🚨 ПЯТЬ ОШИБОК ВАШЕГО МАРКЕТИНГОВОГО ПЛАНА

В пятницу проводил рабочую встречу на тему "Как заставить собственника заплатить за маркетинг", после которой получил массу положительных 🔗ОТЗЫВОВ - всем понравилось. Наряду с этим, обратил внимание, что многие буквально не понимают, что такое "Маркетинговый план" и почему он так важен и почему без него на встречу к собственнику можно даже не ходить 💁‍♂️

Решил сегодня, в постоянной рубрике #ПОЛЕЗНОЕ_ВОСКРЕСЕНЬЕ разобрать пять самых распространенных ошибок ваших маркетинговых планов продажи недвижимости, чтобы вы могли уже сейчас скорректировать свой, до того, как состоится вторая рабочая встреча в этом году (13 февраля - следите за анонсами в канале), где я как раз расскажу о том, как составить идеальный маркетинговый план. Интересно? Тогда поехали 🚀

Начнем с самого очевидного:

1️⃣ План-«пустышка»: «Я размещу на 2 площадках -там всё покупатели»

Вы приходите к собственнику недвижимости в Москве и предлагаете ему то же самое, что и любой студент-стажёр: «Я выложу на ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость». Для собственника это не план, это оскорбление. Это он и без вас может. По сути - у вас просто нет маркетингового плана 😉

2️⃣ Отсутствие сегментации и портрета покупателя

«Будем искать всех, у кого есть деньги». Полная профанация и демонстрация отсутствия экспертности. Демонстрирует то, что у вас даже нет представления, как правильно сформировать предложение, какие фотографии сделать, какой текст написать🤦‍♂️

3️⃣ Нет бюджета и ROI

На встрече было много вопросов, даже от опытных агентов «А сколько надо вкладывать в рекламу объекта». Если вы не знаете этого сами, то что уж тут говорить про план? Разве сложно посчитать, сколько вы потратили на рекламу своих проектов в прошлом году, вывести ROI и unit-экономику и показать эти цифры? Без бюджета вы выглядите просто профаном, а не экспертом 😳

4️⃣ Нет анализа конкурентов и методики рекомендованной цены

Важнейшие элементы экспертности остаются «за кадром». Вы тратите на это своё время, энергию, но при этом не доносите до собственника, что это тоже часть работы, причем очень и очень важная. Вы сами обесцениваете свой труд, а потом удивляетесь, когда вам говорят «А за что мне вам платить 4%»🧐

5️⃣ Отсутствие мониторинга и регулярных отчетов

Единица из агентов понимают важность этой части маркетингового плана. Даже если вы отчитываетесь перед клиентом, то как правило в этом отчете нет никаких метрик - просмотры, лиды, заявки на показы, конверсии и тд. Собственник моментально теряет доверие без видимости прогресса, а вы через некоторое время обнаруживаете, что он стал работать ещё с несколькими брокерами😥

Маркетинговый план - это не формальность. Это коммерческое предложение, которое продаёт вас как управляющего активами, а не как разместителя объявлений. С качественным маркетинговым планом вы говорите на языке собственника - языке управляемого процесса и результата. И перестаёте быть «ещё одним агентом»

Про остальные ошибки ваших маркетинговых планов и о том, как собрать свой «убойный» маркетинговый план расскажу 13 февраля. Если вы были на первой РВ, то в понедельник вам на почту и в бот придет напоминание и специальная цена на вторую рабочую встречу. Не пропустите☝️

Если вы не были на встрече в прошлую пятницу - следите за анонсами в канале. Приглашение на встречу «Как составить свой идеальный маркетинговый план» опубликую на днях. Так же в https://t.me/AlexDyachenkoBot?start=webinar1302 будет возможность купить запись первой встречи, чтобы вы были в контексте💡

А пока, поделитесь этой публикацией со своими коллегами, чтобы увеличить свой социальный капитал и отсеять из круга общения тех, кто «и так всё знает». Скоро вы будете ездить на новом автомобиле или полетите отдыхать на Мальдивы - зачем вам лишние завистники? 🤣

И на этом всё. Продуктивного вам выходного дня!

Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко

👉Telegram | ВК | Нельзяграм | Дзен

Возможно не все знают, что у меня есть канал в мессенджере MAX, где я публикую для любителей контекста самые резонансные посты этого канала за прошлый период🔝

Сегодня к примеру вышел репринт публикации 2о22 года о платных показах недвижимости

Пока, к сожалению, в МАХ нет комментариев, но вы всегда можете сделать это здесь, под этим постом. Ловите ссылку👇

🔗ПЛАТНЫЕ ПОКАЗЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Если же вас одолевает паранойя и вы боитесь MAX, как черти - ладана, то тогда можете найти этот пост здесь, пролистав канал до 2022 года😉

Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко

PS: Кстати скоро в MAX можно будет добавить свои водительские права и свидетельство о регистрации автомобиля, чтобы не возить с собой эти бумажки. ГИБДД готово приравнять их к бумажным документам. Вот так!

👉Telegram | ВК | Нельзяграм | Дзен

🥱ПОЧЕМУ ПОКУПАТЕЛЮ НОВОСТРОЙКИ НЕ СДЕЛАЮТ СКИДКУ

Честно говоря, устал уже на консультациях объяснять, почему если покупатель, найдя в рекламе подходящий вариант, сам придет к застройщику и попросит "скидку на комиссию риэлтора" - ему откажут 🤚

А тут недавно девелопер Колди и канал Белая каска визуализировали это:

- Здравствуйте, дайте мне скидку, я же пришел к вам сам, без риэлтора!

- Спасибо, но мы уже заплатили за ваш визит 6% маркетологам, поэтому покупайте за полный прайс 💁‍♂️

Говорить, чем вы рискуете, покупая квартиру у застройщика напрямую, надменно полагая, что сможете разобраться во всех нюансах рынка новостроек, сегодня не буду. Если интересно - можете на консультацию записаться😉

Заодно расскажу, что надо делать, чтобы потом не удивляться, почему ваш распрекрасный инвестиционный юнит никак не продаётся, несмотря на то, что у застройщика идут продажи по цене выше на 5-10-15 процентов за аналогичные и как ваш капитал оказался в заложниках у жестокого рынка недвижимости 🪝

А ещё скоро на канале стартует предзапись на online курс для всех, кто хочет заработать на недвижке в 2026 году, а не купить бесполезные метры, которые не принесут ничего, кроме головной боли. Все созвоны на курсе будет вести Ольга Хабнер - моя успешная выпускница и инвестиционный эксперт-практик с большим опытом. Рекомендую 👇

🔗 СТРАНА ДУРАКОВ

Сейчас собираем бота-помощника для этого запуска, чтобы вам было комфортно погрузиться в процесс обучения, все оплачивать, получать напоминания об эфирах с экспертом и тд.

Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко

PS: А у меня сегодня два обучения. Утром читаю лекцию о том, как проводить встречи с собственниками в Аяксе, а во второй половине дня веду свой воркшоп по холодным звонкам, на котором курсанты показывают отличные успехи! Всем хорошего дня!

👉Telegram | ВК | Нельзяграм | Дзен

🔪 НОЖ

Когда я говорю, что моя комиссия 8%, мне мало кто верит. Не верят, что собственники оплачивают рекламу своих объектов, которые я продаю. Даже сейчас, вы читаете это и не верите. Знаете почему? Потому что мы с вами живем на разных планетах. Вы, кто не верит, на планете Нужда. А я - на планете Пох😉

Вчера я продал нож. Я коллекционирую ножи и иногда выставляю надоевшие экземпляры на Авито. Так было и с этим. Американский нож из японской стали с клинком танто. Красивый, но он меня уже не радовал. И я решил его продать. Но продать дорого. Выше рынка. Намного. И я уже получил свои 26 000, хотя цена ему от силы тысяч 16-18. Как же у меня это получилось? Все потому, что нож продавал человек с планеты Пох...😉

Сначала он предложил 15 тысяч, объясняя длинными фразами и ссылками, что мой товар не может стоить 26. Я и так это знал, но написал только три буквы "нет"

Он очень хотел его получить, и поднял цену сразу до 20. Я понял, что он на крючке🪝

Он написал, что "семья не принимает его хобби" и что он не может заплатить мне больше 22 тысяч, так как близкие его не поймут. Мне было плевать на его близких и их понимание. Я хотел получить за свой нож даже больше максимума 😮

Я написал ему свой номер телефона и удалил объявление. "Объявление удалено, его больше не посмотреть" - прочитал он и конечно перезвонил:

- У меня сейчас на карте только 25 тысяч, больше нет - признался он и пустился в объяснения, почему не может заплатить больше, много говоря с выраженым армянским акцентом

- Мне всё равно, - оборвал я его, - сколько у вас на карте. Я, пожалуй, вообще не буду его продавать. Всё

Я молчал. Не рассказывал почему я передумал, не качал его, не расхваливал нож. Длинная пауза в разговоре, продавала за меня. Он, на планете Нужда, лихорадочно думал, чувствуя, что желанная игрушка уходит из рук 😫

- Хорошо, Авито доставкой отправите? - спросил он

- Нет, я не хочу платить Авито 10% от цены. Я отправлю его СДЭКом в ваш город, после того, как вы его оплатите мне на карту

- На Сбер, ок?

- Нет, только на Тинькофф

- Но со Сбера на Тинькофф будет комиссия!

- Наверное. Не знаю. Вы покупаете нож или нет?

Через минуту на экране моего телефона красовался пуш от банка. 26 000 рублей пришли от Эрика Давидовича Г из Геленджика. Нож продан и сегодня я его отправлю на планету Нужда 📦

Эта маленькая сделка - пример того, как продают на планете Пох. Из неё можно вынести три правила, которые работают и для ножа за 26 тысяч, и для квартиры за 260 миллионов

1️⃣ Сила не у того, кто хочет, а у того, кто готов уйти. Покупатель проиграл этот торг, потому что ему было «надо». Он был на крючке. Я же был готов в любой момент прекратить разговор и оставить нож себе. Когда ты эмоционально отвязан от результата, твои «нет» и «мне всё равно» становятся самым сильным аргументом

2️⃣ Пауза продаёт лучше любых слов. Когда он начал оправдываться, а я просто молчал - тишина работала на меня. Социальный дискомфорт заставил его самого улучшить условия. Не бойтесь молчать после своего предложения. Тот, кто первым не выдерживает и начинает говорить, - тот и уступает. На планете Нужда боятся тишины. На планете Пох - её создают

3️⃣ Всё держится на внутренней опоре. Я чётко знал, чего хочу и не цеплялся за сделку. Поэтому реальность подстроилась под мою цель. Когда ваше «хочу» превращается в спокойную и непоколебимую «исходную точку», переговоры перестают быть борьбой. Они становятся процессом, в котором другая сторона самостоятельно приходит к вашей цифре

Эти правила - часть операционной системы планеты Пох. Если вы дочитали до этого места и чувствуете, что хотите жить здесь, а не на Нужде, то для вас есть хорошая новость - билеты на космический корабль ещё в продаже 🚀

В закреплённом сообщении есть кнопка - она ведёт в бот, где можно купить билет на второй рейс, а первый посмотреть в записи. Это важно. Там я детально разбираю, как вам поменять свою Нужду на Пох и перестать инвестировать свои средства в чужие продажи☝️

Покупайте билет. Пора менять орбиту🪐

Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко

👉Telegram | ВК | Нельзяграм | Дзен

🖊РАЗБОР ТЕСТА: ПАДАЮЩАЯ РУЧКА

Этот тест - не про вежливость, а про неосознанное определение ролей

1️⃣ Наклоняетесь и поднимаете

Что вы сигнализируете клиенту: «Я - слуга. Моя задача - обеспечить ваш комфорт, устранять любые неудобства, даже те, которые вы создали сами. Мое внимание сосредоточено на обслуживании»

Что считывает опытный клиент - манипулятор: «Управляем. Ставит мой комфорт выше своего статуса. Можно будет надавить в переговорах - он уже показал готовность «наклоняться». Будет удобным. Комиссию заплачу меньше»

Вы проходите его проверку на услужливость и становитесь в его глазах не партнером, а обслугой, которая надеется на чаевые🌭

2️⃣ Медленно поворачиваете голову и недолго смотрите на ручку

Вы сигнализируете: «Я заметил это событие в нашем общем пространстве. Я не спешу его исправлять, потому что я - не дворецкий, а эксперт, который ведет диалог. Возможно, это был неловкий жест, возможно, тест. Я это регистрирую»

Что считывает клиент: «Имеет внутренний стержень и чувство собственного достоинства. Его фокус - на содержании встречи, а не на моих играх. С ним придется разговаривать на равных, Он стоит столько же, сколько и я»

Вы прошли важную проверку - на силу характера и экспертную позицию🤟

Почему это так критично в элитных продажах (да и в любых других тоже)?

Состоятельные клиенты живут в мире, где 99% людей хотят от них что-то получить. Их привычка - постоянно тестировать окружение. «Ты хочешь мне услужить, чтобы что-то получить? Или ты пришел как равный, чтобы предложить ценность?»

Поднимая ручку, вы кричите без слов: «Я из тех, кто услуживает, чтобы получить». Это позиция попрошайки с визиткой😥

Не поднимая, но сохраняя спокойствие и возвращаясь к сути разговора, вы заявляете: «Я здесь, потому что у меня есть экспертиза, которая решит вашу проблему. Давайте говорить о деле». Это позиция партнера🤝

Идеальная реакция: - спокойный взгляд на предмет, легкая пауза (ровно настолько, чтобы клиент мог, ЕСЛИ ЗАХОЧЕТ, сам поднять) и продолжение фразы: «Как я уже говорил, ключевой момент заключается в том...» Вы игнорируете игру, но не игнорируете клиента. Вы показываете, что ваше внимание - стратегическое, а не сервильное

☝️Важное дополнение про HR в агентствах недвижимости. Это прямо трагедия нашей индустрии

Иногда HRы используют этот или похожие тесты («упавшие бумаги при входе соискателя в кабинет») и трактуют их с точностью до наоборот: «Поднял! Внимательный, клиентоориентированный. Берем»

Фатальная ошибка. Они нанимают официантов, а не консультантов для работы с капиталом. Ищут послушных «удобных» продавцов, агентов-дворецких🤦‍♂️

Сильное агентство - не ресторан, а клиника, в которой, порой, приходится "резать по живому", чтобы спасти пациенту жизнь. Какое уж тут удобство и сервильность?

Нанимая «поднимателей ручек», агентство обрекает себя на работу с капризными, манипулирующими клиентами и с агентами, которые будут терять комиссии при каждом удобном случае, лишь бы угодить. Они создают культуру угодливости, а не экспертного сервиса😡

Эксперт по недвижимости - это стратег и переговорщик. Его достоинство - это не высокомерие, а спокойная властность. Эксперт не станет наклоняться, потому что его ценность - в голове, а не в спине. И состоятельный клиент, который хочет решить свой вопрос с недвижимостью, инстинктивно ищет именно такую опору, а не еще одного слугу в своё окружение 🙋‍♂️

Если вы услужливый и клиентоориентированный агент, то скорее всего ваши доходы так себе. Потому что за службу платят зарплату, а партнёры получают долю. Подумайте над этими словами на досуге...

Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко

PS: Еще одно проявление сервильности - платить за рекламу объектов клиента, вместо того, чтобы подготовить сильный маркетинговый план и знать, как ответить на возражение "при продаже за всё платит агент". Запись первой рабочей встречи на эту тему уже доступна в моём БОТЕ-ПОМОЩНИКЕ или по кнопке в закрепе. Там же можно зарегистрироваться на вторую онлайн-встречу 13 февраля - места уже потихоньку заканчиваются 😉

👉Telegram | ВК | Нельзяграм | Дзен

❗️❗️❗️❗️❗️

Коллеги, в нашем обществе беда. Олеся Бухтоярова, которую вы наверняка знаете, рассказала в своем канале о страшной ситуации, в которой прямо сейчас находится наш коллега и ему нужна наша помощь.

Перед тем как публиковать этот пост я проверил, что канал Олеси не взломали, это не скам а реальная просьба.

Дальше просто привожу дословно текст поста Олеси:

========================

Друзья, с нашим коллегой случилась беда. Нужна помощь!

Многие из вас знают Дмитрия Ли как активного участника нашего риелторского сообщества. Сейчас Дима оказался в критической ситуации: он теряет единственный видящий глаз. У него есть всего месяц, чтобы сохранить зрение и не остаться в полной темноте

Диагноз серьезный: терминальная глаукома и катаракта на единственном глазу (второй глаз полностью ослеп). Нужна серия сложнейших операций: замена хрусталика, антиглаукомная операция и последующее протезирование.

Дима всегда помогал другим, но сейчас помощь нужна ему. Из-за проблем со зрением он не может работать, а все накопления ушли на лечение близкого человека. Чтобы не стать обузой для семьи и вернуться в строй, ему нужно собрать 1 000 000 рублей.

Как мы можем помочь?
Важна любая сумма. Даже 100-200 рублей или простой репост могут решить исход дела.

📍 Пополнить СПЕЦСЧЕТ в Т-Банке (на операции и импланты):
👉 https://tbank.ru/cf/CJn2MZDekM

📍 Карта ОЗОН банк (на проживание и реабилитацию):
2204 2401 6763 0716

📍 По номеру телефона (СБП):
+79528111200 — Дмитрий Борисович Л.
*(В назначении платежа пишем: Благотворительная помощь на лечение Дмитрия Ли)*

🔗 Следить за ходом лечения и отчетами можно в канале Дмитрия: https://t.me/chtobyvidet

Коллеги, давайте докажем, что наше сообщество - это сила. Пожалуйста, сделайте репост этого сообщения в свои чаты и каналы.
Не поможем, человек ослепнет.
Это тьма.

Дима, мы с тобой! 🙏

========================

Я редко публикую в канале подобные вещи и сам не люблю просить о помощи. Здесь не смог пройти мимо. Не пройдите и вы. Помните, что каждый рубль бескорыстно отправленный на благотворительность возвращается десятикратно. Сделайте эту инвестицию в добро и поделитесь моим постом в своих соцсетях. Это не сложно, но точно зачтется тогда, когда вам понадобится удача и везение. Я знаю, что это именно так и работает 🫶

Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко

👉Telegram | ВК | Нельзяграм | Дзен