ПН: В Петербурге продажи апартаментов выросли на 14%. Растет спрос на псевдожилье

За 9 месяцев 2024 года на рынке реализовано порядка 2,4 тыс. апартаментов всех форматов – на 14% больше, чем за аналогичный период в прошлом году, подсчитали аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Доля сервисных апартаментов – 55%, «аналог жилья» – 41%. Остальные – элитные.
При этом за последние 3 месяца увеличилась доля реализации именно несервисных юнитов (+7 п. п. по сравнению со II кварталом 2024 года), в то время как элитные и сервисные проекты стали покупать чуть меньше (диапазон в пределах 3-4 п. п.)

В конце августа 2024 года на рынке Санкт-Петербурга было представлено 76 комплексов апартаментов, общей площадью 250 тыс. кв. м или 7,1 тыс. юнитов. Лидирующую позицию занимала доля сервисных апартаментов (75%) — она увеличилась на 8 п. п. по сравнению с прошлым кварталом. Это связано с выходом на рынок двух крупных проектов в сервисном формате: Saan от Hansa Group и Avenir Industrial от ГК «ПСК». Доля элитных проектов на рынке осталась неизменной (4%). Формат «аналога жилья» занимал 21% от всего объема предложения, из них 5% являлись рекреационными проектами.

На конец III квартала 2024 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов всех форматов в Санкт-Петербурге составила 306 тыс. руб., что на 9% больше, чем за аналогичный период 2023 года. За 3 месяца рост цен заметно замедлился — корректировка в пределах 0,6%, в то время как относительно начала года цена выросла на 6%. 🔚

#аналитика

Alba del Mare в Крыму: продано почти половина апартаментов

Петербургский девелопер TIBRGROUP, строящий комплекс апартаментов Alba del Mare на западном побережье Крыма, в первой очереди реализовал почти половину номерного фонда – 45%.

С начала 2024 года по настоящее время цена квадратного метра выросла на 31% и составила 316 тыс. рублей. За период с начала строительства до октября 2024 года капитализация проекта – более 45%.

В настоящее время уже получено заключение о соответствии первой очереди, ввод в эксплуатацию – декабрь 2024 года.

По словам директора по продажам TIBRGROUP Елены Соловьевой, в структуре сделок с апартаментами в первые три квартала 2024 года преобладала рассрочка. Ее доля составила 95%.

Курортный апарт-комплекс Alba del Mare – проект сервисных апартаментов на западном берегу Крыма, в пригороде Евпатории, в 385 метрах от побережья Черного моря. В первую очередь входит 381 номер с террасами и полной отделкой. В III квартале этого года на соседнем участке стартовало строительство второй очереди проекта Alba del Mare. Она включает в себя 8-этажный корпус на 328 номеров с террасами. Инвестиции во вторую очередь проекта составят 2,8 млрд рублей.🔚

VALO займется продажей номеров в курорте «Лучи» в Анапе (продолжение). Цена – от 13 млн рублей

Стал известен прайс номеров в курорте «Лучи», который строится в Анапе и которые будет реализовывать в Северо-западном регионе VALO. Подробнее о проекте и об этом сотрудничестве было написано в минувшую пятницу.

Сейчас в продаже «AZIMUT Парк отель FAMILY» – апартаменты с кухонной зоной площадью от 31,45 кв. м. Цена – от 13 млн рублей. Стоимость квадратного метра – от 344 тыс. Стоимость квадрата зависит от видовых характеристик, типа апартамента, от корпуса.

Также в продаже «AZIMUT Парк отель PREMIER»– премиальные апартаменты от 31,03 кв.м. Стоимость – от 14,2 млн рублей. Стоимость квадратного метра – от 403 тыс. рублей. Стоимость квадрата зависит от видовых характеристик, типа апартамента, от корпуса.

На сайте написано: «AZIMUT Парк Отель Лучи Анапа» представлен 3 корпусами: Premier 4*, Family 4* и Active 4*. Более 2,5 тыс. номеров. Это первая очередь строительства. Ввод в эксплуатацию – II квартал 2026 года.

Если я правильно понимаю, этот объект не входит в президентский мегапроект круглогодичного курорта Новая Анапа (более 100 гостиниц с номерным фондом 15–25 тыс. и 17-километровым песчаным пляжем) – она, Новая Анапа, должна появиться в 25 км от Анапы, в районе станицы Благовещенской. Хотя когда она должна появится – сие неведомо. 🔚

Апарт-отель IN2IT: вторая очередь получила «три звезды»

Апарт-отель IN2IT (вторая очередь) получил свидетельство о присвоении категории «три звезды» в статусе «Комплекс апартаментов», сообщает компания PLG.

Аккредитованы были 253 апартамента. Всего во второй очереди 988 апартаментов.🔚

Самые дешевые апартаменты - и самые компактные. Наверное, шутка

Апартаменты со скелетами: с чем сталкиваются владельцы «новой недвижимости»

Как правильно отмечают журналисты «НТВ», апартаментами можно обозвать любую нежилую недвижимость. И если жилую недвижимость государство эффективно регулирует, то с нежилой может случиться всякое, непредвиденное, а апартаменты вообще болтаются между небом и землей (то ли жилая, то ли гостиничная, то ли… недвижимость).

Так, владельцы апартаментов в «Лахта Парке» неожиданно получили миллионные счета за аренду земли. Владельцам «WINGS на Крыленко» предлагают платить 1,5% налог на имущество – вместо 0,1%.

Можно понять возмущение собственников, столкнувшихся с такими нежданчиками. В данных случаях речь идет о жилых апартаментах (в Петербурге их единицы, а вот в Москве – сотни), так что проблема не носит массового характера, но она есть.

В эту копилку скелетов в шкафу можно добавить еще и плату за негативное воздействие – счета выставляет «Водоканал» владельцам апартаментов в Salut (а это уже гостиничный комплекс).🔚

WELL собирается в Москву и регионы

Девелоперская компания Formula City планирует открыть новые отели Well в Москве и российских регионах, рассказал журналистам гендиректор компании Юрий Грудин. Ничего конкретного, увы, он не сказал, пишут «Ведомости».

Сейчас в портфеле компании два апарт-отеля в Петербурге – построенный Well на набережной Обводного канала (Измайловский бульвар) и строящийся «Well Московский» на Ленинском проспекте.

Ранее сообщалось, что Well начнет работу в октябре. Уже классифицировано 40 номеров (три звезды). УК – ООО «ОТЕЛЬ ИЗМАЙЛОВСКИЙ 1». Учредитель и директор – Дмитрий Шеремета.🔚

Best Western Zoom Hotel: доходность за сентябрь составила 1700 рублей с квадратного метра

Компания «АПАРТ-СЕРВИС» обнародовала свои успехи за сентябрь этого года. План (прогноз) перевыполнен на 22%. Сумма выплаты с 1 кв. м составила 1 702 рубля (в августе – 2 591 рублей, в сентябре 23 года – 1 126 рублей).

Так, владельцы 18,4-метровых апартаментов получат за сентябрь 31 332 рубля (с учетом оплаты коммунальных услуг и эксплуатации).

PS. апарт-отель приступил к приему гостей в октябре 2022 года. На сегодняшний день у компании «АПАРТ-СЕРВИС» в управлении 514 апартаментов (три звезды) из 847. 🔚

РСТ: 2024 год – это начало массового туризма в Россию из стран Ближнего Востока, но турист изменился

Российский союз туриндустрии (РСТ) опубликовал большую статью о въездном туризме. Несколько цитат.

По прогнозу руководителя комитета РСТ по международной деятельности Сергея Войтовича, в 2025-2026 годах Россию ждет дальнейшее увеличение турпотока из Китая, Ирана, резкое – из стран Ближнего Востока. Начало реального турпотока из Индии. В перспективе – огромный спрос на туры в Россию из стран Латинской Америки и, конечно же, отложенный спрос из Европы.

«При этом глобально изменился профиль иностранного туриста. Вместо дешевых групп на чартерах из КНР приезжает много индивидуалов и мини-групп на регулярных рейсах, используя их возможности – разное количество дней, разные маршруты. И, конечно, 2024 год – это начало массового туризма в Россию из стран Ближнего Востока. Дополнительными факторами увеличения популярности России в Саудовской Аравии, Кувейте, Катаре, Бахрейне, Омане стала взвешенная политика нашей страны в отношении арабо-израильского конфликта, глобальное потепление климата, когда летом на популярных европейских курортах температура воздуха более 40 градусов, а также проведение Олимпиады во Франции и чемпионата мира по футболу в Германии в 2024 году. Стечение всех этих факторов привело к таким удивительным показателям роста», - подчеркивает Сергей Войтович.

По его словам, с изменением структуры иностранного потока изменились и предпочтения туристов. «Иностранные пенсионеры десятилетиями ездили в Россию по стандартной программе: Кремль – Эрмитаж – метро - Сергиев Посад – Третьяковка – Пушкин. А сейчас едет молодежь, молодые семьи, люди среднего возраста, очень активные, совершенно с другими интересами и предпочтениями. Едут индивидуально и в группах на 3-21 день. Парк «Зарядье», Коломенское, Царицыно в Москве, «новая туристическая география» Петербурга, а еще хаски-центры, эко-отели в Подмосковье, Сочи и многое другое – принципиально новое в нашем въездном туризме», - подчеркивает глава комитета по международной деятельности РСТ.🔚

Источник: РСТ

«Охта Групп» согласовала апарт-отель с КГИОП

Компания «Охта Групп» сообщает о завершении разработки и согласования с КГИОП проекта приспособления исторического здания на территории «Скорохода» под современное использование. «Идет выбор оптимального момента для старта продаж апарт-отеля «Скороход лофт», – говорится в сообщении.

В здании запланировано 205 номеров площадью от 16 до 72 кв. м. Все номера будут двухуровневые, вместимостью от 4 человек, а высота потолков составит от 4,1 до 5,1 м.
Управлением апарт-отеля будет заниматься собственная управляющая компания.
Ввод в эксплуатацию запланирован в III квартале 2026 года.🔚

Inreit: 200 тысяч на руки летом

Компании Inreit подвела итоги работы своей сети апарт-отелей под гостиничным брендом Port Comfort. Наибольший доход в месяц с номера составил более 200 тыс. рублей.

Три максимальные единовременные выплаты инвесторам за летний период: номер в отеле Port Comfort на Лиговском, 29 – 196 219 рублей, номер в отеле Port Comfort по адресу Гривцова, 4 – 203 219 рублей, номер в отеле Port Comfort на Садовой, 53 – 204 765 рублей, говорится в сообщении компании.

Этим летом в номерах Port Comfort останавливались 26 тысяч 295 человек. 65% постояльцев составили женщины. Большинство гостей в возрасте от 36 до 50 лет. В основном номера арендовали пары без детей.
Средняя загрузка номерного фонда с июня по август – 93%.
Средний чек за ночь – 6 260 рублей. Это на 25% выше ценника прошлого лета.
Средняя сумма ежемесячных выплат собственникам – 73 561 рубль. Плюс 28% к показателю аналогичного периода 2023-го.
Средняя доходность апартаментов сети за лето – 26,5% годовых, что на 6% больше, чем годом ранее.🔚

Апартология с КАРИНОЙ ШАЛЬНОВОЙ:
Достижение финансовых результатов – отель vs апарт-отель

Продолжая тему «Почему отели не апарт-отели и в чем их основное различие», хочу сегодня порассуждать о бизнес-модели этих продуктов и ее отличиях.

При реализации проекта классического отеля собственник инвестирует в строительство и оборудование отеля, фиксирует затраты и начинает эксплуатировать объект, извлекая максимальную прибыль как из номерного фонда, так и из сопутствующих инфраструктурных объектов, где доход от них является прямым доходом отеля, а срок окупаемости составляет 15 - 25 лет. И задача генерального менеджера обеспечить максимальное наполнение дополнительными сервисами и услугами отель, обеспечить комфортное проживание и сервис гостю, что позволит максимизировать доход отеля, увеличивая RevPAR.

В инвестиционных апартаментах иначе. Инвестор чаще всего привлекает средства через общедолевое финансирование по 214-ФЗ, реализует апартаменты частным инвесторам, фиксирует прибыль в девелоперской стадии и дальше либо остается на объекте, создавая собственную УК, или отдает в управление сторонней управляющей компании. После завершения строительства девелопер передает апартаменты собственникам и получает дополнительную прибыль от операционной деятельности отеля. Далее по логике «отельная» часть на операционном этапе должна сравняться, но этого почти никогда не происходит. Давайте разберемся почему?

В принципе реализации проекта инвестиционного апарт-отеля с множественным количеством собственников заложено основное различие – это максимизация продаваемых площадей и не вовлечение девелопера в процессы управления инфраструктурными объектами.

Таким образом, у управляющей компании нет централизованного управления всеми инфраструктурными объектами, и она никак не влияет на результат оказываемых услуг, состав арендаторов, и она не заинтересована в максимизации дохода от дополнительных услуг, потому что это не ее бизнес. Но эти факторы значимо влияют на удовлетворенность гостя, NPS отеля и как следствие, общую выручку.

Поэтому в идеальном мире, конечно, необходимо оставлять за собой лобби бар, ресторан, конференц-зал, и это минимум. Но если нет такой возможности, то выбирая из двух зол, есть вариант с меньшим – поиск арендатора, который соответствует концепции проекта, фиксация его долгосрочным договором и обязательствами по обеспечению питания гостей. Лучше предусмотреть на этапе создания проекта. У нас в KR есть классный кейс, где девелопер привлек нас за год до открытия апарт-отеля для поиска ресторанного оператора, который будет соответствовать концепции well being и обеспечит питание гостям апарт-отеля при его открытии. Это конечно задача со звездочкой, потому что операторов представляющих ЗОЖ off-line не много. Но наш многолетний опыт в HoReCa помог найти оператора, который соответствовал всем требованиям – мы подписали для объекта компанию Caloristica. Результат: на объекте представлен оператор, который полностью соответствует позиционированию апарт-отеля, в апарт-отеле есть магазин pop-up meal, обеспечивающий завтраками гостей, усиление брендов за счет общей идеологической платформы, которую можно ощутить в реальном времени через путь гостя.

Подводя итог, очевидно, что задача девелопера как можно быстрее реализовать апартаменты и уйти с объекта, а у гостиничного оператора оставаться как можно дольше и обеспечивать уникальный гостевой опыт. На рынке уже есть компании, которые обеспечивают все жизненные циклы продукта, поэтому выбирая объект для инвестиций, проверьте отзывы на агрегаторах по объектам, которые находятся в управлении УК. KR

Бизнес-страница Карины Шальновой

#ликбезлишнего

«WELL Московский» с бассейном на крыше – от 8,9 млн рублей

Оказалось, что еще месяц назад были открыты продажи апартаментов в апарт-отеле «WELL Московский». По крайней мере об этом говорит новость, которая висит на сайте нового проекта.

22-этажный апарт-отель «Well Московский» (Ленинский проспект, дом 153) включает 552 номера, лобби и зону коворкинга, фитнес клуб, фуд-хол и рестораны от гуру гастрономических рейтингов. Бассейн на крыше с панорамным видом.

Минимальный порог входа в проект начинается от 8,9 млн рублей. Строительство «Well Московский» планируется завершить в конце 2025 года.🔚

Власть Москвы переориентирует застройщиков на перевод апарт-проектов в жилье

Столичные власти признали, что согласование проектов апарт-комплексов временно приостановлено, пишет «РБК» со ссылкой на заявление заммэра Москвы Владимир Ефимов, которое он сделал на пленарном заседании Международного жилищного конгресса сегодня (без прямой речи).

Проблема апартаментов – в обеспеченности социальной инфраструктурой. По словам Владимира Ефимова, столичные власти получили от жителей апарт-комплексов много обращений, связанных именно с социальной инфраструктурой. Поэтому согласование новых проектов апартаментов прекращено.

«Апартаменты подходят лишь для временного проживания. Возможно, такой формат недвижимости подходит для южных регионов России, где ими пользуются сезонно, предположил заммэра. Но не для Москвы. Однако возведение тех апартаментов, что уже находятся в стройке, город не приостанавливает, уточнил Ефимов. Он лишь переориентирует застройщиков на перевод таких проектов в жилье во всех случаях, когда это возможно». Цитата из статьи.

Действительно в Москве есть несколько примеров перевода апартаментов в жилье. Но это скорее исключение из правила. Скорее всего столичные власти не знают, что делать с апартаментами - пусть девелоперы отдуваются. 🔚

Orange.Life запустил продажи апартаментов в izzzi.life Hive. Цена – от 6,2 млн рублей

Компания Orange.Life приступила к продажам апартаментам в апарт-отеле izzzi.life Hive (много нерусских букв) на Дачном проспекте, 17, в 1 минуте ходьбы от станции метро «Пр. Ветеранов».

В продаже – 47 двухуровневых номеров с полной отделкой и меблировкой. Wow-дизайн (не знаю что такое). Цена – от 6,2 млн рублей за апартаменты площадью 21,7 кв. м.
Как я понимаю, начало работы отеля – 2026 год. Управлять будет – цитирую: «Отельный оператор с зарубежным опытом».
Из необычного – у инвесторов есть возможность проживать в своих апартаментах до 3 месяцев в году.

Здание АТС на Дачном проспекте было построено в 1973 году. В 2021 году Orange Group купила его у «Ростелекома».🔚

Апартпро: первое интервью честно про апартаменты

Кирилл Кудинов, основатель компании INREIT, взял со мной интервью. И оно вышло в эфир. Я думал, что будет аудиоподкаст, и даже не побрился (только уши), а оказалось – видео…

Я бы хотел вот что сказать. Я не эксперт – я журналист. Сегодня экспертов становится все больше (куда ни плюнь), а журналистов все меньше, почти нет. Apartpro – это журналистский продукт, в котором соблюдается одна заповедь – только факты. Кирилл Кудинов правильно вывел на обложке – ЧЕСТНОЕ интервью. Не в качестве комплимента, но и его компания стремится к честности, к открытости. А в этом бизнесе всякое бывает – и открытым то уж точно не хочется быть всегда.

Еще раз повторю, я не эксперт, не брокер, я не зарабатываю на продажах (предлагали). Я создаю информационный продукт – полезный, честный, оригинальный. Абсолютно нового и непросто типа (вида) инвестиционной недвижимости.
С уважением, Олег Воронин

PS. Я не такой толстый, как на видео. 🆘