ликвидность при перепродаже и способность будущего спроса поглотить запланированное предложение.
До конца 2028 года в Дубае запланирован ввод около 130 000 новых однокомнатных квартир – это эквивалентно примерно 60% всего годового объёма арендных договоров на однокомнатные квартиры, зарегистрированных в 2025 году.
Даже с учётом неизбежных задержек строительства масштаб будущей конкуренции заслуживает самого пристального внимания.
Как основатель компании, которую я развиваю исключительно за собственные средства, буду искренне благодарен за вашу активность под этой публикацией. Каждая реакция и репост помогают мне охватить больше собственников недвижимости, которым может быть полезна независимая аналитическая оценка.
Спасибо, что дочитали!
Егор
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
3❤15👍7👏3👨💻2
Да-да, все мы уже наслышаны об огромном количестве новых квартир, которые должны выйти на рынок Дубая в ближайшие годы. На данном этапе просто констатировать факт масштабного пайплайна – уже неинтересно.
Но что это означает для людей, которые уже приобрели недвижимость и теперь задаются вопросом: продавать или держать дальше?
На мой взгляд, ответ начинается с понимания одного фундаментального фактора: сколько новых квартир выйдет на рынок в вашем районе?
Именно это я и собираюсь сделать.
В течение следующих двух недель, опубликую 10 обзоров наиболее активных районов Дубая.
Районы отобраны по общему количеству сделок за 2022–2025 годы, включая off-plan и готовый сегмент – студии, одно- и двухкомнатные квартиры:
▪️ Jumeirah Village Circle (JVC)
▪️ Business Bay
▪️ Arjan
▪️ Dubai Land Residence Complex (DLRC)
▪️ Dubai Marina
▪️ Downtown
▪️ Jumeirah Lakes Towers (JLT)
▪️ Madinat Dubai Al Melaheyah
▪️ Meydan One
▪️ Jumeirah Village Triangle (JVT)
Что будет в каждом обзоре?
📊 1. Историческая динамика стоимости покупки и аренды
Рассмотрим, как изменялись цены сделок с готовыми квартирами и арендные ставки в расчёте на квадратный метр.
Почему это важно?
Потому что арендный доход – один из фундаментальных факторов, определяющих стоимость инвестиционной недвижимости.
При прочих равных, снижение арендных ставок оказывает давление не только на доход собственника, но и на рыночную стоимость его квартиры.
🏗 2. Будущее предложение относительно существующего арендного спроса
А вот здесь начинается самое интересное.
Для каждого района сравним количество квартир, запланированных к сдаче до конца 2028 года, с годовым спросом на долгосрочную аренду (2025 год).
Задача – понять масштаб будущей конкуренции относительно существующего спроса на аренду.
Чем выше это соотношение, тем сильнее давление на собственников.
Экономика достаточно простая: больше квартир конкурируют за арендаторов → потенциально дольше простаивают без аренды → возникает давление на арендные ставки → снижается стоимость недвижимости.
Разумеется, далеко не все новые квартиры попадут на рынок долгосрочной аренды. Тем не менее, такое сравнение позволяет оценить масштаб потенциальной конкуренции.
А что это означает конкретно для вашей квартиры?
Важно понимать: анализ на уровне района не позволяет однозначно определить риски отдельно взятого объекта.
Для этого необходимо погружаться глубже – в конкретный ценовой сегмент, характеристики здания и непосредственно конкурирующие объекты.
Однако считаю, что эти 10 обзоров станут хорошей отправной точкой для собственников, которые хотят лучше понимать перспективы своих инвестиций.
📎 На прикреплённом слайде – общая картина по Дубаю. В следующих публикациях будем последовательно разбирать каждый район.
Но что это означает для людей, которые уже приобрели недвижимость и теперь задаются вопросом: продавать или держать дальше?
На мой взгляд, ответ начинается с понимания одного фундаментального фактора: сколько новых квартир выйдет на рынок в вашем районе?
Именно это я и собираюсь сделать.
В течение следующих двух недель, опубликую 10 обзоров наиболее активных районов Дубая.
Районы отобраны по общему количеству сделок за 2022–2025 годы, включая off-plan и готовый сегмент – студии, одно- и двухкомнатные квартиры:
Что будет в каждом обзоре?
📊 1. Историческая динамика стоимости покупки и аренды
Рассмотрим, как изменялись цены сделок с готовыми квартирами и арендные ставки в расчёте на квадратный метр.
Почему это важно?
Потому что арендный доход – один из фундаментальных факторов, определяющих стоимость инвестиционной недвижимости.
При прочих равных, снижение арендных ставок оказывает давление не только на доход собственника, но и на рыночную стоимость его квартиры.
🏗 2. Будущее предложение относительно существующего арендного спроса
А вот здесь начинается самое интересное.
Для каждого района сравним количество квартир, запланированных к сдаче до конца 2028 года, с годовым спросом на долгосрочную аренду (2025 год).
Задача – понять масштаб будущей конкуренции относительно существующего спроса на аренду.
Чем выше это соотношение, тем сильнее давление на собственников.
Экономика достаточно простая: больше квартир конкурируют за арендаторов → потенциально дольше простаивают без аренды → возникает давление на арендные ставки → снижается стоимость недвижимости.
Разумеется, далеко не все новые квартиры попадут на рынок долгосрочной аренды. Тем не менее, такое сравнение позволяет оценить масштаб потенциальной конкуренции.
А что это означает конкретно для вашей квартиры?
Важно понимать: анализ на уровне района не позволяет однозначно определить риски отдельно взятого объекта.
Для этого необходимо погружаться глубже – в конкретный ценовой сегмент, характеристики здания и непосредственно конкурирующие объекты.
Однако считаю, что эти 10 обзоров станут хорошей отправной точкой для собственников, которые хотят лучше понимать перспективы своих инвестиций.
📎 На прикреплённом слайде – общая картина по Дубаю. В следующих публикациях будем последовательно разбирать каждый район.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1❤6👍2
Jumeirah Village Circle (1/10)
Риск: Средне-высокий 🟡🔴
Как я писал в предыдущем посте, в рамках этой серии я рассмотрю 10 районов Дубая с наибольшим количеством сделок купли-продажи и оценю масштаб будущего предложения квартир относительно существующего спроса на аренду.
Начнём с Jumeirah Village Circle (JVC).
За 2022–2025 годы в JVC было зарегистрировано около 50 тыс. сделок купли-продажи студий, 1- и 2-комнатных квартир, включая готовую недвижимость и off-plan.
1. Историческая динамика стоимости квартир и арендных ставок
За последние 10 лет стоимость готовых квартир и арендные ставки за м² демонстрировали схожую динамику во всех трёх категориях квартир.
Студии
📉 Коррекция 2015–2020:
Аренда: $250 → $170/м² (−32%)
Стоимость квартир: $2 900 → $2 100/м² (−28%)
📈 Восстановление 2020–2025:
Аренда: $170 → $335/м² (+97%)
Стоимость квартир: $2 100 → $4 000/м² (+90%)
1-комнатные квартиры
📉 Коррекция 2015–2020:
Аренда: $210 → $140/м² (−33%)
Стоимость квартир: $2 400 → $1 600/м² (−33%)
📈 Восстановление 2020–2025:
Аренда: $140 → $285/м² (+104%)
Стоимость квартир: $1 600 → $3 600/м² (+125%)
2-комнатные квартиры
📉 Коррекция 2015–2020:
Аренда: $195 → $130/м² (−33%)
Стоимость квартир: $2 200 → $1 600/м² (−27%)
📈 Восстановление 2020–2025:
Аренда: $130 → $260/м² (+100%)
Стоимость квартир: $1 600 → $3 400/м² (+113%)
2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду
В период с 2026 по 2028 год в JVC запланирована сдача около 27,900 новых квартир – студий, 1- и 2-комнатных.
Чтобы оценить масштаб будущей конкуренции, сравним количество запланированных к сдаче квартир с годовым количеством зарегистрированных договоров аренды в 2025 году.
Студии
Договоры аренды (2025): 7.6 тыс.
Будущее предложение (2026–2028): 9.5 тыс.
⚠️ Новое предложение: 125% от годового спроса на аренду
1-комнатные квартиры
Договоры аренды: 14.8 тыс.
Будущее предложение: 14.6 тыс.
⚠️ Новое предложение: 99%
2-комнатные квартиры
Договоры аренды: 4.5 тыс.
Будущее предложение: 3.8 тыс.
⚠️ Новое предложение: 85%
Почему это важно?
По мере сдачи новых жилых комплексов увеличивается количество квартир, конкурирующих за арендаторов. Если спрос на аренду не будет расти пропорционально новому предложению, собственники могут столкнуться с увеличением сроков поиска арендаторов и необходимостью снижать арендные ставки.
Учитывая историческую взаимосвязь между арендными ставками и стоимостью недвижимости, давление на аренду потенциально может привести и к снижению стоимости квартир.
При этом важно учитывать несколько факторов:
▪️ Задержки строительства. Не все проекты будут сданы в первоначально запланированные сроки. Однако задержки могут лишь распределить дополнительное предложение на более продолжительный период, а не устранить будущую конкуренцию
▪️ Проживание собственников и альтернативное использование. Не все новые квартиры выйдут на рынок долгосрочной аренды. Часть будет использоваться для собственного проживания или краткосрочной аренды (e.g., AirBNB)
Следующий район: Business Bay (2/10)
Риск: Средне-высокий 🟡🔴
Как я писал в предыдущем посте, в рамках этой серии я рассмотрю 10 районов Дубая с наибольшим количеством сделок купли-продажи и оценю масштаб будущего предложения квартир относительно существующего спроса на аренду.
Начнём с Jumeirah Village Circle (JVC).
За 2022–2025 годы в JVC было зарегистрировано около 50 тыс. сделок купли-продажи студий, 1- и 2-комнатных квартир, включая готовую недвижимость и off-plan.
1. Историческая динамика стоимости квартир и арендных ставок
За последние 10 лет стоимость готовых квартир и арендные ставки за м² демонстрировали схожую динамику во всех трёх категориях квартир.
Студии
📉 Коррекция 2015–2020:
Аренда: $250 → $170/м² (−32%)
Стоимость квартир: $2 900 → $2 100/м² (−28%)
📈 Восстановление 2020–2025:
Аренда: $170 → $335/м² (+97%)
Стоимость квартир: $2 100 → $4 000/м² (+90%)
1-комнатные квартиры
📉 Коррекция 2015–2020:
Аренда: $210 → $140/м² (−33%)
Стоимость квартир: $2 400 → $1 600/м² (−33%)
📈 Восстановление 2020–2025:
Аренда: $140 → $285/м² (+104%)
Стоимость квартир: $1 600 → $3 600/м² (+125%)
2-комнатные квартиры
📉 Коррекция 2015–2020:
Аренда: $195 → $130/м² (−33%)
Стоимость квартир: $2 200 → $1 600/м² (−27%)
📈 Восстановление 2020–2025:
Аренда: $130 → $260/м² (+100%)
Стоимость квартир: $1 600 → $3 400/м² (+113%)
2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду
В период с 2026 по 2028 год в JVC запланирована сдача около 27,900 новых квартир – студий, 1- и 2-комнатных.
Чтобы оценить масштаб будущей конкуренции, сравним количество запланированных к сдаче квартир с годовым количеством зарегистрированных договоров аренды в 2025 году.
Студии
Договоры аренды (2025): 7.6 тыс.
Будущее предложение (2026–2028): 9.5 тыс.
⚠️ Новое предложение: 125% от годового спроса на аренду
1-комнатные квартиры
Договоры аренды: 14.8 тыс.
Будущее предложение: 14.6 тыс.
⚠️ Новое предложение: 99%
2-комнатные квартиры
Договоры аренды: 4.5 тыс.
Будущее предложение: 3.8 тыс.
⚠️ Новое предложение: 85%
Почему это важно?
По мере сдачи новых жилых комплексов увеличивается количество квартир, конкурирующих за арендаторов. Если спрос на аренду не будет расти пропорционально новому предложению, собственники могут столкнуться с увеличением сроков поиска арендаторов и необходимостью снижать арендные ставки.
Учитывая историческую взаимосвязь между арендными ставками и стоимостью недвижимости, давление на аренду потенциально может привести и к снижению стоимости квартир.
При этом важно учитывать несколько факторов:
Следующий район: Business Bay (2/10)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
5❤4👍1
Business Bay (2/10)
Риск: Высокий 🔴
1. Историческая динамика цен на покупку и аренду
За последние 10 лет стоимость готовых квартир и арендные ставки за кв. м демонстрировали схожую динамику во всех трёх категориях квартир.
Студии
📉 Коррекция 2015–2020:
Арендные ставки: −45%
Стоимость квартир: −39%
📈 Восстановление 2020–2025:
Арендные ставки: +82%
Стоимость квартир: +99%
1-комнатные квартиры
📉 Коррекция:
Арендные ставки: −33%
Стоимость квартир: −32%
📈 Восстановление:
Арендные ставки: +85%
Стоимость квартир: +92%
2-комнатные квартиры
📉 Коррекция:
Арендные ставки: −32%
Стоимость квартир: −41%
📈 Восстановление:
Арендные ставки: +78%
Стоимость квартир: +85%
2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду
В период с 2026 по 2028 год в Business Bay запланирована сдача около 17,6 тыс. новых квартир (студии, 1- и 2-комнатные квартиры).
Чтобы оценить масштаб будущего предложения, сравним его с количеством зарегистрированных договоров аренды за 2025 год.
Студии
Договоры аренды (2025): 3.9 тыс.
Новые квартиры (2026–2028): 6.0 тыс.
Будущее предложение: 151% от годового спроса 🔴
1-комнатные квартиры
Договоры аренды (2025): 6.9 тыс.
Новые квартиры (2026–2028): 8.0 тыс.
Будущее предложение: 115% 🔴
2-комнатные квартиры
Договоры аренды (2025): 4.6 тыс.
Новые квартиры (2026–2028): 3.6 тыс.
Будущее предложение: 79% 🟡
⚠️ Иными словами, количество студий и 1-комнатных квартир, запланированных к сдаче до конца 2028 года, превышает весь годовой объём заключённых договоров аренды в Business Bay за 2025 год по соответствующим категориям.
Почему это важно?
По мере выхода новых квартир на рынок аренды растёт конкуренция за арендаторов. Если спрос на аренду не будет расти пропорционально новому предложению, собственники могут столкнуться с необходимостью снижать арендные ставки.
Учитывая историческую взаимосвязь между арендными ставками и стоимостью недвижимости, давление на аренду потенциально может привести и к снижению стоимости квартир.
При этом важно учитывать несколько факторов:
▪️ Задержки строительства. Не все проекты будут сданы в первоначально запланированные сроки. Однако задержки могут лишь распределить дополнительное предложение на более продолжительный период, а не устранить будущую конкуренцию
▪️ Проживание собственников и альтернативное использование. Не все новые квартиры выйдут на рынок долгосрочной аренды. Часть будет использоваться для собственного проживания или краткосрочной аренды (e.g., AirBNB)
Следующий район: Arjan (3/10)
Опубликованные разборы:
✅ Jumeirah Village Circle (1/10)
Риск: Высокий 🔴
1. Историческая динамика цен на покупку и аренду
За последние 10 лет стоимость готовых квартир и арендные ставки за кв. м демонстрировали схожую динамику во всех трёх категориях квартир.
Студии
📉 Коррекция 2015–2020:
Арендные ставки: −45%
Стоимость квартир: −39%
📈 Восстановление 2020–2025:
Арендные ставки: +82%
Стоимость квартир: +99%
1-комнатные квартиры
📉 Коррекция:
Арендные ставки: −33%
Стоимость квартир: −32%
📈 Восстановление:
Арендные ставки: +85%
Стоимость квартир: +92%
2-комнатные квартиры
📉 Коррекция:
Арендные ставки: −32%
Стоимость квартир: −41%
📈 Восстановление:
Арендные ставки: +78%
Стоимость квартир: +85%
2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду
В период с 2026 по 2028 год в Business Bay запланирована сдача около 17,6 тыс. новых квартир (студии, 1- и 2-комнатные квартиры).
Чтобы оценить масштаб будущего предложения, сравним его с количеством зарегистрированных договоров аренды за 2025 год.
Студии
Договоры аренды (2025): 3.9 тыс.
Новые квартиры (2026–2028): 6.0 тыс.
Будущее предложение: 151% от годового спроса 🔴
1-комнатные квартиры
Договоры аренды (2025): 6.9 тыс.
Новые квартиры (2026–2028): 8.0 тыс.
Будущее предложение: 115% 🔴
2-комнатные квартиры
Договоры аренды (2025): 4.6 тыс.
Новые квартиры (2026–2028): 3.6 тыс.
Будущее предложение: 79% 🟡
⚠️ Иными словами, количество студий и 1-комнатных квартир, запланированных к сдаче до конца 2028 года, превышает весь годовой объём заключённых договоров аренды в Business Bay за 2025 год по соответствующим категориям.
Почему это важно?
По мере выхода новых квартир на рынок аренды растёт конкуренция за арендаторов. Если спрос на аренду не будет расти пропорционально новому предложению, собственники могут столкнуться с необходимостью снижать арендные ставки.
Учитывая историческую взаимосвязь между арендными ставками и стоимостью недвижимости, давление на аренду потенциально может привести и к снижению стоимости квартир.
При этом важно учитывать несколько факторов:
Следующий район: Arjan (3/10)
Опубликованные разборы:
✅ Jumeirah Village Circle (1/10)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1❤4👍1
Arjan (3/10)
Риск: Средний 🟡
1. Историческая динамика цен на покупку и аренду
В периоды коррекции и восстановления стоимость готовых квартир и арендные ставки за кв. м по району не демонстрировали сильной взаимосвязи. При этом динамика аренды в целом повторяла рыночный цикл, наблюдавшийся по Дубаю.
Означает ли это, что гипотеза о взаимосвязи стоимости квартир и арендных ставок неверна? Не обязательно.
Причина заключается в появлении новых зданий, квартиры в которых продавались дороже уже существующих квартир, что, в свою очередь, повышало стоимость квартир по району.
По мере выхода этих зданий на рынок более высокие цены сделок повышали общерайонную медиану, скрывая фактическую динамику цен в уже существующих зданиях.
Важно отметить, что при анализе отдельных зданий и аренда, и стоимость квартир демонстрировали схожую динамику (параболу). То есть принцип «куда движется аренда, туда движется и стоимость квартиры» по-прежнему работает.
2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду
С 2026 по 2028 год в Arjan запланирован ввод около 7,3 тыс. новых студий, 1- и 2-комнатных квартир.
Чтобы оценить масштаб будущей конкуренции, сравним количество квартир, запланированных к сдаче до конца 2028 года, с количеством зарегистрированных договоров аренды за 2025 год по соответствующим типам квартир.
Студии - 74%
1-комнатные квартиры - 58%
2-комнатные квартиры - 36%
В целом риск будущего предложения в Arjan оценивается как средний, при этом наибольшая потенциальная конкуренция ожидается в сегменте студий.
При этом важно учитывать несколько факторов:
▪️ Задержки строительства. Не все проекты будут сданы в первоначально запланированные сроки. Однако задержки могут лишь распределить дополнительное предложение на более продолжительный период, а не устранить будущую конкуренцию
▪️ Проживание собственников и альтернативное использование. Не все новые квартиры выйдут на рынок долгосрочной аренды. Часть будет использоваться для собственного проживания или краткосрочной аренды (e.g., AirBNB)
Следующий район: DLRC (4/10)
Опубликованные разборы:
✅ Jumeirah Village Circle (1/10)
✅ Business Bay (2/10)
Риск: Средний 🟡
1. Историческая динамика цен на покупку и аренду
В периоды коррекции и восстановления стоимость готовых квартир и арендные ставки за кв. м по району не демонстрировали сильной взаимосвязи. При этом динамика аренды в целом повторяла рыночный цикл, наблюдавшийся по Дубаю.
Означает ли это, что гипотеза о взаимосвязи стоимости квартир и арендных ставок неверна? Не обязательно.
Причина заключается в появлении новых зданий, квартиры в которых продавались дороже уже существующих квартир, что, в свою очередь, повышало стоимость квартир по району.
По мере выхода этих зданий на рынок более высокие цены сделок повышали общерайонную медиану, скрывая фактическую динамику цен в уже существующих зданиях.
Важно отметить, что при анализе отдельных зданий и аренда, и стоимость квартир демонстрировали схожую динамику (параболу). То есть принцип «куда движется аренда, туда движется и стоимость квартиры» по-прежнему работает.
2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду
С 2026 по 2028 год в Arjan запланирован ввод около 7,3 тыс. новых студий, 1- и 2-комнатных квартир.
Чтобы оценить масштаб будущей конкуренции, сравним количество квартир, запланированных к сдаче до конца 2028 года, с количеством зарегистрированных договоров аренды за 2025 год по соответствующим типам квартир.
Студии - 74%
1-комнатные квартиры - 58%
2-комнатные квартиры - 36%
В целом риск будущего предложения в Arjan оценивается как средний, при этом наибольшая потенциальная конкуренция ожидается в сегменте студий.
При этом важно учитывать несколько факторов:
Следующий район: DLRC (4/10)
Опубликованные разборы:
✅ Jumeirah Village Circle (1/10)
✅ Business Bay (2/10)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤3👍1👀1
Dubai Land Residence Complex (DLRC) – 4/10
Риск: Высокий 🔴
1. Историческая динамика арендных ставок и стоимости квартир
Стоимость готовых квартир и арендные ставки за кв. м демонстрировали схожую динамику во всех трёх категориях квартир.
Как и в предыдущих обзорах, изменения арендных ставок исторически сопровождались аналогичными изменениями стоимости квартир.
2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду
По 2028 год в DLRC запланирован ввод около 16,9 тыс. новых квартир – студий, 1- и 2-комнатных.
Чтобы оценить масштаб будущего предложения, сравним количество новых квартир с числом договоров аренды, зарегистрированных за 2025 год.
Студии: 3.7x
1-комнатные квартиры: 1.7x
2-комнатные квартиры: 1.0x
Количество студий, запланированных к сдаче до конца 2028 года, в 3,7 раза превышает общее количество спроса на аренду студий в DLRC за весь 2025 год.
Для однокомнатных квартир этот показатель составляет 1.7x, а для двухкомнатных – 1.0x от годового количества договоров аренды.
Главный риск заключается в том, что если спрос на аренду не будет расти соразмерно увеличению предложения, конкуренция за арендаторов усилится. Это может привести к снижению арендных ставок и, как следствие, стоимости квартир.
При этом важно учитывать несколько факторов:
▪️ Задержки строительства. Не все проекты будут сданы в первоначально запланированные сроки. Однако задержки могут лишь распределить дополнительное предложение на более продолжительный период, а не устранить будущую конкуренцию
▪️ Проживание собственников и альтернативное использование. Не все новые квартиры выйдут на рынок долгосрочной аренды. Часть будет использоваться для собственного проживания или краткосрочной аренды (e.g., AirBNB)
Следующий район: Marina (5/10)
Опубликованные разборы:
✅ Jumeirah Village Circle (1/10)
✅ Business Bay (2/10)
✅ Arjan (3/10)
Риск: Высокий 🔴
1. Историческая динамика арендных ставок и стоимости квартир
Стоимость готовых квартир и арендные ставки за кв. м демонстрировали схожую динамику во всех трёх категориях квартир.
Как и в предыдущих обзорах, изменения арендных ставок исторически сопровождались аналогичными изменениями стоимости квартир.
2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду
По 2028 год в DLRC запланирован ввод около 16,9 тыс. новых квартир – студий, 1- и 2-комнатных.
Чтобы оценить масштаб будущего предложения, сравним количество новых квартир с числом договоров аренды, зарегистрированных за 2025 год.
Студии: 3.7x
1-комнатные квартиры: 1.7x
2-комнатные квартиры: 1.0x
Количество студий, запланированных к сдаче до конца 2028 года, в 3,7 раза превышает общее количество спроса на аренду студий в DLRC за весь 2025 год.
Для однокомнатных квартир этот показатель составляет 1.7x, а для двухкомнатных – 1.0x от годового количества договоров аренды.
Главный риск заключается в том, что если спрос на аренду не будет расти соразмерно увеличению предложения, конкуренция за арендаторов усилится. Это может привести к снижению арендных ставок и, как следствие, стоимости квартир.
При этом важно учитывать несколько факторов:
Следующий район: Marina (5/10)
Опубликованные разборы:
✅ Jumeirah Village Circle (1/10)
✅ Business Bay (2/10)
✅ Arjan (3/10)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1❤2👍2
Dubai Marina – 5/10
Риск: Низкий 🟢
1. Историческая динамика арендных ставок и стоимости квартир
Как и в предыдущих обзорах, изменения арендных ставок исторически сопровождались аналогичными изменениями стоимости квартир.
2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду
По 2028 год в Dubai Marina запланирован ввод около 2,9 тыс. новых квартир – студий, 1- и 2-комнатных.
Чтобы оценить масштаб будущего предложения, сравним количество новых квартир с числом договоров аренды, зарегистрированных за 2025 год.
Студии: 0.4x
1-комнатные квартиры: 0.2x
2-комнатные квартиры: 0.3x
В отличие от ранее рассмотренных районов, количество новых квартир, запланированных к сдаче до конца 2028 года, существенно ниже годового количества договоров аренды.
Например, для 1-комнатных квартир объём будущего предложения составляет всего 20% от количества договоров аренды, заключённых за 2025 год. Важно учитывать, что низкий объём нового строительства не исключает конкуренции со стороны других районов.
При этом важно учитывать несколько факторов:
▪️ Задержки строительства. Не все проекты будут сданы в первоначально запланированные сроки. Однако задержки могут лишь распределить дополнительное предложение на более продолжительный период, а не устранить будущую конкуренцию
▪️ Проживание собственников и альтернативное использование. Не все новые квартиры выйдут на рынок долгосрочной аренды. Часть будет использоваться для собственного проживания или краткосрочной аренды (e.g., AirBNB)
Следующий район: Downtown (6/10)
Опубликованные разборы:
✅ Jumeirah Village Circle (1/10)
✅ Business Bay (2/10)
✅ Arjan (3/10)
✅ DLRC (4/10)
Риск: Низкий 🟢
1. Историческая динамика арендных ставок и стоимости квартир
Как и в предыдущих обзорах, изменения арендных ставок исторически сопровождались аналогичными изменениями стоимости квартир.
2. Будущее предложение относительно существующего спроса на аренду
По 2028 год в Dubai Marina запланирован ввод около 2,9 тыс. новых квартир – студий, 1- и 2-комнатных.
Чтобы оценить масштаб будущего предложения, сравним количество новых квартир с числом договоров аренды, зарегистрированных за 2025 год.
Студии: 0.4x
1-комнатные квартиры: 0.2x
2-комнатные квартиры: 0.3x
В отличие от ранее рассмотренных районов, количество новых квартир, запланированных к сдаче до конца 2028 года, существенно ниже годового количества договоров аренды.
Например, для 1-комнатных квартир объём будущего предложения составляет всего 20% от количества договоров аренды, заключённых за 2025 год. Важно учитывать, что низкий объём нового строительства не исключает конкуренции со стороны других районов.
При этом важно учитывать несколько факторов:
Следующий район: Downtown (6/10)
Опубликованные разборы:
✅ Jumeirah Village Circle (1/10)
✅ Business Bay (2/10)
✅ Arjan (3/10)
✅ DLRC (4/10)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
9❤3👍2🥰1